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Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. VII, núm. 146(092), 1 de agosto de 2003

LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS EN SALAMANCA (1984-2002)

David Senabre López
Universidad Pontificia de Salamanca


La construcción de viviendas en Salamanca (1984-2002) (Resumen)

La vivienda se ha convertido en un factor económico de primera línea en España desde hace 25 años. El número de viviendas construidas no ha conseguido que los precios del metro cuadrado construido se hayan acomodado a la media que demanda el comprador potencial. Hoy, España es uno de los países de la Unión Europea con mayor índice de carestía en el sector de la construcción. Salamanca ha experimentado también una importante actividad de construcción de viviendas en el mismo periodo, a pesar de que sus proyecciones demográficas son cada vez peores; camina hacia un crecimiento cero. El desarrollo del Plan General de Ordenación Urbana ha construido más de 27.000 viviendas, y al igual que en España, la ciudad ha visto crecer sin pausa el valor del suelo construido.

Palabras clave: construcción de viviendas, viviendas en Salamanca.

Housing building in Salamanca (1984-2002) (Abstract)

Housing has turned into a first line economic factor in Spain for 25 years. The amount of built housing has not got that price of the built square metre has been adapted to the average demanded for the potential purchaser. Nowadays, Spain is one of the European Union countries with highest prices in the construction industry. Salamanca has also shown important housing building activity in the same period, although its demographic development is getting worse every time, it moves towards a zero growth. The general Town Planning development has built more than 27.000 housings, and as in Spain, the town has seen a neverending growth in the value of the built land.

Key words: housing building; housing in Salamanca.

Dos décadas de construcción y adquisición de viviendas en España

Veinticinco años de actividad constructiva dedicada a la vivienda en España, con tres etapas clave -1980, 1995 y 2001-, han producido una cascada de análisis desde todos los ámbitos científicos, académicos, empresariales y políticos. La vivienda se transforma así en una pieza básica del engranaje económico nacional, pero también en un instrumento delicado en manos de intereses espúrios. Las políticas de vivienda tienen la virtud de dinamizar la actividad económica, y el defecto de mediatizar -cuando no funcionan- las pautas económicas, demográficas y personales de futuro de los sectores sociales que se incorporan al mercado de la adquisición de estos bienes. La vivienda es hoy una de las cuestiones más debatidas.

Por parte de empresas especializadas en el análisis del sector inmobiliario, se viene ofreciendo con periodicidad una gama de cifras y datos, todos elocuentes de por dónde se encamina la tendencia general. En este sentido, los informes elaborados por la «Sociedad de Tasación» (ST), los precios medios de las viviendas en España han subido un 10,1 por ciento anual acumulativo desde diciembre de 1985. Con ello el Índice Inmobiliario de ST[1] se ha situado en 511,3 en diciembre de 2002, lo que significa que la vivienda nueva se vendería hoy con un valor 5,11 veces superior al existente en diciembre de 1985[2].

Si proyectamos nuevos datos con el horizonte no tan lejano de 1980, se advierte cómo el precio de la vivienda ha subido un 726 por ciento (términos nominales), y un 124 por ciento (términos reales) desde entonces (si la serie la ajustáramos a los tres quinquenios 1987-2002, el crecimiento real de los precios habría sido del 116,78 por ciento, lo que equivale a una revalorización neta del 5,2 por ciento anual). Ambos datos son sobrecogedores (figura 1). Otras fuentes sostienen que entre 1987 1990 el aumento fue de un 67 por ciento. A medida que se dispone de nuevos guarismos y nos acercamos a la actualidad, se observa cómo la tendencia alcista es imparable. Desde el año 1996, momento en que los especialistas sitúan el comienzo de una segunda etapa en el mercado inmobiliario -frente a la primera comentada de 1980-85-, se produjo una bajada de los tipos de interés en su convergencia con los tipos europeos pero los precios de las viviendas se incrementaron una media del 68 por ciento en toda España. Y ello a pesar de que, al mismo tiempo, se duplicaba el ritmo con el que se construía (años 1999, 2000 y 2001).
Figura 1
Fuente: Sociedad de Tasación, S.A.

