LLEONART, Pere y GARCÍA, Angels El Maresme: Una visió immobiliària. Mataró: 1996. Editorial Gabinete de Estudios Económicos, S.A (Caixa Laietana). 247 pag.

Edu Cordero Bouzas

El problema urbano en el Maresme, no había sido de gran importancia hasta hace unas décadas cuando el precio de determinadas zonas se disparó, a causa de la especulación ; en las poblaciones mejor comunicadas con Barcelona, (Alella, Teia, Vilassar y Premia de Dalt) se produjo un rápido crecimiento debido a que era población con unos recursos económicos altos (clase alta) que trabajaba en Barcelona, y buscaba la tranquilidad y las

zonas verdes que generaban un espacio urbano más adecuado para el descanso que el que se puede encontrar en una gran ciudad como es Barcelona; este cambio en la residencia de la clase alta se produjo gracias a las nuevas y rápidas vías de comunicación (autopista A-19 y A-7) que en breves minutos conecta con Barcelona.

En este estudio se expone cual es en la actualidad la situación urbanística de la comarca del Maresme que, con Mataró a la cabeza, ha recibido un fuerte empuje urbanístico, motivado por las excelentes comunicaciones existentes, lo que ha permitido la apertura de nuevas áreas de desarrollo, centradas básicamente en el norte de la comarca.

La comarca del Maresme está situada al norte de Barcelona y se extiende a lo largo de una estrecha franja litoral delimitada por la Sierra del Montnegre y el mar. Estas características hacen que la población se encuentre concentrada en el litoral, donde las comunicaciones y la cercanía con Barcelona han ido transformando la parte más meridional de la comarca en una zona residencial de las clases altas barcelonesas, primero, y de la clase media, despues.

El trabajo está realizado por dos buenos conocedores de la comarca.

Pere Lleonart (Mataró) es economista por la Universidad de Barcelona, Premio nacional de urbanismo del MOPU en 1985 y primer Premio de Economía de Cataluña 1991. Ha realizado numeroso trabajos relacionados con la comarca y los municipios del Maresme, entre los que destacan: El Maresme, les claus de la seva contínua transformació (1981) o El gènere de punt: El motor industrial del Maresme (1994).

Angels García (Vera, Almería), es arquitecta por la ETSAB, con despacho profesional en Mataró y autora del proyecto de las futuras instalaciones deportivas del Juventus AC en Mataró.

Ambos autores han colaborado conjuntamente en trabajos como; El Baix Camp: Escenaris sòcio-econòmics a l´horitzó de l´any 2000 (1993), El Pla Estratègic del Baix Llobregat (1994) y en la colección «Archivo de Proyectos Inmobiliarios Excelentes » (1995).

El libro trata sobre aspectos diversos relacionados con el urbanismo del Maresme y de los diferentes municipios que la integran. En él se abordan los condicionantes históricos, la importancia del sector constructivo en la comarca, la evolución del precio de las viviendas, las características de la edificación y por ultimo las perspectivas de futuro. Todo ello distribuido en una serie de capítulos en los que se intentan sintetizar brevemente los aspectos puramente económicos para llegar a unas conclusiones que sean útiles para entender el desarrollo del sector de la construcción, vital para la economía y el futuro de la comarca.

El trabajo es resultado del encargo que la Caixa Laietana hizo a los autores. Como en el mismo prologo se indica, "el sector inmobiliario tiene una gran importancia desde el punto de vista económico para Mataró, ya que, el 68% de los recursos directos que administra la Caixa se invierte en préstamos. De esta parte el 71% son préstamos hipotecarios, destinados tanto a los promotores de las vivienda como a los usuarios finales o compradores de la vivienda". Por tanto, este solo hecho justifica el interés de la Caixa por el sector inmobiliario y el de la construcción en general.

Hemos de recordar que los problemas de creación de suelo que se dan en nuestro país se agudizan especialmente en una comarca de difícil orografía como es el Maresme; donde la tierra tiene una alta productividad agrícola , la propiedad está bastante repartida y hay una gran tradición de invertir el excedente empresarial.

