EL USO DE SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA PARA EL ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO

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El uso de sistemas de información geográfica para el análisis del mercado inmobiliario (Resumen)

El mercado inmobiliario habitacional es el ámbito en el que se lleva a cabo la oferta, demanda e intercambio de vivienda como mercancía. El conjunto en general está a su vez dividido en submercados. A continuación se presenta una propuesta metodológica para la clasificación del mercado inmobiliario habitacional en submercados utilizando las funciones de filtrado espacial de un sistema de información geográfica. El marco teórico de referencia se basa principalmente en la conceptualización realizada por Grigsby (1963). Como ejemplo se utiliza el caso de la delegación Miguel Hidalgo en la Ciudad de México, a principio de los años noventa.

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The use of the geographic information system´s for the housing market classification (Abstract)

The offer, demand and exchange of housing as merchandise constitute housing market. The hole set is divided in submarkets. Based on the aforementioned, a methodological proposal for the classification of housing market in submarkets is presented in the following pages, using Geographic Information System's functions such as spatial filters. The proposal is based on concepts developed by Grigsby (1963) about submarkets. The application is set on Mexico Cityquo;s Delegacion Miguel Hidalgo in the early nineties.

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El mercado inmobiliario habitacional

El mercado inmobiliario habitacional constituye un ámbito donde se llevan a cabo la oferta, demanda e intercambio de la vivienda como mercancía. Su funcionamiento es complejo y está íntimamente relacionado con el entorno social, económico, cultural, político, tecnológico y ambiental de la vivienda, así como de la infraestructura que la rodea.

Dentro de dicho mercado existen varios elementos: la vivienda, que es el objeto de intercambio; los agentes involucrados en el intercambio, entre los que se encuentran los consumidores, los que ofrecen el inmueble y los intermediarios; y la transacción, es decir, el intercambio en sí, que puede caracterizarse a través de la forma de efectuarse, del precio, la manera en que se ofrece o se adquiere el inmueble (venta o renta) y las formas de comunicación entre las partes interesadas.

Estos elementos del mercado inmobiliario habitacional se relacionan entre sí de manera muy dinámica formando subconjuntos denominados submercados, los cuales a su vez se consideran la estructura del mercado de vivienda. Para caracterizarlos la presente investigación se apoya básicamente en la conceptualización desarrollada por William Grigsby (1963).

La clasificación en submercados

Una vivienda tiene ciertas características físicas como el número de cuartos, tamaño, distribución, grado de conservación, estilo arquitectónico, servicios internos, número de niveles, jardín, etc.Es difícil (a menos que sean nuevas) que dos o más casas en oferta sean exactamente iguales.Sin embargo, éstas pueden tener características esenciales que satisfagan de igual forma los requerimientos de una familia. En este caso podemos hablar, desde el punto de vista del mercado, una sustituibilidad entre inmuebles.

La diversidad existe no sólo entre las casas, sino también entre los barrios, en términos de tipos de inmuebles, ubicación, servicios, tipo de habitantes, entre otros. Desde este punto de vista dos casas iguales en dos colonias diferentes, a pesar de tener las mismas características físicas, tienen una relación diferente con su entorno, es decir, diferencias en la accesibilidad, el tipo de vecinos, el status del barrio, los niveles de contaminación, la distancia a un punto fijo x (que podría ser el centro de trabajo o a las tiendas), la seguridad pública, etcétera. En este sentido una característica del inmueble es su ubicación y, por lo tanto, su relación con los demás objetos que conforman el lugsr. Es por ello que sería difícil que el consumidor inmobiliario no tuviera preferencia entre ambas ubicaciones.

Según Grigsby (1963) el mercado inmobiliario habitacional está conformado por grupos de submercados que se relacionan entre si. Dos o más unidades pertenecen a un mismo submercado cuando existe una sustituibilidad suficientemente grande o, en otras palabras, cuando compiten entre sí como alternativas para los demandantes de un espacio habitacional.