La demanda de viviendas desde 1996 a 2001 se explica por una buena situación económica que permitió crear más de dos millones y medio de empleos, la bajada de los tipos de interés y la prolongación de los plazos de devolución de los créditos, permitiendo que la cuota mensual a pagar por millón pasara de 10.935 ptas a 6.460 ptas, lo que, de forma indirecta, favoreció un incremento de la capacidad adquisitiva de las familias. En 2000-2001 se construyeron y salieron al mercado un 152 por ciento más de viviendas que las demandas existentes[3]. Según los datos aportados por la European Housing Statistics, España es el país de la Unión Europea que ha sufrido el mayor incremento de precios entre 1980-2000.

Según los analistas del Servicio de Estudios del BBVA, el denominado «efecto euro» ha contribuido a encarecer la vivienda un 12,7 por ciento entre los años 2000 y 2002. En 2002, el precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia había aumentado un 14,7 por ciento con respecto a 2001. El precio medio para ellas se situó en 1.667 €/m2 en una vivienda de tipo medio (equivalente a 277.400 pts/m2 construido, 166.700 € o 27,7 millones de pesetas).

Detrás del mercado de la vivienda o quizá por encima de él, planea la duda kantiana de que esta actividad económica ha venido manifestando en España inercias especulativas en cuanto a la inversión dedicada en dicho sector. ¿Cómo si no podría explicarse el hecho paradójico de que se advirtiera ya en el Censo de 1991 la existencia un 15,8 por ciento de viviendas desocupadas, que añadidas al 15,4 por ciento de viviendas secundarias, representaban un porcentaje de viviendas no principales del 31 por ciento?

La vivienda en la ciudad de Salamanca y su área de influencia. Características generales

La evolución del mercado de la vivienda en Salamanca responde a un caso muy particular. El desarrollo del Plan General de Ordenación Urbana de 1984, ha permitido la construcción y desarrollo de prácticamente toda la programación sectorial proyectada, en el mismo. La cifra total de viviendas construidas se acerca a las 27.300 (cuadros 1, 2, 3 y 4), de las cuales, más de la mitad -14.956-, se han sacado al mercado en los últimos ocho años, a razón de una media anual de 1.869 viviendas, lo que entra en contradicción, en parte, con la perspectiva demográfica de la capital y con la redistribución poblacional desde la ciudad a los municipios periféricos, quienes ofrecían mejores relaciones calidad-precio en viviendas construidas.


  Cuadro 1
Sectores desarrollados por el PGOU desde 1984
 
SECTORES URBANIZABLES PARA USO RESIDENCIAL MARGEN DCHA TORMES
 
Sector
Nº polígonos
Sup. bruta (m2)
Nº vv. previstas
Sistema actuación
 
29-B
323.957
1.855
COMPENSACIÓN
 
30-B
80.700
625
COMPENSACIÓN
 
31-C
150.300
850
COMPENSACIÓN
 
32-B
120.000
712
COMPENSACIÓN
 
33-D
37.000
231
COMPENSACIÓN
 
33-E
45.000
239
COMPENSACIÓN
 
34-E
140.800
975
COOPERACIÓN
 
35-C
371.176
1.432
COMPENSACIÓN
 
36-EFG
274.000
925
COMPENSACIÓN
 
39-D
272.215
968
COMPENSACIÓN
 
45-B
185.543
590
COOPERACIÓN
 
59-B 69
268.090
1.104
COMPENSACIÓN
 
61
424.191
1.485
COMPENSACIÓN
 
62-A
282.927
1.357
COMPENSACIÓN
 
65
1.336.582
4.800
COMPENSACIÓN
 
77
547.954
1.644
Pendiente 
 
TOTAL
25 
4.406.802 m2
18.098
 
 Fuente: Excmo. Ayuntamiento de Salamanca. http://www.aytosalamanca.es/Areas_y_Servicios/Pmvu/situacion_planeamiento.html#141

