Trilla, Carme. La política de l'habitatge en una perspectiva europea comparada.

TRILLA, Carme. La política de l'habitatge en una perspectiva europea comparada. Barcelona: Fundació la Caixa, 2002. 202 p. [ISBN: 84-88099-83-5]

Palabras clave: politicas sociales, necesidades de vivivienda, mercado de la vivienda, tenencia de vivienda

Key words: social policies, housing needs, housing market, housing possession

Carme Trilla es, sin duda, uno de los analistas del mercado inmobiliario y de la evolución de las necesidades de vivienda en España y Cataluña más importantes. Ha sido consejera de vivienda en el Ayuntamiento de Barcelona y en la Generalitat de Cataluña antes de ser consultora independiente y trabajar, entre otras instituciones, para la Fundació la Caixa y Cáritas. En la actualidad es Directora General de Vivienda en el nuevo gobierno de la Generalitat.

En la presente obra, la autora nos ofrece una síntesis de indudable valor sobre la situación del problema de la vivienda y la evolución de las políticas de vivienda en los distintos países de la Unión Europea durante los últimos cincuenta años.

El libro que comentamos está estructurado en tres partes fundamentales: En la primera, la autora nos presenta las variables que condicionan la necesidad de vivienda: la demografía y la formación de hogares, la evolución del parque de vivienda y las políticas de vivienda que condicionan la modalidad de tenencia de la vivienda mayoritaria en cada país. En la segunda parte, analiza como han evolucionado en Europa la vivienda de alquiler privado, de alquiler social y la vivienda en propiedad. Para finalizar presentando cuales son las problemáticas de viviendas emergentes en la actualidad.

La autora nos recuerda que en todos los países de Europa la vivienda es un derecho constitucional cuyo garante es la administración y que de manera general desde la Segunda Guerra Mundial cada uno de los países europeos ha desarrollado un política de vivienda singular que ha provocado una estructura de la tenencia de vivienda propia. Aunque la importancia real que los distintos países han otorgado en cada momento al problema de la vivienda ha variado mucho de un país a otra, aunque, como nos indica la autora, comparable en función del porcentaje del gasto público sobre el PIB que cada país ha empleado en su resolución en cada momento.

No obstante, Trilla nos advierte que desde los años 80 se ha impuesto una tendencia generalizada a la reducción del Estado del Bienestar, lo que en el ámbito de la vivienda ha supuesto un incremento generalizado del parque de vivienda en propiedad. Un proceso que es preocupante en los países mediterráneos que necesitan incrementar sus parques de vivienda de alquiler para satisfacer la demanda emergente de vivienda económica destinada a colectivos con pocos recursos.

Trilla denuncia que uno de los efectos de la reducción del gasto social público en vivienda a finales de los noventa es que en la actualidad "es muy probable que cerca de la tercera parte de la población europea sea incapaz de pagar el coste global de la vivienda que ocupa y que amplios sectores de población no puedan hacer frente al coste de lo que deberían ser considerados los estándares adecuados o tolerables de vivienda".

Pero además también se han incrementado las dificultades para acceder o mantener una vivienda digna para un grupo creciente de población sin y con empleo, corriendo el riesgo de marginalizar a un segmento de la población de la mayoría acomodada.

En el capítulo dedicado a la base de las necesidades de vivienda, la autora analiza la dinámica demográfica de los distintos países europeos en los últimos cincuenta años, y opina que el momento en que se inició el boom demográfico en cada país ha condicionado la política de vivienda seguida en cada uno de ellos, ya que son la tasa de natalidad, el envejecimiento de la población y, sobre todo, el saldo migratorio las variables que condicionan las necesidades de vivienda de un estado.

Trilla nos recuerda que durante mucho tiempo el objetivo básico de la política de vivienda ha sido asegurar una vivienda para cada familia nuclear. Pero, que en los últimas décadas se ha registrado un profundo cambio en la estructura y organización de las familias, que ha provocado un fuerte incremento del número de hogares, incluso cuando la población disminuía, debido a la reducción de su talla por el incremento de los hogares unipersonales, sobre todo ancianos que viven sólos [1]; mientras que los jóvenes han variado sus pautas de emancipación [2] y la composición de los hogares se ha vuelto más heterogénea y variable, aumentando los hogares monoparentales, donde se constata un proceso de pauperización de las condiciones de vivienda, especialmente en las mujeres con hijos de clase social baja.

