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X Coloquio Internacional de Geocrítica

DIEZ AÑOS DE CAMBIOS EN EL MUNDO, EN LA GEOGRAFÍA Y EN LAS CIENCIAS SOCIALES, 1999-2008

Barcelona, 26 - 30 de mayo de 2008
Universidad de Barcelona

O LUGAR DOS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS-FINANCEIROS NA REPRODUÇÃO CAPITALISTA DA METRÓPOLE DE SÃO PAULO

Sávio Augusto de Freitas Miele
Universidade de São Paulo
saviom@usp.br

O lugar dos investimentos imobiliários-financeiros na reprodução capitalista da Metrópole de São Paulo (Resumo)

A produção do espaço urbano em um fragmento da metrópole de São Paulo se realiza através de investimentos do capital financeiro (ou por parte dessa fração de capital) no setor imobiliário. Trata-se de inversões do capital financeiro em empresas incorporadoras e construtoras e em seus projetos que ao se realizarem produzem um novo espaço na metrópole. São analisados nesta pesquisa três Fundos de Investimentos Imobiliários e as grandes empresas empreendedoras imobiliárias que abriram capital na bolsa de valores, como forma de financiamento para projetos imobiliários. Entretanto observamos em nossa pesquisa sobre o movimento da economia financeira na dinâmica imobiliária em São Paulo, que a produção material do espaço traz em si algo que a nega. Em que medida o próprio espaço, que é condição e meio para o processo, colocaria barreira para esse processo de financeirização do imobiliário e do capital financeiro se realizando através da produção do espaço? Esta questão então possui uma dimensão teórica e prática. Teórica porque ela traz a negatividade do processo e prática porque o próprio espaço elemento central para que o processo aqui em evidência se realize, torna-se barreira, limite a ser superado. Encontramo-nos diante de uma contradição do espaço.

Palavras chave: Produção do espaço, São Paulo, financeiro, imobiliário, metrópole.

The place of financial-real state investments on capitalist reproduction of São Paulo Metrpolis (Abstract)

The production of urban space in a fragment of São Paulo metropolis is happening through financial capital investments in the real estate business. There are financial capital investments in enterprises of real estate business and in its projects producing a new space in São Paulo Metropolis. Three Real Estate Investment founds were analyzed and the bigger real estate business enterprises which have done yours IPO in 2006 as a way to finance real state projects. However we observe in our research that the material production of space brings in itself something that denies it. How the space itself, that is condition and way to the process can be a limit to its production? This question has a theory and practical dimension. It brings the negative dimension of the process and practical, because space, important element to the process is a limit to its production. There is in this process a contradiction of space.

Key words: Production of space, São Paulo, financial, real estate, metropolis.

O processo de urbanização da metrópole de São Paulo se realiza aprofundando contradições num momento em que as determinações econômicas se colocam como fundamentais na produção da cidade como negócio, evidenciando a centralidade da propriedade privada da terra na produção do espaço urbano e na conformação da metrópole paulistana. A reflexão sobre o momento atual por que passa a urbanização da metrópole de São Paulo e o conteúdo deste processo, que a partir do momento em que deixa de ser induzido pela industrialização e passa a ser o indutor das práticas do homem1, passa a ser um processo revelador da própria vida do homem na cidade, como produtor de seu espaço e de sua existência material e concreta. O processo de urbanização pode revelar, no plano espacial, as estratégias de reprodução do espaço, do capital e da vida na cidade. A complexidade do processo de (re)produção do espaço urbano nos revela novos processos e sujeitos sociais que surgem no constante movimento de reprodução espacial.

Neste contexto, o processo de urbanização da metrópole paulistana parece se concretizar ao passo que ganha novas formas e novos conteúdos relacionados ao capitalismo contemporâneo, marcado, de modo geral, por uma reestruturação produtiva na indústria e uma financeirização da economia. Entretanto temos consciência de que é no processo produtivo que acontece a extração do excedente (condição da acumulação) e a produção da riqueza no modo de produção capitalista, porém comandado por um sistema financeiro cada vez mais presente, que passa a ser elemento central na reprodução das relações de produção. As finanças passam de produto a produtoras de relações sociais, abrindo caminho para sua primazia econômica. Encontramo-nos frente a uma contradição: as categorias do capital em crise ainda o reproduzem socialmente, porém não dão mais conta do processo em sua totalidade, pois a reprodução do ciclo do capital exige novas condições de realização.

O que sustenta objetivamente a reflexão teórica aqui empreendida é a realidade urbana da metrópole de São Paulo, pois sua urbanização contém processos reais e concretos que efetivamente encontram-se articulados aos nexos de reprodução capitalista mais profundos e atuais (nexos da realização do valor) que possuem a potência de transformar a prática sócio-espacial (o que revela o plano da vida na metrópole). Neste sentido, a metrópole aparece como mediação entre duas instâncias: as relações mais gerais da sociedade e as relações sociais tecidas no plano da vida cotidiana; essa articulação ocorre concretamente na (re)produção do espaço urbano.

A problemática levantada neste trabalho está ligada à integração entre o financeiro e o imobiliário no processo de produção do espaço urbano no movimento crescente de financeirização do setor imobiliário e de uma reestruturação imobiliária. Partimos da hipótese de que a partir desta relação entre circuitos financeiros e o setor imobiliário, a produção do espaço surge como condição para a realização do capital financeiro aplicado no setor imobiliário. A produção do espaço se torna condição para a reprodução do capital, sobretudo de sua fração financeira. Não se trata da descoberta do setor imobiliário e a grande quantidade de capital de que este setor da economia necessita e sua relação direta com a (re)produção do espaço urbano, mas de um movimento de financeirização do imobiliário, que surge hoje como elemento importante para a reprodução da esfera financeira do capital tendo como condição e meio o espaço tornado mercadoria e como produto a metrópole contemporânea, que possui como uma de suas características a articulação com o plano do mundial. Partindo desta idéia, observamos que a produção do espaço urbano, bem como o desenvolvimento do mercado imobiliário possui limites, expressos pelas contradições internas ao processo de produção capitalista do espaço. Além disso, tanto o mercado imobiliário como o processo de reprodução espacial se realizam por empreendimento de estratégias, pela busca de uma lógica e racionalidade que são rompidas, pois o próprio processo aqui em questão pode se tornar barreira para sua reprodução. Assim, no desenvolvimento do trabalho, no sentido de buscar respostas às questões iniciais, alcançamos a idéia de que o processo de produção do espaço como condição para realização de diversos capitais, bem como de sua valorização traz algo que o nega, mas uma negatividade interna ao processo que aparece como possibilidade de expansão do processo produzindo novas contradições, superando outras.