 

Cuadro 2
Sectores desarrollados por el PGOU desde 1984
SECTORES URBANIZABLES MARGEN IZQUIERDA USO RESIDENCIAL
SECTOR
POLIG. -U. EJEC
Nº VIV. PREVISTAS
SIST. ACTUACION
ESTADO DESARROLLO
35-C
U.E. nº 1
809
COMPENSACIÓN
Recibido por Ayto.
U.E. nº 2
623
COMPENSACIÓN
Urbanizándose.
36-EFG
POL. 1
256
COMPENSACIÓN
Recibido por Ayto.
POL. 2
260
COMPENSACIÓN
Recibido por Ayto.
POL. 3
321
COMPENSACIÓN
Recibido por Ayto.
POL. 4
128 (+ centro comercial)
COMPENSACIÓN
Recibido por Ayto.
59-B 69
 
1.104
COMPENSACIÓN
Urbanizándose.
65
POL. A
1.113
COMPENSACIÓN
urbanizado parcialmente
POL. B
1.080
COMPENSACIÓN
P. urbanización en tramitación. Presentado P. Compensación.
POL. C
810
COMPENSACIÓN
Falta desarrollo gestión.
POL. D
1.151
COMPENSACIÓN
Falta desarrollo gestión.
POL. E
639
COMPENSACIÓN
Falta desarrollo gestión.
27-D
 
150
 
No programado
66
 
1.000
 
No programado
TOTAL
 
9.444
   
Fuente: Excmo. Ayuntamiento de Salamanca. http://www.aytosalamanca.es/Areas_y_Servicios/Pmvu/situacion_planeamiento.html#141

 

Cuadro 3
Sectores pendientes de desarrollo
SECTORES DE USO RESIDENCIAL
Situación
Sector
Sup. Sector
(Ha.)
Sup. S.G. Ext (Ha.).
Sup. Sector + S.G. (Ha.)
Índice (m2/m2)
Nº máx. viv.
Norte
63
47,00
6,4
53,40
0,35
1.400
64
51,80
7,06
58,86
0,35
1.500
Sur
27-D
3,40
0,46
3,86
0,50
145
66
25,30
3,45
28,75
0,40
860
75 A+75 B
167,00
--
167,00
0,10
350
TOTAL
 
294,50
17,37
311,87
*******
4.255
Fuente: Excmo. Ayuntamiento de Salamanca. http://www.aytosalamanca.es/Areas_y_Servicios/Pmvu/situacion_planeamiento.html#141

 

Cuadro 4
La construcción de viviendas en Salamanca (1984-2002)
AÑO
Nº Proyectos
Barrio Antiguo
Planes Parciales
Resto suelo urbano
TOTAL
por ciento respecto

año anterior

Viviendas
por ciento
Viviendas
por ciento
Viviendas
por ciento
por ciento
1984
10
2
7,41
 