Así, la autora opina que los nuevos modelos de familia y estas nuevas dinámicas demográficas entran en contradicción con las políticas de vivienda clásicas, pues
"frente al modelo clásico precedente: familia-casa-propiedad-periferia, estaría creciendo un nuevo modelo: hogar atípico-piso-alquiler-entorno urbano" que no encuentra las soluciones que reclama en estas políticas.

Por lo que en su opinión la primera necesidad de una nueva política de vivienda adaptada a la nueva realidad pasaría por aumentar el parque de alquiler para dar respuesta a estas necesidades de vivienda de transición para: jóvenes, inmigrantes en el momento de llegada, separaciones matrimoniales, movimientos laborales o situaciones de pobreza estructural. Así como el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles en zonas céntricas para posibilitar la proximidad y la solidaridad familiar absolutamente necesaria para los hogares monoparentales.

En este capítulo, la autora nos recuerda como en la doctrina clásica en política de vivienda afirma que el equilibrio se alcanza cuando existe una vivienda para cada hogar. La realidad, en cambio, es distinta en cada país europeo, como puede reflejar el tamaño medio de la vivienda. Así, en el Reino Unido, Alemania y Holanda el parque es insuficiente para albergar de manera independiente a todos los hogares; mientras que España, que tiene un parque muy superior al número de hogares, es el país de la Unión Europea en el que la tasa de ocupación (número de personas que comparten una vivienda) es la más elevada, debido a la importancia de la segunda residencia, pero sobre todo a los niveles inconcebibles que alcanza la vivienda desocupada en los países mediterráneos.

Por otra parte, la autora denuncia que un 24 por ciento de todas las viviendas europeas presentan déficits significativos y requiere políticas de rehabilitación o renovación. Por lo que de este modo, a pesar de la fuerte actividad constructiva de los últimos años, existen claros déficits no solucionados, que difícilmente serán subsanados sin una mayor inversión pública.

La forma de tenencia de la vivienda, resultado de las políticas de vivienda

El capítulo dedicado a los resultados de las políticas de vivienda, la autora pone de manifiesto como la forma de tenencia de la vivienda mayoritaria en un país esta determinada por la política de vivienda realizada en éste durante los últimos cincuenta años. Y que, por tanto, "no existen características genéticas o culturales que expliquen la mayor propensión de los españoles a la propiedad y de los europeos al alquiler"[3], sino que la estructura actual de los parques de vivienda, entre alquiler y propiedad, es consecuencia de las orientaciones políticas de los distintos países y de los instrumentos de orientación de la oferta utilizados en ellos que no han dejado lugar a elección para la población. Es decir, para la autora, la demanda y la oferta están condicionadas por las políticas de vivienda que pueden activarlas y/o or¡entarlas hacia la propiedad o el alquiler.

De este modo, en la actualidad se observan tres tipos de países: Aquellos que aún poseen un sector de alquiler privado importante (Suiza, Alemania, Luxemburgo, Bélgica y Dinamarca). Los que poseen un porcentaje de alquiler social por encima del 18 por ciento (Holanda, Austria, Suecia y Francia). Y aquellos donde los propietarios son más del 61 por ciento (España, Irlanda, Italia, Grecia, Portugal, Reino Unido y Finlandia). Una tipología que, para la autora, revela una clara correlación entre nivel de riqueza de la nación y extensión del alquiler o, lo que es lo mismo, nivel de pobreza y extensión de la propiedad.

A pesar de la existencia de estos tres modelos, Trilla nos relata como en los últimos años se ha iniciado un proceso de convergencia, "cuyo punto final sería un sistema de vivienda que alcanzase un equilibrio óptimo entre las dos modalidades básicas de tenencia: la de propietarios-ocupantes, como garantía de estabilidad, de mantenimiento de las fincas y de seguridad patrimonial; y de alquiler, como garantía de movilidad, transitoriedad e integración social"[4].