Un mercado inmobiliario habitacional es el ámbito donde todas las unidades están relacionadas entre sí por una cadena de substitución. Cada casa puede ser reemplazada por otra del mismo sistema. Determinar la sustituibilidad de una vivienda por otra es algo subjetivo. La jerarquía que se atribuye a cada una de las características depende del consumidor. Ejemplo de ello son las mencionadas por Franco de la Jara (1989) en una investigación sobre elección de la vivienda realizada en Santiago de Chile, donde concluyó que el acceso a comercios o al centro, así como las relaciones vecinales son más valoradas entre los estratos bajos y el prestigio es más valorado por los estratos medios y altos.

Debido a la dificultad para definir submercados mensurables, la mayoría de los autores dividen al mercado en grupos, asumiendo que unidades con las mismas características son buenos sustitutos unas de otras. Mientras mayor sea la diferencia entre dos inmuebles, más podemos afirmar que pertenecen a dos submercados distintos y la interdependencia entre ellos es menor.

Es muy difícil determinar la sustituibilidad de una vivienda por otra pues no siempre los consumidores dudan entre dos ofertas de las mismas características. Puede ocurrir por ejemplo, que duden entre una casa más grande en una colonia de menos prestigio y un departamento en una colonia de más prestigio. Para resolver estos casos afirmaremos que la familia o individuo es un consumidor potencial de dos o más submercados porque no elige únicamente entre dos casas, sino entre dos situaciones.

Para definir a los submercados se utilizan datos como la estructura de la construcción, los tipos de tenencia, el precio, la localización, edad, calidad o tamaño.Entre mayor número de características se consideren, resultará una mayor cantidad de submercados con un menor grado de sustituibilidad.

Es importante que, a lo largo de cualquier estudio, se tenga siempre presente que la definición de submercados es algo arbitrario e imperfecto. Esto es porque no existen límites reales entre dos conjuntos. La cadena de sustitución es un continuo donde las rupturas son más la excepción que la regla. Los rangos de clasificación son conjuntos determinados por el investigador para facilitar el análisis del fenómeno. Como tales, son subjetivos y, dependiendo del criterio de clasificación, pueden llevar a que una casa pertenezca o no a un submercado.

El tamaño, así como las relaciones de un submercado, pueden variar con el tiempo pues son procesos dinámicos. Algunos submercados pueden desaparecer y surgir nuevos. La sustituibílidad, por su parte, provoca una competencia entre viviendas y cualquier factor puede romper el equilibrio.

La relación entre los diferentes submercados se compone de la relación entre las unidades individuales, por lo tanto, no es un territorio determinado el que constituye el submercado, sino los inmuebles residenciales. Una colonia puede tener casas o departamentos pertenecientes a varios submercados pero como ya se explicó con anterioridad, las características del espacio son atributos esenciales de la vivienda.

Es importante destacar que el espacio no es estático, los lugares van cambiando continuamente al igual que las relaciones entre ellos. Un acontecimiento puede modificar la percepción social o los parámetros para juzgar una colonia. Por ejemplo, el que haya una mejoría en la accesibilidad a puntos de interés o el que se instalen usos de suelo no residenciales ahí. El tipo de población que la habita también está sujeta a variaciones. Una de las características esenciales de una casa o departamento es que debe consumirse en el mismo lugar en el que fue producida(o). Cuando la unidad ya no satisface las necesidades o aspiraciones del consumidor, el cambio implica un desplazamiento un submercado a otro. A este proceso se le conoce como filtrado. Cuando esto se produce en cantidad suficiente provoca presiones en los submercados relacionados, ya que favorece fluctuaciones en los precios debidos al aumento o disminución de la demanda hacia cierto grupo de inmuebles.

La interdependencia (ya sea directa o indirecta) entre los submercados es el motor del mercado inmobiliario habitacional pues todas las unidades están unidas ya sea directa o indirectamente. Por tanto, las fluctuaciones en un submercado afecta a los otros.

