VANTAGENS E DESVANTAGENS DO ESPAÇO: A HIERARQUIA DOS ESPAÇOS OCUPADOS EM NATAL

Nelma Sueli Marinho de Bastos
Alexsandro Ferreira Cardoso da Silva
Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Brasil

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Vantagens e desvantagens do espaço: a hierarquia dos espaços ocupados em Natal (Resumo)

As estratégias especulativas do processo de estruturação intra-urbana de Natal, no período de forte expansão, implicaram na ocupação periférica e a manutenção de imóveis desocupados nos interstícios da cidade, se contrapondo às disputas de espaços para morar. Atualmente, o município conta com mais de 80% de sua superfície ocupada e a escassez de terrenos estimula a renovação de determinados núcleos, proporcionando atração e repulsão dos vários tipos de demandas habitacionais. Isso ocorre a partir de uma verdadeira disputa por vantagens e desvantagens do espaço urbano que configura a estrutura hierárquica de uso e ocupação do solo em Natal.

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Advantages and disadvantages of the space: the hierarchy of the occupied spaces in Natal (Abstract)

The speculative strategies of the process of intra-urban structuralization of Natal, in the period of strong expansion, implied the outlying occupation and the maintenance of unoccupied properties in the interstices of the city, opposing to the disputes of spaces to live. Nowadays, the municipality has more than 80% of its surface used and the shortage of parcels stimulates the renovation of certain nuclei, yielding attraction and repulse of the several types of habitational demands. That happens for cause a true dispute for advantages and disadvantages within the urban space configures the hierarchical structure of the land use and occupation in Natal.

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A configuração das cidades brasileiras é permeada por contrastes resultantes de diversas espacialidades, que estão relacionadas à diferenciação social. As classes sociais são identificadas no espaço através de limites produzidos por padrões habitacionais distintos. Neste contexto, a produção habitacional resultante das diversas ações implementadas, através de políticas habitacionais e as suas relações com outras políticas no Brasil, contribuiu para a caracterização do padrão periférico de crescimento.

No tocante a expansão urbana e ao ordenamento do uso do solo, são percebidas duas situações recorrentes, nas cidades brasileiras. Uma delas produzida pelos avanços sobre as fronteiras urbanas, nos entornos imediatos. Este fenômeno promoveu a expansão contínua da malha urbana, geralmente, com velocidade superior ao ritmo de desenvolvimento das redes de infra-estrutura e serviços públicos básicos. A outra, se caracteriza pela criação de núcleos urbanos em áreas pouco povoadas, associados a atividades específicas, também, exigindo extraordinária capacidade de provimento de infra-estrutura e serviços públicos.

No que se refere ao território ocupado, especialmente as áreas mais bem qualificadas sobre diversos pontos de vista, ou seja, inúmeros atributos naturais e paisagísticos, facilidades de acesso a bens e serviços, representam valores simbólicos de status, características da vizinhança em termos de emprego e renda, grau de escolaridade, estilo de vida, dentre outros aspectos, são importantes parâmetros definidores dos preços e das escolhas de localização residencial.

Nos locais em que os preços imobiliários praticados no mercado são mais altos, a dinâmica de urbanização, geralmente, tem sido pautada por processos de transformação do uso e ocupação do solo, ou seja, uma espécie de renovação caracterizada pelo incremento de usos relacionados à prestação de serviços, a verticalização, e a convergência de obras públicas e privadas de provimento de infra-estrutura e embelezamento de determinados núcleos.

Natal apresentou, em um período de forte expansão compreendido entre os anos de 1940 e 1991, um padrão periférico caracterizado por baixa densidade de ocupação do solo urbano; gerando o aumento de distâncias, transportes ineficientes, incremento dos custos sociais de urbanização, em um processo contínuo de comprometimento irreversível no futuro, tanto em relação aos recursos econômicos quanto aos ambientais.

O padrão configuracional dos bairros centrais, mais antigos e dos bairros mais elitizados, normalmente, têm sido modificados. Os primeiros vitimados por processos de degradação, demandam estratégias revitalizadoras de suas estruturas, bem como, os mais elitizados, que são os principais alvos dos projetos imobiliários privados de grande porte e, dessa maneira, demandam controle dos processos de crescimento ou renovação. Atualmente, a escassez de terrenos, em Natal, tem estimulado a renovação de determinados núcleos urbanos e, conduzido os efeitos atrativos e repulsivos dos vários tipos de demandas habitacionais.

Levando em consideração a breve análise acerca dos problemas espaciais urbanos, tendo como objeto, a questão habitacional, e mais precisamente, a estruturação do espaço residencial intra-urbano de Natal, tornam-se evidentes algumas premissas básicas. Tais premissas dizem respeito à dinâmica do mercado imobiliário e às peculiaridades inerentes à mercadoria habitação, que compreendem a identificação quantitativa e qualitativa dos padrões habitacionais na configuração do ambiente construído e o significado desses padrões na dimensão social.

Contexto intra-urbano de Natal

Historicamente, o ambiente construído de Natal é resultante de processos marcados por rápidas transformações, que produzem, sustentam e reproduzem a forma urbana. Esta forma, ou seja, esta configuração traz consigo, inúmeros efeitos sociais. Tanto os efeitos sociais, quanto à configuração urbana são, aqui, considerados como produtos dos eventos simultâneos que estabelecem relações de conflito ou complementaridade entre os interesses específicos dos diversos agentes produtores e consumidores do espaço da cidade.