De este modo, durante los últimos años en Europa ha sido la propiedad el modelo de tenencia que más se ha desarrollado al beneficiarse de mejores ayudas fiscales, de la inflación y del incremento de los alquileres. Pero, en el conjunto de Europa aunque ha habido un claro descenso de las viviendas de alquiler privado, se ha incrementado en los últimos años el porcentaje de viviendas de alquiler social públicas. Y es justo en este punto donde, según Trilla, existe la divergencia más sintomática entre Europa y España, ya que en nuestro país el parque público de vivienda social de alquiler es casi inexistente y además se encuentra en retroceso; tan solo un dos por ciento del parque nacional, el menor porcentaje de todos los países europeos, lejos del 18 por ciento de la media europea.

A continuación, la autora dedica la parte central del libro al análisis de la evolución de las distintas modalidades de tenencia de la vivienda en Europa durante los últimos años.

En primer lugar, en esta parte se destaca que la propiedad es hoy en Europa mayoritaria -el 61 por ciento del parque- debido a una política de estímulos a la promoción para la venta, acompañada por ventajas fiscales para la compra, que se niegan al alquiler. Pero además de estos estímulos políticos, el sector bancario también ha incentivado el endeudamiento, no solo con la bajada de los tipos de interés motivada por la fuerte competencia, sino también gracias a la innovación y flexibilización de las condiciones crediticias que han postergado el pago y han aumentado el volumen de deuda asumible por la unidad familiar [5]. Medidas que como contrapartida han provocado el alza de los precios y del coste de acceso a la vivienda. No obstante, como indica el continuo incremento del mercado hipotecario, todo hace pensar que esta tendencia se mantendrá.

La autora nos recuerda en este punto, que el coste de acceso a la vivienda es muy diferente en los distintos países europeos al estar éste influido por un elevado número de variables: el precio del suelo, las condiciones crediticias, la fiscalidad y el nivel de ingreso familiar. Y en este cómputo, como pone de manifiesto el análisis comparativo realizado por Trilla, España es uno de los países donde el esfuerzo familiar para acceder a una vivienda es más elevado

Pero, a pesar que las ventajas de la propiedad son conocidas; también este parque posee sus propias problemáticas, como la no adaptación de las viviendas existentes a una población envejecida, que provoca la presencia de viviendas degradadas en manos de propietarios sin recursos.

En segundo lugar, la autora nos recuerda como el parque de alquiler privado se ha situado en el extremo opuesto, ya que es el que más ha descendido en los últimos años, debido a la práctica ausencia de nuevas promociones desde los años sesenta y a la continuada venta de viviendas de alquiler a sus inquilinos. Este decrecimiento se explica, en opinión de la autora, porque el exceso de protección al inquilino ha eliminado la rentabilidad y la seguridad de esta inversión.

Por otra parte, pone de manifiesto como hoy en día, las viviendas de alquiler privado constituyen en gran parte un parque degradado concentrado en el centro de las ciudades. Proceso que es alarmante porque su reducción y degradación ponen en peligro un instrumento adecuado para satisfacer la demanda de hogares en tránsito (jóvenes, separaciones, desplazados) y, como nos recuerda la autora, para "hogares pobres, que no pueden ser propietarios, pero tampoco han caído en el umbral que les permite acceder al parque social"[6].

Y Trilla propone ayudas a la rehabilitación, subvención del alquiler, suavización del control de alquiler e incentivos fiscales para el inversor para volver a impulsar este modelo en la actualidad necesario.

Para finalizar este apartado, la autora se ocupa de la evolución de las viviendas de alquiler social. Trilla nos presenta la existencia de dos modelos diferenciados entre los países de la Unión Europea: En primer lugar, el Sistema Político, de los países que poseen parques sociales con el sólo objetivo de albergar a un porcentaje de la población con fines políticos, pero sin intentar incidir sobre el precio medio del mercado, donde los alquileres se fijan con criterios políticos y se financian con ayudas a la piedra y déficits para el erario público, entre los que se encontraría España. Y en segundo lugar, el Sistema Económico, donde los alquileres son solo ligeramente inferiores a los del mercado libre, el financiamiento de la promoción es privado, las ayudas son a la persona y el volumen de los parques es importante.

No obstante, nos recuerda la autora, que los problemas a los que se tienen que enfrentar ambos sistemas son los mismos: segregación social, mala conservación del parque, desviación de las ayudas a unidades familiares con ingresos por encima de la media.

