Ar@cne
REVISTA ELECTRÓNICA DE RECURSOS EN INTERNET
SOBRE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona
Nº 88, 1 de octubre de 2006
ISSN 1578-0007
Depósito Legal: B. 21.743-98


RECURSOS SOBRE INFORMACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO EN INTERNET:
DE SOPORTE INFORMATIVO A CANAL DE VENTA GLOBAL


Basilio Calderón Calderón
Universidad de Valladolid
basilio@fyl.uva.es



Recursos sobre información y comercialización del producto inmobiliario en Internet: de soporte informativo a canal de venta global (resumen)

En los últimos años Internet se ha convertido en un factor esencial para el desarrollo de las empresas inmobiliarias, ya que además de ser un buen soporte  publicitario y facilitar la comercialización de  productos y servicios es un medio idóneo para abaratar el precio de los productos, universalizar la oferta y extender el control del proceso urbanístico en España.

Palabras Clave: Mercado inmobiliario, portales inmobiliarios, comercio electrónico b2c, b2b.


Resources about information and commercialization of the real estate product in Internet: from informative support to global channel of sale (abstract)

Internet has become in the last years an essential tool for the development of real estate companies. It is a good support for publicity and it is also a channel to sell buildings, to extend the market and to control the city-planning process in Spain.

Key words: Real estate marketplace, real estate websites, e‑business b2c y b2b marketplaces.



Las empresas vinculadas al sector inmobiliario, tanto en el área de la construcción como de la promoción y comercialización, han ido ampliando desde hace algunos años sus estrategias de comercialización utilizando las posibilidades que ofrece Internet. Su presencia en la red no obedece, ya como podía estimarse a finales de los años noventa, a una moda o una actividad complementaria y marginal para la empresa, sino que se han convertido en una pieza esencial en el presente y futuro de las empresas inmobiliarias, ya que en Internet, sea de forma directa o por empresa interpuesta, pueden cumplir a la perfección los cuatro objetivos básicos que se esperan del medio. A saber: es un excelente canal de distribución, es decir a través de Internet se comercializan productos y servicios como soporte de la venta directa; es en segundo lugar un buen medio publicitario y promocional -que fue el primer impulso para el desarrollo de las páginas corporativas, antecedente de los portales-; puede llegar a ser un buen sistema para abaratar el precio de los productos -aunque todavía no ha tenido ocasión de confirmarlo-; y finalmente es un medio idóneo para universalizar la oferta, abarcar porciones del territorio de otro modo inalcanzables y extender el control-dominio del proceso urbanístico en España.

A través de Internet las empresas inmobiliarias -promotoras, agentes, comerciales etc.- posibilitan al usuario la obtención ordenada, segmentada e inmediata, de ofertas todo lo personalizadas que este quiera. Si bien todavía en el año 2006 no se ha conseguido cambiar suficientemente los hábitos de compra de la sociedad española, máxime en un producto que es duradero, muy caro y que requiere una comprobación in situ, en parte por la desconfianza que ofrece en general todo el sector, y pese a las mejoras en materia de seguridad, en otro tiempo salpicado por escándalos y estafas de diversa índole.  Con todas las limitaciones, el crecimiento de este sector en todo caso es ciertamente espectacular a escala global; en 2005 se estimaba ya que una de cada 65 visitas-consultas a un portal inmobiliario acaba en la formalización de una reserva, que en la práctica equivale a una compra dado que la operación de compra efectiva precisa de la presencia física por la naturaleza de los actos registrales en España; y si añadimos que en tan sólo tres años (2003-2006) las promotoras inmobiliarias han pasado de captar el 30 por ciento de su clientela a través de Internet a cerca de un 65 por ciento, que es la cifra que se estima para el año 2006, bien podemos afirmar que las empresas, tanto en el sector de la promoción como en el de la intermediación, dejarán de estar simplemente en Internet para convertirse también en empresas de Internet[1].

La información que puede obtenerse de la consulta de los portales de contenido inmobiliario es de un gran interés geográfico; proporciona una imagen del estado del mercado en cada punto del territorio y, en el caso de los portales más dinámicos, es habitual encontrar estudios con una muy interesante información de coyuntura y perspectivas en el sector. Es cierto, no obstante, que el propio desarrollo tecnológico, especialmente en relación con la llamada fase web 2.0, hace que el concepto de portal clásico este empezando a cambiar y a valorarse de forma muy diferente por los usuarios. Y es que el desarrollo de los buscadores permite que los usuarios accedan a la información de los portales de forma indirecta, sin partir necesariamente de la página principal, de inicio o home de los mismos, por lo que acabará resultando más interesante para una empresa procurarse un posicionamiento ventajoso en el buscador que mejorar el diseño e incluso la accesibilidad del propio portal[2].