O Estado, como um desses agentes, é o gestor do processo de uso e ocupação do solo e, portanto, exerce um importante papel de mediador "imparcial", no jogo de interesses dos agentes participantes do processo. Ele define as prioridades para alocação dos gastos públicos, indica a direção e localização de obras de melhoramento da infraestrutura e serviços públicos, cria e implementa instrumentos legais de fiscalização e controle do solo, ou seja, é responsável por ações e políticas de interesse público. Isso significa dizer que, no desempenho de suas competências, ou, até mesmo por omissão, o Estado é capaz de influenciar e concretizar ocupações, moldar critérios de localização no espaço, que produzem e reproduzem a configuração urbana.

A participação dos demais agentes, em sua diversidade e no desempenho dos papéis, que lhes são peculiares se dá em função da maximização de vantagens do espaço. Para localizarem-se no espaço, eles combinam componentes específicos, que interferem qualitativa e quantitativamente na dinâmica de estruturação intra-urbana em Natal. Como tônica dessa dinâmica pode-se recorrer à gradativa extinção de área rural do município, ao longo do tempo, e a atual ocupação de, em média, 80% de sua área em função do crescimento demográfico.

Dinâmica demográfica da cidade do Natal

O entendimento da dinâmica demográfica de Natal torna-se importante, por considerar que ela revela alguns dos fatores que contribuem para a definição de preços imobiliários e, portanto, de vantagens e desvantagens do espaço, no conjunto da cidade. Assim, de acordo com os dados do censo 2000, a cidade do Natal abriga 712.317 habitantes que ocupam 177.783 domicílios distribuídos em uma superfície de 169,9 Km². Esta superfície corresponde aos limites do território municipal e a sua área urbana, conforme determinou, em 1994, a Lei Complementar nº 07, que dispõe sobre o Plano Diretor de Natal (PDN/94). O gráfico 1 e o quadro 1 ilustram a dinâmica de crescimento da população em Natal, por década, a partir do ano de 1972, até o ano 2000. Os dados do quadro 1 mostram as taxas de crescimento, em um determinado intervalo de tempo e revelam um aumento de população em diversos ritmos, culminando, a partir dos anos 1990, em uma queda brusca dos índices de crescimento demográfico no município.

Fonte: Elaboração própria com base em dados do IBGE e (PETIT, 1990).

 

Ano	Período	População		Taxa de crescimento
		Quantidade	Diferencia	Acumulada	% ao ano
1872	-	20.932	-	-	-
1890	18	13.725	-7207	-34,43	-2,32
1900	10	16.056	2331	16,98	1,58
1920	20	30.696	14640	91,18	3,29
1940	20	54.836	24140	78,64	2,94
1950	10	103.215	48.379	88,22	6,53
1960	10	160.253	57.038	55,26	4,50
1970	10	264.379	104.126	64,98	5,13
1980	10	416.898	152.519	57,69	4,66
1991	11	606.887	189.989	45,57	3,83
2000	09	712.317	105.430	17,37	1,61
Fonte: Elaboração própria com base em dados do IBGE e PETIT, 1990.

Em 1872 a população de Natal compreendia 20.932 habitantes e ao longo de 18 anos subseqüentes decresceu a uma taxa anual de 2,32% ao ano, totalizando um decréscimo de 34,43%. A partir de então, no ano de1890, ela passou a crescer a uma discreta taxa anual de 1,58%, por um período de 10 anos. No período subseqüente de 20 anos que compreende o intervalo entre os anos 1900 e 1920 tal população cresceu anualmente 3,29%. Este índice conferiu ao período de 20 anos, um salto demográfico correspondente a 91,18%, e a um montante de 30.696 pessoas. A população permaneceu crescendo, em passos ligeiramente mais curtos, durante os 10 anos seguintes, atingiu a marca de 2,94% ao ano, somando um contingente de 54.836 pessoas em 1940.

A partir de 1940, o crescimento demográfico tomou novo fôlego e desdobrou-se numa taxa de 6,53%, ao ano e ao final da década, o número de habitantes saltou de 54.836 para 103.215, isso significou um incremento populacional de 88,22% na década. Durante as três décadas correspondentes ao período, entre 1950 e 1980, a população cresceu continuamente e apresentou índices anuais, referentes aos anos 1950 de 4,5%, 5,13%, nos anos 1960 e 4,66%, nos anos 1970. Estes índices refletem um crescimento acumulado de 55,26%, na primeira década, de 64,98%, na segunda e de 57,69% na última - os anos 1970. A partir dos anos 1980, o crescimento populacional acumulado, na década, reduziu para 45,57%, conforme dados do censo de 1991, isto é, a taxa de crescimento anual, representativa da década de 1990 baixou para 3,83%. A partir de então, houve uma desaceleração no ritmo de crescimento populacional alcançado nas 03 décadas anteriores. Entre 1991 e 2000, estes números tornaram-se, ainda, menores. Neste espaço de tempo, ocorreu uma redução acumulada, da taxa de crescimento demográfico. Esta taxa de 17,37% representou um crescimento anual de 1,61%.

Em resumo, no intervalo de tempo entre os anos de 1872 e 1940, ou seja, em 68 anos, Natal aumentou a sua população em 161,97%, isto é, nesse período de crescimento contou com a incorporação de uma população de 33.904 habitantes. O próximo período posterior de 60 anos, iniciado nos anos 1940, apresentou um crescimento populacional de 1.199% representado por um contingente de 657.481 pessoas. Este período apresenta descontinuidade no ritmo de crescimento a partir dos anos 1991.

