UN MERCADO PARALELO: LA PRODUCCIÓN DE SUELO Y LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA EN OVIEDO, 1994-2002

Tomás Cortizo Álvarez
Universidad de Oviedo, España

---

Un mercado paralelo: la producción de suelo y la promoción inmobiliaria en Oviedo, 1994-2002 (Resumen)

En los dos últimos años la vivienda se ha convertido en un lugar común de la política y la comunicación como consecuencia de un alza de su precio que multiplica por diez el IPC. La interpretación general apunta al solar como causa principal y la solución es liberalizar el suelo. Sin embargo, en Oviedo se observa que el volumen de suelo edificable en los últimos diez años es abundante, los promotores son muy numerosos, se construye tanto en el centro como en la periferia, al tiempo que la oferta anual es de unas tres mil viviendas. El contexto es de un crecimiento lento de la población, una amplia gama en la oferta. ¿Acaso el mercado inmobiliario es un mercado negro en el que la oferta está pactada, la parte solvente de la demanda empuja los precios al alza, la vivienda se ha convertido en una inversión porque el ahorro privado no tiene otros incentivos y, en fin, es un fiel reflejo de una sociedad postindustrial a la deriva?

---

A parallel market: the land production and the immobiliary promotion in Oviedo, 1994-2002 (Abstract)

In the last two years housing has become a commonplace in politics and media as the result of the rising of its price, which is ten times bigger than the IPC. General explanation points to plots as the major reason and liberating land as its solution. In Oviedo, nevertheless, the amount of land available is high, promoters plentiful, skirts are built as much as downtown and annual offer is about 3000 houses. The context is a slow growing population with plenty of shelter to choose. Is the housing market a black market in where prices are agreed? Is the solvent part of demand pushing up prices? Housing has become an investment due to lack of other incentives in private saving? Or, at last, is this the reflect of a drifting postindustrial society?

---

 La producción de suelo

El profesor Sergio Tomé escribió su tesis a comienzos de los ochenta y la tituló Oviedo. La construcción de la ciudad burguesa no sólo porque la génesis de la ciudad es el hilo de su argumento, sino porque, sobre todo, la ciudad crece con el esplendor de la burguesía que hace negocios en la industria, en la emigración, en la especulación urbana y en la explotación obrera. Una larga época en que ese grupo social se identifica como clase y mantiene relaciones de clase con el gran número de población, los asalariados.

Es la historia de Oviedo y es la historia de toda ciudad, aunque especialmente individualizada en las capitales de provincia, y de la sociedad española en siglo y medio de transformaciones económicas, sociales, mentales y territoriales. En suma, de transformaciones geográficas cuya síntesis es el tránsito de una sociedad agraria y rural a una sociedad industrial y urbana, como antesala de una sociedad urbana de negocios, de rentas y de servicios. De una sociedad postindustrial.

Como en los juegos a dos vueltas, aquella burguesía construyó una ciudad que en mayor o menor grado cumplía los sueños de la Ilustración, el progreso, y del liberalismo, el negocio, en la medida en que tejía el entramado de un estado moderno. El armazón físico de éste se asentó en la ciudad y en los elementos materiales de su funcionamiento, esto es, los equipamientos básicos -cárcel, cuartel, beneficencia, enseñanza o sanidad-, las infraestructuras -ferrocarriles y sus estaciones- y las propias naves de industrias y talleres. Además, las grandes fincas agrarias durante decenios o recreativas de la periferia. Y ello sin olvidar la propia materia prima de la ciudad, los edificios.

Porque, a la vista de cómo acontecen los hechos, hoy se produce la segunda vuelta en la construcción de la ciudad burguesa. Ahora bien, señalaba Marx al hablar de las repeticiones en la historia que el primer hecho acontece como tragedia y el segundo como farsa. Y en la ciudad española está sucediendo algo parecido pues hoy asistimos a la deconstrucción de la ciudad burguesa. Es un proceso que, prisioneros de un tiempo que pasa, interpretamos como la etapa de la construcción de la ciudad pequeñoburguesa.

Pero esa construcción alcanza un aire tragicómico cuando no es herencia que no sea la estrictamente catastral y registral, ni ruina porque toda belleza de lo material se suplanta por su imagen, ni escombro porque el terreno ha de quedar expedito y limpio, ni parque pues el territorio rural regresa a su condición de terreno paradisíaco en una región urbana. Un incruento, disperso y discontinuo cataclismo abre enormes socavones que convierten la ciudad en solar de ciudad.

Esta deconstrucción, con su cambio de propiedad, de uso, de morfología, de función y de jerarquía en el territorio, tiene el aire inequívoco de una desamortización administrativa y empresarial, en justa correspondencia con la desamortización eclesiástica y civil de hace más de siglo y medio. Su papel se manifiesta al localizar las viviendas en el plano, una parte importante se edifica en el espacio urbano consolidado. El resto se levanta en los solares incorporados en la periferia. Y, con ello, quienes son inquilinos o fueron hijos de inquilinos, sin dejar de ser asalariados, son propietarios de la vivienda que habitan. Aunque hay una sutil diferencia entre el jornalero de la revolución industrial y el contratado por "obra y servicio" de la desregulación postindustrial.

Este proceso se manifiesta como aprovechamiento intenso del terreno y se inserta en una pauta histórica ya conocida. En él desempeñan un papel preponderante los propietarios de fincas en la producción de suelo urbano que ahora se refuerza por las líneas maestras del planeamiento -cerrar el tejido urbano- y de las directrices europeas, demoledoras en su irrealismo geográfico por cuanto carecen de escala y localización -hacer una ciudad compacta en aras de un urbanismo sostenible-. El resultado es conocido: congestión, encarecimiento de la vivienda y disminución de la calidad de vida.

La desamortización de espacios administrativos e industriales

El proceso de desamortización de instalaciones y espacios industriales y de equipamientos en Oviedo durante los dos últimos decenios ha sido objeto de estudio y de publicaciones anteriores y, de hecho, en la década de los noventa están saliendo al mercado los últimos solares, bien para viviendas o para equipamientos públicos. Por ello aquí hacemos una breve semblanza de algunos casos. (1)

Cinturón Verde.

En 1992 se formó la sociedad Cinturón Verde SA para poner en práctica un proyecto para la gestión de los terrenos que se liberaban con el traslado de infraestructuras ferroviarias, uno de los modos de desamortización. Fue un proyecto pionero en el urbanismo español porque se localiza en el interior del casco urbano, afecta a propietarios públicos y privados y porque debe contar con la colaboración de los tres niveles de la administración con independencia del partido político que gobierne en el Estado, la Comunidad autónoma o el Municipio. (2)

El éxito del proyecto depende de la financiación y ésta se asienta en la subasta de los derechos urbanísticos que resultan del cambio de uso de las 40 has ocupadas por las instalaciones y del aporte de dinero polaco, o sea subvenciones europeas por un importe de unos 30 millones de euros. No forma parte de esta historia el contar los resultados financieros pero en cuanto a los geográficos han sido los siguientes: unas 1.500 viviendas, usos singulares como el palacio de las Artes sobre la parcela de la antigua estación de Jovellanos, oficinas, hotreles y comercio.

En lo que respecta al trazado, RENFE ha determinado la nueva organización del transporte público pues las dos estaciones citadas se han unificado en una sóla bajo una losa de hormigón y en sus proximidades y sin relación funcional con ellas, la estación de autobuses. El nuevo FEVE hacia los valles del Sur y del Oeste sigue la caja de RENFE hasta Trubia, por donde ya pasaba; y hacia el Este va paralelo a la traza de RENFE hasta La Corredoria. Los talleres de Santo Domingo se han instalado definitivamente a 15 km, en El Berrón (Siero) y se han desmantelado los de RENFE en Vallobín y desaparece el tramo entre Oviedo y Fuso de la Reina.

La sociedad Cinturón Verde actual es titular de 6.551 plazas en nueve aparcamientos, de las cuales sólo se han vendido 2.242 con un plazo de reversión de 75 años y al precio de 9.000 euros. Este es un pobre resultado por cuanto las plazas en edificios de vivienda no alcanza para todos y el flujo de pendulares y usuarios de servicios aporta a la ciudad más de cien mil coches diarios. (3)

Cuarteles, cárcel, matadero, estadio y otros bienes.

En este apartado se integran aquellos usos que fueron la sede, el signo y el símbolo del estado liberal burgués en la ciudad y ahora se derriban para edificar sobre el terreno edificios de vivienda o de servicios. Es importante señalar que, como en el caso del ferrocarril, puede haber planeas a escala nacional para aprovechar las plusvalías generadas por la conversión en solares de unas instalaciones muy céntricas. Aunque según la última propuesta del líder de la oposición Rodríguez Zapatero estos solares se destinarían a la construcción de vivienda protegida con el fin de hacer frente a la carestía de esta necesidad básica.

La cárcel de Oviedo se destinará definitivamente a archivo provincial mientras que las instalaciones militares han sido desmanteladas y sus bienes se han destinado a parque público, el campo de maniobras del Naranco, o a solares, el Hospital Militar, y cuartel del Regimiento Milán, Seminario hasta los años veinte y ahora campus de Humanidades, en una sucesión de usos nada inusual para confusión de sus penates que unas veces se atienen al espíritu religioso, la fe, otras al militar, lo orden y otras, esperemos que las más, al científico, la duda. (4)

Sobre el solar del matadero y parcelas aledañas abrió en 2002 otro centro comercial más, de los que con 326 m² de superficie comercial por mil habitantes sitúan a Asturias sólo por detrás de Madrid. Sus elementos son los habituales: hipermercado de Carrefour, un centenar de tiendas y locales de hostelería formado especialmente por franquicias o cadenas -moda, calzado, electrodomésticos, bares-, cines y aparcamiento subterráneo y en superficie. (5)

El estadio Carlos Tartiere fue levantado en 1932 con una tribuna diseñada por Ildefonso Sánchez del Río, el introductor en Asturias del hormigón armado en la construcción, y se remodeló por última vez con ocasión del Campeonato del Mundo de 1982 en el que Oviedo y Gijón fueron sede. El día 27 de enero de 2003 ha comenzado su derribo para edificar sobre su solar el palacio de Congresos, adjudicado a la empresa Jovellanos XXI, la misma que levantará y gestionará el Palacio de las Artes.