Implementación de un SIG para mercado inmobiliario habitacional

Los sistemas de información geográfica son un conjunto de conocimientos y procedimientos, asistidos por computadora, utilizados para obtener, almacenar, manipular, analizar y representar la información referenciada geográficamente. La base tecnológica permite el manejo más ágil, eficiente y rápido de grandes volúmenes de datos, así como la aplicación de métodos cuantitativos de análisis espacial.

Los sistemas de información geográfica pueden ser un excelente apoyo tanto en el ámbito de los negocios como en el académico. La aplicación que aquí se presenta se valió de un SIG para clasificar la oferta de vivienda en submercados, utilizando la función de filtrado espacial.[1] De manera específica, la caracterización resultante corresponde al mercado de principios de los años noventa en una porción de la Ciudad de México, la delegación Miguel Hidalgo. La zona elegida no es una muestra representativa de la dinámica de mercado inmobiliario de la megalópolis, sino una parte del mismo. En ella se encuentra una amplia gama de espacios que van desde colonias de un muy alto nivel socioeconómico, hasta aquellas donde vive gente de clase muy baja,[2] lo cual se refleja en la existencia de lotes unifamiliares con una densidad de población de 50 hab/ha y unidades plurifamiliares con 800 hab/ha.[3]

La heterogeneidad en el uso del suelo abarca desde colonias habitacionales, con restricciones para el uso de suelo hasta usos mixtos, que combinan habitacional con servicios y/o con industria. En esta delegación se encuentran las áreas verdes y centro recreativo de mayor extensión dentro de la ciudad (Chapultepec), equipamientos centrales para el gobierno del país como la Secretaría de la Defensa Nacional y la Sede de la Presidencia de la República. Por su territorio atraviesan algunas de las principales avenidas de la ciudad como lo son el Periférico y Reforma.

Adquisición de la información

La base cartográfica se elaboró a partir de los planos urbanos, en formato digital previamente georeferenciados, por manzana y por AGEBs[4]del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI), los cuales se complementaron con información de otras fuentes. A partir de éstos se digitalizaron un plano de la delegación por colonias, un plano de usos de suelo[5], un plano con el nivel socio económico de la población[6], un plano de calles de la delegación[7]

La información referente al mercado inmobiliario contenida tanto en la base de datos alfanumérica, como en la gráfica, se obtuvo a partir de 3 periódicos[8], un semanario, la encuesta telefónica y visitas a campo.

Los periódicos y el semanario sirvieron para una identificación inicial de la oferta, misma que fue necesario depurar para eliminar repetidas. De esta tarea resultaron 165 ofertas.

En un segundo momento se aplicó la encuesta telefónica, mediante la cual se obtuvieron los siguientes datos: colonia, dirección, calles de referencia, teléfono del informante, fecha de oferta, fuente, tipo de inmueble, tipo de oferta, agente que ofrece el inmueble, precio de oferta, moneda de oferta, superficie de terreno, superficie de construcción y precio por m².

De la encuesta telefónica surgieron ofertas no detectadas a partir de nuevas propuestas de los corredores y agentes inmobiliarios. También se eliminaron algunas por razones tales como número equivocado, que nunca respondieron, inmueble fuera de área, errores en el anuncio, oferta repetida, etcétera. Entonces, quedaron 247 ofertas.

El recorrido en campo ayudó a precisar la ubicación de aquellas ofertas donde el informante no pudo transmitir la localización precisa por vía telefónica.

Dos meses después se hizo una segunda encuesta para saber si el inmueble ofertado fue vendido o rentado.

La manipulación y análisis de la información.

Los datos se integraron al SIG con la finalidad de permitir la consulta, el análisis y la elaboración de salidas gráficas a partir de la información de las bases de datos. El software utilizado en la aplicación fue MAPINFO.

Las variables contenidas en la base de pueden combinarse según las necesidades del usuario. Además, la división por AGEBs, se permitía incorporar los datos censales ya sea para caracterizar a la delegación o tomando alguna variable en particular para relacionarla con resultados del monitoreo.

