Biblio 3W. Revista Bibliográfica de Geografía y Ciencias Sociales.
Universidad de Barcelona [ISSN 1138-9796]
Nº 75, 22 de marzo de 1998.


RIBEIRO, Luiz Cesar de Queiroz. Dos cortiços aos condomínios fechados: as formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilização Brasileira; IPPUR/UFRJ; FASE, 1997, 352 p.


1. Reseña de Paulo Roberto Rodrigues Soares
2. Reseña de Rosali Braga Fernandes


Reseña de:

Paulo Roberto Rodrigues Soares

O livro origina-se de tese de doutorado apresentada na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo em 1991, orientada pela Profa Ermínia Maricato, que oportunamente foi publicada. O autor é pesquisador e professor vinculado ao IPPUR (Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional) da Universidade Federal do Rio de Janeiro e possui larga experiência e produção científica nos estudos urbanos, principalmente nos temas referentes à questão da habitação e ao planejamento urbano, integrando o grupo de trabalho "Acumulação Urbana e a Cidade" e relacionando-se a diversos movimentos sociais. A obra está entre as selecionadas para concorrer ao Prêmio "Jabuti" de melhor livro de 1997 na categoria Ciências Humanas.

O tema central é a análise das diferentes formas de produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro das últimas décadas do século passado, até o início da década de 90, abordando desde os primeiros ensaios de formação de um mercado de habitações (com a construção de moradias coletivas conhecidas como "cortiços"), até a constituição da moderna empresa incorporadora que hegemoniza as formas de produção da moradia, impondo um novo padrão de organização do espaço urbano na cidade (que tem nos condomínios fechados de casas ou apartamentos a sua forma mais moderna de produção). O objetivo do autor é compreender o processo de formação, estruturação e reprodução do setor mais avançado no processo de produção de moradias: o capital incorporador.

O autor realiza uma excelente reconstrução histórica da promoção imobiliária na cidade do Rio de Janeiro valendo-se de uma grande quantidade de fontes de dados estatísticos e documentais extraídos de censos demográficos, arquivos históricos e publicações (jornais, revistas, relatórios, levantamentos) dos períodos analisados. Estes são apresentados no livro em trinta e oito tabelas e catorze gráficos. A colocação dos mesmos ao longo de toda obra auxilia na compreensão das questões analisadas. O texto combina, com exemplar equilíbrio, passagens onde se exige uma certa iniciação do leitor no referencial teórico-metodológico, com trechos onde prevalece a descrição histórica dos processos, estando estes segmentos muito bem articulados. O marco temporal é o conjunto de transformações da sociedade brasileira nas décadas finais do Século XIX, que tiveram como epicentro o Rio de Janeiro, então capital federal. O conhecimento da conjuntura econômica e política brasileira que dá suporte à periodização do autor auxilia bastante a compreensão do texto, porém não é condição básica para seguir a leitura do livro.

Na introdução temos o reconhecimento, por parte do autor, que "todo trabalho intelectual é datado" e "marcado pelas condições da sua produção". Procura, assim, demarcar a sua própria evolução no debate político e teórico relacionado à questão urbana (e da habitação em particular) no Brasil, acirrado a partir dos anos 70 no bojo das lutas pela redemocratização do país, então sob o domínio da ditadura militar e que atravessa a década de 80, acompanhando a transição democrática, sendo ainda hoje central na sociedade brasileira. A promoção imobiliária no Rio de Janeiro é considerada "exemplar" e a sua compreensão permite que se extrapole o conhecimento para outras realidades.

O livro divide-se em duas partes sendo a primeira dedicada ao "enquadramento teórico" sobre a propriedade fundiária urbana e a produção da moradia. São discutidos o espaço urbano e a produção de mercadorias, as contradições da urbanização capitalista, onde a cidade é caracterizada por apresentar um valor de uso complexo, sendo que nenhum dos capitalistas individuais nela aportados é capaz de produzir o conjunto de objetos que determinam a sua reprodução. A emergência de conflitos pelo uso do solo urbano decorrentes da fragmentação e monopolização (por uma classe ou fração de classe) da propriedade da terra gera a necessidade da regulação estatal do processo de produção da cidade derivando daí o planejamento urbano. Percebe-se nitidamente a principal influência teórico-metodológica do autor: a da vertente da sociologia urbana marxista francesa. A definição dos diferentes tipos de renda da terra que emergem na sociedade capitalista serve de base para a análise das condições que regulam os vários momentos da produção e circulação da moradia e para identificação dos respectivos agentes desta produção: incorporadores, construtores, instituições de crédito e proprietários rentistas.