No es muy relevante en cuanto al número de viviendas pero son dos piezas más que se desamortizan, el depósito de aguas del Cristo -sobre el del Fresno está ahora el auditorio Príncipe Felipe- y la Residencia de la Fundación Vinjoy destinada a la enseñanza a sordomudos. En 2002 ya están construidos los edificios de viviendas (302), las plazas de garaje por Cinturón Verde (565) y una plaza, y la Fundación ha inaugurado centro de nueva planta en el Naranco. (6)

Finalmente, se han dado los primeros pasos para tres operaciones urbanísticas de tamaño y signo muy diferente. Una se desarrollará sobre el terreno de la antigua fábrica de La Manjoya. (7) En 1998 GESUOSA, una sociedad municipal hoy disuelta, compró 862.648 m² a Unión Española de Explosivos (6 millones de euros) y otras parcelas a miembros de la familia Figaredo Sela (1,2 millones) hasta completar 1.048.184 m². El importe de la compra, desalojo de viviendas en la antigua fábrica, descontaminación (5,1 millones), intereses de un crédito de 12 millones (180.180 euros) ascendió a 23 millones. Las condiciones de salida en la subasta fueron un precio 29,45 millones de euros, la cesión de 380.000 m², incluido el bosque de La Zoreda y cesión de 66.000 m², incluido el palacete de Sela rehabilitado y la construcción de los accesos a la autopista A-66 a cargo del comprador.

Concursaron dos sociedades, FADESA que es una empresa constructora con 16 delegaciones provinciales, 25.000 viviendas construidas y una facturación de 372 millones de euros en 2000. Y ANCA CORPORATED, empresa vinculada al grupo hotelero AC, anterior propietario de NH, que tiene 27 hoteles y en Oviedo promueve un hotel en la losa con proyecto del arquitecto Emilio Llano. (8) FADESA ofreció 31,024.244 euros y ANCA 31,553,135, la adjudicataria con unas condiciones de uso.

Tal como se ha gestionado, el proyecto tiene un carácter netamente monopolístico por cuanto ofrece a una sola empresa la posibilidad de construir tres mil viviendas con un calendario a su conveniencia. Eso si no ejerce la facultad de enajenar el suelo y los derechos que ha comprado de acuerdo con una propuesta urbanística que fue tenida en cuenta en el baremo por considerarla una ventaja para la ciudad.

La segunda de estas operaciones de remoción de usos se centra sobre el actual hospital psiquiátrico. Previa demolición, sobre su solar se levantará el hospital de referencia de Asturias y de la VI zona sanitaria y los centros universitarios correspondientes que estarán listos para 2009. En los años intermedios serán precisas obras de mantenimiento en el antiguo hospital, cuyo solar está pendiente de asignación de uso. (9)

Pero sus efectos ya se dejan sentir en el urbanismo de la zona, hasta el presente una de las áreas periféricas y marginadas de la insigne ciudad de Oviedo: al otro lado de la desmantelada línea de Económicos y del matadero, al otro lado de la autopista y entre las grandes promociones de colonias de la política de viviendas falangista o paternalista -la de Santa Bárbara de la Fábrica de Armas, Ceano Vivas y Guillén Lafuerza de Regiones Devastadas y las de la Obra Sindical del Hogar en 1955- y las de la política de vivienda del período democrático -La Carisa, La Monxina y La Corredoria-.

La tercera de las operaciones corresponde al área de almacenes de Cerdeño y a lasa dos del Naranco, en las proximidades de las viejas estaciones de ferrocarril. La unidad de gestión de Almacenes Industriales ocupa una superficie de 20.634 m² sobre los que se pueden edificar 43.330 m² -hasta el presente sólo se han edificado 87 viviendas. Por su parte las UG de Ferreros 1, 2 y 3 se localizan sobre la manzana delimitada por las calles Fernández de Oviedo, Marcelino Cabal, Quevedo y Menéndez y Pelayo también ocupada por almacenes. (10) La UG-1 Ocupa una extensión de 7.731 m² con una cabida para 161 viviendas y la UG-2 ocupa una superficie de 25.285 m² sobre los que se pueden construir 530 viviendas a razón de 210 por ha y la UG-3 tiene 5.993 m² capaces para 32 viviendas -53,4 por ha-. Entre el barrio de Ventanielles y las naves del polígono industrial de Cerdeño y sobre la carretera de Santander, FADESA ha promovido una UG sobre las naves de Industrias Fernández y terrenos colindantes: 712 viviendas sobre 59.341 m² a razón de 120 viviendas por ha.

Todas tienen un emplazamiento falsamente lógico: el ayuntamiento nunca habilitó un acceso por el borde externo de los barrios de Naranco y Pumarín, por cuanto no hay comunicación directa con ese medio de transporte ni acceso fácil para el camión, sobre todo desde que se generalizaron los camiones articulados. Y en Cerdeño sólo hay acceso a la autopista hacia o desde León. En consecuencia, ha sido fácil promover el cambio de uso de almacenes de industrial a residencial, especialmente atractivo para la vivienda una vez que se cerró la cárcel y se ha tapado el ferrocarril con una losa.

No menos importancia tiene la regulación genérica del PGOU, según la cual se pueden derribar y edificar todos aquellos edificios no catalogados y los que no se ajustan al planeamiento aplicable en la zona. Esto ha supuesto la demolición sistemática de edificios aislados en toda la ciudad. Primero han desaparecido los edificios de finales del XIX y comienzos del XX y luego los de la inmediata postguerra siempre que tengan un número reducido de plantas y de viviendas. A ello ha contribuido la limitación de las rentas, que han impedido el mantenimiento o la introducción de mejoras, y el vaciamiento por defunción. Y cuando no han sido la declaración de ruina o el vaciamiento, la enorme diferencia entre el número de viviendas existentes y las construibles y el beneficio obtenido compensa ampliamente las indemnizaciones por el derribo. (11)

La producción de suelo nuevo: planes parciales y las unidades de gestión

Aun conociendo la ciudad, no es fácil determinar con precisión el tipo de suelo sobre el que se asientan las peticiones de licencia. Unas veces por la indefinición del emplazamiento, otras porque se trata de los últimos edificios de una anterior unidad y otras porque la edificación se ampara en unidades que delimitan solares residuales en el tejido urbano. Sin embargo, podemos afirmar que aproximadamente un tercio de las viviendas solicitadas entre 1994 y 2002 se construye sobre el espacio urbano consolidado, los otros dos tercios se emplazan en solares que han sido producidos de acuerdo con alguna figura de planeamiento.

Veremos los detalles al analizar la localización de las viviendas, pero es importante delimitar el papel del suelo producido ex novo, es decir, la conversión de suelo rústico en urbano a través de planes parciales o de unidades de gestión en un contexto de polémica por la pasmosa elevación de los precios de la vivienda y la opinión unánime del papel moderador de la liberalización del mercado.

Desborda las pretensiones de esta nota hacer un repertorio exhaustivo de los planes parciales que contempla el planeamiento de 1986 por ello hemos excluido los que son relativamente pequeños. Sin embargo, incorporamos los que pueden ser desarrollados en un futuro relativamente cercano, pues ya condicionan las estrategias actuales de producción de suelo y de promoción de viviendas. (Véanse los detalles en el Cuadro 1)