El criterio de clasificación que aquí se utilizó está fundamentado en la demanda dividida en grandes grupos según la oferta, inmueble y precios. Sin embargo, utilizando los comandos de filtrado se pueden crear submercados con criterios diferentes. También se pueden incorporar el análisis de distancias y zonas de influencia o aplicar modelos matemáticos.

Resultados y clasificación delas ofertas en submercados

Las ofertas registradas se clasificaron en función de su ubicación, vecindad entre sí y características de la colonia, a partir de usos de suelo[9], nivel socioeconómico de la población[10] y accesibilidad. Además se consideró la forma en que los corredores agrupaban las colonias al manejar su información. Como resultado se obtuvieron cuatro regiones: Lomas, Polanco-Anzures, Tacubaya-Escandón y Anáhuac-Popotla.

La región de las Lomas tiene nivel socioeconómico muy alto, ahí se concentra gran parte de la población más rica de la ciudad. La densidad de población y de construcción es muy baja (50 hab/ha) y la accesibilidad a la zona es poca. El uso de suelo es predominantemente habitacional con una gran cantidad de áreas verdes. Los lotes o terrenos unifamiliares tienen alrededor de 1000 metros². En Bosques de las Lomas se encuentran los mayores lujos y extravagancias arquitectónicas, en Lomas de Chapultepec están situadas muchas embajadas. Estas colonias tienen mucha vigilancia local. Existe un rechazo de la población a la mezcla con usos de suelo comercial y de oficinas, por lo que estos están concentrados dos pequeños subcentros.

La región de Polanco-Anzures se conforma por población de clase media alta, alta y muy alta. El uso del suelo es predominantemente habitacional, con presión para cambiar hacia el comercio. La densidad de construcción es baja, los lotes unifamiliares son grandes, aunque hay zonas muchos edificios. Por el área atraviesan avenidas importantes y tiene oficinas, equipamiento deportivo, escuelas, zonas comerciales, teatros, museos y áreas verdes.

La región Tacubaya-Escandón se encuentra al sureste de la delegación y está formada por las colonias heterogéneas en términos socioeconómicos, de tal manera que hay colonias de clase media y media baja, otras de clase media alta y hacia el oeste, estratos populares. El uso del suelo es habitacional en su mayoría, pero hay zonas mezcladas con comercio y servicios.

La región Anahuac-Popotla se caracteriza por tener una población de nivel socioeconómico bajo y medio bajo. El uso del suelo es mixto, con vivienda, industria, servicios y comercio. La densidad de construcción es alta, en su mayoría compuesta por inmuebles habitacionales unifamiliares.

Cada una de estas regiones le dan un contexto geográfico a las ofertas registradas. Es difícil sintetizar todo lo que del estudio de caso se desprende, sin embargo, a continuación se hacen algunas consideraciones generales.

El mercado inmobiliario habitacional mostró tener un gran dinamismo, lo cual quedó reflejado dos meses después de la encuesta para detectar ofertas, cuando ya habían sido ocupadas una gran cantidad de viviendas.

El mayor intercambio de vivienda se dio en el área de Polanco donde existe una gran presión por parte del uso de suelo comercial sobre el habitacional. También se ocupó una parte importante de los inmuebles de la región Tacubaya-Escandón, lo cual puede deberse a los menores precios. Sin embargo, existe una mayor cantidad de ofertas en las regiones donde vive población de mayores ingresos. Una razón puede ser que este tipo de población tenga una mayor movilidad residencial. Al tener más posibilidades de cambiar de vivienda tal vez tomen más en consideración las variables manejadas por la teoría como la composición familiar, el cambio de nivel socioeconómico o incluso el cambio en la distancia a un punto de interés.

La renta fue muy poca en comparación con la venta, lo cual puede deberse a la falta de inversión del capital privado en este rubro. El acceso a este tipo de oferta debe estudiarse con más profundidad pues si se consideran los datos referentes al nivel socioeconómico de las colonias de Wilsa (1991) y los costos de la vivienda, estos parecen ser comparativamente muy altos. La zona de Polanco, la más heterogénea, tiene una gama amplia de precios de renta.

