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Scripta Nova |
LOS EMPRENDEDORES
INMOBILIARIOS AGENTES URBANOS DEL CRECIMIENTO METROPOLITANO (1990-2004)
Raquel Perahia
Arquitecta,
Planificador Urbano Regional. Facultad de Arquitectura Diseño y Urbanismo.
Universidad de Buenos Aires.
E- mail: rperahia@fadu.uba.ar
Los emprendedores inmobiliarios agentes urbanos del crecimiento
metropolitano (1990-2004) (Resumen)
El proceso de suburbanización
de
Palabras clave:
crecimiento suburbano, urbanizaciones privadas, agentes y actores urbanos.
Real state market, urban agency for the metropolitan
growth (1990-2004) (Abstract)
The
suburban grow of Buenos Aires Metropolitan Area, started in the 90´s, shows how
Real State Agent pushed dwellers proposal to middle and middle high
socio-economic sector. Promoters develop fenced neighbourhood , linked with the
high speed highway system, with their
own services, their private security system designed in a way that differs from
the traditional urban areas thus worsening the physical fragmentation as well
as the cultural, environmental, and social phenomena. The new development were build regardless of
urban planning and without land regulation policies. Nowaday
the property owners´ association remains the de facto government; they are
responsible for intergovernmental
relations and mantainancy. This paper is written to
analyse this new agent, and the public policies involved in this residential
offer.
Key words: urban growth, private urbanisation, urban
actors and urban agents.
El
desarrollo del hábitat en los suburbios del Área Metropolitana de Buenos Aires se
ha extendido en un radio de más de
Un conjunto de hechos sociopolíticos, económicos y las estrategias explícitas o
implícitas de los diversos agentes y actores sociales y estatales que se
movilizaron en el crecimiento suburbano, condicionaron esta modalidad de
ocupación y configuración del territorio metropolitano. Espacialmente estos crecimientos están vinculados a los avances en las
comunicaciones y la tecnología informática (Borja y Castells) al transporte
vial de alta velocidad y al creciente parque automotriz y adoptan formas cerradas que difieren de
las tradicionales formas urbanas de
ciudad abierta, agudizando el fenómeno de fragmentación: física, cultural,
ambiental y social, incrementado por la falta de una planificación urbano
territorial adecuada y por la presión ejercida por agentes del mercado
inmobiliario.
Los
antecedentes de estos cambios se vinculan, por un lado, a la transformación
socioeconómica que
Por otro lado se vincula con los problemas
metropolitanos tales como: la pobreza, la contaminación, la inequidad en el
acceso a bienes y servicios, la congestión del tránsito, el ruido, la
inseguridad, la violencia , la marginalidad.
Estos factores
impulsaron los desplazamientos hacia los suburbios de los sectores
socioeconómicos medio y medio altos de la población en busca de una mejor
calidad de vida y una relación más armónica con el medio ambiente.
Para los Municipios
estas formas del hábitat presentaron la ventaja de incorporar al partido una
población económicamente próspera y que soluciona sus propios problemas de
infraestructura, sin intervención del Estado.
Paralelamente la escasa
influencia de las normas urbanísticas y la decisión de atraer las inversiones
inmobiliarias y con ellas el supuesto progreso y crecimiento de empleos para la
jurisdicción municipal, permitió el avance de propuestas inmobiliarias de alta
rentabilidad que inciden a través de su gestión
en el desarrollo suburbano.
A esto se suman la
ausencia de políticas de control urbano, los permanentes cambios en
los códigos de planeamiento y los permisos especiales, que se manejaron bajo la
figura de la excepción.
El Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) a que
nos referimos y que concentra casi el 90% de las denominadas urbanizaciones
privadas, esta integrada por
Esta aglomeración
amplía su población y su territorio a partir del crecimiento suburbano
registrado entre 1990 y 2004. En
Figura Nº1
Área Metropolitana de
Buenos Aires
Fuente: Plan Urbano Ambiental
de la Ciudad de Bs. As, octubre 1998.
