Menú principal

Índice de Scripta Nova

Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. VII, núm. 146(111), 1 de agosto de 2003

CONSTRUYENDO COMUNIDADES SUSTENTABLES: PROGRAMAS DE VIVIENDA INCLUSIVA EN CALIFORNIA

Robert J. Wiener, PhD.
Community and Regional Development, University of California, Davis, California
Coalition for Rural Housing, Sacramento, California

Construyendo comunidades sustentables: programas de vivienda inclusiva en California (Resumen)

La vivienda inclusiva es una práctica que encarga a los patrocinadores de viviendas la responsabilidad de asegurar que un cierto porcentaje de las viviendas nuevas sean para personas y familias de bajos ingresos.  Aunque sea una práctica controversial, es una estrategia cada vez más común para enfrentar la escasez de viviendas de bajo costo.  Debido a esta práctica, se han creado más de 34.000 casas y departamentos en California. Hasta marzo 2003, se han identificado 107 municipios en California que utilizan la vivienda inclusiva (en comparación con 64 en el 1994); consiste en el 20% de los municipios del estado.  Otros 12 municipios están discutiendo la posibilidad de adoptar un programa de vivienda inclusiva, un grupo en que se incluyen las ciudades más grandes del estado, Los Ángeles y San Diego.

Tomando en cuenta la alta importancia de la vivienda inclusiva, la Coalición para la Vivienda Rural de California (CCRH) y la Asociación de Patrocinadores de Viviendas No Lucrativos del Norte de California (NPH) iniciaron esta investigación tanto para determinar cómo son los programas de vivienda inclusiva como para evaluar su éxito.  En ella se presentan los resultados de una encuesta de los 58 condados y 467 ciudades de California que fue realizado por CCRH y NPH durante el 2002 y una parte del 2003.  También se ofrecen recomendaciones para el gobierno municipal en cuanto a las características de un programa de vivienda inclusiva, un análisis que se enfoca en los aspectos que más promueven la creación de viviendas para familias de bajos recursos.

Características de la práctica de vivienda inclusiva en municipios de California

El número de municipios que emplean esta práctica ha aumentado rápidamente

Hasta marzo 2003, se han identificado 107 municipios que practican la vivienda inclusiva, una cantidad que representa un aumento de casi 50% desde el 1994,  cuando se identificaron 64 municipios. Estos municipios consisten en 92 ciudades y 15 condados.  De las ciudades se encuentran 41 de los nuevos programas, un aumento sumamente impresionante.

El porcentaje de viviendas inclusivas

En cuanto al porcentaje de nuevas viviendas que se reservan para familias de bajos ingresos, se nota mucha variación entre los programas.  El promedio es el 13%, tanto para casas de renta como para casas de compra.  La mayoría de estos municipios requieren por lo menos 15%, y un cuarto impone un mínimo más alto de 20%. El porcentaje más común es el 10% (44% de los municipios).

Viviendas para quienes - ingresos

La mayoría de los municipios no permite que los patrocinadores de viviendas determinen la renta y el ingreso máximo para poder utilizar estas viviendas, sino los municipios definen por cantidad de ingresos las familias que ocuparán las viviendas inclusivas.   Lo más común es que se reservan las casas de renta para familias de bajos ingresos (las que ganan entre 51-80% del ingreso promedio de la área [AMI]) y las casas de compra para familias de moderados ingresos (entre 81-120% del AMI).

Opciones para patrocinadores

Aparte de la construcción de viviendas inclusivas, las prácticas inclusivas generalmente permiten que los patrocinadores de viviendas cumplan con su requisito de otras maneras.  La alternativa más común es el pago de un honorario, una opción permitida por 78% de los que respondieron.  Sin embargo, el honorario es permitido automáticamente por solo 44% de los municipios; por ejemplo, puede ser que el patrocinador tiene que comprobar la imposibilidad de cumplir su requisito por construcción de hogares de bajo costo antes de que le permita pagar el honorario.  Dos tercios de los municipios permiten la construcción de las viviendas de bajo costo en otro sitio.  Menos común son las opciones de cooperar tierra o obtener crédito de otro patrocinador que ha sobrepasado su requisito.