0,00
25
92,59
27
0,00
1985
22
138
31,15
 
0,00
305
63,85
443
1.540,74
1986
27
8
2,31
 
0,00
339
97,69
347
-21,67
1987
113
252
20,14
221
17,67
778
62,19
1.251
260,52
1988
145
213
13,66
238
15,27
1.108
71,07
1.559
24,62
1989
137
106
6,85
402
25,97
1.040
67,18
1.548
-0,71
1990
126
105
6,57
414
25,92
1.078
67,50
1.597
3,17
1991
132
85
6,65
313
24,47
881
63,88
1.279
-19,91
1992
112
82
5,63
863
59,23
512
35,14
1.457
13,92
1993
95
112
10,54
438
41,20
513
43,26
1.063
-27,04
1994
122
115
6,83
859
51,01
710
42,16
1.684
58,42
1995
135
82
3,11
1.852
70,34
699
26,55
2.633
56,35
1996
142
166
9,31
729
40,89
888
49,80
1.783
-32,28
1997
126
116
5,37
1.163
53,82
882
40,81
2.161
21,20
1998
132
78
5,04
829
53,55
641
41,41
1.548
-26,37
1999
175
117
6,02
903
46,52
921
47,46
1.941
20,25
2000
162
131
6,79
942
48,86
855
44,35
1.928
-0,67
2001
147
129
7,10
931
56,23
634
38,67
1.744
-9,54
2002
113
29
2,38
700
57,47
489
40,15
1.218
-30,16
TOTALES
2.173
2.066
7,59
11.797
43,35
13.348
49,05
27.211
 
(*) La información referida corresponde a las licencias de construcción concedidas o en tramitación, excluidos los proyectos básicos.
(**) Datos Provisionales.
Fuente: Oficina del Plan General. Excmo. Ayuntamiento de Salamanca (Actualizado a 8-IV-2003).

El entorno de influencia de la ciudad se ha beneficiado del efecto diáspora de los promotores inmobiliarios, buscando suelo más barato ofrecido fuera del término municipal capitalino -sobre todo a partir de 1987-. La ciudad, al perder la capacidad histórica para fijar habitantes, cedía en parte la población a otros. Al mismo tiempo mantenía una paradójica situación al asumir altos costes en dotación de infraestructuras esenciales, con trazas de gestión comarcal -sin serlo ni estando definida como tal-, para tratar de paliar la escasa capacidad de los ayuntamientos beneficiados con la redistribución residencial de absorber, con garantías, las exigencias de mínimos para habitar y consumir el espacio.

Los datos aportados en septiembre de 2001 por la Gerencia Territorial del Catastro de Salamanca, mantenían que el número total de viviendas era entonces de 108.046 -88.162 correspondían a Salamanca (el 81,59 por ciento) y el resto, 19.884, a los municipios del entorno de influencia inmediato de la capital-. Los datos del Avance del Censo de Población y Viviendas 2001 dan 126.795 viviendas en la provincia, de las que 56.990 se localizaban en la capital -el 44,94 por ciento-. Una sencilla comparación entre 1991 y 2001 en los datos globales sí indica el factor del crecimiento general de la promoción de viviendas que imprimió el PGOU en su fase madura de planeamiento sectorial. En esos diez años, la ciudad obtuvo 24.975 viviendas más (una media de 2.497 viviendas año, simplificando la relación, y un incremento del 139,5 por ciento). En los cinco años entre 1996-2001, el ritmo de construcción marcó mínimos de viviendas terminadas de 2.600 y máximos de 3.900 para un total de 15.000 viviendas.

Bajando un escalón en el nivel de detalle para la agrupación de municipios estimada como área de influencia inmediata de Salamanca (los municipios colindantes de Aldeatejada, Arapiles-Las Torres, Cabrerizos, Carbajosa de la Sagrada, Doñinos de Salamanca, Santa Marta de Tormes, Villamayor y Villares de la Reina), el Censo de la Vivienda de 1991 proporcionaba un desglose agrupado en cuatro categorías genéricas -Principales, Secundarias, Desocupadas y Otros tipos-, que permitía comprobar cómo la capital de Salamanca tenía 49.854; 7.198; 5.921 y 214, respectivamente, mientras que la agrupación del resto de municipios había 5.360 viviendas Principales; 2.545 Secundarias y 1.901 Desocupadas, para un total general de 10.071.