Cuadro Nº1
Las nuevas urbanizaciones
en
|
Las
nuevas urbanizaciones en |
|||
|
Desarrollos |
Hasta 1996
|
Hasta
1999 |
Hasta
2004 |
|
Barrios
cerrados |
66 |
183 |
280 |
|
Clubes
de campo |
88 |
113 |
131 |
|
Clubes
de chacras |
1 |
22 |
37 |
|
Mega
emprendimientos |
- |
6 |
8 |
|
|
|
|
|
|
Total |
155 |
324 |
456 |
|
Los
operadores coincidieron en una paulatina reactivación a partir del 2003. Sólo
en el primer semestre del 2003, se incorporaron a los emprendimientos
cerrados 1100 lotes |
|||
|
Fuente:
Elaboración propia |
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De esta forma el espacio urbano sin regulaciones urbanísticas depende cada vez más de los mecanismos del mercado. A pesar de la
crisis y las incertidumbres financieras el proceso avanza incontenible en la
ampliación de la oferta.
Las transformaciones suburbanas en el Área Metropolitana de Buenos Aires
(1990/2004)
A partir de la década del 90 , en el contexto
socioeconómico de globalización de la economía surge un importante sector
privado dedicado a emprendimientos inmobiliarios de decisiva influencia en el
crecimiento metropolitano.
En este período el crecimiento suburbano se da dentro de una estrategia
de mercado encarada por Desarrolladores Privados, vinculados a capitales y
tendencias internacionales que captan la demanda de los niveles socioeconómicos
medio y medio alto. Esta demanda estaba asociada al principio con la función
residencial en contacto con la naturaleza y con la posibilidad de una mejor
calidad de vida.
Los barrios cerrados, los clubes de campo, ciudades pueblo, chacras,
náuticas.... otros, constituyen nuevas formas de urbanizaciones privadas que
surgen como una opción prometedora ante el deterioro de la vida ciudadana.
Ofrecen sectores urbanizados con infraestructura completa, seguridad,
tranquilidad, estatus, con una administración de los recursos más controlable,
con canales visibles de participación.
La función residencial está acompañada por el equipamiento provisto por
los privados: colegios, comercios, áreas de
servicios en todos los rubros, universidades y hospitales de avanzada. Estos
equipamientos atienden a los nuevos pobladores que pertenecen a un sector de
buen poder adquisitivo: pueden adquirir el terreno, construir la vivienda,
pagar las cuotas del crédito, las expensas, los colegios privados y además de
disponer de más de un automóvil para el desplazamiento de ambos miembros de la pareja
hacia sus trabajos en horarios diferentes.
Como parte de la publicidad y el
marketing, se propone la posibilidad de recuperar el entorno barrial como
soporte de la vida social en un escenario de seguridad y buena calidad
ambiental, concepto que hasta no hace mucho tiempo era subyacente a la vida del
barrio ciudadano, hoy despersonalizado y perdidos los vínculos de asistencia y
solidaridad, que lo caracterizaban.
Los emprendimientos se concentran en el segundo y tercer cordón del
Área Metropolitana en grandes fracciones
seleccionadas como zona de oportunidad (con bajo costo de la tierra).
Sus principales características espaciales son los cerramientos
perimetrales y los accesos controlados, clara manifestación de que lo que está
dentro de este perímetro es privado.
Estos cercos, a veces
resueltos constructivamente con importantes muros de ladrillo, impiden la
continuidad de las calles adyacentes. Tampoco pueden ser recorridos a pie pues
son largos espacios anónimos, inseguros pensados sólo para el flujo
circulatorio vehicular.
La ausencia de tratamiento
de borde restringe el uso de la vereda como el espacio de encuentro entre
vecinos y desalienta la buena convivencia. Figura 2 y 3 Entorno barrios
cerrados Tigre.
Figura Nº2
Entorno barrio cerrado- Tigre. Frente calle
pavimentada
Figura Nº3
Entorno barrio cerrado – Tigre.