Cuadro 1
Los planes parciales en Oviedo según el PGOU de  1986

			CORREDORIA	CORREDORIA
	LA FLORIDA	MONTE CERRAO	ESTE	OESTE	VILLAFRÍA	OTERO NORTE	OTERO SUR	LAS CAMPAS	EL RUBÍN
VIARIO	151.280	145190	116019	57681	15990	8580		68257	48846
ESPACIOS LIBRES	64149	65057	75455	25698	19217	5292		31261	25833
EQUIPAMIENTO SOCIAL	0	23018	0	7174	1645	0		1965	35494
CULTURAL	9032	0	0	0	0	0		0	0
ESCOLAR	47713	43154	52800	15522	10423	6000		16368	0
DEPORTIVO	23753	24199	26400	10352	4952	0		10887	0
TOTAL PUBLICO	295.927	300.618	270.674	116.427	52.227	19.872	0	128.738	110.173
EDIFICACIÓN CERRADA	96764	11814	0	0	0	0		0	26895
ABIERTA	0	137526	158933	55715	48213	19347		55278	0
UNIFAMILIAR	0	157266	0	0	0	0		0	0
COMERCIAL	13626	7417	21059	7214	0	0		0	0
TOTAL PRIVADO	110390	314023	179992	62929	48213	19347	0	55278	26895
SUPERFICIE	406.317	614641	450666	179356	100440	39219	?	184016	137068
VIVIENDAS	2.844	2632	3299	1292	820*	294	359	1360	1708
DENSIDAD	70,0	42,8	73,2	72,0	81,6	75,0		73,9	124,6
APROBACIÓN INICIAL						5-VIII-1997	?	10-VII-1996	2-VII-1996
APROBACIÓN DEFINITIVA	11-XI-1994	14-VII-1995	31-VII-1997	14-VII-1995	7-I-1997	-		7-I-1997	4-XII-1996
								PRAO	PRAOS
	LA ERÍA-2A	LA ERÍA-2B	LA ERÍA-2C	LA ERÍA-2D	EL CAMPON	EL VILLAR	CANTÁBRICO	DE LA VEGA	DE LA FUENTE	TOTAL
VIARIO	15246	3624	2097	1335	29162	13480	14600	113507	109000	117103
ESPACIOS LIBRES	2021	2508	1987	1970	26096	21600	25724	177398	156000	57094
EQUIPAMIENTO SOCIAL	0	0	0	0	47159	3500	400	29125	9000	37459
CULTURAL	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
ESCOLAR	0	0	0	0	38599	0	0	0	15000	16368
DEPORTIVO	12230	0	0	0	0		0	0	18000	10887
TOTAL PUBLICO	29.497	6.132	4.084	3.305	141.016	38.580	40.724	320.030	307.000	238911
EDIFICACIÓN CERRADA	9100	1925	1975	3045	0	0	0	0	79167	26895
ABIERTA	0	0	0	0	13288	31700	14007	240118	0	55278
UNIFAMILIAR	0	0	0	0	10936	0	0	0	45000	0
COMERCIAL	0	0	0	0	0	0	0	21500	0	0
TOTAL PRIVADO	9100	1925	1975	3045	24224	31700	14007	261618	124167	82173
SUPERFICIE	38597	8057	6059	6350	165240	70280	54731	581648	431167	2.111.723
VIVIENDAS	407	114	103	105	215	367	429	2908	1372	20.628
DENSIDAD	105,4	141,5	170,0	165,4	13,0	52,2	78,4	50,0	31,8	97,7
APROBACIÓN INICIAL	23-V-1998	29-V-1998	27-VI-2000	21-VII-2000	3-XII-2002	20-V-2002	19-X-1994	30-XII-2002*	?
APROBACIÓN DEFINITIVA	6-X-1998	23-II-2000	21-II-2000			30-XII-2002	11-XI-1994	-
*FIRMA DE CONVENIO ENTRE AYUNTAMIENTO Y SOGEPSA
*DE ELLAS 471 VPO
Fuente: Ayuntamiento de Oviedo. Expedientes de Planes parciales.

En los 18 planes parciales ya desarrollados o próximos a ejecutarse se contempla la edificación de 20.628 viviendas sobre una superficie de 211 has. Al ritmo en que se ha construido en el último decenio, el PGOU de 1986 proporciona suelo de este tipo para siete años y para más de diez si se interpretan como un hecho aislado las cifras desde el año 2000, cuando se solicita licencia para 6.264 viviendas, el doble que los años inmediatos y el triple que de 1995 a 1998. A este suelo habría que añadir el proporcionado por los otros dos sistemas, las unidades de gestión y los derribos.

Lejos de aquellos años de crecimiento explosivo de las ciudades en que el número de viviendas es consecuencia del aumento de habitantes, es difícil calibrar estas cifras. Baste señalar que entre 1985 y 1993 la media anual de viviendas en Oviedo fue de 1.587, de 1.392 en Gijón y de 3.400 en estas dos ciudades, más Mieres y Avilés. Sin ningún género de dudas, Oviedo participó del frenesí promotor, constructor y comprador de los años del cambio de siglo y de moneda.

Puesto que en todos los casos se trata de la urbanización de suelo rústico y no vamos a entrar en detalles técnicos de los planes, procede situar las diferentes piezas del tapiz urbano. El planeamiento de La Corredoria se ha desarrollado en varias fases y ahora están en ejecución las correspondientes a la Oeste o PP8 y la Este. Es una zona situada en las cercanías del Nora, por donde pasa el límite con el concejo de Siero, y entre las vías de RENFE y FEVE, cuya curva hacia Oriente lo separa del polígono industrial Los Peñones, y la autopista A-66. Esta vecindad viaria carece de significado por el momento, pues el barrio sigue dependiendo del viejo trazado de la N-630 Adanero-Gijón. Sin embargo, FEVE ya ha construido un apeadero para acceder al centro comercial Parque Principado, al otro lado de la autopista, y se construirá uno para ambas líneas a la altura del parque del PP8.

Hacia el Norte, el cambio de concejo introduce una discontinuidad insalvable en la organización del territorio en lo que es el centro geométrico y funcional de la región urbana: sobre las viejas industrias y talleres situadas sobre la carretera, más los solares sobre suelo rústico, Oviedo ha promovido un barrio de vivienda obrera y social. Y, al otro lado, Siero enfrenta polígonos industriales y un centro comercial. Esta disparidad de usos, unida a la barrera que todavía es el río y la autopista, imposibilitan la continuidad y la soldadura morfológica, funcional y social entre los respectivos alcaldes y concejos.

Este papel podría haberlo desempeñado el Hospital General, pero se levantará sobre el actual psiquiátrico y será el pivote de la urbanización de la vertiente oeste de loma que está entre la carretera nacional y la autopista a través del PP de Prao de la Vega. Es un proyecto que desarrollará SOGEPSA (12) sobre una superficie de 58 has con capacidad para 2.908 viviendas. La gestión de esta sociedad se explica porque una parte de ellas tendrá precio limitado y, además, porque el prado era la finca agrícola anexa al hospital y en la actualidad pertenecen ambos al Principado. El otro pivote corresponde al centro comercial Los Prados, construido sobre el Matadero. En medio, el coqueto PP de Rubín de 13,7 has y 1.708 viviendas. En la vaguada, el espacio urbano está hilvanado por la vieja N-6730 y se transforma tan radicalmente que, en algunos tramos adquiere matices de redención del suburbio y en esa acción participan los PP de Cantábrico con una capacidad de 429 viviendas y El Villar para 367. (figuras 1 y 2) (13)

En el otro extremo de la ciudad, hacia el núcleo de San Claudio y carente de accesos a las vías de gran capacidad, se han planeado y edificado en los noventa los barrios de Las Campas y La Florida. El primero ocupa una superficie de 18,4 has que permiten levantar 1.360 viviendas, mientras el segundo tiene 40,6 has para 2.844 viviendas. Aunque Las Campas es un barrio separado del continuo urbano, de hecho, estos planes parciales prolongan la ciudad en mancha de aceite a través de la multiplicidad de unidades de gestión o PP fragmentados diseñados para edificar sobre las áreas intermedias.

A finales de los ochenta fue la promoción de Pórticos I, que en lógica urbanística debería formar parte del PP de La Florida, y Pórticos II, tras la carretera de San Claudio y al pie del Nuevo Carlos Tartiere y Parque del Oeste. Y en la actualidad esta soldadura la ejercen UG y planes como el de La Ería-2, cuya fragmentación ha dado lugar a un milagroso incremento de la densidad y cero-cero equipamientos: 729 viviendas en 58.063 m² a razón de 125 viv/ha cuando en el resto oscilan entre 70 y 80.

Concluyendo, después de tanta expectación llegó la hora de aprobar y edificar, como en La Florida, el área de Monte Cerrao que se extiende por una superficie de 61,5 has que albergarán 2.632 viviendas, una parte de ellas unifamiliares. Se sitúa entre la subida al Cristo, vieja carretera que da un acceso precario a las Facultades y al Hospital General, y la rama norte de la A-66.

Finalmente, en la zona Sudeste de la ciudad se han propuesto o desarrollado los planes de Villafría sobre una superficie de 10 has para 820 viviendas, de las cuales 471 VPO, el de Otero Sur ya ocupado por 359 viviendas y el Otero Norte de 3,9 has y 294 viviendas. Al igual que en la zona del Oeste, los espacios intermedios están siendo ocupados a través de unidades de gestión en Fozaneldi o los solares pertenecientes a Cinturón Verde.

La ciudad de Oviedo ha tenido una disposición tentacular debido al crecimiento a través de las carreteras de diferente rango. El planeamiento actual ha venido a reforzar esa estructura por cuanto crece en diferentes direcciones por las vaguadas atrapadas entre las lomas o por sus laderas. En términos periodísticos se puede afirmar que padece apendicitis. Esto es, barrios que crecieron al amparo de un callejero organizado por las carreteras y ahora se densifican y elongan a través de nuevos planes al tiempo que se rellenan o se recalifican los espacios del núcleo central. Y ello, sobre la base de dos sistemas viarios contrapuestos: el general, representado por las autopistas y la estación combinada, y el urbano, sustentado por la ronda interior. Con ello, queda en entredicho la relación de la ciudad con su región así como la calidad de vida de los ciudadanos.

La promoción inmobiliaria: discursos, precios, viviendas, y promotoras

Sobre estas mimbres se teje el cesto de la ciudad que, como cedazo manso, retiene el oro del negocio, afirma el poder que otorgan los equipamientos mientras tría las preferencias por un barrio, coteja la necesidad de vivienda, depura la buena voluntad de todos y deja pasar los discursos de políticos y geógrafos. La edificación también decanta fielmente los elementos sociales, sean la producción de suelo, la morfología, la propiedad, los vecinos o la empresa. Entonces presenta los signos de discontinuidad, extrañeza y fragmentación propios de la sociedad actual. (14)

No es la menor, la marcha dispar en los últimos cinco años: la construcción y los precios por un lado y la economía y numerosos miembros de una clase social por otro. A falta de otros incentivos, siguen pintando los ladrillos de las viviendas y el hormigón de la obra pública. En la Francia de los sesenta se decía que si la construcción iba, la economía y la sociedad también. En la España de cuarenta años después el boom inmobiliario parece el síntoma de que una parte de la economía y la sociedad están a la deriva. Pero esta hipótesis es ya un modo de explicación.