O Quadro 2 resume os três períodos de tempo, a partir de 1872, em que Natal apresentou diferentes ritmos de crescimento. O primeiro período compreende os anos de 1872 a 1940, o segundo aos anos de 1940 a 1991 e o terceiro, aos anos de 1991 a 2000 como uma tendência ao declínio em termos, de crescimento populacional, considerando a área urbana ocupada. Ainda, o quadro 2 indica no período de 60 anos (1940 -2000) o crescimento demográfico de 1199%, com o sentido de dar uma idéia da forte expansão demográfica em Natal.

Tempo	Intervalo	População acumulada(habitantes)
Ano		Incremento	V.A. do período	% do período	% por década
Até 1872	-	20.932	20.932	-
1940	68	33.904	54.836	161,97
1991	51	552.051	606.887	1.007,31
2000	09	105.430	712.317	17,37
2000	60	657.481	712.317	1.199,00
FONTE: Elaboração própria com base em dados do IBGE e (PETIT, 1990).

Esse rápido crescimento nos últimos 60 anos e mais precisamente, nos últimos 51 anos, constatado em 1991 é, em certa medida, explicativo da forma horizontal de expansão urbana, em Natal, que conta, segundo censo 2000 com uma população de 705.570 habitantes residentes em domicílios permanentes sendo que, destes, 93,56% residem em casas e 6,44% em apartamentos e 6.747 pessoas residem em domicílios coletivos ou improvisados de diversas espécies. Tal ocupação, predominantemente horizontal ocupou, quase totalmente, o interior da malha urbana e hoje, em Natal, há uma ausência relativa de áreas desocupadas, de modo que, a alternativa para a utilização desses espaços, leva a um incremento no dinamismo do processo de verticalização, do padrão de ocupação recorrente nas áreas periféricas e da extrapolação dos limites municipais delineando o processo de conurbação. Este processo, por seu turno, contribuiu para a criação da Região Metropolitana de Natal[1].

A evolução urbana do município foi pautada por práticas especulativas que, ainda hoje, sobrevivem e esparramam seus efeitos sobre a cidade. A estrutura da propriedade privada da terra encontrou o ambiente perfeito para a efetiva manutenção de áreas desocupadas a espera de valorização imobiliária. Atualmente, constata-se um imenso descaso com os imóveis encravados em núcleos urbanos, que vivenciam processos de perda de status, do ponto de vista imagético que se contrapõem a uma intensa renovação ou criação de outros núcleos de modo a conferir um certo status aos seus ocupantes. Tal renovação tem, ainda, como aliada, as estratégias de marketing que influenciam os processos subjacentes, de transferência ou a simples decisão familiar "voluntária" de mudar, isto é, uma espécie de "expulsão branca", substituindo as famílias por outra de renda superior, no caso de elitização, ou inferior, no caso de desvalorização.

Essas práticas de renovação exacerbam os conflitos inerentes ao ambiente urbano tais como: os produzidos pelo crescimento do déficit habitacional, a ilegalidade e a informalidade no uso e ocupação do solo e outros. Elas seguem um modelo que fragmenta a cidade, de modo que as periferias, precárias ou frágeis, do ponto de vista ambiental, abrigam as classes mais desfavorecidas e as áreas onde o tecido urbano é mais bem qualificado são objeto de disputas pelos mais ricos. Como resultado tem-se a deterioração, tanto da parte ocupada, na periferia, ao arrepio da lei, pelos mais pobres, quanto da parte ocupada, legalmente, pelas classes mais favorecidas.

Em recente trabalho de pesquisa que aborda o tema da verticalização, Costa (2000) constatou que as famílias que apresentam as melhores renda, em Natal, fazem opção por localizações residenciais próximas de seus locais de trabalho, das áreas de lazer e do comércio, em oposição à população mais desfavorecida, que reside nas áreas mais distantes do seu local de trabalho. Desse modo, pode se inferir que, o autor constatou uma existência de uma organização espacial, que separa os ricos e os pobres, isto é, uma estrutura intra-urbana onde impera o modelo segregacionista.

Os preços praticados no mercado de imóveis em Natal são considerados, relativamente altos. Estes preços, a priori, são fixados, em função de uma gama de aspectos, combinados entre si, tais como a escassez do produto habitacional para atender a crescente demanda, a não efetividade dos instrumentos legais que visam o cumprimento da função social da propriedade e da cidade, conforme estabelece a Lei Federal de Política urbana, o Estatuto da Cidade[2]. O desrespeito às normas que versam sobre o meio ambiente, uso e ocupação do solo; a conjuntura econômica e a ausência de políticas habitacionais; bem como, a falta de alternativas das classes mais desfavorecidas que leva a informalidade, dentre outros, são, também, considerados atributos inerentes à cidade e eles lhe conferem um determinado status. No conjunto da cidade, tais atributos são divulgados através de estratégias de marketing que procuram ressaltar, apenas, os seus pontos positivos, em prol do turismo[3] e, acabam gerando uma demanda habitacional, também, oriunda de locais que ultrapassam os limites municipais, intermunicipais e nacionais do território.