Foi através da análise de um fragmento da metrópole de São Paulo – o eixo econômico financeiro e de serviços que se expande do centro em direção ao sudoeste/sul da metrópole (conhecido também como vetor sudoeste) – que observamos a constituição de um mercado imobiliário destinado a edifícios de escritórios corporativos que se constitui com a união de grupos econômicos da metrópole e o Estado, com a presença cada vez maior de investimentos do capital financeiro nos negócios imobiliários. Foram analisados na pesquisa os Fundos de Investimento Imobiliário, especificamente três empreendimentos... (três edifícios corporativos destinados a escritórios) construídos através da constituição de fundos de investimento imobiliário, sendo eles o Fundo Financial Center de Investimento Imobiliário (tendo como empreendedor a Brazil Realty e como administrador o Unibanco) e o Fundo de Investimento Imobiliário Torre Norte (uma das três torres do Complexo Empresarial Nações Unidas, que foi estruturado pela Brazilian Mortgages e administrado pelo banco Ourinvest) e o Fundo de Investimento Imobiliário Continental Square (estruturado e administrado pela Unitas), localizados no eixo empresarial da metrópole; e as grades empresas empreendedoras imobiliárias que abriram capital na bolsa de valores como forma de financiamento para projetos imobiliários – ampliando aqui a análise sobre o imobiliário residencial.

O ponto de partida para análise foi a dimensão econômica e política que está no bojo deste processo. Aprofundar essas dimensões não significa desprezar o plano do social. Muito pelo contrário. O plano do social aparece no horizonte, teórico e praticamente como um desafio desta análise. É a partir deste momento de nossas reflexões que novas questões surgem como fundamentais e que abrem caminhos para a compreensão dos novos conteúdos da urbanização que a integração entre o financeiro e o imobiliário pode revelar.

A produção do espaço em São Paulo na perspectiva de constituição de um mercado imobiliário crítico

É condição da análise geográfica a necessidade de refletir a respeito da produção do espaço. O que está em questão na compreensão e na concepção de Geografia aqui exposta é refletir como a sociedade se reproduz (re)produzindo o seu espaço (Carlos, 1994). Estudar o espaço significa compreender o movimento social que produz e reproduz tanto a sociedade como um todo quanto o próprio espaço. Assim, trata-se de considerar a espacialidade do processo social como intrínseca à análise geográfica. Esta espacialidade nos leva a afirmar que a Geografia se debruça sobre os processos sociais e a sociedade pelo viés de sua espacialização, o que vai nos colocar frente à dimensão concreta desses processos. Segundo Lefebvre, as relações sociais se realizam concretamente enquanto relações espaciais2, nos apontando que o homem, no decorrer de seu tempo histórico se relaciona com o outro produzindo materialmente um espaço e se produzindo como ser social. Para a Geografia, já faz parte de seu estatuto científico a preocupação a respeito do processo de produção do espaço. O que é importante é revelar o movimento desse processo sob o capitalismo, suas formas e estratégias de reprodução em vários momentos.

Vivemos um momento em que a produção do espaço se realiza por meio de diversas estratégias da reprodução capitalista. A racionalidade capitalista, cada vez mais, está presente na produção do espaço urbano, fazendo com que este se torne uma mercadoria específica. Este movimento fica claro através do fato de que o espaço é vendido e trocado; essa condição dada ao espaço torna todo o espaço da cidade intercambiável. Outra questão é o espaço posto nos nexos da reprodução do capital, quando do processo de sua valorização.

A produção do espaço e sua valorização parecem agora serem condições para a valorização de capitais do setor financeiro da economia aplicados no setor imobiliário, evidenciando um movimento entre a mundialização financeira (o processo produtivo no capitalismo comandado por um sistema financeiro, elemento importante na reprodução das relações de produção) e sua relação com a produção do espaço urbano. Harvey (1984) afirma que “a reprodução de configurações espaciais pode ser tratada ... como um momento ativo dentro da dinâmica temporal global de acumulação e reprodução do capital ...”

Desta forma, a produção atual do espaço pode ser entendida como um processo implicado na reprodução de capitais, além de caminhar na direção de se tornar condição da realização mais veloz dos ciclos dos diversos capitais.

É neste sentido que surgem os novos espaços e os novos produtos imobiliários na metrópole, entretanto, ambos não são produzidos na totalidade do tecido urbano metropolitano, pois seguem uma lógica de produção segundo estratégias de valorização que selecionam/hierarquizam regiões da metrópole para concentrar investimentos, revelando a seletividade espacial dos capitais, que imprimem na paisagem sua lógica, produzindo a hierarquização dos lugares.

O espaço atualmente possui como um de seus atributos o seu consumo produtivo. É dizer que a produção do espaço faz parte das novas estratégias de acumulação de frações de capital articulando vários setores da economia. Damos destaque em nosso trabalho de pesquisa à articulação entre o capital financeiro (de grandes, médios e pequenos investidores), o capital industrial, principalmente a indústria da construção civil e as frações de capitais que compõem o setor imobiliário.

Entendemos que a ponta financeira do processo bem como a estruturação dos fundos de investimento imobiliário e das aberturas de capital realizadas pelas empresas empreendedoras imobiliárias traz no processo de seu desenvolvimento contradições, mas este processo como um todo se encontra numa esfera mais abstrata, ligada ao lado imaterial do processo que se realiza plenamente a partir da produção do espaço urbano. E é neste momento, que passamos a considerar a produção do espaço urbano que alcançamos as contradições do espaço. As contradições do espaço se referem às contradições da sociedade expressas no processo de produção do espaço – contradições que marcam a dimensão espacial das atividades dos homens sob o capitalismo. Este movimento do pensamento sobre a realidade objetiva é importante quando nos damos conta de um problema: em que medida o próprio espaço, que é condição e meio para o processo, colocaria barreira para esse processo de financeirização do imobiliário e do capital financeiro se realizando através da produção do espaço? Esta questão possui uma dimensão teórica e prática. Teórica porque ela traz a negatividade do processo e prática porque o próprio espaço elemento central para que o processo aqui em evidência se realize, se torna barreira, limite a ser superado. Também nos encontramos diante de uma contradição do espaço. Como o espaço se torna barreira para a sua própria produção? A partir do pressuposto de que o espaço se torna mercadoria é que podemos iniciar uma reflexão que não se quer pronta e acabada. Quando pensamos no mercado de edifícios comerciais de alto padrão que necessitam da centralidade econômica e política dada pela expansão do eixo econômico, financeiro e de serviços mais avançados nos encontramos diante da raridade do espaço, isto é, como o setor de serviços mais sofisticados só pode se realizar neste fragmento específico da cidade de São Paulo há cada vez mais um número menor de terrenos disponíveis para a construção desses empreendimentos; portanto o espaço se torna raro, além de valioso. Refletindo a respeito da produção imobiliária residencial, observamos que a aquisição de terrenos passa a ser fundamental, mas não no sentido de realizar um grande estoque, mas sim no sentido de aplicar o capital em futuras incorporações (compra-se a terra e o mais rápido possível se constrói). Como a lógica do setor imobiliário residencial é outra lógica em comparação ao setor imobiliário voltado aos edifícios comerciais, os terrenos podem ser adquiridos em vários lugares da metrópole, entretanto não em qualquer lugar. Essa diferença entre o residencial e edifício de escritório vai revelar a dimensão do espaço geográfico como localização, já evidenciando elementos limites ao processo.