Esta parte conclui-se com um capítulo dedicado à questão da moradia em sua dimensão histórica e estrutural. A análise apoia-se na leitura dos trabalhos clássicos de Frederich Engels "A Questão da Habitação e "A Situação da Classe Trabalhadora na Inglaterra". Um quadro esquemático sintetiza os diversos aspectos e as relações entre os agentes envolvidos na produção capitalista de moradias. O autor conclui indicando que esta forma de produção somente se viabiliza quando o capital contorna os obstáculos da propriedade privada da terra urbana e da estreiteza do mercado consumidor. Três formas de produção de moradia são identificadas: aquela em que o proprietário é simultaneamente capitalista e usuário da moradia (chamada de produção não-mercantil); a do proprietário que é o capitalista, mas não é o usuário (que poderia ser considerada como produção mercantil) e, por fim, a forma de produção de moradias em que proprietário, capitalista e usuário constituem-se em entes distintos (a forma capitalista de produção da moradia).

São estas formas de produção da habitação que são analisadas na segunda parte do livro intitulada "Capital, Propriedade Fundiária e Produção da Moradia no Rio de Janeiro". Esta é a de maior interesse ao leitor empenhado em conhecer um dos componentes da questão urbana brasileira em uma das cidades mais emblemáticas do país (talvez a mais conhecida mundialmente). O Rio de Janeiro das favelas, do samba e das praias fica em segundo plano para que possamos conhecer uma outra faceta da construção da cidade. Reunindo vários dados estatísticos temos um completo panorama da produção de moradias no Rio de Janeiro que passa por sucessivas fases que indicam a hegemonia de cada uma das formas de produção indicadas na primeira parte da obra.

O primeiro capítulo (Transformações do Parque Imobiliário - 1870/1930) analisa um momento histórico de transição na sociedade brasileira, quando a cidade na posição de capital federal atrai grande contingente populacional sofrendo o impacto das migrações provocadas pela abolição da escravidão. É a época da emergência da crise de moradias e da super-ocupação das habitações no Rio de Janeiro. O capital imobiliário é aplicado na produção de moradias para aluguel e na compra e venda de lotes de terra anteriormente utilizadas para fins agrícolas. Ribeiro identifica aqui um processo de deslocamento das aplicações dos excedentes do capital mercantil da cafeicultura (o setor principal da economia brasileira até 1930) para posições mais rentáveis situadas no espaço urbano. Desesenvolvem-se serviços urbanos (redes de água e esgoto, transportes, iluminação, gás), explorados por empresas estrangeiras sob a concessão do Estado; formam-se grandes empresas para a realização de obras públicas; comerciantes e usuários passam a viver das atividades de intermediação dos antigos imóveis situados no centro da cidade promovendo o "cortiçamento" (amontoamento, aglomeração) da população trabalhadora. Entre estes empreendedores o autor identifica proprietários rentistas, nobres, comerciantes, profissionais liberais e, até mesmo, ordens religiosas.

O processo de ocupação da área central do Rio de Janeiro por residências insalubres conduz a cidade a um estágio de "caos higiênico e sanitário" produzido pelas péssimas condições de moradia da população que habita os cortiços. As constantes epidemias que assolam o Rio no final do século levam à adoção de políticas de reforma urbana e higienização da cidade. Este período já despertou o interesse e vem sendo suficientemente estudado por geógrafos, historiadores, urbanistas e cientistas sociais. A "ideologia sanitarista" culmina com a emblemática "Reforma Passos" (porque realizada na gestão do prefeito Pereira Passos) que constituiu-se na maior intervenção realizada no espaço urbano carioca até então com uma plêiade de leis, decretos, regulamentos, demolições, além da abertura e alargamentos de avenidas e ruas. As conseqüências desta política são, de um lado, o surgimento e crescimento das "favelas" nos morros (que tornar-se-ão um dos ícones da urbanização brasileira) e, de outro, segundo Ribeiro, o surgimento de inúmeras companhias construtoras e empresas imobiliárias que irão promover a construção de casas e o loteamento dos subúrbios.