As estratégias se fundamentam nos elementos culturais, naturais ou relativos ao ambiente natural e construído e que são identificadores de uma hierarquia da qual participam os trinta e seis bairros integrantes do município. A dinâmica de transformação dos bairros contribui para valorização e desvalorização de áreas e estas se rebatem nos preços imobiliários no tempo e no espaço. Os bairros possuem características de diferenciação internas, e são influenciados por fenômenos de ordem sociológica[4] e parâmetros demográficos peculiares aos assentamentos urbanos. Entretanto, estes aspectos nos remetem, preferencialmente, a idéia de que os preços, praticados no mercado de imóveis em Natal, fazem parte de uma dinâmica que atende a relação "custo-benefício" para os consumidores de espaço que é relativa. Esta relação inclui as variáveis estabelecidas, em função das possibilidades de acesso e fruição de utilidades ou vantagens do espaço e, conseqüentemente, é um valor inerente à localização no território.

O mapa (figura 1) explicita algumas peculiaridades do município, como os seus limites intermunicipais; os seus 36 bairros, a área foreira[5] municipal e o gradiente de nuances que identifica as faixas de rendas médias por bairro de Natal, em Salários Mínimos (SM) vigente, na época da coleta pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), censo 2000.

 

Figura 1. Fonte: Elaboração Própria com base no IBGE e PDN/94

Esta visão geral permite uma breve leitura da ocupação e uso do solo por bairro, em função da renda média das famílias, delineando um eixo mais escuro no sentido leste-sul. As nuances escuras indicam a concentração da população de mais altas rendas do município em áreas mais qualificadas, do ponto de vista tanto do ambiente natural como do construído. Na medida em que se afastam desse eixo, as nuances se revelam mais claras, portanto, correspondem às localizações das famílias de menores rendas e dos ambientes urbanos menos qualificados. Esta estrutura intra-urbana nos parece segregada, em função da renda média das famílias. Vale ressaltar que, os bairros que abrigam as famílias de melhor nível de renda se concentram na área foreira municipal e estes, por sua vez, vivenciam processos de substituição contínua de antigos moradores.

Para exemplificar, foi realizada uma seleção entre os 36 bairros da cidade levando-se em consideração, a diversidade de processos de transformação e dinâmicas imobiliárias que se desenvolveram nas diferentes áreas urbanas. Desse modo, foram estudados alguns indicadores dos bairros de Petrópolis, Areia Preta, Cidade Alta, integram as Regiões Administrativas[6]Leste (RAL) e Dix-Sept Rosado e Nossa Senhora de Nazaré, a Região Administrativa Oeste (RAO). Todos localizados em área foreira municipal, cuja expansão urbana se deu através da concessão de terras, pelo poder público municipal, apoiado no instrumento jurídico denominado enfiteuse ou aforamento[7].

O quadro 3 contém informações sobre o número de moradores por classe de rendimentos, em valores relativos e seus respectivos percentuais relativos aos bairros selecionados. Esses dados complementam os resultados já revelados na Figura 1. As partes marcadas do quadro 3 representam uma concentração das três populações, por bairro, por maior faixa de rendimentos. Dessa maneira, verifica-se uma certa igualdade entre os bairros de Tirol e Petrópolis, com as melhores rendas do município. Areia Preta e Cidade Alta, concentrando-se nas faixas de até 3 salários mínimos e abrigando um contingente, na faixa de renda compreendida entre 5 a 10 salários mínimos. Finalmente, Dix-Sept Rosado e Nazaré com população que possui as menores rendas, não superiores a 5 salários mínimos mensais.

Rendimento em SM	Petrópolis		Tirol		A Preta		C Alta		D S Rosado		N S Nazaré
	V. A.	%	V. A.	%	V. A.	%	V. A.	%	V. A.	%	V. A.	%
sem rendimentos	153	3,01	272	1,87	201	7,64	723	11,10	892	5,55	1585	10,15
Até 1	329	6,46	564	3,87	430	16,34	1106	17,28	3979	24,80	3190	20,44
1 a 3	437	8,58	903	6,20	743	28,23	1644	25,23	6290	39,19	3096	32,65
3 a 5	317	6,22	827	5,68	298	11,32	820	12,58	2159	13,44	2125	13,62
5 a 10	805	15,81	12.490	17,11	427	16,22	1143	17,54	1889	11,82	1844	11,82
10 a 20	1172	23,01	3.906	26,84	311	11,82	755	11,59	594	3,69	988	6,33
+ de 20	1880	36,91	5.593	38,43	222	8,43	305	4,68	244	1,51	779	4,99
TOTAL	5.043	100,00	14.555	100,00	2.632	100,00	6.516	100,00	16057	100,00	15607	100,00
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2000.

A área foreira municipal reúne os bairros mais antigos de Natal, que desfrutam de melhor capacidade de infra-estrutura e serviços públicos. Eles apresentam diferentes processos de criação e desenvolvimento e uma certa homogeneidade interna. Nesta área a legislação municipal, adotou prescrições e índices urbanísticos mais flexíveis se comparados aos estabelecidos para outros espaços da cidade que apresentam menores potenciais de infra-estrutura. Neste espaço são praticados os mais altos preços, no mercado imobiliário e, ainda, sobre ele incide um imposto municipal excedente, o laudêmio. Seu valor corresponde a 2,5 % do preço de venda do imóvel que é pago, sobre o mesmo bem, sempre que envolver processo de transferência para outrem.