En una sociedad dominada por la noticia y gestionada a la vista de los resultados que miden el estado de la opinión, la vivienda ha dado lugar a innumerables colaboraciones en prensa que han contribuido a recorrer el camino hacia la información hasta casi alcanzar la comunicación. El dato de partida es que "el precio de la vivienda se ha incrementado en un 50 por ciento entre 1996 y 2002, hasta el punto de hacerse inasequible a los compradores". No es fácil hacer un balance de un hecho en el que convergen con igual intensidad el electoralismo, la necesidad y el lujo. Por ello, parece oportuno agrupar los argumentos en tres grandes hipótesis: la económica, la política y la geográfica. Sin duda, este es un enfoque a pie de obra de un tema clásico, la formación de los precios del suelo. Un asunto en el que intervienen factores en cascada que cambian su importancia según el tiempo y las diferentes escalas del territorio y del lugar.

La hipótesis económica afirma que las condiciones del préstamo hipotecario han influido en la elevación de los precios: el tipo de interés ha descendido desde un 16 por ciento en 1985, el 11 por ciento en 1991 al 4 por ciento actual, el período de su duración se alarga entre los 30 y los 40 años. Basta mantener la capacidad de endeudamiento para que el precio de la vivienda se multiplique en la misma proporción que desciende el interés. La introducción de la nueva moneda con las certidumbres e incertidumbres que eso supone, así como el permanente caudal de dinero negro que genera una economía sumergida han inclinado la balanza en la misma dirección. (15)

Y es que no es ajena la subida espectacular de los precios con la entrada de la economía financiera en los hogares. El alza de la bolsa en la década del noventa, las diversas rentas de ventanilla -las subvenciones de la PAC, las cuotas lecheras, los precios subvencionados, las prejubilaciones-, el ahorro familiar de la generación de los cincuenta, numerosa y con una parte bien colocada, la venta de la vivienda anterior.

Ahora un premio nobel declara que el hundimiento de las bolsas arrastrará a la baja al mercado inmobiliario. Será en Pernambuco, porque aquí ha coincidido punto por punto lo contrario en una relación de causa-efecto de libro. Hubo quien vendió los valores y compró ladrillos, aunque también hay quien aplica las reglas del mercado inmobiliario a las del mobiliario y pierde sus ahorros y quien carece de todo sentido para la ingeniería financiera doméstica. Incluso quien piensa que alguna vez los precios serán más bajos. Hubo quien ha utilizado sistemáticamente el mercado inmobiliario como sistema de blanqueo de dinero, un sistema que con el euro incrementó su flujo pues se calcula que el dinero negro podía influir hasta un 17 por ciento del total. (16)

Por otro lado, no se ha de olvidar que una parte de los habitantes de este país ha recorrido el camino desde la explotación en el trabajo y la miseria en la vivienda hasta la seguridad que ofrece el estado de bienestar, así no es raro que coloque sus ahorros en algo tangible como la casa. Y si es también el hogar, tanto mejor. Ahora se recorren los pueblos y los barrios de las ciudades y se puede seguir la ruta de la emigración europea y española a través de las casas con un volumen construido disparatado y los viejecitos tomando el sol en un balcón diminuto. Finalmente, no se puede olvidar el incremento de la riqueza del país, un factor que tiene especial relevancia si se interpreta como un incremento desigual para diferentes grupos sociales.

Ante estos razonamientos, la hipótesis geográfica dice que no ha habido mecanismos para que la rebaja de los tipos de interés repercutiese en el precio final de la vivienda, dicho en términos de análisis chart, todavía queda un recorrido para la subida del nominal de los precios. (17) Pero donde se observa el mayor desconcierto es en la total desaparición del aspecto social del ahorro y de la inversión, en la desaparición del incentivo al ahorro privado en tres vertientes. Una, la de inversión en la industria y en la formación de capital con el fin de incrementar la productividad y la competitividad española en un mercado mundial en el que mantiene un déficit comercial crónico.

Otra, la emisión de deuda pública en sus diversas manifestaciones y la tercera, los planes de pensiones que, en una economía burbujeante, no ofrecen seguridad y garantía suficientes ante la política oscilante de tratamiento fiscal y de gestión. Finalmente, un 43 por ciento de diferencia instantáneo entre la bajada en bolsa y un incremento del precio de la vivienda consentido, seguro y sin grandes gastos da que pensar al ahorrador y obliga al político a ser precavido, pues el mercado convierte en especulación un objetivo social.

Y se confunde el electoralismo con la democracia si el partido en el gobierno aplica una política orientada a paliar lo males de la vivienda. Una de las conquistas mejor consolidadas del período democrático ha sido la reforma fiscal sustentada por el IVA y el IRPF. Por un lado, esto ha permitido a los gobiernos prescindir de la emisión de deuda para financiar los gastos, incluso proponerse el objetivo de déficit cero, a costa de orientar todo el ahorro hacia el mercado por caminos diversos -bolsa, calcetín, especulación, depósitos, vivienda-. Por otro, esos ingresos se han convertido en un fondo que resulta inagotable para el político y que está fuera del control social.

En conclusión, respecto al argumento económico, la hipótesis geográfica dice que cuando el gobierno propone beneficiar fiscalmente el alquiler, sencillamente está metiendo la mano en el cajón del pan y trasvasando rentas del trabajo a los propietarios grandes o pequeños de capital. Y que es preciso reintegrar la vivienda, como elemento final de un sistema de producción, al mercado a través de la fiscalidad. Si los promotores afirman que la mitad del precio de una vivienda es suelo, las plusvalías declaradas o afloradas en una inspección rutinaria harían feliz a cualquier delegado de hacienda. Y a todos los impositores por IRPF. (18) Ya no hay derecha ni izquierda, pero para unos la vivienda vacía es una fuente de ingresos, en la línea de la Europa de las subvenciones, y para la otra una vivienda vacía es un hogar menos.

Así pues, debe desligarse la desgravación fiscal de los ingresos, por ejemplo, hasta 2 o 3 veces el SMI. De ahí para arriba a cuenta del ciudadano porque el ahorro fiscal se lo comerá la producción de suelo y la promoción inmobiliaria. Abajo las políticas de ayuda por encima de un nivel de rentas. Y el mercado de suelo debe tener un regulador como lo tiene el dinero a través de los tipos de interés del Banco Central. ¿Cómo se hace? Con la cantidad de econimistos, bogados, gógrafos y arquitentos que hay se debe encontrar la fórmula para poner en el mercado fiscal los precios del suelo. El valor de la ciudad es un misterio pero, si a efectos fiscales se conoce el del trabajo, la ciudad ha de pagar por lo que vale. Aunque sea insuficiente para desterrar la especulación que espera obtener un kilo por metro y, pase lo que pase, pasar de cien kilos.

No se advierten síntomas de que la poll tax tacheriana sea admisible, como tampoco lo fue la reforma de los alquileres propuesta por Boyer durante el gobierno socialista, una reforma que, de algún modo ponía la vivienda en el tiempo histórico. De hecho, para abaratar el precio de la vivienda la hipótesis política se manifiesta de varias maneras. Una es el mercado: hay que liberalizar el mercado de suelo introduciendo pocas excepciones al suelo urbanizable. Otra es la versión liberal de un planteamiento catastral-urbanístico en la producción de suelo cuyos beneficios se ven limitados por la voracidad municipal: hay que reducir cargas, los gastos fijos. Y una tercera sería el incremento de los gastos fijos como seguros, informes técnicos, impuestos, tasas o registros. También se dice sin una pizca de sentido comercial que la urbanización es costosa y lenta, la demanda es repentina y que la construcción adolece de modernización.

La producción de suelo es un fabuloso cuerno de la abundancia que, manejado por la autoridad correspondiente, derrama las fincas de todo el país convertidas en solares sin gasto alguno para sus propietarios, que entregaron un prado y reciben un solar edificable. El milagro de los panes y los peces. La hipótesis geográfica ofrece indicios de que un tiempo así ya pasó, aunque la historia no haya finalizado, pues la realidad está demostrando también en este segmento que los beneficios del mercado se reparten de modo muy selectivo: ese proceso de producción favorece a unos, otros salen perjudicados y otros quedan fuera.

Cualquier política de vivienda que se apoye en estos argumentos es errónea, pues con ser cierto lo dicho, ese aspecto del mercado es el disfraz de las estrategias. Porque los agentes han reaccionado con la rapidez propia de los mercados financieros: donde reina lo intangible, los plazos, los tratos, el crédito, los riesgos, la tendencia al monopolio, la inscripción en el registro de la propiedad, las rentas de situación, la expectativa.

Pero esta sensibilidad también la demuestra la demanda. De hecho, sólo quienes carecen de sentido, de ambición y quienes no pueden se han quedado fuera de esta oleada inmobiliaria que nos inunda. Y, el alza de precios ha salpicado a la sociedad delante de las mismas narices de los políticos de izquierda y de derecha. Han coincidido algunos hechos en el último trienio a los que la demanda y los precios de la vivienda han respondido como si fuese el mercado continuo de la bolsa.

La hipótesis social del lado de la oferta dice que la vivienda es cara. Es una afirmación cierta para este país desde que el mundo es mundo o, al menos, desde que tenemos memoria. Es decir, desde los años de postguerra cuando se construye el parque inmobiliario actual dentro de la onda de reorganización de la producción, de la sociedad y del territorio. Y, a pesar de los años transcurridos y del dinero gastado, quien sólo ha tenido una vivienda, únicamente puede hacerse rico a condición de ocupar el mínimo espacio mortal. Cruel trueque. O se ha gastado los ingresos, esperemos que para bien, o ha hecho ricos a sus herederos.