Pero el conocimiento del sector no procede exclusivamente de los portales propiamente inmobiliarios, ya que otras entidades proporcionan también información actualizada sobre el mismo de enorme interés. Dejando al margen las miles de páginas web que pueden encontrase con información estática y no actualizada, procedente de actas de congresos, conferencias, ponencias o informes particulares o noticias insertadas en los grandes blogs temáticos, no siempre bien contrastados y por tanto no suficientemente fiables, o la información de coyuntura y en titulares que ofrece la Really Simple Syndication (RSS) de los portales que la han ido incorporando, los newsletters o boletines inmobiliarios como por ejemplo Idealista <http://www.idealista.com>, los mayores yacimientos de información inmobiliaria son aquellos que proceden de portales -institucionales o privados- que actualizan y se responsabilizan de la información. Tal es el caso de los portales del Ministerio de la Vivienda <http://www.mviv.es> o del Ministerio de Fomento <http://www.mfom.es> o de entidades oficiales con responsabilidades directas o indirectas en la materia como SEPES <http://www.sepes.es> o el Banco de España <http://www.bde.es>, el Consejo Económico y Social <http://www.ces.es/index.jsp> y sus homólogos regionales, o de los portales de las correspondientes Consejerías de competencias relacionadas con la ordenación territorial. La relación sería muy extensa, pero conviene señalar que muchas de ellas han ido creando organismos similares al SITCYL -sistema de información Territorial de Castilla y León- <http://www.sitcyl.jcyl.es> que dispone de toda la información regional sobre leyes, planes de ordenación, planes sectoriales y cartografía a diferentes escalas al alcance del usuario y de forma abierta y gratuita, sin registro intermedio de ninguna clase. En la misma línea, prácticamente todas las ciudades disponen en su página web de información actualizada de sus planes generales y normas urbanísticas, licencias de edificación etc., que debe ser tenida en cuenta en cualquier investigación sobre el sector.

Especialmente interesante resulta, en todo caso, el boletín Situación que semestralmente publica el BBVA <http://serviciodeestudios.bbva.com/>, o los estudios informes y publicaciones de La Caixa  <http://www.lacaixa.es>, la Asociación Hipotecaria Española <http://www.ahe.es>, los colegios de arquitectos, o incluso de algunas consultoras como Pricewaterhouse Coopers <http://www.pwcglobal.com/>. También asociaciones profesionales como Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) <http://www.rics.org/>, SEOPAN <http://www.seopan.es/>, TINSA <http://tinsa.es/>, la Asociación de promotores Constructores de España (APCE) <http://www.apce.es/>, la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios Urbanos (ASPROCON) <http://www.asprocon.com/> , o asociaciones de promotores de algunas ciudades como ASPRIMA (Madrid) <http://www.asprima.es/>, o APCEBCN (Barcelona) <www.apcebcn.es/>, por señalar tan sólo alguno de los ejemplos más representativos.

Resulta de interés en algunos casos la consulta de los portales de los Agentes de la propiedad Inmobiliaria (APIS) <http://www.consejocoapis.org/>, los registradores de la propiedad <https://www.registradores.org> o, para algunos supuestos, la Dirección General del Catastro <http://www.catastro.minhac.es/>.

Contienen una interesante información inmobiliaria los suplementos semanales de algunos medios de prensa regionales y obviamente los de difusión nacional como el País (Propiedades) <http://www.elpais.es> o el Mundo (Su Vivienda) <http://www.elmundo.es/suvivienda/>. Y ofrecen acceso a informes y artículos de revistas especializadas entidades educativas, diversas asociaciones como ESADE <http://www.esade.es/>, o Universidades, como la revista electrónica de Geografía y Ciencias Sociales de la Universidad de Barcelona Scripta Nova <http://www.ub.es/geocrit/menu.htm>. Pero la relación es en todo caso muy extensa y debe ser responsabilidad del investigador la búsqueda más profunda o detallada de la ingente información que sobre el sector inmobiliario ofrece Internet. Un sector que ha dejado de ser ya un simple lugar de consulta, para convertirse en un instrumento privilegiado para proporcionar información, gestionar o comprar y, en general, investigar, libres de las limitaciones que impone el tiempo y el territorio.


De la consulta a la compra de inmuebles por Internet en España: una creciente cifra de negocio

Un reciente estudio sobre comercio electrónico B2C en el año 2005, elaborado por la empresa redes.es, -ver figura 1- pone de manifiesto la entidad del crecimiento de Internet para la realización de transacciones comerciales; la cifra de negocio que ha generado el comercio electrónico en 2005 ha sido de 2.143 millones de euros, lo que  supone un incremento neto de algo más de 300 millones de euros, es decir, un crecimiento de un 16,7% en relación a la cifra de negocio del año anterior. Este dato es el resultado de computar la media de gasto anual por internauta comprador, que se ha estimado en 495€, por el total de 4.326.790 internautas compradores[3]. Ese gasto medio anual de 2005 de 495€ supone un incremento del 6,7% respecto a la cifra de gasto del año 2004 que fue de 464€.. Cierto es que el grado de penetración en determinados sectores es muy limitado o casi nulo. Los bienes y servicios adquiridos en el año 2005, no han variado de manera significativa sobre los datos de años anteriores. Los más demandados han sido los billetes de transporte (31.7%), las entradas para espectáculos (17.7%), libros (14.4%), electrodomésticos (12.2%), reservas para alojamientos (11.1%) y artículos de electrónica (imagen y sonido) (10.6%). De media se compra en cuatro ocasiones al año por un importe medio total de 495€. Este importe se ha incrementado también  en un 6,7% respecto al año anterior, que era de 464€[4].