Mas o espaço geográfico, como sabemos, é produto de relações sociais e aqui alcançamos o nível de sua produção e reprodução articulada à totalidade do modo de produção capitalista, procurando compreender os conteúdos do processo. Este processo aqui em questão pode ser entendido num contexto de reprodução crítica do capital; como nos mostra Arrighi em “O longo século XX”, o momento de financeirização da economia é um momento de crise. Entretanto é importante salientar que o momento de acumulação que vivemos, considerando o plano da reprodução capitalista geral, pode estar em crise, mas estes capitais individuais não estão, pois conseguem se valorizar e produzir acumulação. Entretanto, a produção do espaço sob a égide capitalista revela contradições cada vez mais profundas a serem superadas que podem pôr esses capitais individuais em crise. O movimento contraditório da produção do espaço como condição e meio e ao mesmo tempo barreira a ser superada complementa nossa análise.

O processo aqui em evidência nos coloca diante de uma preocupação sobre o estudo da produção do espaço e a urbanização contemporânea. Para tanto, é necessário estarmos atento para as dimensões do espaço. A união entre os diferentes termos, espaço físico, mental e social, deve ser premissa para a compreensão de uma teoria unitária do espaço e deve ser superado o abismo escavado entre esses termos, procurando redefinir o que é unitário. “A busca de uma teoria unitária não impede em nada, ao contrário, os conflitos no interior do conhecimento, as controvérsias e os problemas. Mesmo na física e nas matemáticas! Até na ciência que os filósofos crêem ‘pura’ porque eles a purificam de seus momentos dialéticos, há movimentos conflituais.” (Lefebvre, 2000:20). Ainda expõe o autor: “... O projeto que se esboça aqui não tem por fim produzir um discurso sobre o espaço, mas de expor a produção do espaço ela mesma, reunindo diversos espaços e as modalidades de sua gênese em uma teoria.” Teoria da produção do espaço, que ultrapasse a pergunta “o que é o espaço?” e se preocupe com um conhecimento da produção espaço.

É tendendo a uma lógica, a uma racionalidade, a um sistema coerente que não é interno a produção do espaço, mas é o que se busca, é que observamos as contradições do espaço, as quais são produto do conteúdo prático e social e, mais especificamente, do conteúdo capitalista. A reprodução das relações de produção ao se estender e tomar o desenvolvimento da sociedade em todos os níveis procura instaurar uma lógica, ou seja, tende para ela, na busca de um sistema coeso e coerente, no qual as contradições seriam dissimuladas, escondidas. Entretanto há um movimento desigual no desenvolvimento do capitalismo que faz com que as contradições emirjam e é neste momento que observamos que a lógica e o sistema que se busca é posto diante daquilo que os nega.

Foi através da pesquisa que realizamos sobre a constituição de um mercado imobiliário e sua relação como setor financeiro da economia num fragmento da metrópole paulistana que nos levou a construir esse caminho de raciocínio. Ao considerarmos a importância do processo de produção do espaço para desvendar um momento da urbanização em um fragmento da metrópole, é que observamos os limites postos à reprodução do capital através da produção do espaço. Empreendemos o raciocínio acima no sentido de construir uma problemática a cerca da produção do espaço e dar solidez teórica ao movimento de nosso trabalho de pesquisa que agora parte para considerações sobre a produção capitalista do espaço. Mas antes reiteramos que o caminho da análise é partir das considerações sobre entendimentos do espaço para se alcançar a produção do espaço e de suas contradições e aí alcançar a geografia, o espaço geográfico, como produto social produzido socialmente por meio do trabalho humano, entendido enquanto atividade do homem. Para Carlos (1994:33), “o espaço geográfico não é humano porque o homem o habita, mas antes de tudo porque é produto, condição e meio de toda atividade humana.” Essa idéia deve ser entendida no movimento da totalidade da reprodução social, procurando superar análises que se debruçam sobre fragmentos do espaço no arcabouço de ciências parcelares. Ou seja, trata-se de uma análise geográfica do espaço, mas num outro patamar, aquele que põe a Geografia no movimento do mundo.

O desenvolvimento do capitalismo e a realização do capital possuem uma qualidade interna que podemos dizer que se trata de uma reprodução crítica. Este raciocínio está atrelado à idéia de que o processo de realização do capital traz como imanente sua negatividade (a negatividade do capital)- a dimensão da crise. A diferença neste raciocínio é o de que não se trata de uma simples negatividade. Mas como escreve Grespan (1999:27), se trata de uma negatividade inerente, interna aos “processos que o capital realiza como manifestação de uma contradição constitutiva do capital”. Não se trata de oposição. No processo de sua realização o capital ao conter em si a dimensão da crise enquanto negatividade também expressa o momento de crise enquanto “crítica” que o próprio capital expõe ao seu processo de realização. Este momento é composto pela exposição de suas contradições num movimento de reposição, superação e o surgimento de novas contradições. Assim escreve Grespan: “...apreendida como expressão da negatividade imanente ao capital, a crise está na base da crítica ao capitalismo, conforme um significado especificamente marxiano de “crítica”: não se trata de uma reflexão exterior que aponta os limites desse sistema, e sim dos limites alcançados por ele mesmo com o desenvolvimento de suas potencialidades e com a exposição de suas contradições fundamentais nos processos que ele realiza.” (Grespan, 1999:28).

Entretanto ao aceitarmos o raciocínio de que a crise é imanente ao capital e ao desenvolvimento do capitalismo temos que ter em mente que neste debate existe uma discussão sobre o conteúdo do conceito de crise e sua associação à crítica. Assinala Grespan (1999:30): “...se algum conteúdo dele [do conceito de crise] for considerado necessário, pode-se prever que o capitalismo fatalmente chegará a um colapso ou se todos os conteúdos forem só possíveis, que este sistema conseguirá controlar os impactos de suas crises, mantendo-se indefinidamente.”

O objetivo desta discussão é o de trazer para o debate a idéia da existência de uma negatividade do capital nos termos acima expostos, e como a realização do capital por meio do processo de produção do espaço urbano nos coloca diante dos limites do capital e também dos limites da produção do espaço sob o capitalismo.

Refletindo sobre as contradições resolvidas e não resolvidas no movimento de desenvolvimento do modo de produção capitalista, Lefebvre (1973:21) afirma que o capitalismo conseguiu atenuar sem resolver suas contradições internas, o que possibilitou a superação de suas crises e o seu crescimento no século XX. Seguindo este raciocínio o Autor se coloca a questão de como o capitalismo se desenvolve superando essas crises e sua resposta é: “ocupando o espaço, produzindo um espaço”. E na mesma obra complementa a idéia afirmando que “não é apenas toda a sociedade que se torna o lugar da reprodução (das relações de produção e não apenas dos meios de produção): é todo o espaço. Ocupado pelo necapitalismo, setorizado reduzido a um meio homogêneo e, contudo, fragmentado, reduzido à pedaços (só se vendem pedaços de espaço às “clientelas”), o espaço transforma-se nos paços do poder.” (Lefebvre, 1973:95).