La hipótesis geográfica dice que la afirmación que la vivienda es cara sólo es cierta si todas las viviendas disponibles en un momento dado y en un lugar son caras. Un poco de geografía de los precios viene bien aunque puede sentar muy mal. A finales de 2002 los precios de Oviedo oscilaban entre los 6.000 euros nominales del centro -el edificio Jirafa, alrededores de la iglesia de San Juan, Uría, plaza de América-, los 1.800 de Vallobín y Otero y los 1.000 de La Corredoria. (19)

El caso de Gijón va parejo en cuanto a los desequilibrios en la Geografía de los precios del metro cuadrado. En La Calzada anda por los 1.600 euros, 2.100 en Natahoyo que es de lo más chic, en el Llano los precios se escalonan desde los 2.400, 2.000 y 1,700 los más alejados, en el Centro-centro 4.000, y, sorpresa, 2.100 en Montevil. (20) La información parece que no refleja la amplitud y los matices: no encaja con la percepción la semejanza de Natahoyo y Montevil, así como El Parque parece por debajo de lo esperable. Igualmente los precios menores parecen demasiado altos y no equiparables a los de Oviedo.

Para todo el país, los precios medios por provincia componen un abanico desde los 803 de Badajoz y los 2.508 de Barcelona. Con todas las precauciones con que se deben tomar los precios medios, podemos entender que se puede entregar una vivienda en suelo urbanizado y en una zona con equipamientos, garantía de calidad que la hipótesis política en su versión liberal eliminaría de la producción de vivienda, por un valor inferior a los 803 euros por metro cuadrado. De hecho, el máximo permitido para vivienda oficial es de 636,25 euros. (21)

Cada cual vive donde vive y si no puede comprar un pisito en el centro y sus aledaños, quizá lo tenga en los nuevos barrios de los planes parciales. No en todos, porque rehuye la proximidad de las viviendas sociales, prefiere los bien comunicados en una ciudad congestionada, y no tiene posibles para ir a los bien situados. Y esta geografía de los precios a escala nacional, regional y local nos devuelve a la política fiscal, igualitaria social y geográficamente, y a la territorial. Lejos de la búsqueda de un edénico equilibrio territorial para 500.000 km², se debe poner remedio a la concentración económica y territorial, con las consecuencias de escasez, carestía y congestión. Y de pérdida general de calidad de vida a manos del negocio inmobiliario. Japón.

Esta es una geografía de los precios incompleta aunque suficiente para desarrollar la argumentación. No se puede afirmar que todos los precios son caros, pero los precios más elevados en su simple enunciado ejercen un efecto de arrastre: los pisos en Oviedo son caros. Luego resulta que son los pisos de un solar, con una calidad y un tamaño. Y estas consideraciones adyacentes tienen un doble efecto: cualquier precio inferior a ese será considerado como razonable y cualquier precio inferior en el suelo tenderá a subir por cuanto sus propietarios pretenderán acercarlo al valor más alto del mercado.

Finalmente, la hipótesis social desde el punto de vista de la demanda afirma que la vivienda en renta o en alquiler es inaccesible para una parte de la sociedad, especialmente los jóvenes y que es preciso arbitrar recursos públicos obtenidos vía rentas del trabajo para incentivar a los propietarios de suelo y de pisos vacíos para que se abarate el precio de la vivienda. El análisis del argumento es delicado, por cuanto abarca desde el populismo a la necesidad pasando por los derechos adquiridos.

Lo expresa gráficamente el gerente de una constructora: por encima de 35 millones, un 7 por ciento de la demanda; entre 25 y 35, un 16 por ciento; de 15 a 25, un 65 por ciento; de 10 a 15, un 9 por ciento; y un 5 por ciento queda fuera del mercado. Esta estructura de la demanda se refiere a una ciudad de una región, si se pondera según el diferencial de precios medios, los 15 millones de Oviedo se traducen en 8 en Badajoz, pero en 25 en Barcelona.

En la práctica, los que quedan fuera o merodean en torno al mercado son algunos más y en unas condiciones de penuria: porque el primer trabajo es tardío, el empleo es precario, los sueldos escasos, las jornadas largas, los desplazamientos interminables, el estilo de vida disipado... Decíamos al principio que el precio de la vivienda, al igual que la familia, decantaba la relación entre diversos factores. Pues bien, la política de suelo reflejas las consecuencias negativas de las nuevas relaciones laborales y éstas no tienen solución en el mercado de la vivienda.

La vivienda, un mercado en la sombra

La formación del precio del suelo es un proceso complejo en el que intervienen factores relacionados con la producción del solar y la construcción de la vivienda, con la ordenación el territorio a todas las escalas, con la política fiscal, con la política industrial, con el estilo de vida y, al menos, también, con las relaciones laborales. En consecuencia, cualquier política sectorial será incompleta y, a la vista de las propuestas del Gobierno y de la oposición, son en parte equivocadas pues cualquier política orienta a financiar el abaratamiento del suelo sólo alimentará la voracidad del monstruo del solar. Duro de subvención, al cajón. Así, donde el político en un alarde de estupidez ha visto rigidez en el mercado de suelo, el agente inmobiliario encuentra la oportunidad de un gran negocio antes de redactar un solo plano, de meter las excavadoras, de poner un solo ladrillo y de abrir la oficina de venta. La escritura ha cambiado de manos y el terreno ha incrementado su precio varias veces. O se subasta el suelo de manera que una sóla empresa es la única operadora en la zona sin ninguna obligación. (22)

El mercado de vivienda, como el de la droga, las armas o de cualquier mercancía cuyo precio es directamente proporcional a la oportunidad de negocio sin importar el riesgo, funciona como un mercado negro: el bien es escaso, satisface una necesidad básica, está fragmentado según la capacidad de compra, su producción es una secuencia de actividades independientes, su compra está subvencionada con dinero público, es un valor rentable a largo plazo, está sometido a oscilaciones o estancamientos en una tendencia histórica siempre alcista y es objeto de inversión como refugio. Y tiene a su favor un discurso que sólo es políticamente correcto cuando se afirma que "la vivienda es cara y hay que subvencionar su compra", olvidando que entre el paternalismo falangista y la demagogia postindustrial hay vías alternativas. Al discurso y a la acción.

En consecuencia, es preciso reintegrar el mercado de la vivienda a la economía social de mercado. Uno de los modos, lo hemos señalado, es a través de la fiscalidad, diferenciando con claridad lo que corresponde a la necesidad, todo lo que está por debajo del módulo de VPO y de la inversión en determinadas condiciones de plazos y alquiler, de aquello que ya es un modo de inversión. La casa vale lo que vale y paga por ello. De lo contrario, las rentas del trabajo financian la formación de patrimonio.

En segundo lugar, si alguien cree que no hay una conexión directa entre la especulación inmobiliaria, el abandono de la investigación, la balanza de comercio exterior negativa con todos los países del mundo, los precarios empleos y salarios, y la inutilidad del conocimiento. Si alguien cree que no hay relación es que confunde el hormigón con el conocimiento y la osadía con la iniciativa empresarial. O el análisis con la fe.

Si alguien cree que las oscilaciones en bolsa no tienen el aire de un desplume -53.000 millones de euros pasaron de los más a los menos en 2002- y que no hay alternativas al ahorro especulativo como la deuda pública orientada a infraestructuras, planes de inversión nacionales, autonómicos y municipales orientados al apoyo de las empresas. El simple ahorro tipo libretón o depósito directo que el banco administra luego, aunque sea en préstamos hipotecarios. Incluso la fuga de ese dinero caliente a paraísos fiscales sería mejor solución. Y, mejor, en la compra de arte y el mecenazgo.

Por eso, si la vivienda se ha convertido en una inversión, automáticamente debe ser despojada de las connotaciones sociales y tratada como tal inversión, con medidas fiscales y sometida a las fluctuaciones que pueda tener su mercado. Hay que buscar alternativa al ahorrador ansioso: ¿el país es más rico pagando sobrecostes por la vivienda o ahorrando para incrementar la productividad y el futuro de los hijos?. De lo contrario la política de vivienda acabará apoyando a quienes no necesitan recursos públicos sin eliminar la fuente del problema. Apagar fuego con gasolina.

En tercer lugar, el Estado en su diferentes niveles no puede ser ajeno a la cuestión de la vivienda como propietario de suelo y agente urbanizador, ¿la sanidad, la justicia y la enseñanza sí, y la vivienda no -aunque haya medicina privada, bufetes de abogados y clases particulares-?. Una vuelta a los viejos tiempos de producción masiva de viviendas de renta limitada o protegida sobre los polígonos promovidos por el INUR no estaría mal. Aunque no esté bien visto porque corresponde al franquismo, cuando proliferó la vivienda en propiedad. Una situación a la que se atribuye una existencia "histórica", una ligereza rayana en lo intemporal de lo legendario.

El Estado no puede ser ajeno al problema social de la vivienda y cuenta con los medios para intervenir. Hemos visto que las propuestas fiscales, pueden ayudar a ganar elecciones, pero en política de vivienda tienen efectos contrarios a los deseados. Y la Ley de suelo de 1998 con sus reformas y adaptaciones al texto constitucional, en un alarde de ingenuidad que la sociedad puede ver como ineficacia para la gestión de lo público, cuando no como un dolo pariente del lucro, pone en el mercado de suelo todo el territorio nacional. Pero, en la práctica, se construye dónde, cuándo y cómo deciden los últimos propietarios de lo que fueron campos o erial. Y se da la paradoja de que sobra suelo urbanizable y faltan solares. Y la circunstancia de que los promotores sin capacidad de maniobra se quedan sin trabajo. Una paradoja aparente porque donde unos ven algo material, el cemento, y social, la vivienda, precisamente quienes tienen que realizar la operación sólo juegan con el solar, un modo del dinero en el espacio-tiempo de la ciudad en construcción. Genial.