Buena parte del éxito de este espectacular desarrollo radica en el propio perfil del internauta español, ya que es muy similar al del potencial comprador de vivienda. El 63 por ciento de los usuarios de la red tiene entre 25 y 35 años, edad en la que se encuadra la mayoría de los compradores de activos inmobiliarios, según el estudio Internet y el mercado inmobiliario en España, realizado por el Gabinete de Estudios Globaliza Network, que afirma que el mercado inmobiliario virtual continuará incrementando su facturación considerando la compra de viviendas por parte de alemanes y británicos, dos de los países europeos que más utilizan la red y que también son los que compran más casas de vacaciones o de residencia permanente en España[5].

Las razones que se esgrimen para explicar tan espectacular crecimiento son muy diversas, pero básicamente todos los estudios coinciden en que  la búsqueda por Internet ahorra un 60 por ciento del tiempo, permite localizar cualquier inmueble de primera ocupación o de segunda mano en cualquier punto del territorio. Asimismo, los compradores que buscan por Internet utilizan un promedio de 4,8 semanas para buscar la información sobre hogares y zonas para vivir, antes de entrar en contacto con un profesional de la propiedad inmobiliaria, decisión que no suele demorar más de 1,9 semanas una vez localizado el inmueble por Internet, comparadas con las 7,1 semanas que suelen tardar los compradores que se deciden a buscar de forma tradicional[6]. Otro aspecto ciertamente singular es el hecho de los compradores de Internet buscaron una casa a una distancia media de 100 Km. de su residencia, en comparación con el comprador tradicional, que lo hace solamente a  12 Km.  Asimismo, sabiendo que el usuario de Internet desea tener toda la información posible sobre los productos disponibles, los agentes inmobiliarios que desarrollan sus páginas webs especializadas, añaden la mayor información posible de sus inmuebles, desarrollando listados que permitan búsquedas sencillas para todo tipo de compradores en función de sus preferencias y capacidad de compra. Según una encuesta sobre Agentes Inmobiliarios realizada por el portal Inmobiliarias en Canarias, 7 de cada 10  compradores desean dos características de un sitio web que venda o promocione propiedades inmobiliarias: información detallada de sus características (77%) y fotos o videos de la casa (78%); y más de la mitad esperan encontrar en el portal viajes virtuales por las urbanizaciones o propiedades puestas a la venta[7].


Figura 1.Volumen de comercio electrónico B2C 2000-2005.

Fuente: Estudio sobre comercio electrónico b2c 2006 <http://www.red.es>.


Conscientes de este espectacular crecimiento, además de las empresas que operan directamente en el sector, sea en la construcción, promoción o comercialización, en los últimos años han ido apareciendo multitud de empresas, entidades y organizaciones que venden o ponen a disposición de grupos de afiliados, programas de gestión de la cartera de clientes -compradores y vendedores- que les permiten mediante una pequeña web tener presencia en Internet con un coste muy reducido.

Estamos en presencia de dos sectores, Internet y construcción-promoción, extremadamente volátiles; las alianzas son relativamente efímeras, no son infrecuentes opas o adquisiciones o absorciones más o menos amistosas que acaban por cambiar la imagen de marca de una determinada compañía y por lo tanto los links que daban continuidad y hacían fiable su consideración como fuente estadística o material de trabajo. Este problema ha sido parcialmente resuelto por la propia evolución del sector, cierto, pero también porque son cada vez más numerosas las empresas y programas “llave en mano” que, por un precio realmente asequible, cubren todas las necesidades resuelven todos los problemas en materia de software de gestión y posicionamiento en Internet que puedan presentarse a empresas de promoción o distribución relativamente modestas[8].


El control virtual del territorio a la venta: portales inmobiliarios generalistas y especializados en España

Al margen de la calidad y eficacia de las webs corporativas -que ofrecen poco más que dirección, teléfono y un listado básico de productos- y de las que hay registradas varios miles en Internet, la penetración del e‑business en nuestro país es, aunque creciente, todavía reducida; las transacciones on line, tanto en  venta electrónica a usuario final -B2C- como en comercio entre empresas a través de los marketplaces -B2B- se están desarrollando con un retraso próximo a los dos años respecto a la media europea y con tres  respecto a la estadounidense. Y eso en Internet es mucho, máxime cuando todavía la principal motivación de las empresas para el  empleo de Internet, es hacer publicidad  -en un 78,3% de los casos-, mientras que la venta on line  -B2C- sólo aparece en quinto lugar -para un 33,5% de las empresas-[9]. Las causas de es retraso son obviamente muy diversas,  pero si parece ser dominante una cierta  resistencia de las  empresas tradicionales a la innovación tecnológica unido a la lógica  desconfianza que origina el desconocimiento de las nuevas tecnologías y la confusión que provoca la rapidez con que éstas evolucionan. Existe todavía una elevada incertidumbre ante el  retorno de la inversión, y finalmente son muchas las empresas que declaran encontrar dificultades para convertir las ventas por el canal  tradicional en ventas a distancia; una dificultad considerable ya  que, en España, las ventas por catálogo nunca han sido  demasiado populares. 