Estos fenómenos han sido especialmente perceptible en los últimos años, cuando el retroceso productivo de la comarca ha ido ligado a una expansión residencial notable; así, en medio de fuertes medidas especulativas, durante los últimos 15 años solo se han podido urbanizar unas 550 Ha de nuevo suelo para edificar, (330 Ha residenciales y unas 220 Ha industriales), buena parte de las cuales han sido promovidas por la Administración a partir de la década de los 80.

Si consideramos que la capacidad residencial de estas 330 Ha superan escasamente las 6.800 viviendas, se pone de manifiesto que más del 80 por ciento de las 35.000 viviendas construidas desde 1980 hasta hoy han tenido que localizarse en suelo urbano.

Por ello, el suelo entra en el mercado inmobiliario a unos precios tan elevados que los hace poco competitivos para acoger actividades productivas y ésta es una de las causas del retroceso en la comarca. Este factor impide también la promoción de viviendas de protección oficial, en cambio en otras poblaciones, la calidad de vida de la zona y su posición estratégica atrae a un porcentaje importante de habitantes de renta media-alta del área de Barcelona, que buscan un entorno y unas características (climáticas, medio-ambientales, demográficas y sociales) superiores a las de la congestionada Barcelona, pero que necesitan por razones de trabajo principalmente unas buenas comunicaciones con la capital.

Después de unos años de subidas espectaculares, que llegaron a un nivel máximo en 1992, el precio de las viviendas y de los inmuebles en general está bajando en términos reales. Pero su nivel ,aún es, excesivamente elevado, ya que la relación entre el precio medio de una vivienda y la renta familiar anual disponible se mantiene muy alto.

Como se ha citado anteriormente, la construcción es uno de los motores económicos de la comarca; ocupa a unas 7.800 personas y representa un 8 por ciento de toda la ocupación comarcal, además el sector genera unos 60.000 millones de pesetas anuales, con una considerable incidencia sobre la economía de la zona.

La coincidencia de un gran volumen de obras públicas y de una intensa edificación residencial ha permitido una notable expansión de la actividad constructiva en el último lustro. En lo que se refiere a las obras públicas, destaca, en especial, el año 1991 en el que se incrementa considerablemente (autovías, rieras...etc), y también los años 1994-95 en los que, gracias a la actividad residencial, el sector creció a un ritmo del 5 por ciento anual.

Por lo que se refiere al mercado residencial, de las 2.100 viviendas de media anual que se han construido un 30 por ciento son en hilera, es decir, viviendas adosadas y generalmente de baja altura que siguen un eje viario. Las unifamiliares representan entre un 12 y 15 por ciento, con tendencia a reducir su participación y el 50-55 por ciento restante son pisos o apartamentos en bloques plurifamiliares.

La mayor parte de la edificación residencial es de promoción libre, si bien la cuarta parte de los edificios iniciados en los últimos años se han acogido a ayudas del Plan de Vivienda. Mataró, por su parte, concentra el 25 por ciento de la actividad constructiva de la comarca, seguido de los municipios de Vilassar de Mar y Pineda.

El segmento de demanda más numeroso, más del 50 por ciento, se compone de compradores de su primera vivienda que buscan un piso de 90 m² útiles al mejor precio posible. Los que adquieren viviendas de reposición (segunda adquisición) , en cambio, se inclinan mayoritariamente por una vivienda unifamiliar, bien sea en hilera o aislada.

De hecho, la elección de la vivienda no se acostumbra a hacer de acuerdo con las necesidades presentes, sino con las previsibles. Por eso, las viviendas de 90 m², de 3 o 4 habitaciones, han dominado hasta ahora el mercado. Se mitifica el número de habitaciones y se olvidan otros factores como, por ejemplo, la versatilidad, la localización y los acabados..