En cuanto al intercambio de la vivienda, se encontró una clara delimitación de los agentes con respecto a los espacios. Las agencias inmobiliarias no incorporan a las regiones socío-económicas más pobres dentro de sus ofertas. Los corredores en gran parte se ahorran pagar el anuncio, recurriendo al semanario "Segunda Mano" donde se hacen pasar por particulares. El trato directo es mínimo en las clases altas donde tienen los recursos suficientes para pagar un intermediario, no tienen tiempo de atender sus asuntos o por percepción cultural, tienen una mayor división social del trabajo.

Es más difícil relacionar el precio de oferta de la vivienda en venta, con la accesibilidad a la misma, porque si bien la renta mensual, se puede relacionar con el ingreso mensual; en el caso de la venta, la cantidad de dinero puede ser producto de varias fuentes (el ahorro, el crédito hipotecario, el trueque, herencia). Sin embargo, aún en las áreas consideradas como "pobres" se requiere de un ingreso fuerte para entrar al mercado de vivienda.

Sobre los datos del Inmueble se encontró que las viviendas detectadas tienen características muy diversas entre sí. En general se encontró que la zona donde hay más variación en las características físicas del inmueble como tamaños, edades, uso del suelo del inmueble y los servicios asociados fue en el área de Polanco.

La distribución de los diferentes tipos de inmuebles en las cuatro áreas es más o menos pareja. Las casas y departamentos se hicieron presentes en las cuatro áreas, en cambio, los condominios horizontales, sólo se encontraron en las Lomas y en una colonia del área de Tacubaya- Escandón. Ambos casos asociados a vivienda nueva y seminueva.

El tamaño de la construcción abarca todos los rangos, en el área de Polanco, desde departamentos menores a 120 metros² hasta casas mayores a 500 metros². En La Anáhua-Popotla las casas no sobrepasan los 250 metros² y los departamentos son menores a los 120 metros². En el área de Tacubaya-Escandón sólo una casa mayor a 250², el resto de los inmuebles son menores, en su mayoría a 120 metros². En las Lomas, los inmuebles tienen entre 250 y 1000 metros²de construcción.

Con respecto a los datos de la oferta se encontró que en las cuatro zonas había casas en venta y en renta. Aunque la proporción entre ambos tipos de oferta variaba enormemente. Difícilmente se dieron más de 2 casos de arrendamiento por colonia. En cambio la venta es muy numerosa.

En términos generales el agente que ofrece el inmueble puede ser caracterizado espacialmente.En las zonas de Mayores recursos económicos (Las Lomas) el mercado está básicamente en manos de los corredores y las agencias inmobiliarias, aunque existen pocos casos de trato directo. En Polanco existen los tres casos aunque el trato directo y los corredores se concentran más en la parte este. En las regiones de Anáhuac-Popotla y Tacubaya-Escandón no hay ofertas en manos de corredores y en la segunda zona la oferta la hacen directamente los dueños.

Las diferentes fuentes a partir de la cual se obtuvieron los datos se encuentran representadas en toda el área. Menos el Heraldo de donde se obtuvieron únicamente dos ofertas, una en San Miguel Chapultepec y otra en la Anzures. El semanario Segunda Mano es más utilizado por parte de los corredores y los dueños, aunque estos también recurren al periódico.

En los precios de los inmuebles se encontraron los más altos en Las Lomas, los siguientes en Polanco y los más bajos en Anáhuac-Popotla seguidos por la zona de Tacubaya y la Escandón. Lo anterior concuerda con el nivel socioeconómico de cada región.

Si consideramos los precios por metro² encontramos que en Anzures se dan los mayores precios y que en las colonias de clase alta los precios por metro² son iguales e inclusive menores que en las colonias de clase media y media baja.

La zona más heterogénea en cuanto a los inmuebles ofertados es la parte este de Polanco. Ahí existen las variaciones más altas de precios, moneda de oferta, precios por metro cuadrado, uso de suelo del inmueble, tipo de oferta, agente que ofrece el inmueble y tamaño de la construcción.