Según los cálculos efectuados por la Oficina del Plan, con datos obtenidos y elaborados en 1996, y proyecciones diversas a partir de los mismos (era notoria esta necesidad en ausencia de un nuevo Censo de Viviendas), el parque de viviendas en Salamanca ascendería, en agosto de 2001, hasta las 76.000, de las cuales 57.000, serían Ocupadas; 9.120 secundarias y 9.880, Desocupadas. El mencionado Avance del Censo de Población y Viviendas 2001 expone los siguientes resultados: un total de viviendas de 79.412. De ellas, 56.990 estarían Ocupadas; 12.276 serían Secundarias y 6.058 vacías, que deberían sumarse a las 4.088 englobadas dentro de Otro tipos. La suma correlativa por cada grupo, esta vez para los municipios antedichos de la corona urbana, con los datos del Avance, serían los siguientes: para un total de 12.052 viviendas, 8.295, 1.780, 1.761 y 216.

En este sentido cabe decir que los cálculos de previsión realizados mediante la proyección de las pautas observadas para los Censos de 1981 y 1991 para el horizonte 2001 pre-Censo, respecto a la Comarca de Salamanca (los nueve municipios colindantes) no se desviaron demasiado de las cifras oficiales que acabamos de exponer, en cuanto al número total y en las principales, no así en Secundarias y Desocupadas. Según dichas estimaciones habría 11.900 viviendas (8.200 Principales, 2.500 Secundarias y 1.200 Desocupadas). Estos cálculos que convendría matizar si profundizáramos en el rigor permitieron, no obstante, servir de estimación válida para comprender, con una cierta aproximación, la estructura del mercado de viviendas por categorías en Salamanca y el área de influencia.

La gestión de esa figura extra lex que es la Comarca, se está propiciando para tratar de resolver los problemas planteados, no como producto de una reflexión concienzuda, con un método de análisis territorial completo, sobre qué modelo de espacio se pretende diseñar, porque ya no es posible. El territorio, fragmentado en piezas discordantes debido a iniciativas diversas, reclama orden y jerarquía. En este espacio perimetral, se obtienen, como hemos tenido oportunidad de exponer, un total de 12.072 viviendas, frente a las 10.071 de 1991. Entrando en el término de la comparación, es relativamente coherente la identificación de qué municipios han experimentado mayor aumento en el número total de viviendas en una década. Los casos más espectaculares se encuentran en los siguientes municipios: Cabrerizos pasa de 451 a 1.068 (236 por ciento); Carbajosa pasa de 262 a 1.336 (509 por ciento); Santa Marta lo hace de 3.058 a 5.285 (172,8 por ciento); Villamayor, de 652 a 2.020 (309,8 por ciento) y Villares de la Reina incrementa su número de viviendas de 513 a 1.363 (265,6 por ciento).

Otros datos sirven corroborar la intensa actividad constructiva que se ha desarrollado a la sombra de las especificaciones y previsiones del PGOU 1984, pero también en el resto de los municipios limítrofes. El catastro inmobiliario urbano permite, entre otras muchas posibilidades, disponer del número de Unidades Urbanas o el valor catastral en millones de pesetas[4], para una serie media, lo que permite comprobar -y en este caso certificar con una tasación-, el valor del conjunto de dicha actividad, pero también el ritmo de incremento del parque residencial. En este sentido, Salamanca disponía en 1995 de 109.807 Unidades urbanas y en 2000 ascendía a 131.113 (un incremento del 21.306, el 16,25 por ciento más, tan sólo en un quinquenio). Su valor catastral pasó en sólo esos cinco años, de 294.533.036 ptas a 743.580.901 ptas (una apreciación del 252 por ciento).

A medida que se producía el crecimiento descrito hacia una periferia donde el valor del metro cuadrado construido era sustancialmente menor, la ciudad de Salamanca fue estancando su crecimiento desde 1991, y las perspectivas de que esta circunstancia mejore en la actualidad, son muy remotas. Se puede afirmar que el crecimiento natural como aporte al crecimiento demográfico de la capital salmantina ha concluido. Tampoco es posible asegurar un incremento notable por mecanismos de inmigración (la provincia está envejecida y en continuo proceso de despoblación, y no se vislumbran actividades económicas a corto plazo que permitan augurar un repunte de la capacidad para generar empleo), ya sea esta provincial, comunitaria o nacional, ya que a partir de 1978 estos flujos también disminuyen.