Lateral calle sin pavimentar
Fuente: Registro propio
Los emprendimientos llegan a urbanizar áreas bajas, inundables, merced a nuevas tecnologías y fuertes inversiones
modificando casi totalmente la topografía del terreno y aumentando los riesgos
de inundación del entorno.
Este es el caso
del partido de Tigre que se
destaca como uno de los partidos de mayor desarrollo de la ultima década,
desarrollo impulsado por su particular característica ambiental que lo define y
que constituye una importante ventaja
comparativa frente a otros distritos: integrar la ultima porción del Delta con
un excepcional entorno natural y paisajístico.
Esta situación es y ha sido tradicionalmente explotada por este Partido que ha tenido, y tiene funciones de turismo de fin de semana, basadas en el atractivo de sus recursos naturales, ríos, flora y fauna que conforman el paisaje distintivo que lo identifica. A esto se suma su buena accesibilidad y su proximidad a la Capital y las posibilidades de construcción en el frente costero tal como lo imponen las actuales tendencias de desarrollo inmobiliario.
Ubicado en la
dirección noroeste del Gran Buenos Aires a 32 km. del centro, en el extremo de
la baja cuenca del Río Reconquista, uno de los principales afluentes del Río de
la Plata, su territorio esta conformado por una porción continental de 147 km2
y otra insular de 221 km2, conocido como la primera sección, integrado al
ecosistema del Delta Bonaerense del Río Paraná que desemboca en el Río de la
Plata.
La porción
insular del Partido es un archipiélago fluvial y forestal de origen aluvional, de singular belleza natural compuesto por una
treintena de ríos, arroyos y canales que unen el Río Luján con el tramo final
del Río Paraná las Palmas. Sus sectores pantanosos son el hábitat de una fauna
y flora autóctona que aún se mantiene en su habitat
natural.
En el Tigre
conviven dos estilos de vida diferentes; por un lado esta el Tigre tradicional
que se refugia en las islas del Delta, con sus casas de madera, los muelles
derruidos, los sauces centenarios y los botes a remo. Por el otro lado emerge
el nuevo Tigre revalorizado a partir de 1990 a través de intervenciones basadas
en la recuperación del espacio recreativo y los nodos de transporte.
Históricamente,
la trama urbana del Partido, se concentró en los bordes más altos del
territorio continental, cerca de la estación del tren y el río, dejando un
enorme espacio central bajo e inundable.
Esta fue una oportunidad
aprovechada por los inversores privados que, en un hecho poco común entre
nosotros, incorporó al uso urbano, tierras bajas y anegadizas, originalmente no
aptas para la vivienda y de escasa utilidad productiva, a través de obras de
relleno e infraestructura de servicios.
Se utilizaron diferentes técnicas de relleno
proyectando urbanizaciones en torno de lagunas de agua salobre que, además de
su valor paisajístico y recreativo permitió extraer tierra para relleno evitando su “importación” y reduciendo
sus costos.
La
recuperación de las zonas inundables para uso
residencial produjo un brusco e importante incremento del valor de la tierra,
vinculado a las expectativas especulativas, en relación con su distancia a las
Autopistas y al acceso al Delta. También generó un cambio en la forma de
ocupación territorial que tradicionalmente se consolidó en las tierras altas,
especialmente en torno a las estaciones del tren y ahora, con la aparición de
la nuevas centralidades (De Mattos, 2001) se
distribuye a lo largo de las autopistas.
Los emprendimientos de mayor impacto en este Partido son Nordelta y los desarrollos de Eidico. Figura 4 Santa Catalina. Partido de Tigre.
Figura Nº4
Santa Catalina Partido de Tigre
Fuente: revista Tigris nº 46, agosto
2000
La empresa Eidico, que ya ha urbanizado varios barrios al costo,
comenzó a comercializar en el 2004, un complejo de barrios náuticos denominado
Villanueva.
En este complejo,
lanza a la venta 6 barrios náuticos que se suman a los 4 actualmente en
construcción, con un plazo total previsto de 7 años para la ejecución de los 6
barrios.
Al concluir se
completarán los accesos viales y servicios compartidos de: gas, agua corriente
y tratamiento cloacales comunes, para todos los
barrios.