Na área foreira, a legislação urbanística vigente permite o uso e ocupação, acima dos parâmetros básicos na maioria de seus bairros, conforme foi estabelecidos no Plano Diretor de Natal[8], no macrozoneamento (figura 2). Dos bairros citados, apenas, Nossa Senhora de Nazaré, se localiza em área de adensamento básico. Os quadros 4 e 5 explicitam os bairros selecionados em ordem decrescente, em relação aos estratos de renda média de sua população e apresentam as respectivas classificações, em relação ao conjunto da cidade, ou seja, aos 36 bairros do município, as densidades e coeficientes de aproveitamento máximos, bem como, a posição em relação às várias espacialidades (a cidade, a Região Administrativa e entre si). Os dados de renda encontram-se convertidos em valores de salários mínimos (SM) vigente na época da coleta pelo IBGE.

Bairro	Prescrições Urbanísticas		Região Administrativa	Renda		Classificação por renda
				Em Reais	SM R$ 151,00	Bairros em Estudo	Bairros do Município
	Dens	Aprov
Petrópolis	550	5,5	RAL Leste	3.336,16	22,09	1	1/36
Tirol	550	5,5		3.286,70	21,77	2	2/36
Areia Preta	300	3.0		1.700,73	11,26	3	8/36
Cidade Alta	300	3.0		979,41	6,49	4	13/36
N S Nazaré	225	1,8	RAO Oeste	780,05	5,17	5	16/36
Dix-Sept Rosado	300	3.0		526,78	3,49	6	21/36
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2000.

 

Bairro	Município de Natal	Relação		Classificação
		Região Administrativa a que pertence		Relação
		Leste	Oeste	Município Natal	RA a que Pertence
Petrópolis	362,73%	245,44%	-	1/36	1/12
Tirol	355,17%	240,34%	-	2/36	2/12
Areia Preta	184,89%	125,12%	-	8/36	5/12
Cidade Alta	106,57%	72,11%	-	13/36	6/12
D.-S. Rosado	57,47%	-	119,86%	21/36	3/09
N. S. Nazaré	84,72%	-	176,71%	16/36	1/09
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2000.

 

Figura 2. Fonte: Elaboração Própria com base no IBGE e PDN/94

 

Os bairros de Petrópolis e Tirol possuem as melhores condições relativas ao provimento de infra-estrutura e serviços públicos. Portanto, contam com os coeficientes de aproveitamento maiores, prescritos por Lei. Eles concentram as maiores rendas médias que chegam a índices maiores que 350% da renda média do município e mais de 240% da renda da Região Administrativa em que se inserem. Assim, eles concentram um dos mais altos preços imobiliários, tendo em vista os seus atributos tais como, elementos paisagísticos de grande valor e, desse modo, a localização, neste bairro, oferecem as melhores vantagens.

O quadro 6 mostra a evolução demográfica em termos de população dos bairros em apreço, a partir do censo de 1960. Entretanto alguns bairros, ainda, não haviam sido criados por Lei, tais como: Areia Preta, Dix Sept Rosado e Nossa Senhora de Nazaré. A partir de 1994 foram criadas as leis delimitadoras dos bairros que é vigente até hoje, em Natal. Portanto, a variação populacional, em termos comparativos, só é válida a partir de 1996. Analisando os dados verifica-se uma discreta redução de população no bairro de Petrópolis, Areia Preta e mais acentuada em Dix Sept Rosado. Os bairros de Tirol e Nossa Senhora de Nazaré registraram um incremento populacional, assim como, a Cidade Alta cujo crescimento se deu em menor escala.

População segundo IBGE Bairro	População residente (habitantes)						Variação (habitantes)
	1960	1970	1980	1991	1996	2000	2000-1996
Petrópolis	7.903	6.815	7.381	7.505	5.222	5.105	-117
Tirol	13.362	14.683	15.237	15.167	13.071	14.799	1.728
Areia Preta	-	-	3.750	3.138	2.926	2.632	-294
Cidade Alta	13.185	12.382	9.096	7.533	6.254	6.692	438
D.-S. Rosado	-	-	-	18296	18.123	15.623	-2.500
N. S. Nazaré	-	27.038	17.922	36.073	14868	16.141	1.273
Fonte: Elaboração própria com base nos dados do IBGE - Censo demográfico 1960, 1970, 1980, 1981, 2000 e contagem populacional 1996. OBS: Os bairro de N S Nazaré e D S Rosado sofreram alterações significativas em seus limites físicos, em 1994.

Formação dos bairros em Natal

A formação dos bairros em Natal, já foi matéria de interesse do historiador natalense, Luis da Câmara Cascudo. No dizer deste estudioso, os bairros podem ser centrais ou exteriores. Ele recorre a um modelo de mobilidade social[9]para explicar a formação dos bairros na cidade, como sendo uma

divisão espontânea que determina posteriormente a forma oficial, é uma soma de elementos econômicos e sociais. Funda-se pela média crescente de profissões, pela relação entre elas, pelo nível aquisitivo, pela identidade social. À proporção que o estado entre famílias sobe de classe, com o aparecimento de exigências, despesas, aproximação com outros centros mais possuidores de conforto e, decorrentemente, sugestionadores para a imitação, o movimento de exosmose se acentua pela emigração ascensional dos mais dotados para o ambiente superior e maior densificação na massa que ficou. O bairro exterior é uma aglutinação marginal, fixada no cinturão da cidade, a primeira camada social. Pode ser a que não resistiu ao embate nos bairros de vida mais intensa ou uma orla de acomodação, franja que acolhe o homem e o guarda até que possa tentar o vôo para outro setor. (CASCUDO, 1999, p.245).