Por otra parte, el Estado ha renunciado a la promoción de vivienda VPO. Decimos Estado cuando se trata del Gobierno que lo administra: entre 1990 y 1994 la producción media fue de unas cincuenta mil, setenta y cinco mil entre 1995 y 1998 y de nuevo cincuenta mil entre 1999 y 2001, apenas un 10 por ciento del total, cuando en los años del desarrollismo llegó a ser del 50 por ciento. (23)

El Principado de Asturias, acorde con la política del gato de color y del tamaño del gateau, renunció a influir en el mercado de la vivienda -en el precio y en la oferta- cuando vendió la vivienda pública y que gestionó a través de VIPASA. El parque procede de las empresas y los organismos públicos como la OSH y es muy interesante por su número, unas 25.000 viviendas, por su localización y por el papel que puede desempeñar en el mercado de alquiler. Sin duda, esta opción planteaba problemas de gestión y gastos de acondicionamiento pero, a cambio, quizá se tratase de un número suficiente para contrapesar el mercado de alquiler.

Dicho esto, el Principado ha promovido miles de viviendas en la década del noventa utilizando las cesiones de suelo (eran del 15 por ciento y la nueva ley las reduce al 10 por ciento), pero en número insuficiente y, en parte dirigida a una demanda que está fuera del mercado: la vivienda social. Y esa misma intención tiene el Programa Autonómico de Vivienda de Asturias (2001-2005) destina 300 millones repartidos al 50 por ciento entre ayuda a la promoción pública de viviendas y ayudas económicas (rehabilitación, adquisición de vivienda por jóvenes, ayuda a la entrada) con límites según SMI. Y ahora hay un programa para 14.000 viviendas en un contexto paradójico: una burbuja inmobiliaria, una calma demográfica y una incertidumbre económica, con la sóla pujanza del hormigón y del consumo. Y cuenta, lo hemos dicho, con la sociedad mixta SOGEPSA con la que los ayuntamientos y el Principado firman acuerdos de urbanización.

Igualmente ha aprobado una ley de suelo en cuyo articulado se contempla un papel activo de la administración pública. (24) La ley establece que un 30 por ciento del suelo residencial del municipio esté destinado a vivienda de protección pero, ante la magnitud del incremento de los precios y la vecindad de las elecciones municipales, la ley propone la figura de suelo urbanizable prioritario para aquellos terrenos que cada ayuntamiento señale y se aplica el siguiente calendario: seis meses para redactar y aprobar el plan parcial y, una vez aprobado, un año para que los propietarios lo urbanicen. Pasado este tiempo, la administración pública toma la iniciativa por sí o por concurso. (25)

Y final. Ojalá que cuando en 2006 se pongan a la venta estas viviendas haya estallado la burbuja inmobiliaria y no haya que indemnizar a los bancos que siguen dando créditos porque confían en la solvencia de la demanda y en la europeización de los precios. En cualquier caso, es preciso definir un horizonte, se llame utopía, programa o proyecto y es preciso mantenerlo durante un tiempo. Sin él, no hay referencia y se corre detrás de los hechos y del calendario electoral, un mal camino para una izquierda que ha dedicado demasiado tiempo a auscultar la sociedad.

La vivienda cara es un lujo que no requiere fondos públicos y la vivienda barata es un deseo necesitado de apoyo público sin discursos ni amonestaciones.

Y el terreno, el solar y el hogar, como el trabajo, que tributen por lo que valen.

La promoción inmobiliaria en Oviedo

El precio de la vivienda se ha disparado dejando fuera a una parte de la demanda y hay un convencimiento unánime en que la causa primordial es la escasez de suelo edificable. Hemos visto la proliferación de planes parciales y de unidades de gestión que han producido solares durante la década de los noventa y para un futuro inmediato (26). Queda ahora conocer las estrategias de los promotores de vivienda. Una advertencia, a priori, los indicios apuntan a una geografía de la diversidad en la localización y en los empresarios, por tanto, en los precios.

Entre 1985 y 1993 los promotores solicitaron licencia para construir 14.291 viviendas a razón de una media de 1.588 por año, con un máximo de 2.316 en 1990 y un mínimo de 688 en 1986 (Cuadro 2). En los nueve años siguientes, y sin guardar proporción con el incremento demográfico, la media anual subió a las 2.871 viviendas, con un máximo de 6.264 en 2000 y un mínimo de 976 en 1994. (27) ¿Son muchas, sobre un suelo abundante y ofrecidas por una demanda diversificada en una región urbana permeable o son pocas viviendas sobre un suelo escaso y promovidas por una demanda monopolista en una región policéntrica?

AÑO	Nº EDIFICIOS	VIVIENDAS		AÑO	Nº EDIFICIOS	VIVIENDAS
1985	95	1451		1994	121	976
1986	71	688		1995	117	1950
1987	100	1445		1996	193	2025
1988	189	1885		1997	201	2328
1989	153	2098		1998	188	2339
1990	171	2316		1999	207	3364
1991	120	1129		2000	276	6264
1992	127	1805		2001	164	3276
1993	141	1474		2002	191	3315
TOTAL	1167	14291		TOTAL	1658	25837
MEDIA		1587,9		MEDIA		2870,8
Fuente: Ayuntamiento de Oviedo, Libro registro de licencias de construcción

De algún modo aquí debería estar la segunda respuesta a la "enorme carestía de la vivienda". Si los planes parciales proporcionan suelo en el concejo de Oviedo para unas 20.628 viviendas a construir durante diez años sobre una superficie de 211 has, además del proporcionado por los otros dos sistemas, las unidades de gestión y los derribos y del que se promueve en los concejos limítrofes de Siero y Llanera donde se localizan los polígonos industriales; y si la zona central de Asturias cuenta con unas infraestructuras de comunicación suficiente aunque los sistemas de transporte están voluntariamente mal gestionados, la nómina de solicitantes de licencia para edificar no es menos numerosa entre 1994 y 2002.

Los promotores y sus estrategias

La estructura de la promoción presenta la típica disposición en cruz que corresponde a las clasificaciones según tamaño: los pequeños son muchos y aportan poco al conjunto y los grandes son pocos, pero tienen gran peso en el total. En cualquier caso, se trata de una actividad profesionalizada en la que el propietario del suelo o del solar lo vende al promotor o llega a un acuerdo con él de modo que, a diferencia de la práctica de hace cincuenta años, ahora el proceso se divide en cuatro fases: propiedad, promotor, constructor y usuario, a los que hay que añadir conseguidores de fincas, agentes inmobiliarios y otros intermediarios.

Las peticiones de licencia en Oviedo entre 1994 y 2002 se ajustan a esta distribución. La nómina es extensa, al menos 1.235 solicitantes diferentes, pero casi las tres cuartas partes corresponden a viviendas unifamiliares y medio centenar entre 2 y 9 viviendas. En consecuencia, es preferible fijar la atención en los agentes de mayor importancia y en sus estrategias, los verdaderos constructores de la ciudad actual. (Véanse los detalles en Cuadro 3)

Nº VIVIENDAS	EDIFICIOS	VIVIENDAS	PROMOTORES	VIVIENDAS	EDIFICIOS	VIVIENDAS
1	905	905	905	3,5	55,9	100,0
2-5	15	52	15	0,2	0,9	96,5
5-9	45	290	43	1,1	2,8	96,3
10-25	118	1605	103	6,2	7,3	95,2
25-50	86	1916	57	7,4	5,3	89,0
50-75	62	1646	26	6,4	3,8	81,6
75-100	52	1677	18	6,5	3,2	75,2
100-250	175	7640	50	29,6	10,8	68,7
250-500	57	3308	9	12,8	3,5	39,1
500-1000	90	5734	8	22,2	5,6	26,3
>1000	14	1064	1	4,1	0,9	4,1
	1619	25837	1235	100,0	100,0
Fuente: Ayuntamiento de Oviedo, Libro registro de licencias de construcción

A pesar de la nómina, la promoción en Oviedo tiene una estructura piramidal notable: un 26.3 por ciento de las viviendas han sido construidas por nueve empresas, entre ellas el Principado de Asturias que ha promovido 973, no todas expresamente consignadas como beneficiarias de algún tipo de protección, y otras nueve aportan un 13 por ciento. En total, el 39,1 por ciento de las viviendas de estos años está construido por 18 empresas. (28) Hasta qué punto el mercado adquiere en algunos períodos los rasgos de un mercado monopolístico debido a esta estructura piramidal es algo indemostrable por sí mismo, pues la otra mitad está promovida por gran número de promotores. Y ello sin olvidar los barrios y las fechas, en suma, la geografía de la promoción.

El rasgo que define a este grupo, la diversidad, se puede aplicar a los demás profesionales del sector. La política de vivienda del Principado se desarrolla a través de la Consejería de Infraestructuras mediante convenios con SOGEPSA, que urbaniza y vende los solares, algunos de ellos destinados a vivienda social. Por su parte, el concejo de Oviedo formó su propia sociedad, GESUOSA, que urbanizó, por ejemplo, el área de Las Campas donde la empresa Residencial Las Campas ha solicitado licencia para 1.064 viviendas. Es una sociedad formada por las promotoras Arboleya, Guillermo Encina SL, Los Álamos y Constructora Principado SA, y por las empresas de construcción Construcciones Escribano, Construcciones Campelo SA y Construcciones Candanedo SA. (29)

Hay operaciones que al rasgo de único promotor añaden el de única promoción, o casi única, lo que equivale a un grado máximo de concentración en el espacio, en el tiempo y en la estructura empresarial. Es el caso de la UTE formada por DURSA, TROBSA Y FOCORSA para construir 365 viviendas sobre el solar de los talleres de FEVE en Santo Domingo, dentro de la operación Cinturón Verde o de FADESA en Cerdeño donde ha construido 676 viviendas sobre la unidad de gestión que ella misma promovió. Las unidades de gestión facilitan esta concentración espacial, aunque no la empresarial. Un ejemplo lo proporciona la venta del depósito del Cristo, ahí Vallehermoso SA construye 149 viviendas, a las que suma otras en La Florida, y enfrente la Inmobiliaria Ura construye 153 sobre el solar procedente del caudal de la Fundación Vinjoy .