Es cierto, no obstante, que parte de estas dudas e incertidumbres están siendo resueltas paulatinamente; el estudio realizado por al empresa pública red.es en 2006 <http://www.red.es>  sobre una encuesta del año 2005, confirma que una de las claves del creciente éxito de Internet como canal comercial  que permite ir recuperando el tradicional retraso con respeto a Europa y EE.UU  se explica por la combinación de una mayor variedad de productos (23.5%), el acceso a ofertas y mejores precios (15.0%), es la mejora en la seguridad en los pagos (29.7%). Particularmente importante es el hecho de que el 98.1% de los compradores declaran que siempre o casi siempre las compras han cubierto sus expectativas, hay un porcentaje mínimo de individuos (8.6%) que han tenido algún problema con su compra por Internet. Generalmente son problemas de carácter logístico (72.3%), con muy baja incidencia (16%) de problemas con los medios de pago (este dato supone que sólo se ven realmente afectados por fraude en los medios de pago un 1,4% del total de internautas compradores).La mayor parte de los perjudicados (71.7%) opta por presentar una reclamación, dirigidas principalmente a la misma empresa que vendió el producto o servicio (71.0%), y en las que, mayoritariamente (63.4%), se obtiene la resolución esperada[10].

En todo caso la implantación de Internet es más  segura en el B2B  porque se trata de internalizar unas relaciones entre empresas  que ya existen, pero en el caso  del B2C es más difícil ya que es preciso educar al consumidor en una nueva modalidad de compra, asegurar la fiabilidad de las transacciones electrónicas y fomentar el uso de Internet entre los particulares  por parte de las instituciones públicas y empresas que en parte se está logrando gracias a la extensión del ADSL. Por esta razón, en el futuro se espera que las primeras  representen el 80% de las transacciones electrónicas, frente a un 20% que corresponderá al B2C.

Un primer nivel en al acceso a la oferta inmobiliaria es la que proporcionan los portales horizontales, es decir los de propósito general o webs de entrada que aúnan casi todas las posibilidades de Internet <http://www.terra.es> ,<http://www.wanadoo.es/> <http://www.yahoo.es>  y la práctica totalidad de los medios de comunicación con presencia en Internet, como por ejemplo: El Mundo <http://www.elmundo.es> -ver figura 2-, ABC <http://www.abc.es/inmobiliario> La Razón, a través de baner con <http://inmobiliaria.segundamano.es>.

 


Figura 2.- Portal inmobiliario de El Mundo.
Fuente: <http://www.suvivienda.es>.


Habitualmente las secciones inmobiliarias de los grandes portales generalistas -ya.com, wanadoo, tiscali, yahoo- gestionan sus propia cartera inmobiliaria o dirigen al usuario a algún portal especializado; así, desde esta sección en < http://www.wanadoo.es> -ver figura 3- ,  se accede al Canal Inmobiliario de Wanadoo España <http://inmobiliaria.basefinanciera.com> tras el acuerdo suscrito en Diciembre de 2003,  entre Wanadoo España y el portal inmobiliario Comprarcasa, creado en el año 2000 por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) de SCH y BNP Paribas. Gracias al mismo se ofrece a los usuarios de Wanadoo el buscador de vivienda de Comprarcasa, que permite al usuario localizar la más adecuada a sus necesidades de acuerdo a criterios como la clase de inmueble –nuevo o de segunda mano-, tipo de transacción  -alquiler, compra…- o ciudad y zona. Comprarcasa es el portal de la red inmobiliaria API, la mayor red de agencias inmobiliarias de España, con más de 700 agencias asociadas  y la única integrada exclusivamente por Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que cuentan con una  oferta  que supera los 50.000 inmuebles en todo el territorio y comparten un sistema de trabajo y una oferta común de productos y demandas[11]. Un ejemplo perfecto de portal vertical en el sector.  Asimismo, desde <http://www.yahoo.es> y tras un acuerdo de características similares se accede a <http://es.realestate.yahoo.com>  , que para España opera también  a través del portal de los API <http://www.comprarcasa.com> , que de este modo y merced a otros acuerdos similares es accesible desde un gran número de portales generalistas o informativos.

 


Figura 3.- Canal Inmobiliario de Wanadoo España.

Fuente:  <http://inmobiliaria.basefinanciera.com>.


Un segundo nivel de acceso a la oferta inmobiliaria está representada por los portales verticales, que a su vez pueden agruparse en dos categorías: en primer lugar la formada por las que podemos denominar  web temáticas,  catálogos inmobiliarios, o bases de datos inmobiliarios, en los que se dirige a un usuario hacia otra sede, en la que se hace una visita o se efectúa una compra; están formados tanto por empresas pure-players, -ver figura 4- como empresas con presencia física -por ejemplo periódicos, agencias de API`s, tasadores inmobiliarios, asesorías o franquicias- que ofrecen sus productos  -catálogos o bases de datos,  gratuitas en unos casos, o de acceso previa suscripción en otros-  de compra y venta de inmuebles de terceros ya sean particulares o empresas. A este conjunto de plataformas se les conoce también como infomediarios o  metamediarios porque su principal activo es la información que gestionan, y el valor que crean por la reducción de los  costes de búsqueda y de transferencia entre agentes del mercado, así como por la creación de estándares y por la mejora en las relaciones entre oferta y demanda [12]. Y  en segundo lugar podemos diferenciar otra categoría de mercados –comercio electrónico B2C - que  son aquellos que están formados por  los portales de empresas con presencia física en el mercado inmobiliario, es decir por las promotoras e incluso en algún caso por las constructoras clásicas.

