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CARACTERIZANDO OS NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E AS TRANSFORMAÇÕES RECENTES NO ESPAÇO URBANO DE
PORTO ALEGRE/BRASIL
Professora do Departamento de Geografia e do Programa de Pós-Graduação
em Geografia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul
Tássia Coser Normann
BIC/FAPERGS - Universidade Federal do Rio Grande do
Sul
BIC/PROPESQ/UFRGS- Universidade Federal do Rio Grande
do Sul
Caracterizando os novos empreendimentos imobiliários e as
transformações recentes no espaço urbano de Porto Alegre/Brasil (Resumo)
Porto Alegre é hoje uma das melhores cidades brasileira
para se viver, segundo pesquisas realizadas nos últimos anos. Conhecida
mundialmente por sediar o Fórum Social Mundial e também por sua gestão
municipal, através do Orçamento Participativo. Apesar da participação da
população, a cidade passa por inúmeras transformações no que se refere ao
mercado imobiliário. Assim como nas principais cidades da América Latina é
possível observar o aumento das diversas formas de violência e insegurança, o
que levaram a maior parte das classes altas e de maior poder aquisitivo a
procura de moradias mais seguras. A forma de auto-isolamento defensiva fez com
que o fenômeno de segmentação sócio-espacial tenha se intensificado nas últimas
décadas. Tal isolamento induz à criação de novos produtos imobiliários principalmente
nas áreas periféricas da cidade – em muitos casos não é preciso investir em uma
infra-estrutura inicial, tais como água, luz, esgoto e arruamento, isso só para
citar como exemplo – surgindo assim as novas urbanizações e as novas
periferias, em áreas antes consideradas degradadas ou longe do centro urbano.
Essas áreas passam a abrigar os chamados condomínios fechados, sejam eles
verticais ou horizontais. Nosso objetivo é analisar as transformações espaciais
e sociais ocorridas nos últimos anos e que se manifestaram no espaço urbano
decorrentes da construção dos novos empreendimentos na cidade de Porto Alegre,
tendo como referência o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental.
Palavras-chaves: geografia urbana, produtos imobiliários, condomínios
fechados, espaço urbano, Porto Alegre
Characterizing the
new real estate enterprises and the recent transformations in the urban space
of Porto Alegre/Brasil (Abstract)
Key-words: urban geography, real state products, gated communities, urban space,
Porto Alegre
As transformações
sociais geradas a partir dos interesses, das lógicas, das forças e das relações
de poder podem ser observadas no território. A economia, a política e a cultura,
em âmbito global, estimulam, de forma contraditória, o desenvolvimento de
espaços individuais e comuns, o que reflete os anseios de grande parte dos
indivíduos, que buscam espaços amplos e privados. Essa busca ocorre porque as
desigualdades sociais levaram a um aumento na violência e criminalidade nas
grandes cidades, o que faz com que os indivíduos queiram se isolar, mas não
queiram sentir-se presos. Essa busca contraditória levou à criação de novos
produtos imobiliários – ou “novas urbanizações” – na forma de condomínios
fechados, quer sejam eles, horizontais ou verticais. Estes isolados fisicamente
de qualquer contato externo ou indesejável.
As novas formas de
urbanizações refletem os conflitos presentes na sociedade, entre diferentes
estratos sociais: indivíduos de maior poder aquisitivo, em busca de segurança e
tranqüilidade, buscam proteger-se da ameaça representada pelos indivíduos que
vivem além de seus muros – de menor poder aquisitivo, abstendo-se de qualquer
contato com estes.
Nesse contexto, nosso
objetivo é analisar as transformações espaciais e sociais que se manifestaram
com a construção dos novos empreendimentos na cidade de Porto Alegre, tendo
como referência o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental – PDDUA -
da cidade de Porto Alegre.
As transformações urbanas
Apesar da participação da população nas decisões no que diz respeito às
obras públicas, o desenvolvimento urbano por que passa a cidade até certo ponto
foge à alçada de interferência de determinados segmentos da sociedade.
O Estado, por ter “presença marcante na produção, distribuição e gestão
dos equipamentos de consumo coletivos necessários à vida nas cidades”, segundo
Rodrigues (2003:20), acaba sendo um dos determinantes através dos códigos de
zoneamento e regulamentações restritivas do desenvolvimento da cidade que será
efetivado pelos outros agentes.
Concordamos com Seabra (2004:194-195) quando assinala que:
“É próprio do espaço urbano (...) que seja ponto focal das estratégias
de valorização, e que as políticas públicas destinadas à gestão estejam
freqüentemente perpassadas de muitos e diversos interesses privados”.