No capítulo seguinte o autor mergulha nas origens do capital imobiliário no Rio de Janeiro e a evolução dos empreendimentos imobiliários na cidade, desde as formas iniciais ("cortiços, casas de cômodos e estalagens"), até o surgimento de uma forma "pequeno-burguesa" de promoção imobiliária destinada a produzir moradias higiênicas e econômicas para as classes pobres da cidade (as chamadas "vilas", "avenidas" e os "correres de casas"). Inicia, segundo Ribeiro, a definição das feições dominantes na paisagem urbana da cidade: o contraste entre o centro dominado pelas habitações precárias (referindo-se aqui a habitação da classe trabalhadora) e a "Zona Norte" marcada pela atuação do pequeno capital imobiliário (na construção de moradias) e o "grande capital" imobiliário que promove grandes loteamentos que serão ocupadas por casas "auto-construídas" que caracterizam a periferia das cidades brasileiras (e latino-americanas) juntamente com os vazios urbanos. A trajetória e a atuação das principais empresas imobiliárias criadas nas primeiras décadas do século no município do Rio de Janeiro (a maioria organizada pelo capital industrial, mas também com a presença do capital estrangeiro e bancário) é apresentada neste capítulo. Após a Segunda Guerra ocorre a mudança no acesso à moradia que se dava pelo aluguel (até os anos 30) e que é substituído pelo princípio (por muitos autores considerado "ideologia") da "casa própria" que se desenvolve com a construção de apartamentos paralela à expansão, na periferia, da auto-construção e das favelas.

O capital imobiliário constituiu-se em "Capital Incorporador" baseado num notável crescimento do número de empresas de construção e na expansão dos empreendimentos em direção à "Zona Sul" da cidade, nos bairros de Copacabana, Ipanema e Leme. Trata-se, segundo o autor, de "um novo produto" criado pelo capital incorporador: o "apartamento-zona sul" que vai ser destinado às camadas médias de alto poder aquisitivo. Aqui, Ribeiro nos introduz uma tese interessante: a de que a verticalização na cidade do Rio de Janeiro não é uma necessária conseqüência do encarecimento do solo em função da sua escassez, mas também é derivada da diferenciação social e espacial que se estabeleceu no Rio de Janeiro entre a Zona Norte (do operariado) e a Zona Sul (da classe média). A formação de um setor do capital voltado para o financiamento da construção de habitações competiu para a formação do capital incorporador. L. C. Queiroz Ribeiro salienta que nos anos 40/60 na ausência de um verdadeiro sistema financeiro habitacional, o crédito imobiliário foi concedido por um conjunto de entidades governamentais e privadas como Caixa Econômica, Instituições de Previdência Social e organizações privadas que investem nos empréstimos hipotecários.

O capítulo final constitui-se na analise da atuação do capital de incorporação no período iniciado em 1964 (ano do Golpe Militar), até o final da década de 80, passando pelo período do chamado "milagre econômico" (1968-1973) e pela longa recessão dos anos 80. Embora este seja o período de consolidação do capital incorporador, paradoxalmente se constitui também no de maior expansão da auto-construção da moradia no Rio de Janeiro, como demonstram as tabelas apresentadas. O capital incorporador foi o responsável por menos de um quarto das unidades habitacionais produzidas na cidade. O paradoxo da produção capitalista da moradia que se expande "sem transformar integralmente as relações sob as quais a moradia na cidade é produzida" é explicado por Ribeiro pela afirmação da incorporação imobiliária como produção voltada para as camadas de maior poder aquisitivo. Combinam-se assim "novas" e "velhas" formas de produção da moradia, reproduzindo-se uma especificidade típica do capitalismo brasileiro.