La densidad máxima
programada, que es baja, estima una población total de 30.000 habitantes.
Nordelta, es el
emprendimiento de mayor envergadura.
Localizado en el centro del territorio, en tierras que estaban bajo cota inundable, ha cambiado totalmente la topografía y el paisaje del medio natural a fin de elevar las cotas de nivel.
Este emprendimiento de 1600 hectáreas; comercializa hasta el presente 10 barrios privados.
En su master plan prevé integrar, y ya ha comenzado a hacerlo, prestigiosos centros educativos secundarios y terciarios, áreas comerciales, áreas de oficinas para importantes grupos empresarios, sector de marinas y / o amarras para barcos sobre el río, y todos los servicios necesarios para una población final estimada en 120.000 habitantes.
Entre ambos
emprendimientos suman una población potencial estimada de 150.000 habitantes.
Sin embargo y ,a los efectos de indicar la magnitud de estos emprendimientos, se
debe señalar que la población total del Partido de Tigre en el censo 2001 fue
de 301.223 habitantes.
Los actores sociales
Los privados
En este proceso de crecimiento suburbano
confluyen diversos agentes urbanos, actores de diversos orígenes que actúan
según una diversidad de intereses y diferentes lógicas, en particular los
privados comparten un objetivo común de producir beneficios económicos.
Estos actores son los propietarios del
suelo, los desarrolladores inmobiliarios, los inversores y las agencias de
créditos, los promotores y las agencias inmobiliarias, los estudios,
profesionales y consultoras, las empresas constructoras y de servicios y los
agentes municipales especialmente aquellos que promovieron un tipo de
desarrollo basado en la asociación con los privados sin regulación urbanística.
Como
ya se mencionara, en el período de análisis 1990/2004, el crecimiento suburbano
se da dentro de una estrategia de mercado encarada por Desarrolladores
Privados, vinculados a capitales y tendencias internacionales que captan la
demanda de los niveles socioeconómicos medio y medio alto.
Los
nuevos desarrolladores son ahora grandes inversores que incorporan a estos
emprendimientos capitales extranjeros de diversa procedencia, no exclusivamente
inmobiliarios; son empresas urbanizadoras cuyo beneficio es la producción y
comercialización de la tierra.
Sin
embargo, las reglas de mercado inmobiliario a las que responden estos
desarrollos son similares a las de otros períodos de crecimiento metropolitano:
maximizar las ganancias aunque esto implique minimizar la gestión y regulación
del sector público.
Se
podría decir que adoptan estrategias informales de manejo territorial en el
sentido de que los mecanismos usados no están explícitamente formalizados ni
formalmente establecidos y carecen de relación con las prácticas reconocidas y
aceptadas como legítimas en el ámbito de la planificación tradicional que, es
necesario reconocer, en el Área Metropolitana habían perdido eficiencia como
guía del desarrollo urbano.
Se entiende por estrategias informales a aquellas que no se constituyen
en Políticas Públicas.
Se entiende por Política Pública al conjunto de sucesivas respuestas
del Estado frente a situaciones consideradas socialmente como problemáticas.(2)
Salazar Vargas,C. p.61-62
Entonces una Política Pública
- no es
sólo una declaración de deseos sino que es una declaración explícita de
objetivos y principios expresados en un lenguaje que permite conocer la
intención de los responsables de su aplicación.
- en consecuencia
involucra un conjunto de decisiones a futuro partiendo de un diagnóstico
de situación y no a una demanda y a una oportunidad.
- requiere
para su ejecución de un enfoque procesal u operativo referido a los medios
específicos que aseguren las acciones deseadas a fin de establecer los
métodos y técnicas para aplicarlas de modo apropiado y eficiente.
- responde
a situaciones consideradas socialmente problemáticas.(2)
Los Municipios
Para los Municipios
estas formas del hábitat presentaron la ventaja de incorporar al partido una
población económicamente próspera y que soluciona sus propios problemas de
equipamiento, infraestructura y servicios , sin intervención del Estado.