É possível identificar essa interação entre gestão e interesses
privados, à medida que a regulamentação promove e tendência os eixos de
desenvolvimento e, portanto, a valorização de imóveis, que muitas vezes estão
de acordo com os interesses dos incorporadores imobiliários e proprietários de
terras. Neste sentido, Rodrigues (2003:16) assinala que “no Brasil, como nos
demais países capitalistas, a terra urbana e as edificações integram as
mercadorias do modo de produção capitalista” e estão, portanto, sujeitas a
variações no preço e nas características e à valorização.
Portanto, as características da habitação modificam-se espacialmente e a
sua valorização (ou não) refere-se à diversidade do desenvolvimento da produção
social do espaço urbano das cidades, ou seja, à variação de suporte estrutural
que a cidade oferece a uma área mais ou menos habitada, não importando apenas o
tamanho e as características das edificações e terrenos, e tratando-se de uma
variação no mesmo tempo e no mesmo espaço, ou seja, concomitante ao contínuo
desenvolvimento ou declínio das áreas.
Algumas dessas modificações estão relacionadas também com outro fator: o
aumento das diversas formas de violência e insegurança, decorrentes ou não da
degradação ou valorização de certas áreas, que levaram a maior parte das
classes altas e de maior poder aquisitivo à procura de moradias mais seguras, o
que, a exemplo de outras grandes cidades da América Latina, ocorre também nesta
capital.
Através de novos produtos imobiliários essas moradias podem
expressar-se, por exemplo, na configuração de condomínios fechados. Estes têm
previstos em lei seu isolamento e restrição ao acesso da população em geral,
constituídos por casas (condomínios horizontais) ou por edifícios (condomínios
verticais), que não exatamente cerceiam a liberdade alheia existente
anteriormente, na medida em que constituem uma só gleba que já existia de forma
unitária, mas que, de forma declarada, consumam e administram a segregação já
existente nos espaços urbanos de forma estratégica (Seabra, 2004).
No caso dos condomínios horizontais, estes ocorrem preferencialmente nas
áreas periféricas da cidade. O surgimento desses novos produtos imobiliários
fez com que se reproduzisse o isolamento e a visível distinção de espaços,
surgindo as chamadas novas urbanizações em
periferias que tiveram sua dinâmica modificada, sendo caracterizadas como novas periferias. Essas áreas passam a
abrigar os condomínios horizontais. A construção desse novo modelo de moradia,
além da segurança seus moradores, busca também padrões mínimos de qualidade,
como espaços de lazer e áreas verdes. São estruturas e características
adicionadas aos condomínios para encarecer os imóveis e, assim, selecionar (economicamente)
os moradores, mesmo os condomínios estando localizados em áreas que não são
consideradas nobres ou bem servidos de equipamentos e serviços públicos à sua
volta, constituindo estratégias de especulação imobiliária amplamente
exploradas pelos agentes privados (Ueda, 2004a, 2004b e 2005).
Se tomarmos como exemplo a construção dos condomínios verticais estes
estão localizados em áreas tradicionalmente residenciais, cuja paisagem passa a
ser modificada. As casas deixam de existir dando espaço os edifícios,
conhecidos no mercado imobiliários como: torres, torres-jardim ou edifícios
inteligentes (Ueda, 2005).
Tais condomínios sejam eles verticais ou horizontais passam a abrigar
populações de classes altas e maior poder aquisitivo do contato indesejado com
populações de classes mais baixas, delimitando espacialmente e de forma
bastante incisiva aquela diferenciação existente entre as habitações, sua
localização, sua população, seus suportes de serviços que ocorre forma mais
genérica e sutil em outros pontos da cidade.
A atual estrutura do meio
urbano tem raízes criadas antes mesmo da Revolução Industrial. Como é chamado
este "momento" da história, ele revolucionou, modificou todos os
paradigmas da sociedade, conseqüentemente a relação do homem com a terra,
refletindo na forma de ocupá-la.
Esta revolução, alicerçada
pela lógica do capitalismo levou a um aprofundamento das diferenças econômicas,
culminando também na divisão da ocupação da área urbana: de um lado os
detentores dos meios de produção e comerciantes, de outro, o operariado que
dirige os meios de produção.
Os primeiros, enquanto
habitavam suas grandes e limpas residências, em locais arborizados e não
próximos das áreas industriais; os últimos, operários, ocupavam de forma
subumana áreas próximas à instalação das fábricas, vivendo em casas que eram
cubículos sem saneamento, úmidos, ficando à mercê de garantias para a
manutenção da vida.