La tendencia negativa impone, a corto y medio plazo, una reflexión sobre la oferta de viviendas, aquella otra residual de proyección futura (unas 30.000 viviendas en la corona municipal inmediata en fase de desarrollo), los actuales precios de mercado y la necesaria adopción de una programación de medidas que incentiven con atractivos laborales a una futura población, la atraigan y la fijen en el interior del término municipal para compensar la diáspora redistributiva observada en la corona circundante.

A pesar de ello, hasta la fecha, la planificación urbanística municipal que desarrolla el PGOU de 1984, ahora en fase de revisión, continúa estimulando la construcción de viviendas a un ritmo de casi 2.000/año (véase cuadro 4), lo que está llevando a que los límites del término municipal (de por sí exiguos -39 Km2-) se vayan a colmatar (figura 2).

 
Figura 2. Desarrollo urbanístico del municipiuo de Salamanca. Estado actual del planeamiento.
Fuente: Oficina del PGOU de Salamanca. Mayo de 2002. Excmo Ayuntamiento de Salamanca.
En trama anaranjada: suelo urbanizable delimitado con uso residencial.
En trama gris: suelo rústico protegido.

El coste de la vivienda en Salamanca

A pesar de que, a lo largo de los últimos años -y para la proporción de habitantes, densidades y ciudad de que estamos hablando-, se ha ofrecido una oferta abrumadora de viviendas en Salamanca (recuérdese las cifras aportadas por el cuadro 4), los precios de éstas se han mantenido siempre muy altos, de tal manera que la capital ha venido oscilando en el ranking de precio medio del metro cuadrado construido entre el puesto 15º y el 8º del conjunto de las capitales de España siendo, además, la segunda de la Comunidad Autónoma de Castilla y León, sólo superada por Burgos.

Según los datos publicados por la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda subió para Salamanca un 11 por ciento en 2000, situando el coste medio en 200.000 pts/m2 (181.000 en 1999), muy por encima de la media regional (185.800 pts/m2). El encarecimiento del producto final se justificó entonces por parte de los promotores inmobiliarios debido a la repercusión de los costes de urbanización y las cesiones obligatorias a que obliga la Ley, además del precio que a ellos les cuesta el suelo y que según sus cálculos sería un 27 por ciento del coste final de la vivienda. Incluso la carestía coyuntural de los materiales sirvió también como justificante. Estos argumentos se comprenden poco cuando tomamos solamente las referencias de coste en las provincias colindantes de Zamora, Valladolid, Ávila o Cáceres. Al final de primer semestre de 2001 el precio del metro cuadrado construido en Salamanca era de 206.000 pesetas (un 2,7 por ciento más que el cierre de precios a diciembre de 2000), lo que supuso que la capital salmantina en esos momentos ocupara el 8º puesto en el ranking nacional de ciudades con el metro cuadrado construido más caro, por detrás de Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao, Vitoria, Burgos y Oviedo.

En el año 2002 los precios del metro cuadrado construido volvieron a subir en la capital salmantina, situándose ésta en el noveno puesto de España y el segundo en la región, detrás de Burgos (1.721 €). Los datos facilitados la Sociedad de Tasación, a enero de 2003, demostraban un incremento del 14,4 por ciento en 2002, pasando de 1.284 € el metro cuadrado construido en 2001 a 1.469 € el año pasado. El incremento fue inferior a la media del Estado, situada en el 14,7 por ciento, pero un punto más alto que la media de la región de Castilla y León -13,5 por ciento-. En estos momentos, la diferencia entre adquirir una vivienda en el centro de la ciudad o hacerlo en algún barrio periférico puede alcanzar los 1.800 € m2 (entre 2.500 € y 700 €). La tendencia expresada en los últimos párrafos encuentra un reflejo fiel en los datos que aportan los cuadros siguientes (cuadros 5 y 6) donde se reflejan los precios medios de la vivienda, entre 1985 y 2002, y la evolución de los precios del m2 construido anual, para los mismos dieciocho años.