La moneda de oferta tiene un comportamiento muy característico. En toda el área de Las Lomas se utiliza el dólar, lo mismo ocurre en Polanco oeste y centro hasta llegar a la zona de transición al este de Polanco. El área de Anáhuac-Popotla se manejanba en pesos al igual que las colonias de la zona de Tacubaya-Escandón.

Conclusiones

La presente investigación es el resultado de la aplicación de técnicas de análisis espacial a los estudios de mercado inmobiliario. Se considera que la utilización de un SIG es la forma más rápida y eficiente de clasificación, para la identificación de submercados, ya que por medio de esta se da cuenta de la estructura del mercado. La determinación de submercados utilizando el filtrado espacial es una metodología sencilla, que dio óptimos resultados.

En los análisis geográficos, es necesario considerar, no sólo la estadística sino la diferenciación espacial de los datos, pues esta permite la relación entre variables en función de su localización. Por ejemplo, en el caso del mercado inmobiliario habitacional no es lo mismo un reporte de las casas que se vendieron y rentaron dentro de una delegación, a la diferenciación por colonias del resultado. Dentro de una colonia no son iguales las casas en avenidas principales, que en avenidas secundarias, o aquellas vecinas a una industria o a un comercio.

Los Sistemas de Información Geográfica apoyan en este sentido el análisis estadístico. En su utilización es necesario que los conceptos teóricos y la metodología a seguir estén claramente identificadas antes de comenzar el trabajo; así se evitan problemas que pueden ir desde la creación de modelos erróneos hasta la mala organización de la base de datos, la incorporación de campos innecesarios o la utilización de los sistemas sin un propósito adecuado.

Una vez planeada la implementación correcta de un Sistema de información geográfica, éste puede otorgar enormes ventajas, como puede ser el que permiten el manejo de la misma información por diferentes usuarios y por lo tanto con diversos criterios, lo cual encamina a un mejor aprovechamiento de los datos primarios. Cada metodología de análisis y criterios del 'investigador llevan a nuevas combinaciones de las variables. Asimismo, se pueden manipular los datos con diferentes rangos dependiendo de lo que se quiera resaltar. Los costos de algunas aplicaciones, así como el de las salidas gráficas se eficientiza y disminuye, al igual que el tiempo de consulta.

En síntesis podemos afirmar que el uso de los Sistemas de Información Geográfica como apoyo al análisis espacial resultaron ser de gran utilidad para el estudio de mercado inmobiliario habitacional. Son una herramienta metodológica de gran potencial, la cual debe seguirse desarrollando, a través de la búsqueda de nuevas técnicas y caminos para la resolución de problemas de investigación.

Desde el punto de vista del desarrollo de los Sistemas de Información Geográfica, quedan abiertas a futuras investigaciones, la búsqueda y aplicación de nuevos modelos de análisis espacial para el mercado inmobiliario. Las posibilidades son cuantiosas y la aquí presentada es sólo un ejemplo del potencial.

De manera particular, el estudio de las características y estructura del mercado inmobiliario habitacional en la delegación Miguel Hidalgo puede considerarse como una aproximación a la dinámica de la región en un momento específico. El panorama ofrecido por los resultados sirve como punto de partida para establecer hipótesis de futuras investigaciones. Quedan abiertas la profundización del tema y la relación con otros aspectos del mercado, la elaboración de comparaciones en diferentes momentos y la comparación con otras regiones de la Ciudad de México.Tomando la información recabada se pueden hacer nuevas combinaciones de datos o resaltar algunos aspectos considerados dentro de la encuesta.
 

Notas

[1] En este punto puede resultar pertinente aclarar que el filtrado espacial, en términos de SIG, y el filtrado espacial, en términos de mercado inmobiliario son dos cosas diversas. La segunda fue explicada a detalle arriba y la primera es una función que tienen los software orientados a sistemas de información geográfica y que apoyan a la clasificación espacial.

[2] 63 colonias en total para toda la delegación.