O movimento exposto acima através das idéias de Lefebvre é que nos fez pensar na idéia central deste trabalho: o espaço como condição para a reprodução do capital tendo como estratégia a produção do espaço. Um momento importante para discussão da produção do espaço sob o capitalismo é o espaço tornado mercadoria (a existência da propriedade privada da terra) imerso nos circuitos de valorização do capital.

O espaço é condição geral para reprodução da sociedade. Neste plano, ou seja, do uso e da apropriação, guarda a dimensão da realização da vida do homem. Entretanto, inserido no movimento de reprodução geral da sociedade, isto é, imerso no processo de desenvolvimento do modo de produção capitalista, o espaço tornado mercadoria, passa a ser consumido produtivamente. Como uma mercadoria, passa a possuir uma dupla determinação, valor de uso e valor de troca. No modo de produção capitalista, observamos a preponderância do valor de troca sobre o valor de uso e a troca como relação fundamental para o desenvolvimento do modo de produção. Assim, é urgente que se realize o valor de troca. A mediação para esse processo é o mercado no contexto de uma relação de troca tipicamente capitalista, que impõe a valorização. Estamos diante do processo de valorização do espaço que ocorre através da mercantilização do espaço, processo que exige a hegemonia de uma classe contraditoriamente articulada ao Estado

Ao considerarmos o espaço como elemento central na reprodução das relações de produção, temos conhecimento de que, como afirmamos anteriormente, a produção do espaço pode ser vista como um processo implicado na reprodução dos capitais. De forma geral, estamos diante da migração de capitais entre setores da economia que serão aplicados na produção do espaço em dois planos3. Primeiramente na construção de obras de infra-estrutura para a circulação de capitais e mercadorias, o que Harvey chama de “ajuste espacial” e o investimento no setor imobiliário, preocupação que move nossa investigação.

Ao tratar da temática “ajuste espacial”, Harvey4 aponta uma tendência interna dos nexos de realização do capitalismo- a superacumulação; o que vai exigir, segundo o autor, uma re-ordenação espacial do capitalismo. Essa superacumulação, produto da tendência expansionista do capitalismo, presente nos nexos de reprodução deste modo de produção, se caracteriza por um momento em que há uma soma de capitais a serem investidos e que não encontra essa possibilidade nos circuitos de valorização do capital, não podendo gerar lucratividade. Daí o risco à desvalorização, pois o capital, como escreveu Marx, é circulante e necessita de participar dos circuitos de valorização do valor para se realizar enquanto capital. A desvalorização do capital aponta a não existência dele enquanto tal. O ajuste espacial se trata então de uma aplicação desses investimentos de outras formas e em outros lugares, tais como na produção do espaço; como escrevemos acima, na produção de infra-estruturas no espaço. Este mecanismo pode amenizar ou atrasar os problemas relativos à tendência a sobreacumulação. Entretanto, quando o investimento é realizado em grandes obras de infra-estrutura o capital se imobiliza em capital fixado ao solo, sendo mais demorado o tempo de rotação dos capitais aí investidos. Mas frente ao problema da superacumulação e da desvalorização este capital pode ser assim aplicado mesmo correndo-se o riso dele não se realizar como valor. Este movimento se articula à idéia da crise, já exposta. Assim afirma Harvey (2005:156): “... a teoria da superacumulação e da desvalorização revela o intenso poder destrutivo existente sob a fachada do capitalismo relativa ao progresso tecnológico e à racionalidade do mercado. No decurso da crise, grandes quantidades de capital são desvalorizadas e destruídas, os trabalhadores e sua força de trabalho sofrem um destino semelhante, e os capitalistas canibalizam e liquidam uns aos outros, na “guerra de todos contra todos”, o derradeiro sinal do modo de produção capitalista”.

Os investimentos no mercado imobiliário também caminham na direção de fuga dessa desvalorização. Porém, a dinâmica deste mercado, seus investidores e as estratégias de quem o dirige revelam outra relação entre a imobilidade do imobiliário e a mobilidade do capital e sua importância para a economia capitalista atual.

Lefebvre (1999:146-147) aponta a migração de capitais acumulado no setor produtivo industrial para o setor imobiliário e aponta que “o papel do imobiliário ... ainda é mal conhecido e mal situado nos mecanismos gerais da economia capitalista”. Escreve o Autor: “...O imobiliário como se diz, desempenha o papel de um segundo setor, de circuito paralelo ao da produção industrial voltada para o mercado dos “bens” não-duráveis ou menos duráveis que os “imóveis”. Esse segundo setor absorve os choques. Em caso de depressão para ele afluem os capitais. Eles começam com lucros fabulosos, mas logo se enterram. Nesse setor, os efeitos “multiplicadores” são débeis: poucas atividades são induzidas. O capital imobiliza-se no imobiliário. A economia geral (dita nacional) logo sofre com isso. Contudo, o papel desse setor não deixa de crescer. Na medida em que o circuito principal, o da produção corrente dos bens “mobiliários”, arrefece seu impulso, os capitais serão investidos no segundo setor, o imobiliário. Pode até acontecer que a especulação fundiária se transforme na fonte principal, o lugar quase que exclusivo de “formação do capital”, isto é, de realização da mais-valia. Enquanto a parte da mais-valia global formada e realizada na indústria decresce, aumenta a parte da mais-valia formada e realizada na especulação e pela construção imobiliária. O segundo suplanta o principal. De contingente, torna-se essencial...”

Acreditamos que as idéias de Lefebvre expostas nesse fragmento, dão caminhos importantes para as considerações que pretendemos traçar neste trabalho a respeito do setor imobiliário. O movimento destacado sobre a migração de capitais é muito importante, mas agora acontecendo num outro nível- o da produção do espaço como condição para a reprodução do capital.

No processo de financeirização da economia é importante destacar aqui dois momentos: os fluxos de capitais dos setores produtivos para o setor financeiro e a aplicação desses capitais no setor no imobiliário. Kurz (2003) escreve um texto afirmando que os investimentos financeiros no imobiliário seriam uma segunda bolha financeira, porém a nomeia de financeira imobiliária que tem por papel adiar a crise. Com a financeirização da economia a migração de capitais para o setor imobiliário torna-se uma aposta, uma especulação, mas a partir deste processo quantias significativas de capital são investidos no setor imobiliário, como possibilidade de sua realização. 

Segundo Carlos (2004:52), “o momento atual sinaliza, portanto, uma transformação no modo como o capital financeiro se realiza na metrópole atual; a passagem da aplicação do dinheiro acumulado do setor produtivo industrial ao setor imobiliário. Assim, a mercadoria-espaço mudou de sentido com a mudança da orientação das aplicações financeiras, que produz o espaço como produto imobiliário”...