Mientras que en otros lugares se habla de viviendas flexibles, los promotores del Maresme continúan construyendo con unos parámetros clásicos por lo que se refiere a tipologías, tecnologías, materiales y equipamientos. Una visión excesivamente conservadora respecto al comportamiento del comprador, que sirve de excusa para no adoptar soluciones que en otros lugares se comercializan con éxito. Esto hace que repercuta negativamente en el nivel de autoexigencia que ha de prevalecer en un mercado tan competitivo.

Los autores señalan que los esfuerzos para diferenciar las viviendas y dinamizar las ventas en general, se limitan a los acabados interiores y a los equipamientos de las viviendas. En cambio, no se apoyan en otros elementos reales, como la calidad de las fachadas y los acabados exteriores, donde se refleja una gran despreocupación compositiva y de materiales.

Por lo que se refiere a la edificación no residencial; es decir de carácter industrial y comercial, hay que señalar que para los próximos años se espera una fuerte expansión de actividades comerciales y terciarias ligadas a la modernización de las vías de comunicación y a la creación de nuevo suelo para estas actividades. El principal paquete de uso terciario, unos 750.000 m², se localiza en Mataró, una zona que está orientada a ser un potente foco terciario de ámbito supracomarcal con la construcción de un nuevo hospital, de nuevos centros comerciales, de escuelas universitarias, etc. Hay también otras iniciativas de este tipo en Mataró , alrededor del Camí Ral o el Rengle y en Santa. Susana.

Por lo que se refiere a la zona industrial, Mataró y comarca ha sido un importantísmo área de implantación de actividades tanto textiles como químicas y por eso los autores consideran que es urgente el desarrollo de dotaciones más flexibles, con un mayor fraccionamiento de las parcelas, de tal manera que, sin hipotecar la calidad del sector, se consiga una oferta adaptada a las iniciativas productivas que se dan en la comarca, y que el urbanismo, en lugar de ahogarlas, las canalice, ordene y potencie.

Los autores de este libro discuten cuales podrían ser las previsiones para el futuro cercano; es decir para los años 1996-2000 en el que se estima que en el Maresme se construirán unas 2.100 viviendas anuales, una cifra similar a la que se ha registrado en los últimos años. La demanda de primera residencia continuará siendo el motor del sector, impulsado por el nuevo Plan de Viviendas para el período 1996-1999. La buena coyuntura económica y la reducción de los tipos de interés también incrementará la demanda de viviendas de reposición. En cambio, la demanda de segundas residencias caerá intensamente y hasta cabe prever que se reconvertirá y rehabilitará buena parte del parque actual.

El crecimiento residencial en los próximos años se concentrará en aquellos municipios que tienen oferta de suelo disponible y que ofrece tipologías y precios adaptados a la nueva situación económica: estancamiento de ofertas claras y promoción de ofertas a mejor precio. En este sentido, los principales crecimientos en el Maresme Sur continuarán localizándose en Montgat (Montgat Residencial), mientras que Vilassar de Mar reducirá progresivamente su ritmo al agotarse los sectores urbanizables actuales. Vilassar de Dalt, por su parte, está gestionando la entrada de nuevos sectores y zonas de posible urbanización, con unas características socioeconómicas muy elevadas.

En el entorno de Mataró, el mayor dinamismo residencial se concentra en Argentona que está urbanizando nuevos sectores como Can Barrau, y en el futuro podría extenderse hacia Cabrera, municipio que tiene un notable potencial edificatório y que en cualquier momento podría entrar en el mercado inmobiliario.

En Mataró, la edificación de los próximos años se concentrará en torno a la Vía Europa, que tiene una capacidad para unas 3.000 viviendas. Su ritmo de desarrollo dependerá de la adecuación del precio del suelo a la calidad de la oferta.