A fundação do Banco Nacional da Habitação e a criação das Associações de Poupança e Empréstimo e das Sociedades de Crédito Imobiliário aumentam a capacidade de captação do sistema e ocasiona a expansão da incorporação. Entre 1972/1976 crescem as construções voltadas essencialmente para a população de alta renda na "área nobre" da cidade, os bairros da orla marítima na Zona Sul. A tendência de concentração da produção imobiliária na Zona Sul só começa a ser invertida a partir de 1979, quando ocorre a mudança na distribuição dos empreendimentos em direção à zona norte. Em seu trabalho, Queiroz Ribeiro explica esta nova tendência como um "transbordamento" para determinados bairros com melhor infra-estrutura na chamada zona suburbana. Todavia, para o autor, o grande responsável por esta mudança é o lançamento de um novo produto do mercado imobiliário: o bairro da Barra da Tijuca, caracterizado pelos condomínios fechados. Com originalidade, temos a tese de que o capital imobiliário "inventa" uma nova diferenciação sócio-espacial que "produz" a "obsolescência simbólica" da Zona Sul e "fundamenta uma nova frente de geração de sobrelucros de localização". Comprovando esta tese, temos a indicação de que a Barra da Tijuca concentrou 24,4% dos investimentos imobiliários do Rio de Janeiro em 1982 e 50,3% dos mesmos em 1989. A grande maioria dirigidos as camadas de mais alta renda da população. A oligopolização da incorporação é a marca da produção imobiliária da Barra da Tijuca, com um reduzido número de empresas que atuam associadas entre si e aos proprietários de terras, produzindo em grande escala. O autor conclui observando que novamente o capital imobiliário promove um novo ciclo de produção que resulta em uma nova divisão social do espaço. A tese fundamental é que esta decorre da própria ação do capital de incorporação, fundada "em uma lógica que reproduz a escassez social da terra", pois baseia sua rentabilidade "em diferenças materiais e simbólicas do espaço urbano".

O leitor profissional de geografia provavelmente perceberá a ausência de mapas ou fotografias que permitissem a visualização da riqueza de informações apresentadas no livro, bem como o pequeno número de geógrafos nos 104 trabalhos relacionados na bibliografia. Estes aspectos - a nosso ver provenientes da formação acadêmica do autor - de maneira alguma comprometem a qualidade da obra: excelente leitura para conhecer uma importante variável da questão urbana no Brasil.



Reseña de:

Rosali Braga Fernandes

Este livro originou-se da tese de doutoramento do autor, apresentada em 1991 na Universidade de São Paulo (USP) e trata sobre o processo de formação do mercado imobiliário na cidade do Rio de Janeiro. Ele é composto, de duas importantes apresentações, de introduções, conclusões, bibliografia e relações de tabelas e gráficos, além de oito capítulos agrupados em duas partes. A primeira Capital, Propriedade Fundiária e Produção da Moradia: Enquadramento Teórico, composta de quatro capítulos e uma conclusão, é teórica e discute basicamente as relações entre propriedade fundiária e capital na produção da moradia; a segunda parte Capital, Propriedade Fundiária e Produção da Moradia no Rio de Janeiro, que conta com uma pequena introdução mais os quatro capítulos restantes, é mais empírica e se fundamenta na produção imobiliária no Rio de Janeiro, entre 1870 e 1980.

 As apresentações são de Erminia Maricato e de Lícia Valladares, dois grandes nomes brasileiros no que tange à problemática urbana. Em ambas, é destacado o valor desta obra tanto a nível acadêmico como na construção do debate em busca de mais justiça social na questão da moradia.

 Na introdução o autor oferece ao leitor os contornos do tema e da problemática desenvolvidos no trabalho e faz uma avaliação das diversas formas de encarar o processo de urbanização brasileiro.

 O capítulo 1 se denomina A Urbanização e a Questão Fundiária. Nele o autor explica como e porque o debate sobre a questão urbana no Brasil passa a girar em torno da defesa de uma política fundiária em função da crença em que o mercado de terras é o principal gerador dos problemas urbanos e do abandono do princípio do mercado na distribuição equilibrada das atividades no espaço. Neste capítulo Luiz Ribeiro estabelece as bases teóricas para a compreensão de que , sendo a terra um bem não produzido, o seu preço é um reflexo da disputa entre os diversos capitalistas pelo controle das condições que permitem os sobrelucros de localização.

Aqui são avaliados itens como: Espaço Urbano e a Produção de Mercadorias; Contradições da Urbanização Capitalista; e Preço da Terra e Uso do Solo Urbano;

No capítulo 2, Capital e Propriedade: A Renda da Terra na Produção do Espaço Construído, o autor faz colocações gerais sobre a ATeoria da Renda da Terra@ para posteriormente discutir sobre a produção capitalista da moradia, mesmo reconhecendo os embaraços teóricos desta formulação marxista.