 


Figura 4.- Fotocasa. Un ejemplo de portal/base de datos de carácter temático.
Fuente: <http://www.fotocasa.es>.


La relación de empresas que pueden incluirse en el primer tipo de los señalados es prácticamente inabarcable e inclasificable; comprende desde grandes redes y franquicias a empresas no franquiciadas, secciones inmobiliarias de prensa y portales, o grandes superficies, portales especializados en subastas, buscadores de parcelas, de alquiler de inmuebles, buscadores de agencias inmobiliarias o de diversos servicios inmobiliarios entre otros, en una relación que, añadiendo las webs corporativas, portales regionales, provinciales y locales, buscadores inmobiliarios, empresas especializadas en la creación software para la gestión inmobiliaria, empresas que crean y alojan webs particulares de contenido inmobiliario, empresas proveedores de servicios diversos, foros inmobiliarios  etc.., es prácticamente ilimitada y cuya accesibilidad en Internet a través de los buscadores más usuales depende no sólo de los criterios que fije el propio buscador, sino de diversas estrategias de programación orientadas a “burlar” los filtros y limitaciones del mismo con el fin de aumentar la visibilidad del portal.  Su importancia y grado de información sobre la oferta es de tal naturaleza que no es infrecuente que las sociedades de tasación basen parte de sus estimaciones en el nivel de precios que alcanzan los inmuebles en cada sector o territorio[13]. En el cuadro 1 se incluye una relación de los que podemos considerar webs y  portales más comunes y que por lo general responden a patrones de contenido y diseño similares: buscador de inmuebles por provincias y categorías, servicios complementarios a la vivienda como asesoramiento y simulador de hipotecas, servicios financieros, tablón de anuncios, consultoría y noticias del mercado inmobiliario etc.

 

Cuadro 1. Principales webs y portales de empresas inmobiliarias en España. Ordenadas alfabéticamente.

Empresa Inmobiliaria

Dirección electrónica

Alfa Inmobiliarias

http://www.alfainmo.com/

Allen Globe

http://www.allenglobe.com/

Anuncios de casas

http://www.anunciosdecasas.com/

APTI

http://www.asoc-apti.com/

Aquitucasa

http://www.aquitucasa.com/

Aquitucasa.

http://www.aquitucasa.com/

Atrea (BBVA)

http://www.atrea.com/

Buscador pisos

http://www.buscadorpisos.com/

Buscaparcela

http://www.buscaparcela.com/

Buscocasa

http://www.buscocasa.com/

Canal pisos

http://www.canalpisos.net/

Canalcasa

http://www.canalcasa.com/

Carrefour

http://www.carrefour.es/inmobiliaria/

Casas365

http://www.casas365.com/

Casaweb

http://www.casaweb.com/

Casaymas

http://www.casaymas.com/

Century21

http://www.century21.es/

Cercasa

http://www.cercasa.com/

Compartepiso

http://www.compartepiso.com/

Comprarcasa y piso

http://www.comprarcasaypiso.com/

Concasa

http://www.concasa.com/

Corporación inmobiliaria

http://www.corporacioninmobiliaria.com/

Don Piso (Ferrovial)

http://www.donpiso.com/

El Corte Inglés

http://www.elcorteingles.es/

El rincón inmobiliario

http://www.elrinconinmobiliario.com/

En alquiler

http://www.enalquiler.com/

Euroespacio

http://www.euroespacio.com/

Euroval

http://www.euroval.com/

Expocasa

http://www.expocasa.com/

Fincas Corral

http://www.fincascorral.com/

Fotocasa

http://www.fotocasa.es/

Geoviviendas

http://www.geoviviendas.com/

Gesinar

http://www.gesinar.es/

Global inmobiliaria

http://global.habitania.com/

Globaliza

http://www.globaliza.com/

Grupassa

http://www.grupassa.com/

Habitaclia

http://www.habitaclia.com/

Idealista

http://www.idealista.com/

Infoinmueble.

http://www.infoinmueble.com/ 

Inmored

http://www.inmored.co/

Inmoweb

http://www.inmoweb.com/

Interpisos

http://www.interpisos.com/

Ivive

http://www.ivive.com/

Lainmobiliaria

http://www.lainmobiliaria.com/

Look&find

http://www.lookandfind.es/

MC

http://www.mcinmobiliaria.com/

Nueva inmobiliaria

http://www.nuevainmobiliaria.com/

Piso perfecto

http://www.pisoperfecto.es/

Pisopack

http://www.pisopack.com/

Pisos a la venta

http://www.pisosalaventa.com/

Portae

http://www.portae.com/

Publiboda

http://www.publiboda.com/inmobiliarias/

Remax

http://www.remax.es/

Ricasa

http://www.ricasa.com/

Roam

http://www.roan.es/

Segundamano

http://www.segundamano.es/

Spainhouses

http://www.spainhouses.net/

Tecnocasa

http://www.tecnocasa.es/

Tele inmobiliaria

http://www.teleinmobiliaria.com/

Tinsa

http://www.tinsa.es/

Tu casa

http://www.tucasa.com/  

Un vistazo

http://www.unvistazo.com/

Urbaniza

http://www.urbaniza.com/

Vía Hábitat

http://www.viahabitat.com/

Ya encontré

http://www.yaencontre.com/

Fuente: Elaboración propia.