Como exemplo, da diferenciação entre os bairros tem-se o caso do Tirol e Petrópolis como os que ostentam relevantes imagens simbólicas positivas, desde a época em que foram criados, para abrigar a elite. Atualmente eles continuam atraindo as classes elitizadas e apresentam como renda média, superior a 20 (vinte) Salários Mínimos (SM), isto é, concentra a maior renda do município, e um dinâmico processo de renovação do estoque habitacional e, conseqüentemente, do padrão do ambiente construído, apresenta um processo de verticalização crescente.

A Cidade Alta, que no passado localizou a elite, portanto, detém edificações de valor histórico-arquitetônico em seu espaço construído, passou por um processo de decadência. Nos dias atuais, sobrevive a uma estagnação preocupante, o bairro vem perdendo parcelas de sua população, tanto do ponto de vista quantitativo como qualitativo. Esse processo tem afetado, tanto o ambiente construído, como aos diversos ramos de negócios, que ainda abriga, apontando para uma tendência à especialização. Em certa medida, um dos aspectos, que contribui para essa estagnação, corresponde, de um lado, a questões de ordem normativas, que visam à preservação do sítio histórico e, de outro, ao surgimento e consolidação de novas centralidades e hábitos contemporâneos no município.

O bairro Areia Preta, com suas virtudes paisagísticas de melhor qualidade, foi criado para servir de balneário. A partir dos anos 1990, passou a ser alvo de massivos investimentos, em obras de infra-estrutura e serviços públicos. No início dos anos 2000, as obras de grande porte encampadas pela iniciativa privada para fins habitacionais, se avolumaram. Dessa maneira, o bairro, atualmente, vivencia a substituição de antigas estruturas, dando lugar a um impactante processo de verticalização. O bairro apresentou um decréscimo de sua população, como atesta o censo 2000.

Na Região Administrativa da Zona Oeste, os bairros de Dix-Sept Rosado e Nossa Senhora de Nazaré, abrigam desde a sua criação, uma população mais desfavorecida, apresentam configuração diferenciada em relação àqueles pertencentes à Região Administrativa da Zona Leste e uma homogeneidade interna, que se caracteriza pela concentração de vilas. A renda média presente nestes bairros é inferior a renda do município, e sua população apresentou uma redução de contingente relativa ao ano de 1996.

Neste contexto, o bairro é, conforme determina a Lei, unidade territorial de planejamento municipal. Para tanto, a definição de seus limites[10] considerou, aspectos culturais, históricos e especialmente um certo nível de homogeneidade interna.

As áreas homogêneas são identificadas como grupamentos urbanos ou vizinhanças formadas aleatoriamente no interior dos bairros, cujo grau de homogeneidade, em muitos casos, se dilui, na medida em que, se distanciam do centro e se aproximam de outros grupamentos urbanos com diferentes níveis de homogeneidade. Em geral, trata-se de um fenômeno que se coaduna com a dinâmica imobiliária, que tende a desenvolver-se por "transbordamento", substituindo grupamentos urbanos, gerando novos padrões morfológicos. Este fenômeno tem sido observado recorrentemente, nos limites geográficos entre bairros em Natal, nos quais não se pode mais identificar, de forma clara, os seus limites, que anteriormente, eram explícitos.

Os diversos graus de homogeneidade estabelecem, no espaço, uma separação que organiza a cidade, em várias hierarquias, delineando a formação de uma espacialidade pautada pelo critério da segregação. Ou seja, uma "separação da população no espaço habitacional por classes sociais relacionadas à renda, em localizações distintas, com características físico-ambientais diferenciadas". (Gordilho-Souza, 2000, p.15).

Vantagens e desvantagens do espaço através dos indicadores dos bairros

Os indicadores dos bairros expressam as diferenças entre os espaços ocupados e em torno da oferta de vantagens e desvantagens de localização. Dessa maneira também expressam a hierarquia entre eles. O quadro 7 indica a condição de ocupação dos bairros selecionados neste estudo, a população residente em valores absolutos por domicílios e em termos percentuais. Tais condições interferem na opção das famílias em mudar. Pode se observar o maior percentual de imóveis alugados no bairro de Nossa Senhora de Nazaré e que há um certo equilíbrio entre os bairros, quanto à população que utiliza os imóveis destinados a aluguel. Entretanto, o maior percentual de imóveis alugados se localiza no bairro de Nossa Senhora de Nazaré, logo, ele é considerado o mais frágil, do ponto de vista da mobilidade, seguido pela Cidade Alta, Areia Preta, Dix-Sept Rosado, Petrópolis e Tirol. O maior percentual de imóveis em aquisição concentra-se em Tirol e Petrópolis, que são os alvos dos mais recentes empreendimentos imobiliários e principalmente os condomínios verticais.

Condição De Ocupação	Petrópolis		Tirol		Areia Preta		Cidade Alta		D S Rosado		N S Nazaré
	VA	%	VA	%	VA	%	VA	%	VA	%	VA	%
Quitado	1036	67,19	2633	61,92	462	66,09	1184	65,45	2632	68,67	2530	63,70
Em Aquisição	89	5,77	366	8,92	32	4,58	23	1,27	81	2,10	44	1,10
Alugado	342	22,63	800	19,56	169	24,17	497	27,47	922	23,70	1164	29,30
Cedido	56	3,63	383	9,36	29	4,15	97	5,36	195	5,01	225	5,70
Outra	12	0,78	10	0,24	7	1,01	8	0,45	40	1,02	7	0,20
Total	1342	100,00	4091	100,00	699	100,00	1809	100,00	3970	100,00	3970	100,00
FONTE: IBGE - Censo Demográfico 2000.