As idéias centrais do fragmento acima citado sobre o imobiliário como segundo setor da economia que absorve os choques do desenvolvimento do capitalismo é ponto de partida para o que pensamos ser o novo, o diferente no processo, pois há novos conteúdos de acordo com o momento da reprodução geral do capitalismo. O que este processo nos aponta é que o solo urbano não aparece mais somente como reserva de valor (principalmente em momentos de crise da indústria), mas cada vez mais como investimento possível de gerar de mais valor, implicado em estratégias que tornam a produção do espaço um setor produtivo, ou seja, passa a ser condição da acumulação e o setor imobiliário ganha importância central, principalmente quando se concretizam estratégias que dão mobilidade potencial aos capitais. Os investidores financeiros (pessoas físicas, jurídicas, nacionais ou estrangeiros) apostam no imobiliário como possibilidade de realização de seus capitais. Este processo se desenvolve no movimento de generalização da forma mercadoria que põe o espaço enquanto tal, fazendo com que cada vez mais o espaço faça parte dos circuitos de valorização. O que aparece como novo neste processo é que a valorização do espaço e sua produção hoje se dão em uma nova dinâmica econômica: a realização do capital financeiro; a produção do espaço ganha cada vez mais importância no sentido de garantir a reprodução, no movimento das contradições no processo de realização do capital e das contradições do espaço produzido sob o capitalismo.

Assim podemos afirmar que este processo não é linear e que inserido na reprodução geral da sociedade sob o capitalismo está propenso aos momentos críticos da realização do capital. Desta forma, não podemos entender essa migração de capital entre setores da economia, principalmente a relação entre o financeiro e o imobiliário sem levar em conta os “obstáculos à reprodução do capital no setor imobiliário”5 e a própria produção do espaço como barreira a sua realização.

A partir de nosso trabalho de investigação entendemos aqui como obstáculos a propriedade privada da terra, a valorização do solo urbano e a raridade do espaço. Botelho (2005:44), além da propriedade privada da terra, discute como obstáculos à reprodução do capital no setor imobiliário a necessidade de financiamento da produção e da venda do produto imobiliário (neste caso, mais especificamente no setor imobiliário residencial).

De acordo com Botelho (2005:44), a propriedade privada do solo urbano já é uma barreira à livre entrada de capitais no setor de construção. A propriedade privada do solo, elemento central para a reprodução capitalista torna-se impeditiva para a produção do espaço. Outro ponto abordado pelo autor é que o setor da construção tem que dispor de um volume considerável de recursos para adquirir terras para a produção imobiliária – o que vai limitar as opções de construção encarecendo o produto final, o que pode comprometer a demanda. Dessa forma, o financiamento da produção se torna um obstáculo, pois é preciso a existência de um capital autônomo que financie o processo de produção, cobrando juros do produtor. Tais juros são pagos por parte da mais-valia gerada no interior do processo de construção, aumentando o preço do produto final.

A valorização do espaço pode surgir como um limite no sentido de concentrar uma boa infra-estrutura e possuir maior preço fazendo com que a lucratividade dos empreendedores seja menor. Em relação à valorização do espaço e o preço do solo Carlos (1994:171) afirma que: “O processo de formação do preço da terra, como manifestação do valor das parcelas, leva em conta desde processos cíclicos da conjuntura nacional (que incluem a forma de manifestação de processos econômicos mundiais) até aspectos políticos e sociais específicos de determinado lugar. Todos esses fatores vinculam-se ao processo de desenvolvimento urbano, que, ao se realizar, redefine a divisão espacial, e com isso o valor das parcelas. Este valor será determinado em função do conjunto ao qual pertencem, e é nesta inter-relação entre o todo e a parte que ocorre o processo de valorização real ou potencial de cada parcela do espaço”.

Outro elemento importante como limite a produção do espaço e também limite à realização do capital no setor imobiliário é a existência da raridade do espaço que articula a existência da propriedade privada da terra e a valorização capitalista do espaço numa conjunção entre espaços construídos e de espaços “vazios” (ambos de propriedade de alguém). Escreve Lefebvre (1976:39): ... o alto preço alcançados pelos espaços ocupados e a escassez, cada dia maior, dos espaços ainda por ocupar constitui um fenômeno recente cujas conseqüências são cada vez mais graves.

É importante observar que a idéia de localização está presente no raciocínio empreendido a respeito da raridade do espaço. Articulado a idéia de localização está a idéia de caro, uma associação ao preço, expressão do valor do solo urbano. Sobre a raridade do espaço escreve Carlos (2001:22): “no momento atual do processo histórico, a reprodução espacial, com a generalização da urbanização, produz uma nova contradição: aquela que se refere à diferença entre a antiga possibilidade de ocupar áreas como lugares de expansão da mancha urbana (com o parcelamento de antigas chácaras ou fazendas, caso de muitos bairros na metrópole) e sua presente impossibilidade diante da escassez. Nesse processo, o espaço, na condição de valor, entra no circuito da troca geral da sociedade (produção / repartição / distribuição), fazendo parte da produção da riqueza e constituindo raridade. ... o espaço produzido socialmente – e tornado mercadoria no processo histórico – é apropriado privativamente, criando limites a sua própria reprodução (em função da produção de sua própria escassez). Nesse momento o espaço produto da reprodução da sociedade, entra em contradição com as necessidades do desenvolvimento do próprio capital. Isso significa que a “raridade” é produto do próprio processo de produção do espaço, ao mesmo que sua limitação.”

Outra dificuldade enfrentada pelo mercado imobiliário, segundo Lefebvre (1976:102), é a luta contra lenta obsolescência dos produtos imobiliários e a lenta rotação do capital no setor imobiliário. Somente a construção constante de novos empreendimentos não é suficiente, esse processo, também segundo o Autor é a autodestruição dos espaços produzidos. Daí Botelho (2005:12) afirmar que é criado “um movimento constante de relocalização, destruição e reconstrução no e do espaço.”

Estamos diante do fato de que vivemos um momento no qual, do ponto de vista do capitalismo contemporâneo, em tempos de acumulação flexível, a redução do tempo de rotação de capitais exige uma maior velocidade e dinamismo tanto no sistema produtivo, quanto no sistema de circulação de capitais e mercadorias, tomando de assalto o plano da gestão e coordenação do capital. Durante o momento de reestruturação produtiva, acumulação flexível, exigia-se uma mobilidade cada vez maior do capital. O investimento do capital na terra poderia revelar que o capital necessita se imobilizar para a realização do mais valor. No ciclo do capital há um momento que o capital sai da circulação e passa mais lentamente pelo processo de produção. O ciclo do capital, na produção industrial, mostra que momento de produção na fábrica é um momento que vai diminuir a velocidade do ciclo. A reestruturação produtiva busca conferir uma mobilidade cada vez maior ao processo industrial como um todo. Como vivemos um movimento de passagem de uma economia industrial para a primazia do capital financeiro, este capital tem que se realizar em algum lugar. Hoje é na terra que o capital financeiro vem investindo como possibilidade de, através da produção do espaço, por meio dos agentes do mercado imobiliário e do Estado, realizar o mais valor, portanto a acumulação, no sentido do capitalismo. Assim, é aplicando na terra e nas empresas imobiliárias que os investidores terão possibilidade de ter seu capital aumentado. No entanto a mobilidade almejada e conquistada com a reestruturação produtiva tem que ser criada no mercado imobiliário. Então fundos de investimento imobiliários, certificado de recebíveis imobiliários, abertura de capital em bolsa de valores, são criados e utilizados para trazer mais mobilidade aos capitais investidos no setor imobiliário. Trata-se então de investimento de base imobiliária. Desta formas temos que a indústria corre paralela a isso, com exceção da indústria da construção civil. É o mesmo sentido da idéia de Lefebvre quando afirma que a urbanização passa a ser indutora dos processos sociais e não mais a industrialização, ou seja, a urbanização se realiza com conteúdos que tendem a se autonomizar da industrialização. Os investimentos no setor imobiliário não são mais fugas de crise no processo industrial, mas surgem como investimentos de capitais. O que está posto é a contradição mobilidade e imobilidade, agora mediada pelos investimentos no solo urbano e nos investimentos de base imobiliária.