Sin embargo, parece que la estrategia habitual es acudir en solitario a la promoción y comprar alguna parcela en las unidades de gestión, en los planes parciales, en los espacios desamortizados o en los solares conseguidos por derribo. Unos ejemplos. Los Álamos es la tercera promotora en importancia de este período y, sin contar al Principado es la primera entre 1985 y 2002. Solicitó licencia para construir 804 viviendas localizadas en diferentes solares de la ciudad, especialmente los procedentes de desamortización: sobre el Cuartel de la Policía Municipal en Quintana (45 viviendas), en el de la Guardia Civil en Pumarín (63), de Bomberos en Capitán Almeida (99) y sobre un solar procedente de Cinturón Verde (53), aunque la promoción más importante es la de Pontón de Vaqueros, donde estuvo la concesionaria de Renault (332). El resto se localiza en solares de los planes parciales de La Ería y Villafría.

FERCAVIA, sin embargo, ha concentrado sus operaciones en dos áreas bien diferentes: en los solares vacíos de la Tenderina, entre el parque-aparcamiento, el palacio de deportes y las viviendas de promoción oficial de 1957, y en La Florida (370 y 372 viviendas respectivamente. SEDES SA, por su parte, construye en La Ería y La Florida (124 y 153 viviendas) pero también en otras zonas de la ciudad como El Palais (124). CEYD SA, salvo 70 viviendas, construye también sobre solares obtenidos en los planes parciales o en unidades de gestión de cierto tamaño de La Florida, La Estrecha, la Corredoria. Constructora Covadonga (30) en Cinturón Verde el 75 por ciento de sus 585 viviendas, Guillermo Encina SL construye las 554 viviendas en la Corredoria, como las 284 de Bigeco, una constructora con sede en Madrid. En fin, la Constructora Principado mantiene su sello de promover centenares de viviendas en solares alineados en una calle o dos, como fue Pórticos I y II en la década de los ochenta y ahora las 359 -131 en la Florida- de las dos fases de Otero Sur, en lo que fue la quinta Longoria, una de las últimas quintas que bordeaban la ciudad.

El breve comentario atañe a una cifra significativa de viviendas, aproximadamente el tercio que corresponde a quienes solicitaron 500 viviendas o más, ampliado con algunos casos singulares. Si se reduce el umbral a las 250 viviendas, se mantienen los rasgos pues las estrategias de los promotores se atienen a los modos de producción de suelo. Únicamente se incrementarían los casos de concentración: un solar, una promotora y una o dos licencias para decenas de viviendas. Pero aparecería el otro rasgo, la dispersión, promotoras de unas decenas de viviendas en varios solares con preferencia contiguos o próximos en los planes parciales.

Es sólo un puñado de 18 promotores dentro de un variado conjunto de empresarios del sector y una parte de la oferta en una ciudad con solares en los lugares más insospechados, desde la almendra del casco histórico a los planes de la periferia, los núcleos y su espacio periurbano. Aquí se distribuyen los 3/5 de las viviendas restantes que han sido solicitadas por la nada desdeñable cifra de 254 promotores.

Ante esta estructura, a primera vista no se puede afirmar que haya una situación monopolística en la oferta de vivienda ni en el aspecto empresarial, ni en el espacial pues se construye en áreas de condiciones muy diferentes, ni en el temporal pues un año con otro se han puesto en el mercado casi 3000 viviendas, más las de segunda mano. (31)

Sin embargo, la vivienda es cara y su encarecimiento se mantiene. Esta situación se puede definir como la "paradoja del ladrillo" o el "efecto ladrillo" y devuelve la cuestión a los mecanismos de la formación de los precios del suelo y de la vivienda en un contexto social y económico. La geografía de los precios demuestra que es posible poner en el mercado viviendas a partir de 800 euros por metro cuadrado, de 1.076 euros según el módulo para las VPO en Asturias y 841 según empresarios del sector; el estudio de detalle en la ciudad de Oviedo muestra que la oferta de suelo y de viviendas se realiza en un mercado al que concurren muchos operadores. Incluso las opciones de compra se extienden a otros concejos limítrofes como Siero, sea la Pola, Lugones o Colloto, Llanera, Morcín y Riosa.

El hecho de que haya esta concurrencia no tiene por qué traducirse necesariamente en competencia porque intervienen otros factores, como la oferta real en cada momento, la localización en el barrio y las condiciones de producción de suelo que se traducen en diferencias de 1 a 6, pues para unos costes con muy poca diferencia en la construcción, no es lo mismo el solar procedente suelo desamortizado que el de un plan parcial de la periferia. Si al lado de una demanda que precisa la vivienda hay otra fracción ansiosa por colocar los ahorros o las indemnizaciones, el efecto escaparate incrementa el precio final, sobre todo si la política urbanística juega a dos manos: renuncia a su papel como promotora, reduciendo su presencia por debajo de lo esperado al tiempo que jalea operaciones de renovación en busca de plusvalías para financiar obras en las que hay demasiada connivencia con la iniciativa privada. Y, sobre todo, no se olvide que la vivienda participa de la doble condición de bien básico, lo cual le otorga beneficios fiscales, de los que también se beneficia cuando sólo es inversión especulativa.

¿Un mercado negro? Quizá sólo un mercado fragmentado que invita al regateo. (32)
 

Notas

1 CORTIZO, Tomás: Asturias. Retazos...; "Las huellas de la renovación..." y "El proyecto de 'Cinturón Verde...'. TOME, Sergio y MADERA, Marién: "La operación...". BRANDIS, Dolores y DEL RÍO, Isabel: "Las grandes operaciones..."

2 El consejo de administración estuvo formado por SEPES (3 representantes), FEVE (2), RENFE (1), Principado de Asturias (3) y Ayuntamiento (3). Desde finales de 2002 es una sociedad municipal con una representación del 25 por ciento del Principado; una parte de su plantilla se destinará a la gestión de la sociedad mixta de turismo. Cfro. DEL RÍO, Isabel y :

3 El ayuntamiento ha realizado diversas campañas de promoción sin éxito, la plaza se vende a la mitad de precio, 9.000 euros, pero revierte a los 75 años. Ahora pondrá a la venta una tarjeta mensual por 65 euros que permite aparcar en 3.364 plazas libres y otra por 6 euros anuales para quien ya sea propietario. A comienzos de 2003 la sociedad ha solicitado un crédito de 49 millones de euros para refinanciar su deuda

4 Una información interesante sobre la política geoestratégica de Defensa puede verse en El País, 27-XII-1996 y sobre sus planes inmobiliarios El País, 6-I-1997, donde utiliza expresamente el término desamortización, y 16-II-1997.

5 En 1997 Continente compró la parcela por 1.160 millones de pts, 6,96 millones de euros.

6 Cuando fue escrita la comunicación "Las huellas de la renovación..." todavía se pensaba en mantener el depósito de agua, pero ha sido demolido. Las parcelas fueron vendidas a un precio notable ya entonces: 1.207 millones de pts pagó la Inmobiliaria Ura por edificar en la parcela del depósito (7,2 millones de euros y 47.059 por vivienda) y 1.500 Vallehermoso SA por el colegio (9 millones y 62.937 por vivienda).

7 Véase una información más detallada en CORTIZO, Tomás: "La Manjoya en Oviedo. De la industria a la residencia". En <http://www.tallerdegeografia.com>

8 FADESA construye en Oviedo la promoción Torrejardín en Cerdeño con 676 viviendas. Patrocina al Coruña FC y su socio mayoritario es Manuel Jove Capellán. ANCA CORPORATED tiene como socio mayoritario a Antonio Catalán y comparte con ALSA la empresa AC Desarrollo de Nuevos Hoteles. En Oviedo promueve un hotel en la losa con proyecto del arquitecto Emilio Llano, que es autor del proyecto del centro comercial Los Prados. A su vez ALSA participa en Jovellanos XXI, cuyo presidente de José Luis Marrón, exconsejero de HUNOSA.
El 31-I-2003, ante el silencio positivo administrativo de Fomento, se sometió a la Comisión de urbanismo la aprobación de la zona de La Manjoya que atañe a los terrenos comprados por ANCA y a otras cinco áreas más con una cabida de 5.117 viviendas, de las cuales 2.033 son chalets.

9 El hospital universitario ya cuenta con proyecto, obra de los arquitectos Juan Navarro y Francisco Fernández, y tendrá 1.023 camas, 300 menos que el actual y la mitad en habitaciones individuales, y 38 quirófanos, diez más que ahora, y 200 salas para consultas externas.

10 Algunos almacenes se han trasladado a la ampliación del polígono del Espíritu Santo. Cabe resaltar la decisión de Planeta que ha levantado un edificio singular en La Corredoria, un área de residencia obrera.

