Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona.
ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. IX, núm. 194 (12), 1 de agosto de 2005

 

CARACTERIZANDO OS NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E AS TRANSFORMAÇÕES RECENTES NO ESPAÇO URBANO DE PORTO ALEGRE/BRASIL

 

Vanda Ueda

Professora do Departamento de Geografia e do Programa de Pós-Graduação em Geografia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul

 

Tássia Coser Normann

BIC/FAPERGS - Universidade Federal do Rio Grande do Sul

 

Rafael Gonçalves Rolim

BIC/PROPESQ/UFRGS- Universidade Federal do Rio Grande do Sul

 


Caracterizando os novos empreendimentos imobiliários e as transformações recentes no espaço urbano de Porto Alegre/Brasil (Resumo)

Porto Alegre é hoje uma das melhores cidades brasileira para se viver, segundo pesquisas realizadas nos últimos anos. Conhecida mundialmente por sediar o Fórum Social Mundial e também por sua gestão municipal, através do Orçamento Participativo. Apesar da participação da população, a cidade passa por inúmeras transformações no que se refere ao mercado imobiliário. Assim como nas principais cidades da América Latina é possível observar o aumento das diversas formas de violência e insegurança, o que levaram a maior parte das classes altas e de maior poder aquisitivo a procura de moradias mais seguras. A forma de auto-isolamento defensiva fez com que o fenômeno de segmentação sócio-espacial tenha se intensificado nas últimas décadas. Tal isolamento induz à criação de novos produtos imobiliários principalmente nas áreas periféricas da cidade – em muitos casos não é preciso investir em uma infra-estrutura inicial, tais como água, luz, esgoto e arruamento, isso só para citar como exemplo – surgindo assim as novas urbanizações e as novas periferias, em áreas antes consideradas degradadas ou longe do centro urbano. Essas áreas passam a abrigar os chamados condomínios fechados, sejam eles verticais ou horizontais. Nosso objetivo é analisar as transformações espaciais e sociais ocorridas nos últimos anos e que se manifestaram no espaço urbano decorrentes da construção dos novos empreendimentos na cidade de Porto Alegre, tendo como referência o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental.

 

Palavras-chaves: geografia urbana, produtos imobiliários, condomínios fechados, espaço urbano, Porto Alegre


Characterizing the new real estate enterprises and the recent transformations in the urban space of Porto Alegre/Brasil (Abstract)

Porto Alegre is today one of the best Brazilian cities to live, according to research carried through in the last years. Worldwide known by hosting World Social Forum and for its municipal management, through the participatory budget – “Orçamento Participativo”. Despite the popular participation, the city passes for many transformations as for the real estate market. As well as in the main cities of Latin America it is possible to observe the increase of diverse forms of violence and unreliability, what lead up to the upper social classes to search for safer housings. In the last decades this auto-segregation has intensified the phenomenon of partner-space segmentation. Such isolation induces to creation of new real estate products mainly in the peripheral areas of the city - in many cases is not necessary to invest in initial infrastructure, such as water, light, sewer and pavement, like exemples - thus appearing the new urbanizations and the new peripheries, in previously considered degraded areas or far from the downtown. These areas start to shelter the gated communities, vertical or horizontal. Our objective is to analyze space and social transformations happened in the last years and in the urban space decurrent of the construction of the new enterprises in the city of Porto Alegre, having as reference its master plan.

 

Key-words: urban geography, real state products, gated communities, urban space, Porto Alegre


 

 

As transformações sociais geradas a partir dos interesses, das lógicas, das forças e das relações de poder podem ser observadas no território. A economia, a política e a cultura, em âmbito global, estimulam, de forma contraditória, o desenvolvimento de espaços individuais e comuns, o que reflete os anseios de grande parte dos indivíduos, que buscam espaços amplos e privados. Essa busca ocorre porque as desigualdades sociais levaram a um aumento na violência e criminalidade nas grandes cidades, o que faz com que os indivíduos queiram se isolar, mas não queiram sentir-se presos. Essa busca contraditória levou à criação de novos produtos imobiliários – ou “novas urbanizações” – na forma de condomínios fechados, quer sejam eles, horizontais ou verticais. Estes isolados fisicamente de qualquer contato externo ou indesejável.