La escasa influencia de
las normas urbanísticas y la decisión de atraer las inversiones inmobiliarias y
con ellas el supuesto progreso y crecimiento de empleos para la jurisdicción
municipal, permitió el avance de propuestas inmobiliarias de alta rentabilidad
que inciden a través de su gestión en el
desarrollo suburbano.
A esto se suman la
ausencia de políticas de control urbano, los permanentes cambios
en los códigos de planeamiento y los permisos especiales, que se manejaron bajo
la figura de la excepción.
La legislación y las políticas públicas
en la Provincia de Buenos Aires
A fin de completar el
análisis de este proceso cabe preguntarse ¿faltaba legislación urbanística
nacional, provincial y / o municipal?
En términos generales los
mecanismos de planificación incorporados a las estructuras administrativas
nacionales, provinciales y municipales tuvieron escasa vigencia y
discontinuidad en la gestión que impidieron establecer líneas coherentes de
acción sostenidas en el tiempo a fin de orientar las transformaciones
territoriales.
En relación
a la política nacional de la década del 90 se debe señalar que el proceso de
transformación social y económica y el programa de ajuste
económico encarado por el Estado Nacional generó profundas reformas
estructurales y el traspaso de funciones, especialmente las vinculadas al área
de: salud, educación y servicios públicos, tanto hacia el mercado, a través de
las privatizaciones, como hacia los niveles de gobierno provincial y municipal.
No se previó en esa
descentralización la coordinación entre las políticas municipales, provinciales
y nacionales situación particularmente crítica en el AMBA donde el medio
ambiente, el transporte y la infraestructura de servicios que dependían de la
jurisdicción nacional se privatizaron, manejándose con criterio sectorial en
directa relación con la Nación, sin vinculación con el territorio municipal
donde se asentaban.
A nivel
provincial existía y existe, pues aún está vigente, una ley
provincial (ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de
Su mayor debilidad, a la luz
de los años transcurridos y los nuevos procesos de crecimiento metropolitano,
fue, tal vez, la falta de aplicación con adaptación a la diversidad de
situaciones que presentaban los Partidos de
Esta situación se hace en
más diversificada a partir de 1990 con la aparición de las urbanizaciones
privadas en la Región Metropolitana y no hay una adecuación a estas nuevas
formas de crecimiento suburbano.
Uno de los objetivos de la
ley 8912, fue el de contener el exceso de parcelamientos
especulativos existentes en los principales núcleos urbanos de
Esta ley trató de ajustar la
oferta de lotes urbanos a una demanda previsible y en los lugares determinados
por los planes, esto originaría una oferta limitada condicionando de algún modo
un mercado libremente competitivo .
En materia de ordenamiento territorial en el artículo 3 la ley 8912
expresaba:
Establécense los siguientes principios en materia de
ordenamiento territorial:
- Deberá
concebirse como un proceso ininterrumpido.......que orienten las
decisiones y acciones del sector público y encaucen las del sector privado
hacia el logro de objetivos predeterminados, reajustables
en función de los cambios no previstos que experimente la realidad sobre
la que actúa.
- Las
comunas deberán realizarlo en concordancia con los objetivos y estrategias
definidos por el gobierno provincial..........
- En las
aglomeraciones, conurbaciones y regiones urbanas será encarado con
criterio integral, por cuanto rebasa las divisiones jurisdiccionales. Los
municipios adecuarán el esquema territorial a la realidad que se presenta en
su territorio. Esta acción deberá encararse de manera conjunta entre los
municipios integrantes de cada región, con la coordinación a nivel
provincial.(3)
Este
último principio impulsa la integración regional tema no contemplado en
Esta Reforma en el artículo 124.- Creación de Regiones, contempla la
posibilidad de que las provincias establezcan regiones para el desarrollo
económico y social, a las que podrán dotar de órganos con facultades para el
cumplimiento de sus fines....