Retomamos aqui um dos pontos centrais em nossa pesquisa, o par contraditório mobilidade e imobilidade. A articulação entre a base imobiliária dada pelo imóvel (o setor imobiliário) e a mobilidade do mercado de capitais revela duas frações de capital que se realizam de formas diferenciadas no tempo e no espaço. A primeira fração é capital imobilizado no solo urbano e a segunda possui uma liberdade possível de se mover (por se tratar do mercado mobiliário). É justamente essa aproximação, criando essa interface, que vai procurar oferecer à fração de capital imóvel uma mobilidade possível. A diferenciação espaço-temporal de realização desses capitais surge como elemento de análise, porque observamos que o mercado de capitais possibilita que o tempo de rotação dos capitais aí aplicados seja menor; por outro lado a dimensão espacial está posta para a primeira fração pelo motivo de estarmos nos referindo ao capital imobilizado no solo urbano, num determinado lugar da cidade, que não se sabe ao certo o tempo de retorno do capital investido, e a ligação deste processo ao processo de valorização imobiliária e valorização do espaço. Ambas frações revelam também um movimento entre a imaterialidade do processo e sua materialização.  A finalidade é a valorização do capital que se imobiliza momentaneamente (num circuito de rotação potencialmente menor) para produzir mais capital. E ainda se deve refletir sobre esta articulação, no sentido em que ela nos coloca diante de uma relação entre diferentes sujeitos sociais – na economia e na política – tanto é que nos deparamos com o Estado, com bancos, com investidores, com instituições financeiras (como a Bovespa), com sindicatos (como o Secovi), com empresas e empresários do ramo imobiliário e da construção civil. (É interessante observar que a todo tempo os sujeitos empreendedores do instrumento FII procuram mudar o perfil do investidor de imóveis, como temos observado nos trechos de entrevistas aqui expostos, no sentido dele se tornar também um investidor do mercado de capitais).

Estes obstáculos ou limites possuem uma centralidade essencial, principalmente no movimento do pensamento que aqui se constitui através deste estudo. Trata-se de um momento no qual, definitivamente, entendemos a negatividade do capital inerente a sua realização e que também está presente no processo de produção capitalista do espaço, no sentido do espaço se tornar lugar da reprodução das relações de produção. Sob o capitalismo, a produção do espaço também possui, no movimento de seu desenvolvimento, momentos de crises imanentes a esse processo, pois as contradições da sociedade dominada pelas relações capitalistas de produção são integrantes do processo de produção espacial imerso na reprodução geral da sociedade. O processo guarda em si uma cisão / separação fundamental: a produção do espaço e o uso social deste espaço mediado pelo mercado de terras / mercado imobiliário e que ainda está permeado os interesses do Estado e do capital.

A partir disso, o mercado imobiliário desenvolvido nas condições específicas e expressando as contradições do modo de produção capitalista aparece como um mercado imobiliário crítico. Entretanto, Retomamos aqui num outro patamar a idéia da reprodução crítica do capital e a crise inerente a sua realização. Mesmo se reproduzindo criticamente, esses momentos críticos são possibilidades da expansão do próprio capital.  Na realidade, se trata de um momento em que pode ocorrer uma diminuição do ritmo da atividade imobiliária ou uma superação que abre caminhos para a sua reprodução. O que é necessário para racionalidade do capital é sua permanência no processo de produção e sendo investido para sua realização enquanto capital. O que está posto são as superações das contradições e o surgimento de outras e não soluções dos problemas gerados na reprodução capitalista.

Aqui deixamos em aberto algumas possibilidades. Pode acontecer uma expansão da construção para as regiões mais periféricas, lugar onde o preço da terra é mais baixo; imobilização de grande quantidade de capital realizando um estoque de terreno, mas esta é uma opção que pode frear o processo do capital. As empresas construtoras e empreendedoras imobiliárias que abriram capital na bolsa estão utilizando dessa estratégia, porém não parece que estão formando estoque de terra, pois como estão capitalizadas podem construir, “mas para quem?”, aí entra a questão da demanda, que se não for suficiente, o caminho da desvalorização está aberto. Outra possibilidade é produzir menos nas áreas mais valorizadas da cidade, que são os lugares de maiores infra-estrutura.

Neste contexto é que nos preocupamos com o lugar dos investimentos imobiliários-financeiros na reprodução capitalista da metrópole. Analisar papel e o lugar destes investimentos e do processo do produção do espaço como condição para a realização desses capitais nos coloca diante de dois desafios. O primeiro é refletir sobre os mecanismos através dos quais se processa e se realimenta a acumulação financeira característica da fase atual do capitalismo, bem como a forma de as regulação, ou seja, o arranjo institucional que a viabiliza. O segundo é, a partir da realidade da metrópole paulistana, recolocar teorias já elaboradas sobre o setor imobiliário no seio do processo de reprodução capitalista e da produção da cidade.