 Cuadro 5
Precio medio de la vivienda en Salamanca 1985-2002
SALAMANCA
Precio Medio €/m2
por ciento 2002/2001
por ciento 2002/1985
IIC
12/2001
12/2002
1.264
1.469
14,4
11,9
678,9
MEDIA NACIONAL
1.453
1.667
14,7
10,1
511,3
IIC - Índice Inmobiliario de ST: Representa el precio medio de la vivienda nueva en las 
capitales de provincia, tomando como base el precio 100 el 31 de Diciembre de 1985.
Fuente: Sociedad de Tasación <http://www.st-tasacion.com/indice.html>

 

Cuadro 6
Evolución precio m2 construido en la capital de Salamanca 1995-2002
SALAMANCA
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
153.300
160.000
159.000
165.000
181.000
201.000
1.284*
1.469*
* En Euros.
Fuente: Sociedad de Tasación <http://www.st-tasacion.com/indice.html>

Tratar de encontrar una única explicación al problema de un suelo muy caro en la capital salmantina resulta imposible. Son varios los factores que, combinados, influyen en ello. Se han empleado argumentos que trataban de basar la justificación del coste en el hecho de que disponemos de un municipio pequeño 39 Km2 y, por lo tanto, con una reducida oferta de suelo susceptible de ser urbanizable por el Plan General. Otros lo justifican recordando que por una parte las cargas e impuestos en la calificación de los terrenos, así como el coeficiente de edificabilidad que suelen imponer las autoridades a la promoción de nuevas viviendas, son abusivos. Que bajo el prisma de que un mayor porcentaje de zona libre desahoga la zonas, se obliga a los promotores a reservar parte del terreno para ello. Y naturalmente -y aquí viene su justificación-, la consecuencia de ambos factores es que dicho promotor trata de obtener el mayor número de viviendas por terreno edificable (reduciendo habitualmente el tamaño medio de las viviendas por promoción), al mismo tiempo que incrementa el precio final del metro cuadrado construido para compensar las altas inversiones iniciales.

Otros autores estiman que los coeficientes de edificabilidad impuestos por la legislación son antieconómicos y carecen de finalidad social alguna. La reserva obligada de parte del terreno con un aparente fin social repercute, finalmente, en un incremento del coste de mantenimiento de esa zona de espacios verdes y ocio, de la que habitualmente se hacen cargo los propios inquilinos.

Hoy el fenómeno es más complejo de interpretar. En absoluto significa esto que se renuncie a valorar las hipótesis anteriores. Sin embargo, debemos partir antes de un hecho irrefutable: la propiedad del escaso suelo urbanizable está en manos de muy pocas personas. Y esto ya es un pie forzado de indudable valor estratégico y económico, negativo para la mayoría. Por otra, que siendo como es Salamanca una ciudad universitaria, la clase media está explotando el recurso económico del estudiante como factor de mercado, transformado en un método indirecto de financiación de nuevas casas. Es decir, el precio del alquiler pagado por aquéllos, financia la hipoteca de nuevas viviendas -generalmente extramunicipales- a las que se está accediendo no por necesidad o capacidad real sino más bien como fin, producto de dicha inversión sostenida por la renta de los estudiantes en la ciudad, lo cual permite vivir por encima de las posibilidades efectivas de ingresos, y mantener una expectativa de demanda y crecimiento, en el mercado de la construcción, que no se corresponde con la propia, por ejemplo, de una ciudad que creciera por un aumento del factor inmigración o por un crecimiento natural positivo o por el hecho gozoso de un tejido industrial atrayente. En este caso, los factores son inapreciables, negativos o inexistentes.