 

As novas formas de urbanizações refletem os conflitos presentes na sociedade, entre diferentes estratos sociais: indivíduos de maior poder aquisitivo, em busca de segurança e tranqüilidade, buscam proteger-se da ameaça representada pelos indivíduos que vivem além de seus muros – de menor poder aquisitivo, abstendo-se de qualquer contato com estes.

 

Nesse contexto, nosso objetivo é analisar as transformações espaciais e sociais que se manifestaram com a construção dos novos empreendimentos na cidade de Porto Alegre, tendo como referência o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental – PDDUA - da cidade de Porto Alegre.

 

 

As transformações urbanas em Porto Alegre

 

Apesar da participação da população nas decisões no que diz respeito às obras públicas, o desenvolvimento urbano por que passa a cidade até certo ponto foge à alçada de interferência de determinados segmentos da sociedade. Em Porto Alegre identificamos a interferência dos poderes público e privado nesse setor, como os agentes produtores do espaço urbano e que podem ser identificados, conforme Corrêa (1989:12), como os proprietários dos meios de produção (grandes industriais), proprietários fundiários, promotores imobiliários, o Estado e os grupos sociais excluídos.

 

O Estado, por ter “presença marcante na produção, distribuição e gestão dos equipamentos de consumo coletivos necessários à vida nas cidades”, segundo Rodrigues (2003:20), acaba sendo um dos determinantes através dos códigos de zoneamento e regulamentações restritivas do desenvolvimento da cidade que será efetivado pelos outros agentes.

Concordamos com Seabra (2004:194-195) quando assinala que:

 

“É próprio do espaço urbano (...) que seja ponto focal das estratégias de valorização, e que as políticas públicas destinadas à gestão estejam freqüentemente perpassadas de muitos e diversos interesses privados”.

 

É possível identificar essa interação entre gestão e interesses privados, à medida que a regulamentação promove e tendência os eixos de desenvolvimento e, portanto, a valorização de imóveis, que muitas vezes estão de acordo com os interesses dos incorporadores imobiliários e proprietários de terras. Neste sentido, Rodrigues (2003:16) assinala que “no Brasil, como nos demais países capitalistas, a terra urbana e as edificações integram as mercadorias do modo de produção capitalista” e estão, portanto, sujeitas a variações no preço e nas características e à valorização.

 

Portanto, as características da habitação modificam-se espacialmente e a sua valorização (ou não) refere-se à diversidade do desenvolvimento da produção social do espaço urbano das cidades, ou seja, à variação de suporte estrutural que a cidade oferece a uma área mais ou menos habitada, não importando apenas o tamanho e as características das edificações e terrenos, e tratando-se de uma variação no mesmo tempo e no mesmo espaço, ou seja, concomitante ao contínuo desenvolvimento ou declínio das áreas.

 

Algumas dessas modificações estão relacionadas também com outro fator: o aumento das diversas formas de violência e insegurança, decorrentes ou não da degradação ou valorização de certas áreas, que levaram a maior parte das classes altas e de maior poder aquisitivo à procura de moradias mais seguras, o que, a exemplo de outras grandes cidades da América Latina, ocorre também nesta capital.


Através de novos produtos imobiliários essas moradias podem expressar-se, por exemplo, na configuração de condomínios fechados. Estes têm previstos em lei seu isolamento e restrição ao acesso da população em geral, constituídos por casas (condomínios horizontais) ou por edifícios (condomínios verticais), que não exatamente cerceiam a liberdade alheia existente anteriormente, na medida em que constituem uma só gleba que já existia de forma unitária, mas que, de forma declarada, consumam e administram a segregação já existente nos espaços urbanos de forma estratégica (Seabra, 2004).