La apertura de la autopista Mataró-Palafolls y las operaciones de urbanización de suelo del INCASOL en Calella (parque de Calella, ya en venta) y en Canet (Can Sala) favorecerán el crecimiento residencial de estos municipios, que hasta ahora se habían mantenido muy estancados. Pineda, por el contrario, se verá afectada por la crisis de la segunda residencia y por la aparición de suelo urbanizado en Calella. Finalmente, la zona de Palafolls, Tordera y Sta. Susana mantendrá su dinámica residencial, que se apoya en unos precios del suelo comparativamente más favorables, un territorio nada congestionado y la proximidad de núcleos como Blanes y Lloret que necesitan territorio para expansionarse.

Todos estos cambios que he ido mencionando repercutirán en la organización y la estructura del sector. Para mejorar la calidad, los autores estiman que se habrá de cuidar más el diseño arquitectónico y los aspectos relacionados con los acabados, estructura interior y exterior, dimensiones. Esto permitirá poder competir con ciudades de la segunda corona metropolitana de Barcelona como Granollers, Mollet o Sabadell, y ante compradores más preparados y exigentes.

En mi opinión todas estas transformaciones son importantes, pero no hemos de olvidar que el producto inmobiliario está condicionado por el precio del suelo y por la calidad del entorno urbano de su localización. Por tanto, la interacción entre el urbanismo y los proyectos arquitectónicos se convertirá cada vez más en un elemento clave de la gestión inmobiliaria.

Finalmente, hay que señalar que de acuerdo con el planeamiento general aprobado, el Maresme aún cuenta con unas 1.200 Ha de suelo pendiente de ejecución. Las principales reservas de suelo se encuentran en los municipios del Maresme Norte.

La prolongación de la autopista hasta Palafolls, que se complementará próximamente hasta Tordera y en un futuro hasta Lloret, ha sido el primer paso de cara a la potenciación de este área. El otro elemento será el futuro desdoblamiento de la vía férrea de Arenys a Blanes y su eventual prolongación hasta Lloret.

Además de la modernización de la red de comunicaciones, Mataró ha quedado en una posición inmejorable dentro del contexto de las ciudades de la segunda corona metropolitana de Barcelona. A nivel urbanístico la ciudad dispone de un termino, relativamente pequeño, que solo si se integra en su entorno inmediato adquirirá la potencia necesaria para asumir un papel protagonista dentro de la Región Metropolitana.

Por lo que afecta al Maresme Sur, la escasa articulación entre los diversos núcleos, con soluciones difíciles o inexistentes, y la disposición de centros históricos de los municipios de montaña tan solo conectados a través de rieras de agua que hacen a la vez de avenida, paseo urbano, área de aparcamiento y vial, determina que aún teniendo una densidad urbana relativamente baja se trate de unos territorios con unas posibilidades de crecimiento muy limitadas si se quiere preservar mínimamente las cualidades urbanas.

El libro que comentamos nos enseña que en el Maresme los precios del suelo son la causa de la especialización residencial y del alejamiento cada vez mayor de la gente respecto al lugar de trabajo. Dicho de otra manera, esta situación está en la base de la actual interacción metropolitana y de la mayor movilidad. Cuando la gente tenía el taller debajo de casa, el sistema era evidentemente más estático.

El trabajo también profundiza en los criterio de localización de las familias, las razones por las que se ha producido la localización de cada promoción inmobiliaria y analizar la forma en que los factores del transporte y las mejoras de las infraestructuras han afectado a los desplazamientos. El estudio se atreve a incorporar una previsión de crecimiento desagregada por municipios y susbsistemas para los próximos cinco años, realizadas a partir de las operaciones en curso y del detallado estudio de tramitación y gestión.

Por tanto, y para finalizar, creo que la potenciación residencial de la región pasa por la estructuración de sus comunicaciones internas, hecho que requiere la creación de lo que se llama la Carretera de los Seis Pueblos, una vía de unos 20 Km, desde Tiana hasta Mataró, que tendría una doble función: la de circulación de transporte público alternativo al trazado ferroviario de RENFE y la mejor comunicación entre los pueblos interiores. Ésta sería, posiblemente, uno de los temas prioritarios que habría de contemplar un planeamiento urbanístico de ámbito comarcal.

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© Copyright Biblio 3W 1997

(EIC)

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