Respondieron 57 programas que permiten el pago de un honorario para cumplir con los requisitos del programa de vivienda inclusive.  Como promedio, el honorario era 23.225 por vivienda construida, un honorario muy bajo.  Como esta cantidad es menos de la subvención necesaria para crear una vivienda en la mayoría de los municipios de California, es probable que los honorarios actuales sirven de disminuir la cantidad de viviendas inclusivas que se construyen según las prácticas de los municipios.  Aún así, no es necesariamente un argumento para acabar con los honorarios, ya que los honorarios facilitan que los municipios construyan viviendas para personas de ingresos aún más bajos o para viviendas para personas con necesidades únicas (personas con SIDA, incapacitados, etc.).

Beneficios para patrocinadores

Un aumento de la máxima concentración de viviendas por hectárea es el beneficio más común para los patrocinadores que proveen viviendas para de bajos ingresos, una opción en 91% de los municipios que respondieron.  Este resultado no sorprende, ya que la ley del estado de California exige este incentivo. Sin embargo, muchos municipios sobrepasan los requisitos de esta ley para animar  aún más a los patrocinadores. Otros beneficios utilizados para impulsar a los patrocinadores son la aprobación más rápida de permisos de construcción (44% de los municipios), subvenciones (41%) y variación en términos del diseño de las viviendas inclusivas (40%). Además, se les permite rebajar los honorarios (29%), no pagar honorarios (27%) y posponer el pago honorarios (19%) en algunos municipios.

Duración de restricciones en las viviendas inclusivas

Casi todos los municipios han implementado procesos para que las viviendas de bajo costo, una vez construidas, se mantengan para el uso de familias de bajos ingresos.  En algunos municipios, estas restricciones duran diez años, en otros duran para siempre.  El promedio es 42 años para casas de renta y 34 años para casas de compra.  Los municipios que exigen que las viviendas construidas por la vivienda inclusiva sean siempre para familias de bajos ingresos representan el 20% de los que respondieron.  La mayoría de los municipios necesita un mejor sistema para mantener información sobre esta práctica.  Muchos no respondieron a las preguntas relacionadas a información sobre las viviendas construidas debido a esta práctica.  De los que respondieron, la mayoría no pudo dar respuestas enteras, por lo cual los investigadores ven una necesidad de mejorar los procesos de mantener esta información.

Forma de la práctica

El cumplimiento con los requisitos de la vivienda inclusiva es obligatorio en el 94% de los municipios que emplean esta práctica.  Este porcentaje es más de lo que era en el 1994, cuando apenas alcanzó el 66%. El 75% de las prácticas se han formalizados en leyes municipales; los demás se encuentran en el reglamento de planificación general o se realizan a través del proceso de aprobar permisos de construcción.

Executive Summary

Inclusionary housing practices require developers to ensure that a percentage of new housing will be priced affordably. While not uncontroversial, inclusionary housing - also called inclusionary zoning – is an increasingly prevalent tool for addressing the affordable housing shortage. It has created over 34,000 affordable homes and apartments in California. As of March 2003, 107 California cities and counties were known to use inclusionary housing (compared to only 64 in 1994); this comprises one-fifth of all localities in the state. At least a dozen other California jurisdictions are considering adopting inclusionary housing, including Los Angeles and San Diego.

Given the increasing importance of inclusionary housing, the California Coalition for Rural Housing (CCRH) and the Non-Profit Housing Association of Northern California (NPH) undertook this survey to determine how local inclusionary zoning programs are structured as well as their relative effectiveness.  Inclusionary Housing in California reports the findings of a survey of California’s 57 counties and 467 cities conducted by the California Coalition for Rural Housing (CCRH) and the Non-Profit Housing Association of Northern California (NPH) during 2002 and early 2003.   It also offers recommendations to local governments on inclusionary program design, focusing on features that maximize the creation of affordable housing.