 

No caso dos condomínios horizontais, estes ocorrem preferencialmente nas áreas periféricas da cidade. O surgimento desses novos produtos imobiliários fez com que se reproduzisse o isolamento e a visível distinção de espaços, surgindo as chamadas novas urbanizações em periferias que tiveram sua dinâmica modificada, sendo caracterizadas como novas periferias. Essas áreas passam a abrigar os condomínios horizontais. A construção desse novo modelo de moradia, além da segurança seus moradores, busca também padrões mínimos de qualidade, como espaços de lazer e áreas verdes. São estruturas e características adicionadas aos condomínios para encarecer os imóveis e, assim, selecionar (economicamente) os moradores, mesmo os condomínios estando localizados em áreas que não são consideradas nobres ou bem servidos de equipamentos e serviços públicos à sua volta, constituindo estratégias de especulação imobiliária amplamente exploradas pelos agentes privados (Ueda, 2004a, 2004b e 2005).

 

Se tomarmos como exemplo a construção dos condomínios verticais estes estão localizados em áreas tradicionalmente residenciais, cuja paisagem passa a ser modificada. As casas deixam de existir dando espaço os edifícios, conhecidos no mercado imobiliários como: torres, torres-jardim ou edifícios inteligentes (Ueda, 2005).   

 

Tais condomínios sejam eles verticais ou horizontais passam a abrigar populações de classes altas e maior poder aquisitivo do contato indesejado com populações de classes mais baixas, delimitando espacialmente e de forma bastante incisiva aquela diferenciação existente entre as habitações, sua localização, sua população, seus suportes de serviços que ocorre forma mais genérica e sutil em outros pontos da cidade.

 

 

As mudanças nos tipos de moradias

 

A atual estrutura do meio urbano tem raízes criadas antes mesmo da Revolução Industrial. Como é chamado este "momento" da história, ele revolucionou, modificou todos os paradigmas da sociedade, conseqüentemente a relação do homem com a terra, refletindo na forma de ocupá-la.

 

Esta revolução, alicerçada pela lógica do capitalismo levou a um aprofundamento das diferenças econômicas, culminando também na divisão da ocupação da área urbana: de um lado os detentores dos meios de produção e comerciantes, de outro, o operariado que dirige os meios de produção.

 

Os primeiros, enquanto habitavam suas grandes e limpas residências, em locais arborizados e não próximos das áreas industriais; os últimos, operários, ocupavam de forma subumana áreas próximas à instalação das fábricas, vivendo em casas que eram cubículos sem saneamento, úmidos, ficando à mercê de garantias para a manutenção da vida.

 

O capital e suas crescentes contradições, somado a um crescimento populacional vertiginoso (já que o capital assenta-se sobre o consumo em massa) - principalmente nas famílias de pouco ou nenhum poder econômico - despertaram a vontade de alguns teóricos de mostrarem novas propostas de ocupação da superfície terrestre como sociedade. Entre elas surge Le Corbusier e sua Cidade Contemporânea. Essa proposta contemplava o uso do crescente avanço tecnológico para tornar as simples residências em máquinas de morar: grandes prédios com alta densidade populacional, nos quais o morador teria todo o conforto advindo do progresso da técnica a fim de fazer o menor esforço para o bem-habitar.

 

Estas idéias, que surgiram no decorrer do modelo capitalista, influenciaram e continuam influenciando a configuração dos atuais centros urbanos, principalmente os grandes médios e grandes centros urbanos.

 

Depois de ocorrer o crescimento horizontal das zonas urbanas e aí já ter ocorrido um primeiro ciclo de exploração imobiliária por parte dos diversos agentes imobiliários (imobiliárias, assessores imobiliários, incorporadores, construtores), assiste-se a um crescimento vertical. Este novo ciclo de crescimento atropela o histórico horizontal, levando a um novo ciclo de extração de lucro da terra, por parte dos mesmos agentes.

 

A antiga realidade das habitações - início da Revolução Industrial - e a atual confundem-se se mostrando iguais em essência e semelhantes em aparência: a segregação dos espaços urbanos aprofunda-se com a criação dos condomínios fechados, há muito tempo nas configurações horizontal e vertical. Com o aprofundamento das diferenças econômicas entre as pessoas, nas últimas décadas, quem sabe decorrente dos resultados sociais de políticas neoliberais, os condomínios têm encontrado muitos adeptos devido à enorme violência existente nos centros urbanos.