Nossa preocupação está voltada para compreender este processo através do estudo das estratégias utilizadas pelas empresas imobiliárias que abriram capital na bolsa de valores na realização de seus empreendimentos em São Paulo. Este processo específico abre caminhos para esta discussão. O papel da terra, que já possui uma importância ímpar na formação da sociedade brasileira, ganha cada vez mais importância na produção da cidade. O solo urbano passa a possuir uma centralidade acentuada, pois é através dele e do processo de sua reprodução espacial que frações de capital financeiro e industrial vão se realizar na metrópole contemporânea. São negócios com a terra urbana que vão garantir a realização dos capitais aplicados na compra de ações das empresas imobiliárias. A abertura de ações em bolsa de valores traz a possibilidade destas empresas aumentarem seu capital e estarem prontas para novos investimentos no setor imobiliário. Entretanto, trata-se de um momento de reprodução de um mercado imobiliário crítico. Esses pequenos capitais estão se valorizando, mas enfrentando a todo momento a situação crítica do capitalismo mundial, que em termos de acumulação encontra-se em uma crise que se estende desde os anos 70. Trata-se de um processo de captação de recursos a baixo custo para a realização de incorporação, compra de terrenos e lançamentos imobiliários bem como aquisição de outras empresas deste ramo que sejam proprietárias de terrenos e que detenham empreendimentos já lançados no mercado que interessem a esses grandes empreendedores. Um exemplo desse tipo de transação de compra de empresas imobiliárias é a empresa Company que adquiriu as empresas DRV12 Bauinia e DRV10. Tais empresas eram de uma incorporadora, a Redev que é do grupo C&A, que resolveu vendê-las. Do ponto de vista da empresa que compradora, os atrativos são que os empreendimentos já estavam com terreno aprovado, alguns deles já em venda, ou seja, compra-se algo já em andando por preço razoável no mercado. Isso significa que se antecipa o crescimento da empresa, ao invés de comprar só um terreno para por na prateleira para aprovar, para lançar, se compra algo em andamento ou pronta. Outra estratégia utilizada é a aquisição de participação majoritária (51%) em loteamentos de outras empresas. Novamente a empresa Company, realizou esta transação com a Real Park Participações e Investimentos Ltda., na qual adquiriu 04 lotementos. 

É importante destacar que o montante de capital absorvido por essas empresas não são utilizadas para a construção de novos empreendimentos. A construção ainda continua sendo financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A captação de recursos através de vendas de ações em bolsa aumenta o patrimônio da empresa e permite também que seu crescimento e lucro cresçam consideravelmente, o que permite que ela consiga mais dinheiro junto ao SFH para realizar a construção dos empreendimentos imobiliários. Assim, a grande aplicação desses recursos é em compra de terrenos, incorporações imobiliárias e lançamentos.

Os investimentos estrangeiros são responsáveis por comprar mais de 50% das ações emitidas na bolsa pelas companhias em questão. Segundo Tolosa6, a maior parte dos investidores que compraram ações dessas empresas são investidores estrangeiros. Elemento que reforçar nossa idéia de internacionalização do setor imobiliário em São Paulo.

Para o debate, trazemos um depoimento de Belleza7 sobre esse tema, o qual nos instigou a incorporar este assunto em nossa pesquisa. “Está se criando uma super liquidez neste mercado o que vai fazer com que a produção imobiliária aumente uma barbaridade e causa alguns efeitos bastante interessantes, como por exemplo, uma das coisas fundamentais é terreno, terreno virou ouro em pó. O que adianta se você tem muito dinheiro e não tem onde construir? Quem está bem posicionado com terreno, isso é fundamental. Está muito mais fácil arrumar capital do que arrumar terreno, aposto com você. Dinheiro todo mundo pode ter, terreno nem todo mundo tem”.

Para nossa pesquisa, Belleza traz a temática da importância que o espaço (o solo urbano) possui hoje na realização desses capitais que estão procurando rentabilidade no setor imobiliário. Tolosa, ao ser questionado sobre a importância de possuir terreno num momento que parece haver uma escassez diz que terreno não era o grande problema, havia possibilidade de construir em vários lugares da região metropolitana.

Retomando uma idéia já exposta, mas de suma importância observamos que especificamente o mercado de edifícios corporativos e edifícios residenciais possuem especificidades em sua construção e realização na cidade. Os edifícios de escritórios, bem como o setor hoteleiro e flats não podem se localizar fora da expansão do eixo empresarial de São Paulo (são atividades que dependem dessa centralidade); são empreendimentos que dependem muito mais da conjuntura econômica, de ciclos econômicos o que vai refletir no valor da terra, do aluguel, na taxa de vacância no mercado. Portanto, havendo a necessidade de concentração espacial desses empreendimentos no fragmento aqui em questão, há uma maior escassez para sua construção. De forma um pouco diferente, o setor imobiliário voltado para empreendimentos residenciais, ou seja, moradia, não depende desta localização estrita, ele pode se realizar em vários lugares da metrópole (mas não em qualquer lugar), principalmente com empresas muito capitalizadas a oferta de terrenos torna-se mais ampla. Então as empresas passam a produzir nos municípios da grande São Paulo e também do interior (em cidades mais próximas da região metropolitana). Assim ao procurarem diversificar seus investimentos diversificam os empreendimentos, ou seja, em bairros nobres trabalham com construções de edifícios residenciais de alto padrão que oferecem um valor de vendas global mais alto e em loteamentos mais distantes podem trabalhar com a construção de edifícios e condomínios em maior quantidade, mais baratos e com valor de venda global menor, mas compensador financeiramente.

Desta forma, afirmamos que são estratégias diferentes que o mercado de edifícios comerciais utiliza com relação ao mercado residencial, além do que o residencial está muito mais próximo do valor se uso que os imóveis podem oferecer e o comercial muito mais ligado ao valor de troca. Porém ambos estão imersos na lógica da acumulação capitalista. Esse mecanismo de financiamento ao setor imobiliário vem se tornando uma saída para as grandes empresas empreendedoras imobiliárias para atrair recursos para o desenvolvimento de seus negócios. Entretanto, a busca intensa a esse mecanismo pode trazer um saturamento ao setor, o que indica um caminho no sentido da crise. Como já nos mostraram outros países, esse pode ser um caminho para o que se chama de bolha imobiliária, como escreveu Kurz “a bolha financeira imobiliária como adiamento da crise”.

O processo que procuramos desvendar no contexto da produção do espaço urbano da metrópole de São Paulo é um momento de sua urbanização hoje. Temos ciência da forma como esse processo, que possui sua tônica dominante na economia com intensa presença do Estado, domina a cidade e o urbano nos colocando frente a imensos desafios teóricos e práticos quando refletimos a dimensão do social e da vida cotidiana. Porém, mais que discutir o processo imobiliário nos planos do econômico e político é discuti-lo no plano do social e debater o lugar do processo imobiliário na reprodução capitalista hoje e a produção do espaço urbano quando estes vão se encontrar com populações de favelas que “impedem” sua reprodução. Estamos diante dos espaços desintegrados que serão integrados a esse processo de valorização espacial, mas os seus habitantes vivem uma situação de constante mobilidade na cidade e de desintegração a esse universo. Assim, acompanharemos a retirada de parte dos moradores de uma favela localizada no bairro Morumbi as beiras da Marginal Pinheiros, o Jardim Panorama, que por ocupar um terreno particular da construtora JHSF (que abriu capital na bolsa de valores), está aos poucos sendo expulsa deste local.

Desta forma, além de localizar o processo de financeirização do imobiliário na reprodução capitalista buscamos ao articulá-lo com a produção social do espaço revelar as estratégias de realização das empresas, bem como as estratégias de reprodução da vida desses habitantes na metrópole frente a construção do empreendimento imobiliário, o Parque Cidade Jardim8. Trata-se de momento da pesquisa que revela praticamente o conflito entre o uso e a troca e as estratégias de permanência no lugar por parte dos citadinos e as estratégias de uma empresa imobiliária no cenário da constituição de um mercado imobiliário crítico.