São salientados, além de Questões Metodológicas, características e princípios básicos de conceitos como: Rendas Pré-Capitalista e Capitalista (dentro desta são analisadas as Rendas Diferencial, Absoluta e de Monopólio); bem como a Renda na Cidade: capital e propriedade fundiária na produção e apropriação do espaço construído. De acordo com estes elementos pinçados da ATeoria da Renda da Terra@ o autor conclui que o capital encontra dificuldades específicas para a penetração na cidade, cuja superação não passa somente pela Aracionalidade do mercado@.

 A Produção Capitalista da Moradia é o capítulo 3. Nele são analisadas as condições específicas que regulam a produção e a circulação da moradia, com a identificação dos agentes como o incorporador, o construtor, as instituições de crédito imobiliário e os proprietários rentistas. O autor defende que neste setor o capital enfrenta limites particulares que geram condições específicas de valorização.

 Dentro das condições particulares de valorização do capital no setor imobiliário são discutidos temas como: Os Impasses da Produção Capitalista do Imobiliário; Os Limites à Valorização do Capital Investido na Construção de Moradias; Descrição Empírica do Incorporador; Discussão Teórica sobre a Incorporação Imobiliária; e As Relações entre o Incorporador e os outros Agentes.

 No capítulo 4, intitulado Lucros, Rendas e Espaço Urbano: Bases para Comprensão das Práticas do Incorporador, é aprofundado o estudo do funcionamento do sistema de incorporação, com destaque para o papel do incorporador que, comprando o terreno e detendo o financiamento, decide o processo de produção imobiliária.

 Segundo o autor, para compreender a ação do agente incorporador é necessário estudar os mecanismos de formação dos preços imobiliários e fundiários e como estes podem permitir sobrelucros e rendas fundiárias depois da compra da terra.

 Com este intuito são avaliados temas como: Os Circuitos dos Capitais na Produção e Circulação da Moradia; Lucros e Sobrelucros Imobiliários: condições de ganhos e incorporação; Capital Incorporador e Espaço Urbano: natureza dos ganhos da incorporação; Capital Incorporador e Propriedade Fundiária: a disputa pelos ganhos de incorporação; Prática dos Incorporadores e os Submercados da Moradia; Práticas dos Incorporadores e Transformações Urbanas.

 A conclusão da Parte I, Da Propriedade da Terra ao Capital de Incorporação: As Formas de Produção da Moradia traz a discussão dos impasses da produção capitalista da moradia passando inicialmente pela questão da moradia e posteriormente pela construção de elementos teóricos que permitam pensar as condições necessárias ao surgimento da incorporação imobiliária.

 Na introdução da Parte II, Capital, Propriedade Fundiária e Produção da Moradia no Rio de Janeiro, o autor diz que o paradoxo existente entre a crise de moradias brasileira em paralelo à expansão das empresas construtoras e à difusão da casa própria na mesma sociedade não deve causar espanto. A história da mercadoria moradia é marcada por particularidades decorrentes do contraditório movimento de expansão das relações capitalistas na produção imobiliária assim, nos capítulos que se seguem, esta história será avaliada tendo-se a cidade do Rio de Janeiro como referência.

 Transformações do Parque Imobiliário - 1870/1930 é o capítulo 5, onde, sobre os censos disponíveis, é construído um quadro histórico deste momento de transição das relações sociais as quais fundam a sociedade brasileira. Isto porque, é a partir de 1870 que entra em crise a economia mercantil-escravista e aos poucos se afirma uma economia urbana organizada com base no trabalho livre. Também constata-se a expansão da intervenção sobre a cidade e um extraordinário crescimento demográfico. Todos estes fatores têm impactos sobre a produção de moradias, criando bases para a mercantilização da moradia e do solo.

 Para bem avaliar este momento o autor destaca alguns temas e seus respectivos sub-períodos como: Emergências da Escassez de Moradia - 1870/1890; Emergências da Crise de Moradia - 1890/1906; Expansão da Malha Urbana - 1906/1920; Expansão do Parque Imobiliário - 1920/1933.