 

Aqueles que podem adquirir um exemplar dessas "coisas raras" constituem uma minoria, já que estes empreendimentos não são acessíveis à população de baixa renda, uma vez que os mesmos estão cada vez mais agregando valor, através de novidades disponibilizadas pelos agentes imobiliários.

 


Intervenção Política – Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental – PDDUA

 

O desenvolvimento do capitalismo imobiliário gera intervenções de ordens política e econômica no desenvolvimento e ocupação das cidades.

 

No caso da cidade de Porto Alegre, as intervenções políticas ocorreram principalmente a partir da implementação de um Plano Diretor, em 1979. Tinha originalmente os seguintes elementos de análise: modelo espacial, controle de atividades (zoneamento de usos do solo); controle das edificações (regime urbanístico); perímetro urbano; padrões para expansão urbana e zonas especiais. Em 1993 começou, no I Congresso da Cidade, o processo de discussão que levaria, em novembro de 1999, à aprovação do novo Plano de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre, a partir da Lei Complementar 434/99. Através de grupos de trabalho, a população teve oportunidade de participar efetivamente da atualização do Plano.

 

Esse tipo de intervenção, de ordem política, propõe a viabilidade econômica do desenvolvimento da cidade, tornando-a sob certos aspectos, auto-sustentável. Para isso, estabelece distribuição adequada de densidades de ocupação para, ao invés de estimular a cidade a dispersar e espalhar-se, propor uma maior concentração em áreas mais bem equipadas em termos de infra-estrutura, mantendo uma ocupação rarefeita e ordenada na parte do território que ainda não está consolidada como cidade. Além disso, o PDDUA propõe parcerias de poderes públicos para que projetos especiais sejam impulsionados e colaborem para um “trabalho conjunto de construção da cidade”.

 

Existem áreas cujo desenvolvimento previsto considera o nível de urbanização já alcançado. A cidade é dividida, de acordo com o Programa de Habitação de Interesse Social/Estratégia de Produção da Cidade, em duas áreas preferenciais de habitação e uma de “interesse ambiental”.

 

A primeira área preferencial para habitação a ser mencionada é a Área de Ocupação Intensiva. É a parte da cidade onde a concentração humana e econômica deve ocorrer prioritariamente. Atualmente, é a parte mais urbanizada e ocupada de Porto Alegre, predominantemente localizada na Zona Norte e Centro.

 

A segunda área a ser considerada é a Área de Ocupação Rarefeita, localizada predominantemente na Zona Sul de Porto Alegre. Nessa área, apesar do reconhecimento da existência de núcleos urbanos (Lami, Belém Velho e Belém Novo), as restrições quanto às edificações são maiores, tendo em vista a preservação de elementos naturais existentes.

 

A terceira área a ser mencionada é a Área de Interesse Ambiental. Para essa área, a Prefeitura assume a responsabilidade de adotar medidas controladoras de uso e ocupação do solo mais eficazes, para uma proteção maior ainda de bens naturais e culturais, com vistas a preservá-los. Essa área abrange uma grande parte da cidade entre as áreas de ocupação rarefeita e intensiva, como alguns lugares que tenham características culturais ou naturais diferenciadas ou, ainda, unidades (uma única árvore ou edificação, por exemplo) que tenham valor significativo.

 


Figura Nº1

Divisão da cidade pelo PDDUA para desenvolvimento urbano diferenciado

 

 

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre, disponível em: <http://www.portoalegre.rs.gov.br>, acesso em: 15 de outubro de 2004.

 

 

Intervenção Econômica – Agentes Privados

 

Além da intervenção de ordem política na configuração urbana, podemos citar também interferências de ordem econômica e privada, através de agentes imobiliários.

 

Conforme as especificações do PDDUA, os agentes imobiliários (construtoras, incorporadoras, imobiliárias) investem em determinadas áreas de atuação em produtos imobiliários específicos.