Entendemos que assim construiremos uma análise que busque a totalidade deste processo que só pode ocorrer numa metrópole de dimensões como São Paulo. É uma parcela dos habitantes da cidade que vivem de forma violenta as negatividades do processo de financeirização do imobiliário, que se realiza criticamente. Encontramo-nos diante de um desafio de crítica a um processo que solapa a vida desses lugares e coloca essas habitantes nas regiões mais longínquas da periferia, ao mesmo tempo em que viabiliza acumulação por meio da produção do espaço urbano.

É neste plano que é vivida a segregação sócio-espacial como fruto da homogeneização/fragmentação/hierarquização do espaço. Ainda nestes termos temos que levar em consideração as estratégias dos promotores imobiliários que vendem estes pedaços no mercado, colocando em evidência a existência da propriedade privada da terra que vai abrir caminho para a discussão da vitória do valor de troca sobre o valor de uso e para a discussão a respeito da hierarquização do espaço. Ou seja, os espaços valorizados, os não valorizados, o centro e a periferia, os lugares nobres da cidade, os guetos urbanos e o próprio planejamento guardião das leis de uso e ocupação do solo urbano.

A produção do espaço urbano neste fragmento da metrópole, o eixo empresarial, é marcado por um contínuo processo de construção/desconstrução/reconstrução do espaço e do que o conforma para a constante relocalização de atividades econômicas na metrópole que acaba por destruir bairros constituídos e retiram favelas que nesses espaços foram construídas para que os indesejáveis, o sujo e o feio deixem os lugares mais valorizados da cidade ou lugares de valorização futura para reconstruírem suas vidas, “sabe-se lá como”, a quilômetros de distâncias dali, seja num conjunto habitacional precário ou mesmo em outras favelas em áreas de mananciais da cidade, por exemplo9. No limite, para os sujeitos que se aliam para a construção desses espaços, os habitantes e a realização de suas vidas não os interessam. Este processo ocorre com a união / aliança dos interesses do Estado e de uma elite que detém o poder econômico na cidade. Este processo, evidenciado neste trabalho de pesquisa, aprofunda as negatividades do urbano, que são vividas no cotidiano da metrópole como constrangimentos e estranhamento. A produção do espaço nas áreas mais valorizadas da cidade denota a constituição de grupos que se aliam para garantirem a reprodução de seus capitais e de seu poder através da produção do espaço.

Refletir sobre as estratégias de reprodução capitalista no sentido aqui exposto se faz necessário trazer a tona os sujeitos envolvidos nesses processos. Segundo Santos (1994), a análise de uma cidade supõe  “que os fatores estratégicos sejam levados em conta, o que permite identificar melhor o lugar real que tem cada agente ou grupo de agentes, cada ação ou grupo de ações, no processo de desenvolvimento urbano, a cada momento da história.”

Do ponto de vista de nossa análise, a relação global-local ganha potência ao realizarmos uma articulação entre ordem próxima e ordem distante. Os planos global-local, pela mediação da metrópole, sinalizam outra contradição importante: integração/desintegração dos lugares na metrópole em relação à sociedade global - econômica, política e social. Na metrópole há lugares cuja lógica, usos e funções se ligam diretamente às necessidades de uma divisão espacial do trabalho articulada e definida no plano global em contradição com os lugares em desintegração diante desta lógica decorrente e decorrente dela. De um lado, a metrópole concentra uma grande proporção da riqueza nacional que produz a “cidade dos negócios”, onde os espaços tornados produtivos referenciam a produção do valor. Nesta dimensão, as ligações da metrópole ao processo de mundialização acontecem pelo movimento dialético entre integração de São Paulo ao capitalismo internacional - centralização financeira, com o crescimento do setor bancário e dos serviços modernos - e a desintegração do modo de vida tradicional, da organização do trabalho, das relações de vizinhança; pela deterioração dos espaços públicos, do centro histórico, das condições de vida na metrópole. Com isso a urbanização se revela como um fenômeno, que produz, ao mesmo tempo, integração/desintegração/deterioração dos espaços e dos indivíduos na metrópole, o que vai revelar a relação entre uso e troca e que as contradições se revelam plenamente no plano do vivido, da prática sócio-espacial – é o nível do cotidiano que ilumina concretamente modo como as justaposições dos planos se realiza, orientando e determinando a vida.

O sentido desta pesquisa, além do que já foi exposto anteriormente, é também apontar criticamente um processo que sabemos que aumenta as diferenças, que são na realidade desigualdades e cisões presentes no processo de produção capitalista do espaço; revelar que os interesses do Estado e do capital não caminham no sentido de suprir as necessidades reais das classes pobres que habitam a imensa periferia metropolitana e sim de zelar pelos seus poderes (o poder político do Estado e o poder econômico do capital). É mostrar que neste processo há uma parcela da população que fica desamparada e sofre diversos constrangimentos em suas vidas, pois aprofunda a existência de uma desigualdade de renda e uma desigualdade de poder. A produção do espaço neste fragmento da metrópole revela a força política de uma classe economicamente capitalizada que ao se unir ao Estado mantêm seus interesses, que vão garantir sua reprodução enquanto tal. Através de um estudo sobre a produção do espaço urbano e a relação capital financeiro e setor imobiliário em um fragmento da metrópole de São Paulo, podemos afirmar que por dentro do modo de produção capitalista não há possibilidade de transformação social possível, pois a produção capitalista da cidade está atrelada ao processo de valorização do valor e existência da propriedade privada da terra. É a partir deste momento que se coloca como necessidade a idéia de um projeto de transformação da sociedade, que é urbana, numa articulação entre o possível e o impossível.

O que se abre para o pensamento são as conseqüências deste processo para a urbanização contemporânea e a importância de uma economia política do espaço para refletirmos o papel do imobiliário nos mecanismos gerais da economia capitalista. Este é um caminho possível, os desafios terão que ser enfrentados por nós.

 

Notas

(1).Processo analisado por Henri Lefebvre no Capítulo I da obra “O direito à cidade”.

(2) Anotações do curso Geografia Urbana I, ministrado pela Profa Dra Ana Fani Alessandri Carlos em 1999.

(3) É a partir daqui que surge a idéia de ambiente construído e a problemática do tempo de rotação e realização dos capitais aí investidos, bem como a possibilidade do espaço aparecer como meio de produção e gerar mais-valia.

(4) Harvey (1984 e 2004)

(5) Cf. Botelho 2005:44.

(6) Diretor da empresa Company S.A.; em entrevista realizada pelo autor.

(7) Sérgio Belleza Filho da Coinvalores – corretora de valores; em entrevista realizada pelo autor.

(8) O Parque Cidade Jardim reúne nove edifícios residenciais, com apartamentos de 237 a 1.807m2 de área privativa, um centro comercial, um hotel Fasano e o Shopping Cidade Jardim.

(9) O trabalho de Mariana Fix, “Parceiros da Exclusão”, trata exatamente desse processo de retirada de uma grande favela que existia no cruzamento das avenidas Luiz Carlos Berrini e Água Espraiada.

 

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