Key Findings: Features of Local Inclusionary Programs in California

Inclusionary Zoning is spreading rapidly

As of March 2003, NPH/CCRH have identified 107 inclusionary jurisdictions, nearly a 50 percent increase since 1994, when researchers identified 64 inclusionary policies or ordinances.  Of these jurisdictions, 95 are cities and 12 are counties.   The spread of inclusionary programs was most dramatic among cities, which represented 41 of the new programs.

Inclusionary percentage

There is considerable variation in terms of percentage of units required under these programs.  The mean percentage of affordable housing required in both rental and for-sale housing developments is 13 percent. Over half of all programs require at least 15 percent, of which nearly one-quarter of programs require 20 percent or more. The most frequent inclusionary percentage remains 10 percent (44 percent of jurisdictions).

Income-targeting

Most programs require that inclusionary homes be targeted to one or more pre-determined income groups, rather than providing developers with discretion or choices about whom to serve. Rental units are targeted most frequently to low-income households (earning 51 – 80 percent of median income), while for-sale units are most frequently targeted to moderate-income households.

Alternatives to construction on-site

Programs typically offer developers one or more alternatives to constructing affordable units within the market-rate project.  Most common are in-lieu fees, offered by 78 percent of reporting programs. However, the in-lieu fee option is automatic in only 44 percent of programs; for instance, payment of fees may be an option only if the developer can prove that construction of affordable units is infeasible. In two-thirds of programs, developers are permitted to construct affordable units off-site. Less commonly, land dedication and developer credit transfers are allowable.

The mean in-lieu fee level among 57 programs reporting was surprisingly low at $23,225 per market rate unit.   Given that this fee level is lower than the actual subsidy amount needed to create an affordable unit in most jurisdictions in California, it seems likely that many in-lieu fees are effectively reducing the levels of affordable housing construction resulting from an inclusionary program. This is not necessarily an argument for eliminating in-lieu fees, however, since in-lieu fees can provide jurisdictions with funds to build affordable housing serving people of even lower incomes, or to create supportive housing for people with special needs. 

Developer incentives

Density bonuses are by far the most popular incentive offered to developers to build affordable, reported by 91 percent of the programs.  This is hardly surprising given that State Density Bonus law requires such a bonus. Nonetheless, many jurisdictions adopted additional density bonus provisions to further incentivize developers. Among other options, fast-track permit processing is an incentive in 44 percent of programs, followed by subsidies in 41 percent and design flexibility in 40 percent. In addition, fee reductions (29 percent), fee waivers (27 percent) and fee deferrals (19 percent) were also reported.

Term of affordability and Monitoring

Virtually all jurisdictions now report that they have formal mechanisms to maintain affordability over time.  Restrictions range from periods of ten years to perpetuity, with the mean term for rental housing being 42 years and for homeownership housing being 34 years.  Permanent affordability is reported in at least 20 percent of programs for both rental and for-sale.   One area of concern remains monitoring.  Many jurisdictions declined to answer survey questions related to monitoring and overall tracking of inclusionary production. Among those that responded, the responses were often incomplete, leading the researchers to believe that greater emphasis on monitoring and tracking is needed.

Form of Policy

Of the 107 jurisdictions reporting local inclusionary policies, 94 percent have a mandatory policy.  This is a substantial increase since 1994, when only 66 percent of jurisdictions had mandatory policies. Three-quarters of programs take the form of ordinances; the remainder are prescribed in general plan policies or enforced via permit approval processes.

 

© Copyright Robert J. Wiener , 2003
© Copyright Scripta Nova, 2003

 

Ficha bibliográfica:
WIENER, R. Construyendo comunidades sustentables: programas de vivienda inclusiva en California. Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2003, vol. VII, núm. 146(111). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-146(111).htm> [ISSN: 1138-9788]

 
Índice de Scripta Nova
Menú principal