O capital e suas crescentes
contradições, somado a um crescimento populacional vertiginoso (já que o
capital assenta-se sobre o consumo em massa) - principalmente nas famílias de
pouco ou nenhum poder econômico - despertaram a vontade de alguns teóricos de
mostrarem novas propostas de ocupação da superfície terrestre como sociedade.
Entre elas surge Le Corbusier e sua Cidade
Contemporânea. Essa proposta contemplava o uso do crescente avanço
tecnológico para tornar as simples residências em máquinas de morar: grandes
prédios com alta densidade populacional, nos quais o morador teria todo o
conforto advindo do progresso da técnica a fim de fazer o menor esforço para o
bem-habitar.
Estas idéias, que surgiram no
decorrer do modelo capitalista, influenciaram e continuam influenciando a
configuração dos atuais centros urbanos, principalmente os grandes médios e
grandes centros urbanos.
Depois de ocorrer o
crescimento horizontal das zonas urbanas e aí já ter ocorrido um primeiro ciclo
de exploração imobiliária por parte dos diversos agentes imobiliários
(imobiliárias, assessores imobiliários, incorporadores, construtores),
assiste-se a um crescimento vertical. Este novo ciclo de crescimento atropela o
histórico horizontal, levando a um novo ciclo de extração de lucro da terra,
por parte dos mesmos agentes.
A antiga realidade das
habitações - início da Revolução Industrial - e a atual confundem-se se
mostrando iguais em essência e semelhantes em aparência: a segregação dos
espaços urbanos aprofunda-se com a criação dos condomínios fechados, há muito
tempo nas configurações horizontal e vertical. Com o aprofundamento das
diferenças econômicas entre as pessoas, nas últimas décadas, quem sabe
decorrente dos resultados sociais de políticas neoliberais, os condomínios têm
encontrado muitos adeptos devido à enorme violência existente nos centros
urbanos.
Aqueles que podem adquirir um
exemplar dessas "coisas raras" constituem uma minoria, já que estes
empreendimentos não são acessíveis à população de baixa renda, uma vez que os mesmos
estão cada vez mais agregando valor, através de novidades disponibilizadas
pelos agentes imobiliários.
Intervenção Política – Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano
Ambiental – PDDUA
O desenvolvimento do
capitalismo imobiliário gera intervenções de ordens política e econômica no
desenvolvimento e ocupação das cidades.
No caso da cidade de Porto Alegre, as intervenções
políticas ocorreram principalmente a partir da implementação de um Plano
Diretor, em 1979. Tinha originalmente os seguintes elementos de análise: modelo
espacial, controle de atividades (zoneamento de usos do solo); controle das
edificações (regime urbanístico); perímetro urbano; padrões para expansão
urbana e zonas especiais. Em 1993 começou, no I Congresso da Cidade, o processo
de discussão que levaria, em novembro de 1999, à aprovação do novo Plano de
Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre, a partir da Lei Complementar
434/99. Através de grupos de trabalho, a população teve oportunidade de
participar efetivamente da atualização do Plano.
Esse tipo de
intervenção, de ordem política, propõe a viabilidade econômica do
desenvolvimento da cidade, tornando-a sob certos aspectos, auto-sustentável.
Para isso, estabelece distribuição adequada de densidades de ocupação para, ao
invés de estimular a cidade a dispersar e espalhar-se, propor uma maior
concentração em áreas mais bem equipadas em termos de infra-estrutura, mantendo
uma ocupação rarefeita e ordenada na parte do território que ainda não está
consolidada como cidade. Além disso, o PDDUA propõe parcerias de poderes
públicos para que projetos especiais sejam impulsionados e colaborem para um
“trabalho conjunto de construção da cidade”.
Existem áreas cujo
desenvolvimento previsto considera o nível de urbanização já alcançado. A
cidade é dividida, de acordo com o Programa de Habitação de Interesse
Social/Estratégia de Produção da Cidade, em duas áreas preferenciais de
habitação e uma de “interesse ambiental”.
A primeira área
preferencial para habitação a ser mencionada é a Área de Ocupação Intensiva.
É a parte da cidade onde a concentração humana e econômica deve ocorrer
prioritariamente. Atualmente, é a parte mais urbanizada e ocupada de Porto
Alegre, predominantemente localizada na Zona Norte e Centro.
A segunda área a ser
considerada é a Área de Ocupação Rarefeita, localizada predominantemente
na Zona Sul de Porto Alegre. Nessa área, apesar do reconhecimento da existência
de núcleos urbanos (Lami, Belém Velho e Belém Novo), as restrições quanto às
edificações são maiores, tendo em vista a preservação de elementos naturais
existentes.