En conjunto y en términos generales estos portales especializados -o web temáticas- responden al mismo concepto que los  portales genéricos horizontales, pero tratan una temática más o menos concreta  dirigida a una audiencia determinada. El volumen de tráfico es menor  que el de los portales horizontales, pero alineamiento de la oferta y la información que proporcionan a los usuarios de todo tipo de inmuebles, especialmente de segunda mano es muy superior, lo que permite una mayor segmentación de la publicidad incluida en sus páginas y elevar las posibilidades de que las visitas se conviertan en compromiso o reserva de compra. Y para apoyar esta decisión final -y no por casualidad-, los portales de las grandes franquicias que operan en el sector ubican una buena parte de sus oficinas en los sectores de la ciudad –barrios históricos o grandes conjuntos de vivienda masiva de los años sesenta y setenta- en los que la posibilidad de captar recursos, tanto viviendas en venta como compradores para las mismas es mucho mayor –ver figura 5-; en estos casos la consulta a Internet, de producirse, se considera como una primera toma de contacto, un sondeo previo antes de acudir al establecimiento a pie de calle en el que se formalizará toda la operación de compraventa. Y en todo caso estas agencias no se nutren de anuncios de venta insertados por los particulares en su web, sino de la gestión directa de sus comerciales en directa relación con propietarios vendedores.

 


Figura 5. Portal y oficina a pie de calle en Valladolid de dos grandes franquicias inmobiliarias.
Fuente: Allenglobe < http://www.allenglobe.com/> y Don Piso <http://www.donpiso.com/>.


En definitiva, los portales inmobiliarios verticales, -es decir de empresas que operan en un mismo sector- de esta primera categoría -e-businessB2C- no son sino una agencia que ofrece a los internautas la mayor oferta inmobiliaria -inmuebles y servicios complementarios- del país, aunque las dificultades de penetración de este sistema son evidentes ya que frente a otros países, como USA donde un mayor uso de estas tecnologías y una mayor homogeneidad del producto  facilita enormemente este tipo de operaciones hasta el punto de que cuatro de cada diez personas utilizan la  red para comprar viviendas. Gran parte de ellos son en realidad una plataforma de negocios que abarca los tres niveles clásicos en el e-comerce: C2C -consumer to consumer dirigido a particulares que pueden dar de alta o en su caso  encontrar ofertas de compra o alquiler de todo tipo de inmuebles, un segundo nivel, B2C -business to consumer-, está dirigido a las empresas del sector inmobiliario para que puedan ofrecer a los usuarios -generalmente mediante sistemas de cuotas- sus promociones  y ofertas inmobiliarias y finalmente el tercer nivel el es B2B -business to business- un punto de encuentro para hacer negocios entre todas las empresas del sector inmobiliario, particularmente constructoras o empresas vendedoras que comparten base de datos; en cualquiera de ellos la información suele aparecer desagregada en dos categorías: la llamada zona libre o abierta y la zona privada o restringida por lo general a los profesionales del propio sector que pueden utilizar la plataforma para insertar sus promociones y ofertar sus servicios a otros profesionales o al consumidor final.

Dentro de esta categoría conviene destacar el notable desarrollo que empieza a tener dos estrategias: los portales que gestionan las carteras inmobiliarias de portales no inmobiliarios y las alianzas transnacionales. Un ejemplo de la primera lo constituye el acuerdo de colaboración entre el portal inmobiliario Urbaniza.com e Inmofactory que  permite a las empresas que utilizan el programa de gestión de inmuebles, publicar de manera automática e inmediata sus propiedades en el portal Urbaniza.com El portal inmobiliario y la empresa de software inmobiliario, han desarrollado un sistema de integración de base de datos por el cual, los clientes del programa de gestión inmobiliaria Inmofactory, pueden publicar su oferta en la red de canales inmobiliarios de Urbaniza.com, de una manera automática a través del propio programa.Actualmente Urbaniza gestiona los canales inmobiliarios on-line de varios portales de Internet, generalistas (Tiscali) y regionales (inmollave.com, urbamadrid.com), y los de Cajas de Ahorros como Caja Cantabria, Caja Duero y CajaSur[14].

Y un ejemplo más en el posicionamiento de estos portales lo constituye la  asociación de portales, del que es buen ejemplo el denominado portal paneuropeo formado por el portal español Expocasa.com, por la francesa Inmostreet.com, la suiza Inmostreet.ch, la británica Vebra.com, la alemana Immoelt.com, la italiana Casa.it y la portuguesa Lardocelar.com. La nueva plataforma confía en registrar más de 25 millones de visitas al año, dado que permitirá a ciudadanos de España, Francia, Reino Unido, Alemania, Italia, Suiza y Portugal acceder a una oferta de más de un millón de inmuebles[15].