 

De acordo com o regime urbanístico previsto pelo PDDUA, na Área de Ocupação Intensiva, os agentes imobiliários priorizam seus investimentos em edificações predominantemente verticalizadas, levando a um uso concentrado e intensivo do solo. Os condomínios de ocupação horizontalizada são permitidos, mas devem ter área e estrutura menores (equivalente a, no máximo, um quarteirão).

 

Na Área de Ocupação Rarefeita a prioridade é dada justamente para os condomínios de maior porte e que prevejam, em seus projetos, a preservação de elementos naturais e uma ocupação mais horizontal dessa parte da cidade. Nesse caso, os condomínios passam por processos mais rigorosos de licenciamento, como no caso do Condomínio Terra Ville, que apresentou seu Estudo de Impacto Ambiental (EIA) à Secretaria Municipal do Meio Ambiente (SMAM). Os agentes imobiliários, seguindo essas normas, ajustam seus investimentos projetos, direcionando padrões de habitações para certas áreas (Normann e Ueda, 2005).

 

Os condomínios verticalizados ocupam bairros de partes da Área de Ocupação Intensiva localizadas na Zona Sul da cidade assim como de bairros tradicionalmente residenciais e de ocupação mais antiga da Zona Norte como Bela Vista, Petrópolis e arredores. Esse processo de verticalização também começa a ser implantado em outros bairros com esse potencial de desenvolvimento, como o Sarandi. De acordo com levantamento realizado, relacionando os condomínios verticais construídos de 2000 a 2004 constata-se que existe uma concentração desses empreendimentos nos bairros Petrópolis, Moinhos de Ventos, Bela Vista e Três Figueiras. Isso pode ser justificado através da combinação de fatores propiciados pelo poder público, somado aos interesses dos agentes imobiliários (Rolim e Ueda, 2005).

 

Nos bairros onde se localizam estes novos empreendimentos há uma grande concentração de renda e uma população alto nível de escolaridade, enquanto fora desses "limites" há a concentração de uma população pobre e que depende muito das ações das esferas públicas.

Os condomínios horizontais de menor porte são difundidos em periferias da Área de Ocupação Intensiva da Zona Norte e, principalmente, nos núcleos urbanos da Zona Sul (Área de Ocupação Rarefeita). Já os de maior porte, são instalados, prioritariamente, na Área de Ocupação Rarefeita (Zona Sul) da cidade.

 

 

Considerações finais

 

Quanto mais empreendimentos forem realizados em um local, há uma tendência de ocorrer uma valorização dos imóveis da região, ocorrendo aí uma agregação de valor por meio da especulação imobiliária. E também há tendência conforme o número de empreendimentos já ocupados for maior ocorra maior procura por parte de potenciais compradores.  Essas relações de poder público e privado gestam o desenvolvimento urbano de cidades como Porto Alegre.

 

Dessa forma, observamos no território como se dá a influência de poder público e privado na distribuição de condomínios de diferentes tipos e que servem, de acordo com seus promotores/vendedores, para que as pessoas possam viver protegidas sem sentir-se presas. Contam com todas as infra-estruturas e que facilitam o isolamento de camadas sociais que fogem da violência urbana.

 

Concluímos que os principais empreendimentos verticais estão localizados nos bairros centrais ou próximos ao centro. Por sua vez, os empreendimentos horizontais estão localizados na zona sul da cidade, onde se concentram os principais condomínios horizontais. A valorização do espaço urbano nessas áreas se produziu a partir do momento em que houve uma mudança no Plano Diretor da cidade.   

 

 

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© Copyright Vanda Ueda, Tássia Coser Normann, Rafael Gonçalves Rolim, 2005

© Copyright Scripta Nova, 2005

 

Ficha bibliográfica:

UEDA, V.; COSER, T.; GONÇALVES, R. Caracterizando os novos empreendimentos imobiliários e as transformações recentes no espaço urbano de Porto Alegre/Brasil. Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2005, vol. IX, núm. 194 (12). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-12.htm> [ISSN: 1138-9788]

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