A terceira área a ser
mencionada é a Área de Interesse Ambiental. Para essa área, a Prefeitura
assume a responsabilidade de adotar medidas controladoras de uso e ocupação do
solo mais eficazes, para uma proteção maior ainda de bens naturais e culturais,
com vistas a preservá-los. Essa área abrange uma grande parte da cidade entre
as áreas de ocupação rarefeita e intensiva, como alguns lugares que tenham
características culturais ou naturais diferenciadas ou, ainda, unidades (uma
única árvore ou edificação, por exemplo) que tenham valor significativo.
Figura Nº1
Divisão da cidade pelo PDDUA para desenvolvimento
urbano diferenciado
Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre, disponível em:
<http://www.portoalegre.rs.gov.br>, acesso em: 15 de outubro de 2004.
Intervenção Econômica – Agentes Privados
Além da intervenção de
ordem política na configuração urbana, podemos citar também interferências de ordem
econômica e privada, através de agentes imobiliários.
Conforme as
especificações do PDDUA, os agentes imobiliários (construtoras, incorporadoras,
imobiliárias) investem em determinadas áreas de atuação em produtos
imobiliários específicos.
De acordo com o regime
urbanístico previsto pelo PDDUA, na Área de Ocupação Intensiva, os agentes
imobiliários priorizam seus investimentos em edificações predominantemente
verticalizadas, levando a um uso concentrado e intensivo do solo. Os
condomínios de ocupação horizontalizada são permitidos, mas devem ter área e
estrutura menores (equivalente a, no máximo, um quarteirão).
Na Área de Ocupação
Rarefeita a prioridade é dada justamente para os condomínios de maior porte e
que prevejam, em seus projetos, a preservação de elementos naturais e uma
ocupação mais horizontal dessa parte da cidade. Nesse caso, os condomínios
passam por processos mais rigorosos de licenciamento, como no caso do Condomínio
Terra Ville, que apresentou seu Estudo de Impacto Ambiental (EIA) à
Secretaria Municipal do Meio Ambiente (SMAM). Os agentes imobiliários, seguindo
essas normas, ajustam seus investimentos projetos, direcionando padrões de
habitações para certas áreas (Normann e Ueda, 2005).
Os condomínios
verticalizados ocupam bairros de partes da Área de Ocupação Intensiva
localizadas na Zona Sul da cidade assim como de bairros tradicionalmente
residenciais e de ocupação mais antiga da Zona Norte como Bela Vista,
Petrópolis e arredores. Esse processo de verticalização também começa a ser
implantado em outros bairros com esse potencial de desenvolvimento, como o
Sarandi. De acordo com levantamento realizado, relacionando os condomínios
verticais construídos de
Nos bairros onde se localizam
estes novos empreendimentos há uma grande concentração de renda e uma população
alto nível de escolaridade, enquanto fora desses "limites" há a
concentração de uma população pobre e que depende muito das ações das esferas
públicas.
Os condomínios horizontais
de menor porte são difundidos em periferias da Área de Ocupação Intensiva da
Zona Norte e, principalmente, nos núcleos urbanos da Zona Sul (Área de Ocupação
Rarefeita). Já os de maior porte, são instalados, prioritariamente, na Área de
Ocupação Rarefeita (Zona Sul) da cidade.
Considerações finais
Quanto mais
empreendimentos forem realizados em um local, há uma tendência de ocorrer uma
valorização dos imóveis da região, ocorrendo aí uma agregação de valor por meio
da especulação imobiliária. E também há tendência conforme o número de
empreendimentos já ocupados for maior ocorra maior procura por parte de
potenciais compradores. Essas relações
de poder público e privado gestam o desenvolvimento urbano de cidades como
Porto Alegre.
Dessa forma, observamos
no território como se dá a influência de poder público e privado na
distribuição de condomínios de diferentes tipos e que servem, de acordo com
seus promotores/vendedores, para que as pessoas possam viver protegidas sem
sentir-se presas. Contam com todas as infra-estruturas e que facilitam o
isolamento de camadas sociais que fogem da violência urbana.
Concluímos que os
principais empreendimentos verticais estão localizados nos bairros centrais ou
próximos ao centro. Por sua vez, os empreendimentos horizontais estão
localizados na zona sul da cidade, onde se concentram os principais condomínios
horizontais. A valorização do espaço urbano nessas áreas se produziu a partir
do momento em que houve uma mudança no Plano Diretor da cidade.
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© Copyright Vanda Ueda, Tássia Coser Normann, Rafael Gonçalves Rolim, 2005
© Copyright Scripta Nova, 2005
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UEDA, V.; COSER, T.; GONÇALVES, R. Caracterizando os novos empreendimentos imobiliários e as transformações
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<http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-12.htm> [ISSN: 1138-9788]
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