Una segunda categoría de portales verticales B2C son aquellos que están formados por  los portales de empresas con presencia física en el mercado inmobiliario –ver cuadro 2-, es decir por las promotoras e incluso en algún caso por las constructoras clásicas o por alianzas de ambas -ver figura 6- que básicamente ofertan sus propios recursos y que tienen una amplia cobertura territorial al estar implantadas en todas las comunidades autónomas e incluso en todas las provincias en España; son además, un canal idóneo  para obtener la primera información sobre una vivienda, aunque en muchos casos es difícil dar el siguiente paso, es decir, la formalización vía internet de la operación de venta; es más, algunas inmobiliarias como Colonial estiman que la venta de pisos no se canaliza a través de Internet y, aunque se disponga de una página web con abundante información, las transacciones a través de este servicio son nulas por lo que antes que mantener una página resulta más rentable incorporar sus productos en los portales líderes del sector en España es decir, en los pure-players es decir empresas sin presencia física.

 

Cuadro 2. Principales promotoras inmobiliarias de ámbito nacional con destacada presencia entre los portales inmobiliarios. Inmobiliarias cotizadas y divisiones inmobiliarias.

Promotoras

Dirección electrónica

Acciona inmobiliaria (Necso)

http://www.accionainmobiliaria.es/

Ahorro Familiar

http://www.ahorrofamiliar-sa.es

Astroc

http://www.astroc.com/

Cevasa

http://www.cevasa.com/

Colonial

http://www.inmocolonial.com

Fadesa

http://www.fadesa.es

Ferrovial Inmobiliaria

http://www.ferrovialinmobiliaria.com

Grupo Lar

www.grupolar.com/

Inbesos

http://www.inbesos.es/

Inmocaral

www.grupoinmocaral.com/

Metrovacesa (Bami)

http://www.metrovacesa.es

Montebalito

http://www.montebalito.com/

Parquesol

http://www.parquesol.com/

Realia Business (FCC)

http://www.realiabusiness.com

Renta Corporación

www.rentacorporacion.com/

Reyal

http://www.reyal.es/

Riofisa

http://www.riofisa.com/

Sotogrande

http://www.sotogrande.es

Testa (SV)

http://www.testainmo.com/

Urbis (Dragados)

http://www.promocionesurbis.com

Vallehermoso (Sacyr)

http://www.vallehermoso.es

Fuente: Elaboración propia.



Figura 6. Al igual que las empresas comercializadoras, las promotoras también incorporan simples sistemas gráficos para la localización de sus promociones a la venta
[16].
Fuente: <http://urbis.es>, <http://reyal.es>.


Con ello se consigue paliar, en parte, las severas limitaciones que impone la propia estructura técnico-jurídica del urbanismo en España; su más que probada  ineficiencia se compensa con el extraordinario dinamismo que caracteriza a la promoción inmobiliaria en todas sus variantes, desde la clásica promoción residencial a los nuevos nichos de negocio vinculados a la sección patrimonialista de las grandes empresas: el alquiler de oficinas y la gestión-alquiler de locales en los nuevos centros comerciales; sin olvidar que la comercialización del producto bien a través de las miles de pequeñas empresas locales, redes  y franquicias o bien a través de Internet -compra, venta, subastas- viene a reducir los costes de las empresas más dinámicas y a extender el vértigo de la actividad combinándola con las múltiples opciones -lúdicas, informativas etc...- de carácter tanto vertical como horizontal que ofrecen los portales en  la red. El territorio real y el nuevo espacio virtual está ya salpicado de intermediarios dispuestos a extender el furor de uno de los sectores de la actividad económica sometido, obviamente, a las coyunturas y sobresaltos que de forma cíclica afectan a la actividad económica de un país; un sector  muy sensible al alza, pero enormemente resistente a la baja y con una versatilidad que le permite atender, en cada momento, a la porción del negocio que ofrece mayores expectativas de rentabilidad.


Notas


[1] Los mejores portales inmobiliarios. El País, 30 de diciembre 2004.

[2] Pedreño, A: Los portales y la web 2.0 <http://tecnologia.universia.es/experto/portales_web2.htm>. Publicado: Junio 2006.

[3] MINISTERIO DE INDUSTRIA COMERCIO Y TURISMO, 2006,  pág. 7.

[4] Ibid. Id. Pág. 10.

[5] <http://www.monzalnet.com/noticias/news.php?newsid=28>.

[6] <http://www.monzalnet.com>.

[7] <http://www.inmobiliariasencanarias.com>.

[8] Véase a este respecto la estrategia de comercialización y fidelización de Globaliza <www.globaliza.com> que, en el mismo portal, ofrece soluciones a profesiones relacionados con la gestión y posicionamiento en Internet para otras empresas, lo que sin duda es una estrategia de fidelización de muchas pequeñas empresas.

[9] <ttp://www.webbusinessonline.com/9/afondo.html>.

[10] MINISTERIO DE INDUSTRIA COMERCIO Y TURISMO, 2006,  pág. 12

[11]<http://ayuda.wanadoo.es/quienes_somos/sala_de_prensa/notas_de_prensa_ano_2003/464.html>. [9,diciembre.2003].

[12] Un ejemplo del dinamismo de estas empresas lo representa la empresa de intermediación inmobiliaria Don Piso, propiedad del grupo Ferrovial, que cuenta con  un total de 346 oficinas en España, de las que 137 son propias y 209 franquiciadas. Esta red contaba en 2005 con una cartera de 12.141 inmuebles, de los cuales se vendieron el 51,3%, habiendo invertido hasta el mes de agosto de 2006 1,4 millones de euros en la apertura de 23 nuevas franquicias ubicadas en Andalucía (8), Canarias (10), León, Lérida, Madrid, Pontevedra y Valencia. [11/08/2006]. <http://www.urbanoticias.com>.