O quadro 8 especifica, em valores absolutos e em termos percentuais, a população residente por espécie de domicílios classificados como permanentes, improvisados e coletivos. Estes dados mostram que, nos bairros de Petrópolis e Tirol ocorre um certo equilíbrio entre o número de domicílios permanentes cuja espécie é apartamento (multifamiliar) ou casa (unifamiliar). Em Areia Preta, Cidade Alta, Dix-Sept Rosado e Nossa Senhora de Nazaré a espécie de domicílio mais freqüente é o unifamiliar. Nesses últimos, a população que reside em imóveis de uso multifamiliar, só ultrapassa 10%, no bairro de Areia Preta, atingindo o valor de 11,80% da população residente nessa espécie de domicílio.

Espécie De Domicílio		População
		Petrópolis		Tirol		A Preta		C Alta		D S Rosado		N S Nazaré
		V.A.	%	V.A.	%	V.A.	%	V.A.	%	V.A.	%	V.A.
Permanente	Casa	2.507	49,11	7.477	50,52	2. 319	87,45	5.870	87,72	15.833	98,09	15.183	97,19
	Apto	2.582	50,57	7.065	47,74	313	11,80	565	8,44	214	1,33	342	2,19
	Cômodo	4	0,08	13	0,09	-	-	81	1,21	10	0,06	82	0,52
Improvisado		1	0,02	1	0,01	9	0,34	8	0,12	6	0.04	16	0,10
Coletivo		0,24	0,22	243	1,64	11	0,41	108	1,61	78	0,48	-	-
TOTAL		5.105	100,00	14.799	100,00	2.652	100,00	6692	100,00	16.141	100,00	15.623	100,00
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2000.

O processo de verticalização presente nos bairros de Tirol e Petrópolis divide a maioria de sua população por espécie de domicílios permanentes do tipo casa e apartamento. Em Areia Preta e Cidade a população que reside em casa supera a marca de 87%. Em Dix-Sept Rosado e Nossa Senhora de Nazaré, que são bairros de ocupação predominantemente horizontal, este índice salta para 98,09% e 97,19%, respectivamente.

O quadro 9 esboça o número de domicílios permanentes e não permanentes, por bairro e a média de moradores por domicílio.

Bairro	População por espécie de domicílios				Domicílios	Média de moradores/domicílio
	Improvisado ou coletivo		Permanente (moradores)
	V. A.	%	V. A.	%
Petrópolis	12	0,24	5.093	99,76	1.542	3,30
Tirol	244	1,65	14.555	98,35	4.091	3,56
A Preta	20	0,75	2.632	99,25	699	3,77
C Alta	176	2,63	6.516	97,37	1.809	3,60
D S Rosado	84	0,52	16.057	99,48	3.970	4.04
N S Nazaré	16	0,10	15.607	99,90	3.890	4.01
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2000.

A média de moradores por domicílio varia entre 3,3 a 4,04 e, em ordem decrescente, tem-se os bairros de Dix-Sept Rosado com a maior população seguido de Nossa Senhora de Nazaré e com médias inferiores a 4,o habitantes por domicílio, seguem-se os bairros de Areia Preta, Cidade Alta, Tirol e Petrópolis. Nos bairros mais qualificados os seus moradores dispõem de mais espaço residencial.

Os quadros 10 caracteriza o uso do solo, por bairro, especificando os tipos de usos, subdivididos em industrial, comercial e de serviços e o quadro 11 resume os usos não residenciais e o residencial por bairro.

No quadro 10, o Tirol apresenta-se como sendo o bairro que possui o maior percentual de empresas instaladas, isto é, se comparado ao percentual apresentado em cada um dos bairros estudados, esse montante é duplicado. Ainda, com relação ao uso empresarial, no Tirol, 61,86% é dedicado ao ramo de prestação de serviços, seguido de Petrópolis e Areia Preta com 57,15% e 53,77%, respectivamente. A Cidade Alta, Dix-Sept Rosado e Nossa Senhora de Nazaré apresentam um maior equilíbrio entre os usos de prestação de serviços e comercial, com diferenças entre esses dois usos variando entre 1 e 6%.

Uso	Petrópolis		Tirol		A Preta		C Alta		D S Rosado		N S Nazaré
	V.A.	%	V.A.	%	V.A	%	V.A	%	V.A	%	V.A	%
Indústria	14	2.77	18	3.17	4	4.3	30	2,07	30	6.00	25	5.45
Comércio	202	40.8	199	34.97	39	41.93	577	51.98	250	50.00	215	46.84
Serviço	288	57.15	352	61.86	50	53.77	503	46.32	220	44.00	219	47.71
TOTAL	504	100,00	569	100,00	93	100,00	1110	100,00	500	100,00	459	100,00
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2000, SEBRAE 2001.

No quadro 11, observa-se que o bairro possuidor do maior percentual de empresas instaladas é o Tirol. Estas são dedicadas ao comércio ou prestação de serviços. O uso industrial é muito baixo em todos os bairros, entretanto o uso residencial prevalece com o maior percentual de domicílios em todos os bairros com variação entre 75 e 90% das ocupações. Este dado fortalece a idéia de que o uso habitacional é uma importante fonte para os estudos sobre a estruturação intra-urbana em Natal.