11 Recientemente la prensa local ha hecho un reportaje sobre los derechos de los inquilinos de la Casa de Cuitu, un edificio situado en la céntrica calle Uría. Está catalogado y pertenece desde hace poco a la inmobiliaria PRUSA. La propiedad insta la declaración de ruina económica por cuanto el coste de las reparaciones supera el 50 por ciento del precio de compra. Las viviendas tienen unos 250 m² y la empresa ofrece 490 euros al mes o 42.000 en un solo plazo. "Ofrecen siete millones [de pts] y el metro en Uría está a 6.000 [euros]. Tengo 250 metros y sólo quiero quedarme" dice la inquilina. La Nueva España, 1-II-2003.

12 SOGEPSA es una sociedad pública participada por el Principado, algunos ayuntamientos y varios promotores. En general, compra o expropia el terreno, lo urbaniza y vende las parcelas a los promotores para construir, según los casos, vivienda libre y con algún tipo de protección. El 30-XII-2002 firmó el convenio con el ayuntamiento para desarrollar la zona.

13 Las figuras pueden consultarse en <http://www.tallerdegeografia.com/promocion>

14 La redacción de los dos apartados siguientes no hubiera sido posible sin las notas, recortes de prensa y acotaciones de Álvaro Cortés Tomé, a quien agradezco su desinteresada colaboración .

15 No he podido recuperar la noticia en donde un estudio del BBV asignaba proporciones a los factores aquí señalados y a otros.

16 Se dice: "entre 2000 y 2001 se construyó un 50 por ciento de viviendas más de las necesarias", "la vivienda ha subido el 28 por ciento, mientras la bolsa ha bajado un 15 por ciento. Admitamos como leyenda urbana la historia del campesino que entra asustado a una oficina bancaria con dos bolsas de plástico con diez kilos de billetes en cada una, pero creamos todos los consejos que los operarios del banco le da para blanquear ese ahorro en efectivo, que si un crédito, una compra a plazos, un piso... Y pensemos en los paraísos fiscales aunque no demos crédito a las historias de blanqueo de dinero. La entrada del euro ha hecho aflorar las pesetas dormidas, un parte de ellas todavía no ha sido cambiada y está en un corralito voluntario.

17 El porcentaje de renta familiar destinado a vivienda en 1990 era del 65,93 por ciento, en 1999 había descendido al 32,51 por ciento y en 2001 había sido del 45,6. El País, 24-III-2002. En 2002 ha pasado a ser del 50,9.

18 Un ejemplo: un edificio de veinte viviendas sobre un solar en casco urbano consolidados supone un valor final de 4,8 millones de euros. Con esa proporción 2,4 son la remuneración al propietario del solar. Y 400 millones de pts. dan para pagar a los titulares de derechos y hacer frente a otras obligaciones.

19 Otros precios son: Buenavista, 2.100; La Ería, 2.500; Naranco, 1.950; Losa, 3.000; San Lázaro, 2.000; Tenderina, 1.500 y Teatinos, 2.250. Monte Cerrao, 2.400 y 240.000 la parcela para chalets; La Florida, 1.600; El Cristo, 2.100. La Nueva España, 9-XI-2002

20 Otros precios son: La Arena, 2.400; Parque Isabel la Católica, 2.800; El Coto, 2.400 a 2.300; Viesques, 2.700 y Contrueces, 1.700. La Voz de Asturias, 25-X-2002. A mediados de 2002, en Langreo, el precio medio está en 778 euros por m² y el más caro en los 1.320, en Mieres 754 y 1.652 respectivamente y 1.380 euros por metro en el centro de Pola de Laviana.

21 Consejo de Ministros de 27-XII-2002; posteriormente se acordó incrementarlo según el IPC. En Oviedo y Gijón el módulo está en 1.076 euros. El gerente de una importante empresa constructora afirma que la edificación y los gastos fijos ponen el precio en 841 euros, a los que hay que sumar el solar.

22 El País, 4-XI-2002 informa ampliamente sobre Madrid (Sanchinarro, Las Tablas, Montecarmelo). Así como la situación de la Comercializadora Peninsular de Viviendas. Un ejemplo de lo segundo es Oviedo: el ayuntamiento gasta 23 millones de euros en la compra de la fábrica de La Manjoya y limpieza del solar (5,1 millones de euros), lo saca a subasta y se queda con él la empresa ANCA por 31 millones de euros. El ayuntamiento gana 8 millones y la empresa puede construir 3.000 viviendas con una repercusión por vivienda de unos 9.000 euros. Un estudio reciente es el de Isabel CHUMILLAS Vivienda y...

23 El País, 24-III-2002.

24 Ley de suelo 3/2002, de 19 de abril. La Comunidad Valenciana cuenta con la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística que contempla la figura del agente urbanizador. Sus actuaciones han causado malestar y perjuicios a los propietarios. El País, 23-II-2003.

25 Quizá la primera actuación en Asturias que se acoge a esta ley es el plan de SOGEPSA para La Magdalena en Avilés: una actuación inmediata sobre 19,2 has para 1.000 viviendas. El ayuntamiento rompió el acuerdo que tenían con los propietarios, promotores y Benifallet SL y los terrenos serán expropiados en aras a abaratar el precio de los pisos. La Nueva España, 20/23-II-2003.

26 Es muy interesante medir los plazos en el tiempo de la ciudad, desde las estrategias que abarcan desde varias generaciones a los ciclos quinquenales, pasando por el período de vigencia del Plan General. En este caso el futuro abarca de tres a cinco años.

27 El concejo de la capital del Principado experimentó un crecimiento de 5.103 personas en el intercensal 1991-2001.

28 No es posible determinar el número de viviendas que se beneficia de algún tipo de promoción, pues en ocasiones el promotor solicita con posterioridad acogerse a ello de modo que al consignar la licencia en el libro no siempre se registra. La cifra de 1.924 es inferior a la real

29 Se trata de una sociedad municipal al 100 por ciento. Cuando fue disuelta a mediados de 2001 tenía un pasivo de 12.787 millones de pts., 76,85 millones de euros, asumidos por el ayuntamiento. Además, de esta operación ejecutó otras en Colloto, Villafría, Las Campas y construyó el campo de fútbol. Es muy interesante seguir las sentencias de los diferentes tribunales de justicia porque ponen de manifiesto que no existe un mercado de suelo urbanizable: en 1997 GESUOSA expropió a razón de 6 euros por metro a los propietarios de 12 has, los de otras 6 has recurrieron ese precio y el TSJA lo tasó en 30 euros. Cinco años después, el TS ha desestimado el recurso del ayuntamiento y fija el precio en 59,03 euros. La Nueva España, 28-II-2003. Por su parte, en La Corredoria la tasación inicial de 13,59 euros fue elevada a 38,27 por el Jurado Provincial de Tasación y ahora el TSJA ratifica esta precio.

30 Esta empresa está construyendo un hotel entre las estaciones de RENFE y de Autobús. Compró la parcela en 1999 por 779 millones de ptas, 4,7 de euros.

31 Según el Catastro, en Asturias en 2001 hubo 56.000 compraventa de viviendas, de las cuales 40.000 de segunda mano. Casi un 10 por ciento de las 518.735 viviendas según el censo de 2001.

32 La información ha sido proporcionada generosamente por el Ayuntamiento. La referida a los planes parciales procede de los respectivos expediente y sobre la vivienda del Libro registro de licencias de construcción. La diligencia y amabilidad con que he sido tratado por los responsables, entre cuyas funciones no figura la de atender a investigadores apremiados, sólo puede ser reconocida, pues resulta impagable.
 

Fuentes y bibliografía

Fuentes

Ayuntamiento de Oviedo. Expedientes de Planes parciales y Libro registro de licencias de construcción

Diarios: La Voz de Asturias, La Nueva España y El PaísBRANDIS, Dolores y DEL RÍO, Isabel: "Las grandes operación de transformación urbana. El pasillo verde ferroviario de Madrid". En Ería. Revista cuatrimestral de Geografía, nº 37, 1995, págs. 113-128
 

Bibliografía

CORTIZO, Tomás: "El proyecto de 'Cinturón Verde' en Oviedo, una propuesta especulativa". En II Jornadas de Geografía Urbana, Alicante, 1995. Alicante, 1996, págs. 89-98.

CORTIZO, Tomás: Asturias. Retazos de una región urbana. Oviedo, Tria-Ka, 1999, 118 p.

CORTIZO, Tomás: "Las huellas de la renovación actual en las ciudades asturianas". En El territorio y su Imagen, Vol. II, AGE-Departamento de Geografía de la Universidad de Málaga, Málaga, 1999, págs. 997-1009.

CHIMILLAS, Isabel: "Vivienda y promoción inmobiliaria en Madrid". Nº 43, monográfico de Espai/Temps, 2001, 149 págs.

JUARISTI, Joseba: "La postmodernización como estrategia de revitalización urbana: aprendiendo de Bilbao". En El Territorio.... págs. 1085-1097

MAS HERNÁNDEZ, Rafael: "Periferias urbanas y nuevas formas espaciales". En DOMÍNGUEZ, Rafael (Coord.): La ciudad. Tamaño y Crecimiento. Departamento de Geografía-AGE, Málaga, 1999. Págs. 201-233

TOMÉ, Sergio: Oviedo. La formación de la ciudad burguesa. 1850-1950. Oviedo, colegio Oficial de Arquitectos de Asturias, 1988, 373 p.

TOMÉ, Sergio y MADERA, Marién: "La operación ferroviaria y urbanística Cinturón Verde de Oviedo". Ería. Revista Cruatrimestral de Geografía, nº 39-40, págs. 124-130.

VILAGRASA, Joan (Edit.): Vivienda y promoción inmobiliaria en España. Nº monográfico de Espai/Temps, Nº 31. 1997, 249 p.
 

© Copyright Tomás Cortizo, 2003
© Copyright Scripta Nova, 2003