[13] Internet: una buena forma de buscar casa. <http://www.consumer.es/accesible/es/tecnologia/Internet/>.

[14] [10/06/2005]. <http://www.noticias.com>.

15] Siete portales inmobiliarios de distintos países de la UE constituyen una web paneuropea. Europa Press [26/05/2005], <http://www.noticias.com>.

[16] En Julio de 2006 el grupo Reyal compró Urbis creando tras la unión de ambos patrimonios, el de la pequeña empresa compradora y el de la gran empresa comprada, la segunda inmobiliaria española. El País, 29 de Julio de 2006, pág. 47.


Recursos Electrónicos

* Relación provisional de portales y webs que disponen de información de interés inmobiliario-geográfico.

ASOCIACION DE EMPRESAS CONSTRUCTURAS DE ÁMBITO NACIONAL (SEOPAN). [En línea]. Madrid: SEOPAN, 2006. <http://www.seopan.es/>.

ASOCIACIÓN DE PROMOTORES CONSTRUCTORES DE ESPAÑA (APCE). [En línea]. Madrid?: APCE, 2001. <http://www.apce.es/>.

ASOCIACIÓN DE PROMOTORES INMOBILIARIOS DE MADRID (ASPRIMA). [En línea]. Madrid: ASPRIMA, 2006. <http://www.asprima.es/>.

ASOCIACIÓN DE PROMOTORES Y CONSTRUCTORES DE EDIFICIOS URBANOS (ASPROCON). [En línea]. Gijón: Asprocon, 2006. <http://www.asprocon.com/>.

ASOCIACION HIPOTECARIA ESPAÑOLA (AHE). [En línea]. Madrid?: Asociación Hipotecaria Española, 2006. <http://www.ahe.es>.

BANCO DE ESPAÑA. [En línea]. Madrid: Banco de España, 2004. <http://www.bde.es/>.

BBVA. Servicio de Estudios. [En línea]. Bilbao, BBVA, 2006. <http://serviciodeestudios.bbva.com/>.

BLOG INMOBILIARIO. [En línea]. España?: Menéame, 2006. <www.inmoblog.com>.

COMPRAR CASA. [En línea]. Madrid: Comprar Casa Inmobiliaria, 2003. <http://www.comprarcasa.com/>.

CONSEJO GENERAL DE LOS COLEGIOS OFICIALES DE AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA. [En línea]. Madrid: Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, 2005. <http://www.consejocoapis.org/>.

DIRECCIÓN GENERAL DE CATASTRO. [En línea]. Madrid: Ministerio de Economía y Hacienda, 2006. <http://www.catastro.minhac.es/>.

GLOBALIZA. [En línea]. España: 2006. <www.globaliza.com>.

IDEALISTA. [En línea]. Madrid: Idealista, 2006. <http://www.idealista.com>.

INFRAESTRUCTURA DE DATOS ESPACIALES DE CASTILLA Y LEÓN (IDECyL). [En línea]. Valladolid: Junta de Castilla y León, 2006. <http://www.sitcyl.jcyl.es>.

INMOBILIARIAS EN CANARIAS. [En línea]. La Palma (Gran Canaria): Monzalnet Internet, 2006. <www.inmobiliariasencanarias.com>.

METROVACESA. [En línea]. Madrid: Metrovacesa, 2005. <http://www.metrovacesa.com>.

MINISTERIO DE FOMENTO. [En línea]. Madrid: Ministerio de Fomento, 2006. <http://www.mfom.es/>.

MINISTERIO DE VIVIENDA. [En línea]. Madrid: Ministerio de Vivienda, 2005. <http://www.mviv.es/>.

MONZALNET. [En línea]. La Palma (Gran Canaria): Monzalnet Internet, 2006. <www.monzalnet.com>.

PRICE WATERHOUSE COOPERS. [En línea]. New York: Price Waterhouse Coopers, 2006. <http://www.pwcglobal.com/>.

RED.ES. [En línea]. Madrid: Ministerio de Industria, Turismo y Comercio, 2006. <www.red.es>.

REGSITARDORES MERCANTILES. [En línea]. Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, 2006. <https://www.registradores.org/>.

ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS). [En línea]. Coventry (United Kingdom): RICS, 2006. <http://www.rics.org/>.

SEPES. [En línea]. Madrid: Ministerio de Vivienda, 2003. <http://www.sepes.es/>.

URBANOTICIAS. [En línea]. Álava: Urbaniza Interactiva, 2006. <www.urbanoticias.com>

 


© Copyright Basilio Calderón , 2006.
© Copyright Ar@cne, 2006.

Ficha bibliográfica:

CALDERÓN, Basilio. Recursos sobre información y comercialización del producto inmobiliario en Internet: de soporte informativo a canal de venta global. Ar@cne. Revista electrónica de recursos en Internet sobre Geografía y Ciencias Sociales. [En línea]. Barcelona: Universidad de Barcelona, nº 88, 1 de octubre de 2006. <http://www.ub.es/geocrit/aracne/aracne-088.htm>.


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