Categoria	Petrópolis		Tirol		A Preta		C Alta		D S Rosado		N S Nazaré
	V.A.	%	V.A.	%	V.A.	%	V.A.	%	V.A.	%	V.A.	%
Domicílios	1.542	75,37	4.091	87,79	699	88,26	6.516	85,44	3.970	88,81	3.890	89,45
Empresas	504	24,63	569	12,21	93	11,74	1.110	14,56	500	11,19	459	10,55
TOTAL	2.046	100,00	4.660	100,00	792	100,00	7.626	100,00	4.470	100,00	4349	100,00
Fonte: IBGE - Censo Demográfico 2000, SEBRAE 2001.

Considerações finais

Os bairros estudados são exemplares para identificar as dinâmicas habitacionais recorrentes nos diversos bairros da cidade do Natal. Alguns em processo de elitização e de transformações urbanas, outros em processo de estagnação ou decadência do ambiente construído e outros em processo de expansão horizontal ou vertical, ou representações sombólicas de bem viver e de status. Esta dinâmica, em grande medida, envolve o uso e a ocupação residencial.

A mobilidade residencial das famílias em Natal não está associada a, apenas, uma determinada localização no espaço e a busca de vantagens e desvantagens no espaço. Tais questões se relacionam à satisfações individuais e das famílias, assim como as suas necessidades e desejos associados a alterações de renda, transformações sociológicas, simbólicas, dentre outras. Estas variáveis se modificam através dos tempos e dão origem a novos hábitos e novas conformações espaciais que incorporam aspectos utilitários dos imóveis e possibilidades de obtenção de ganhos, em relação alterações esperadas na estrutura urbana e, ao mesmo tempo, definem os fluxos de famílias, no interior da cidade.

Em outras palavras, os fenômenos de mobilidade e migração intra-urbanas fazem parte da dinâmica do mercado de imóveis e, por conseguinte, geram movimentos espaciais das famílias, transformações de usos e outros fenômenos. Tais eventos realçam a hierarquia dos espaços ocupados formando nuances entre um extremo superior e outro inferior delineando uma espécie de bipolaridade entre ricos e pobres.

Os movimentos das famílias, no espaço, relacionam-se diretamente com as transações de compra e venda de imóveis, pulverizadas em toda a cidade e, das conversões do uso do solo promovidas pelos diversos empreendimentos, pelas incorporações imobiliárias, ocupações informais e a fenômenos sociológicos advindos provocados pelos novos hábitos e estilos de vida adquiridos que são conformadores de novas relações sócio-espaciais.

Neste sentido, o mercado imobiliário é uma via de distribuição de acessibilidades, ou seja, de vantagens e desvantagens do espaço urbano. O conhecimento a respeito do funcionamento desse mercado, dos preços nele praticados, das relações que mantém com indicadores de renda, densidade, verticalidade, infra-estrutura e serviços públicos instalados etc., oferece respostas para o entendimento sobre a configuração intra-urbana resultante. Sem dúvida, estes estudos, também, fornecem importantes subsídios para a gestão e planejamento urbanos. Nesse sentido pode orientar investimentos desejáveis tanto do setor público quanto do setor privado e também gerar sustentabilidade urbanística e ambiental do tecido urbano. Além disso, o domínio deste conhecimento, em nível local, poderá guiar políticas e ações, que visem a recuperação de mais-valias provenientes do espaço urbano.
 

Notas

 

Bibliografia

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NATAL. Lei n.º 4.327 de 05 de abril de 1993. Promove o desmembramento do bairro de Lagoa Seca e criação do bairro do Barro Vermelho definindo seus limites. Diário Oficial do Estado do Rio Grande do Norte. Natal, ano 61, n. 8.350, 07 set. 1994. Caderno especial.

NATAL. Lei n.º 4.328 de 05 de abril de 1993. Define os limites dos bairros que especifica. Diário Oficial do Estado do Rio Grande do Norte. Natal, ano 61, n. 8.350, 07 set. 1994. Caderno especial.

NATAL. Lei n.º 4.329 de 05 de abril de 1993. Promove o desmembramento do bairro de Dix-Sept Rosado e Nossa Senhora de Nazaré, redefinindo seus limites. Diário Oficial do Estado do Rio Grande do Norte. Natal, ano 61, n. 8.350, 07 set. 1994. Caderno especial.

NATAL. Lei n.º 4.330 de 05 de abril de 1993. Altera as leis 251/47, 794/58, 1643/67, 1740/68, 1760/68 e 1713/75, redefinindo os limites dos bairros que especifica. Diário Oficial do Estado do Rio Grande do Norte. Natal, ano 61, n. 8.350, 07 set. 1994. Caderno especial.

RIO GRANDE DO NORTE, Lei Complementar nº 6998, de 16 de janeiro de 1997. Institui a Região Metropolitana da Natal e dá outras providências. Diário Oficial do Estado do Rio Grande do Norte. Natal, 23 jan. 1997.

RIO GRANDE DO NORTE, Lei Complementar nº 221, de 10 de janeiro de 2002. Altera os dispositivos da Lei Complementar nº 152 que dispõe sobre a Região Metropolitana da Natal, e dá outras providências. Diário Oficial do Estado do Rio Grande do Norte. Natal, n. 10.158, 11 jan. 2002.

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