La aplicación de la ley 8912
A
nivel municipal, en relación con la normativa emergente de la ley provincial
mencionada, los municipios elaboraron sus ordenanzas municipales con el carácter
de una zonificación preventiva que se adecuaba a la ley 8912, basada en lo
existente y que se adaptaba, o mejor dicho que se emparchaba a medida que los
fenómenos urbanísticos se producían, sin rescatar los principios rectores que
definieron los indicadores urbanísticos originarios y las posibilidades y / o
oportunidades de cambio y adaptación a las
nuevas circunstancias.
Los planes urbanos
(ambiental, estratégico.......otros) en aplicación, no abordaban el tema del
crecimiento y el ordenamiento territorial pensado desde lo social y lo
económico. Carecían de una visión abarcativa del
territorio y de su evolución convirtiéndose en un conjunto de normas que no
definían ni las metas urbanas posibles y deseables, ni los programas y
proyectos asociados y menos aún las estrategias políticas para instrumentarlas.
También es preciso reconocer que las autoridades
municipales tenían una escasa conciencia respecto de los alcances de las
normativas urbanísticas: el que, cómo, cuando y para que.
En general visualizaban, en especial a los códigos de planeamiento,
herramienta visible del ordenamiento territorial, como una serie de normas no
muy claras que regulaban la libertad de construcción y limitaban el crecimiento
de la ciudad, como un corsé legal susceptible de ser modificado si las
circunstancias o el solicitante lo ameritaban.
Similar percepción tenían y tienen los usuarios de esos códigos de
planeamiento.
En un
preconcepto generalizado: la planificación era considerada como restrictiva de
los derechos privados sin reflexionar respecto del necesario ordenamiento del
Hábitat, como único camino para consolidar el proceso de desarrollo y
garantizar las mejores posibilidades de bienestar a la población.
La implementación de las políticas públicas de escala local se dió en el marco de un Estado Nacional, que en la década del
90, profundizó la adopción de políticas de descentralización y que no intervino
como Agente del Desarrollo Local de modo que los nuevos complejos encontraron a
los municipios con: escasa preparación ante este fenómeno; desprovistos de los
instrumentos adecuados y de profesionales especializados en sus oficinas de
planeamiento para aprobar los emprendimientos con una mirada global del
territorio y una evaluación de los posibles impactos de su localización y
funcionamiento.
Todo intento de planificación territorial se debilitó y el crecimiento
de la periferia se construyó según las lógicas naturales del mercado casi con
prescindencia de regulación de orden municipal, provincial y/o nacional.
La situación actual
Intentar detener y / o redireccionar esta tendencia de crecimiento iniciado hace
casi 50 años parece estar fuera del poder y la voluntad de los Municipios y
menos aún de
Las tendencias en curso hacen suponer que
este proceso de crecimiento suburbano continuará desarrollándose, aunque no
existan políticas urbanísticas, ni instancias institucionales ni instrumentales
de planificación ni de coordinación a escala metropolitana.
En la actualidad y con una población radicada en forma permanente en
las urbanizaciones privadas los actuales Administradores de los
Emprendimientos encaran lo que se podría llamar las políticas internas de gestión urbana y mantenimiento de las
urbanizaciones con estructuras similares
a las del gobierno municipal, en particular las tareas de:
operación, administración y mantenimiento de los espacios físicos se
asemeja a las de las áreas de Obras y Servicios Públicos pero ejecutadas por administraciones
privadas, en territorio privado (similar a los ejidos municipales), con sus
propias reglas y sus estrategias políticas, que tiene poco que compartir con
sus vecinos y con el sistema de gobierno local, en especial en el manejo del
funcionamiento interno.
Estas
urbanizaciones privadas de forma de vida diferenciada, encaran especialmente
políticas de mejora de la calidad de vida para sus residentes basadas en la
exclusividad, la seguridad, la calidad ambiental, la funcionalidad y la
autosuficiencia administrativa.
Sus
residentes tienen “otra realidad” que los diferencia cada vez más del resto de
los habitantes ajenos a esta modalidad residencia.