 No capítulo 6, Da Propriedade Fundiária ao Capital Imobiliário, Luiz Ribeiro trata sobre o capital imobiliário no que diz respeito a sua origem, às condições históricas que presidem o seu investimento no imobiliário e às formas de produção de moradia que ele assume, a partir da segunda metade do século XIX e em função das transformações urbanas sofridas pela cidade do Rio de Janeiro.

 Neste intento são analisados itens como: Origem do Capital Imobiliário; A Produção Rentista da Moradia: Os Cortiços, Casas-de-Cômodos e Estalagens;

A Crise da Produção Rentista; Emergência do Mercado Urbano de Terras: separação entre propriedade fundiária e capital imobiliário; A Produção Imobiliária Pequeno-Burguesa: Aas vilas, avenidas e Acorreres de casas@;e Expansão do Mercado de Terras: periferia, autoconstrução e especulação.

 Do Capital Imobiliário ao Capital de Incorporação é o título do capítulo 7. Nele são vistas as condições que permitem o surgimento da incorporação e as modificações que esta forma de produção introduz na cidade, tanto através da identificação das transformações da moradia no período 1937-1960, como da análise do surgimento das duas condições para a manifestação das relações sociais que estruturam a incorporação imobiliária como forma de produção: a emergência de um capital de empréstimo e a diferenciação espacial como base para o surgimento de sobrelucros de localização.

 Neste sentido são avaliados tópicos como: Evolução da Produção da Moradia; Do Aluguel à Casa Própria; A Invenção da Incorporação: ACopacabana-apartamento@; As Condições do Surgimento da Incorporação; O surgimento da Diferenciação Espacial; Incorporação Imobiliária: instabilidade e crise.

 O último capítulo, de número 8, intitulado Capital de Incorporação: Consolidação, Expansão e Diferenciação, tem por base uma pesquisa realizada pelo autor sobre a produção imobiliária na cidade do Rio de Janeiro entre 1979/1989 e seu objetivo é examinar o processo de consolidação, expansão e diferenciação do capital de incorporação no período de 1964 até os anos 80. Aqui é ainda apresentada uma periodização que articula as conjunturas finaceiras e urbanas.

 Para melhor atingir a estes objetivos são abordados itens como: Evolução da Produção Imobiliária no Período de 1965/1989; Mudanças Institucionais; A Consolidação da Incorporação - 1964/1971; A Expansão da Incorporação: a reconstrução da Azona sul@ - 1972/1976; Mudanças no Padrão de Incorporação: novas fronteiras e novas frentes de expansão - 1976/1982; Crise da Incorporação 1982/1985; A Consolidação do Novo Padrão: a oligopolização da Barra da Tijuca - 1986/1989.

 A título de conclusões, Luiz Ribeiro retoma a discussão central deste livro ou seja, o movimento de expansão das relações capitalistas na produção da moradia. São salientadas as principais conclusões do trabalho: a inclusão do setor imobiliário na valorização do capital transformou as relações sociais que regulam produção, circulação e distribuição da moradia; sob esta ótica, ao avaliar a produção da moradia na cidade do Rio de Janeiro são identificados e amplamente detalhados três estágios de expansão das relações capitalistas que são a produção rentista, a pequeno burguesa e a incorporação imobiliária.

 O autor afirma ainda que o movimento de penetração do capital na produção imobiliária é contraditório e que a instabilidade existente, a despeito das conjecturas de vários autores, resulta dos limites à expansão das relações capitalistas no setor habitacional que são o caráter imóvel do produto e a qualidade Aconstrutível@ da terra que depende dos seus atributos, mas também dos serviços urbanos e dos símbolos sociais que a envolvem.

 Finalizando esta resenha torna-se válido salientar que o livro em destaque é de fundamental importância para a elucidação de temas tão destacados como os que giram em torno do processo de formação do mercado imobiliário no Brasil.

 Trazendo colocações teóricas de grande relevância, aliadas a informações empíricas precisas e profundas sobre o exemplo da cidade do Rio de Janeiro, este trabalho constitui-se numa leitura obrigatória tanto para os acadêmicos que se debruçam sobre as análises urbanas quanto para qualquer cidadão que pretenda lutar por um mundo menos desigual.

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