En este punto, la autora nos presenta la evolución de casos paradigmáticos: Austria, Suecia, Holanda y Francia, para que el estudio de sus equivocaciones y reacciones pueda ser considerados ante un posible desarrollo del parque de vivienda social en España.

Después del análisis de la evolución de los distintos tipos de tenencia de la vivienda, la autora se ocupa de la evolución de los instrumentos utilizados por la política de vivienda en Europa. En este ámbito, nos recuerda que, en general, los últimos años se han caracterizado por una reducción del gasto público en vivienda al mismo tiempo que disminuía el papel del estado como constructor, un desplazamiento de las ayudas desde la piedra a la familia, la desregularización del mercado del alquiler para evitar el exceso de protección del inquilino y recuperar el atractivo de esta inversión, una concentración de las ayudas en la población más débil y un aumento de los controles y la descentralización para garantizar la equidad de las ayudas.

Y, en este punto opina que las ayudas que subvencionan el pago del alquiler a las familias es uno de los instrumentos sociales básicos de la política social de vivienda. Pero a la vez un instrumento casi inexistente en España y resto de países mediterráneos.

Para finalizar su análisis de la situación del problema de la vivienda en Europa, Trilla dedica el último capítulo a analizar las problemáticas emergentes. Para la autora, aunque la situación de la vivienda en Europa es comparativamente desahogada y a pesar de las claras diferencias existentes entre los países norte y centroeuropeos y los países mediterráneos más desprotegidos, después de los últimos años caracterizados por la liberalización y la reducción del gasto público en vivienda algunos problemas se han agravado y no encuentran solución en los actuales planteamientos de la política de vivienda.

Así, la reducción del gasto público y la potenciación de la propiedad a expensas del alquiler no solo impide la movilidad laboral que impulsa la Unión Europea, sino que ha incrementado la dificultad para acceder a una vivienda para los jóvenes, los hogares en transición, las nuevas unidades familiares por separación. Y lo que es mucho más grave ha incrementado, sobre todo después de las últimas oleadas migratorias, el número de familias que ocupan viviendas en mal estado o viven hacinadas en viviendas tanto en alquiler como de propiedad y multiplicado el número de "sin techo" y personas excluidas. Además de situar a algunos barrios o conjuntos de viviendas en un umbral de riesgo de convertirse en ghettos. Unos problemas que requieren de una política de vivienda social más decidida que impulse la promoción de vivienda económica y de alquiler.

Y, en este punto, Trilla nos recuerda, que la Unión Europea tiene como finalidad facilitar la inclusión social de sus ciudadanos, por lo que aboga por una mayor implicación de sus fondos para impulsar políticas de viviendas orientadas a este objetivo.

En mi opinión el pormenorizado análisis que realiza Carme Trilla de las políticas de vivienda en los distintos países de Europa nos permite conocer tanto la eficacia de las distintas políticas ya aplicadas como sus defectos, permitiéndonos comprobar como algunas de las necesidades provocadas por las nuevas dinámicas demográficas no son atendidas por las viejas políticas.

Así, después de este análisis, sólo cabe esperar un paso más: idear un modelo de política aplicable a la singular coyuntura de nuestro país que permita paliar el grave problema de vivienda que en la actualidad padece un gran número de personas. Las circunstancias hacen que la coyuntura política sea la más favorable posible y permiten a la autora pasar de la teoría a la acción.

[1] Al aumentar la autonomía residencial de la tercera edad, aunque en muchas ocasiones son los que ocupan las viviendas peor equipadas y viven aislados, con alta tasa de feminidad.

[2] Se ha generalizado un retraso en la edad de emancipación de los jóvenes condicionado por el precio de la vivienda, la posibilidad de ayuda familia, la inestabilidad laboral y la postergación de la etapa adulta.

[5] El aumento de la capacidad de endeudamiento de las famílias, que inicialmente incrementa su capacidad de compra, ha sido neutralizado por el alza de los precios, pero reduciendo la tasa de ahorro familiar.

Ficha bibliográfica

ALGABA CALVO, A. TRILLA, Carme. La política de l'habitatge en una perspectiva europea comparada. Biblio 3W, Revista Bibliográfica de Geografía y Ciencias Sociales, Universidad de Barcelona, Vol. IX, nº 501, 30 de marzo de 2004. [http://www.ub.es/geocrit/b3w-501.htm]. [ISSN 1138-9796].