Se observa una especie
de “privatización” de algunas de las tradicionales funciones de competencia
municipal, en especial las desarrolladas en el área de obras y servicios
públicos y planeamiento urbano, tales como establecer las características de la
subdivisión parcelaria, la regulación de usos y formas de ocupación del suelo
(tejido, retiros, altura de la edificación, etc),
definir las características constructivas de la edificación, el tratamiento del
espacio público tanto del medio natural como del urbanizado, el sistema de
circulación vehicular y peatonal incluido los aspectos relativos al transito y
transporte, así como las redes de infraestructura y servicios antes
mencionadas.
La privatización de la
gestión urbana mencionada implica proyectos, ejecución de obras, mantenimiento,
adecuación de la normativa, seguimiento y control de su aplicación y manejo de
un presupuesto que se constituye con el pago de las expensas y/o cuotas
societarias cuyo monto en algunos casos iguala o supera el presupuesto
municipal.
Conclusiones
El desarrollo de la Región Metropolitana de Buenos Aires no surge como
una planificación alternativa del territorio que atiende a la demanda de la
gente. Tampoco puede ser considerada como el resultado de una política pública
de gestión público-privada en la que el municipio desarrolla
acciones de coordinación entre los distintos agentes y agencias que operan
directa o indirectamente en la construcción del hábitat a través de un plan
consensuado que adopte formas de gestión compartida. Tampoco hubo una
declaración explícita de objetivos y principios ni de un enfoque operativo de
como implementar esos objetivos.
En consecuencia se debe replantear la
existencia de programas y proyectos concretos de carácter regional para la
periferia evitando que la construcción y la transformación de los suburbios
quede supeditada exclusivamente a normativas regulatorias
de orden municipal.
Gran parte de las ineficiencias de las
políticas urbanas son el resultado de la ausencia de cooperación entre
autoridades locales, nacionales y provinciales.
Las características de estas áreas segregadas, su ordenamiento
funcional, la articulación de sus componentes parece requerir de una gestión
integradora que incorpore la demanda social, el comportamiento del sector
privado y las políticas públicas a través de la ejecución de planes, programas,
proyectos y las normas en el marco de un crecimiento ambientalmente
sustentable.
Es
necesario recuperar el rol de gobierno en el ordenamiento territorial y la
promoción del desarrollo urbano. No se puede ignorar la responsabilidad del
Estado en la promoción del uso sustentable de la tierra incorporando los
objetivos sociales y ambientales e incorporando a los segmentos más vulnerables
de la población.
El nivel local debe comprometerse con los cambios estructurales en materia
de manejo territorial y el gobierno provincial y nacional debe alentar estas
iniciativas locales.
Se deben evitar las acciones
incongruentes de las autoridades públicas que envían señales confusas a los
agentes privados, crean incertidumbre y podríamos decir oportunidades para
aquellos intereses que quieren modificar los planes en beneficio propio.
La
planificación a encarar es un proceso consensuado, apoyado en un acuerdo social
expresado en normativas y políticas urbanas que establezcan reglas de juego
claras para todas las partes involucradas.
Notas
(1) ARGENTINA, INDEC. Censo
2001.Buenos Aires.2003.
(2) SALAZAR VARGAS, C. Las políticas públicas: nueva
perspectiva de análisis. Bogota. Ed.Instituto de
Ciencias Políticas.1995.p.61-62.
(3) Ley 8912.
Ordenamiento territorial y uso del suelo. Buenos Aires. Ed
Espacio Cepa.1978, nro.12, p.27y28.
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Participación del sector privado en la prestación de los servicios urbanos. En La
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DE MATTOS, C.A.
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PERAHIA, R., La suburbanización en el Area
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TORRES,
H. El Mapa Social de Buenos Aires (1940-1990), Buenos Aires Serie Difusión N° 3 Ed. SICyT-FADU
1992.
© Copyright Raquel Perahia, 2005
© Copyright Scripta Nova, 2005
Ficha bibliográfica:
PERAHIA, R. Los emprendedores inmobiliarios agentes urbanos del
crecimiento metropolitano (1990-2004). Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y
ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de
2005, vol. IX, núm. 194 (16).
<http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-16.htm> [ISSN: 1138-9788]
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