En Salamanca existen 15.500 estudiantes foráneos que deben residir aquí durante el curso académico (12.538 en la Universidad Civil a los que hay que sumar 3.014 de la Pontificia &ndash;datos Curso Académico 2001-2002). Esto arroja una media entre 4.000-5.000 viviendas dedicadas a tal efecto (calculando niveles de ocupación de 3-4 personas vivienda). Tampoco hay que desdeñar un conjunto importante de inversionistas del mundo rural (el ámbito provincial salmantino, aunque pobre, tiene significativas localidades como Alba de Tormes, Béjar, Ciudad Rodrigo, Guijuelo o Peñaranda) que compran vivienda en la capital provincial, como valor de futuro (familiar o por jubilación), método o hábito muy arraigado en la vecina capital de Cáceres, por ejemplo. Por lo tanto, la oferta inmobiliaria encuentra también aquí cierta demanda.

Si no es con reflexiones como las antecedentes, se puede caer en un error de análisis a la hora de abordar o tratar de comprender quiénes y por qué habitan las nuevas áreas residenciales de Salamanca, una ciudad que no crece y que, sin embargo, ¡tiene un horizonte en desarrollo residencial para ella más la corona de municipios colindantes (en las distintas fases del proceso administrativo) de aproximadamente 30.000 viviendas! Y pese a la atonía de futuro, su espacio inmediato de referencia geográfica (lo que algunos gustan por llamar «alfoz» y otros -quizá menos pretenciosos-, «área de influencia»), ha sufrido una colmatación desordenada y acelerada desde 1990 hasta amenazar o casi asfixiar áreas relictas de altísimo valor ripícola natural o de usos tradicionales relacionados con la campiña histórica.

Es lamentable que no exista un debate congruente y eficaz sobre estas cuestiones que deberían preocupar si pensamos en proyecciones sociales de futuro, como lo es también que el crecimiento extendido de la ciudad y sus municipios colindantes no haya atendido a normas supramunicipales de referencia, hasta la fecha. Todavía hoy estamos a la espera de los primeros avances de las Directrices de Ordenación del Área Funcional y el Área Urbana de Salamanca, en consonancia con las Directrices de ordenación de ámbito Sub-Regional, según determina la Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León.

 

Notas

[1]IIC - Índice Inmobiliario de ST: Representa el precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia, tomando como base el precio 100 el 31 de Diciembre de 1985.

[2] Para comprobar el ritmo de dicha tendencia, en 1997 los precios medios de las viviendas en España habían subido un 10,1 por ciento anual en pesetas nominales (4,7 por ciento en pesetas constantes) desde Diciembre de 1985, cuando comienza a producirse lo que algunos analistas han definido como el Boom inmobiliario de los ochenta. Entonces, el Índice Inmobiliario empleado por la Sociedad de Tasación se situó en 317,8 a 31 de diciembre.

[3] Ceballos, <http://servicios.hoy.es/pg021115/suscr/artic03.htm.>.

[4] Según las Notas Metodológicas de la D. G. Del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, se considera Unidad Urbana a todo inmueble con una relación de propiedad perfectamente delimitada a efectos fiscales y como Valor Catastral el resultado de aplicar las Ponencias de Valores a cada uno de los bienes, según características físicas  consignadas en Catastro y siguiendo la técnica de valoración y el cuadro de valores del suelo y construcciones, contenido en el RD 1020/1993 de 25 de junio (BOE 22 de julio de 1993). Fuente: Catastro inmobiliario urbano. Estadísticas básicas por municipios. Ministerio de Economía y Hacienda. Dirección General de Catastro. Leyenda: (1): Unidades Urbanas; (2): Valor catastral en millones de pesetas.
 

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Ficha bibliográfica:
SENABRE, D. La construcción de viviendas en Salamanca (1984-2002). Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2003, vol. VII, núm. 146(092). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(092).htm> [ISSN: 1138-9788]

 
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