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Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS
SOCIALES
Universidad
de Barcelona.
ISSN:
1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol.
IX, núm. 194 (21), 1 de agosto de 2005
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LA PROMOCIÓN
PRIVADA Y LOS GRANDES CONJUNTOS
HABITACIONALES: NUEVAS MODALIDADES DE ACCESO A LA VIVIENDA
María Teresa Esquivel
Hernández
Departamento
de Sociología de la
Universidad Autónoma Metropolitana-Azcapotzalco
Ciudad
de México, México. E- mail: mteh@correo.azc.uam.mx
Esther
Maya Pérez
Facultad
de Arquitectura de la
Universidad Nacional Autónoma de México.
Ciudad de México, México. E-
mail: guershon123@yahoo.com.mx
Jorge
Cervantes Borja
Facultad
de Arquitectura de la
Universidad Nacional Autónoma de México.
Ciudad de México, México. E-
mail: jorfer@servidor.unam.mx
La promoción privada y los grandes conjuntos
habitacionales: nuevas modalidades de acceso a la vivienda (Resumen)
En México, a partir de la década de los
noventa, el acceso a la vivienda de interés social se ha llevado a cabo, con la
participación activa del sector inmobiliario privado. Esta intervención se ha
cristalizado en la construcción de enormes conjuntos habitacionales emplazados
en municipios distantes de las grandes ciudades del país. La nueva actuación de
las empresas promotoras privadas caracterizada por incorporarse en proyectos
completos que abarcan desde la adquisición del suelo, su urbanización, la
construcción de viviendas, la promoción e incluso, los mecanismos de
financiamiento, tiene como contexto el retiro paulatino del Estado como rector
de la economía y la instauración de un sistema predominantemente privatizado y
mercantilizado. El impacto que en la vida cotidiana de las familias ha tenido
esta nueva modalidad de acceso a la vivienda de interés social, es el objetivo
del presente trabajo.
Palabras
clave: vivienda de interés social, promoción inmobiliaria privada,
financiamiento habitacional, papel del Estado, vida cotidiana.
The private promotion and the large habits units: new modality to access
the housing (Abstract)
In Mexico since 90´s , the access to
the social low income housing has been with active participation from the real
state property sector. This intervene has been to concrete in the huge habit
units construction to gather in city halls with long distances of the biggest
metropolis of the country. The new performance of the private promotion
companies to portray by incorporate in full projects to include or contain
since ground use acquisition, the urbanization, the habit unit construction,
the promotion and even the financial mechanism, to have a retirement context
little by little, and the state like economy rector or head with predominate private and merchandise
system. The impact in the every day life in the family has been a new modality
to access to the social low income housing all of this is the main objective of
the present work.
Keywords: social low income housing, private promotion to real state, housing
financial mechanism, state role, every day life.
Antecedentes
La historia de la producción de vivienda, por parte del
Estado mexicano, se remonta a la década de los años cuarenta, con la ejecución
de algunos proyectos habitacionales dentro del marco de los derechos concedidos
a una burocracia vinculada con instituciones de seguridad social. Fueron
programas de vivienda que marcaron el antecedente para la creación de los
actuales fondos habitacionales de mayor envergadura que, con algunas
variaciones y modificaciones, se han ido adaptando a las políticas
habitacionales que, hoy, rigen en México.
En
los años cincuenta, el lento desarrollo económico del país se caracterizó por
un desempleo abierto, consecuencia del descenso de las principales ramas de la
economía; esto obligó al Estado a buscar la forma de reactivarla (sobretodo
incentivando la industria de la construcción), para poder satisfacer las
principales demandas sociales, entre ellas la vivienda. De este modo, en 1962
se modifica la Ley General
de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares, con el propósito de
canalizar los recursos de la banca privada hacia la producción de viviendas
económicas. Esta legislación permitió la penetración del capital monopólico
financiero en el sistema de producción de la vivienda, bajo la forma de una
cada vez mayor vinculación entre compañías inmobiliarias, promotores
inmobiliarios, compañías de seguros y bancos. (Connolly,
1975).
A finales
de la década de los sesenta y principios de los setenta, México experimentó una
fuerte crisis de legitimidad, lo que aunado al fracaso del modelo conocido como
desarrollo estabilizador, constituyen
el contexto de una política mexicana caracterizada por un mayor
intervencionismo en la economía y en los rubros de bienestar social. De esta
forma, la política de vivienda de esos años, además de legitimarse, le permitió
al Estado un ámbito de negociación con el sindicalismo oficial y con los grupos
populares (Puebla,
2002:42).
Justamente,
el periodo que abarca de principios de los años setenta hasta finales de los
ochenta es reconocido como el de mayor intervención del Estado mexicano en el
sector habitacional. Es en este lapso cuando crean los fondos solidarios para
vivienda[1] y se conforma un verdadero sistema
institucional de vivienda, “que incluye tres tipos de organismos: los que
dirigen su producción a los sectores medios de la población (Fovi-banca); los
que atienden a la población de menores recursos (Indeco y después Fonhapo, DDF,
e institutos estatales de vivienda), y los destinados a los trabajadores
asalariados (fondos para vivienda)” (Puebla,
2002:40).
Particularmente
con la creación de estos fondos por parte del Estado, las políticas habitacionales
en el país sufren una transformación de gran trascendencia. Es decir, durante
los años setenta, se institucionalizó una ambiciosa política habitacional
dirigida a satisfacer la necesidad de vivienda de los sectores de población
asalariada. De los fondos creados, el Infonavit es el que ha tenido una mayor
cobertura a nivel nacional, por el tamaño de la población atendida y por la
cantidad de vivienda producida en el país. No obstante, los esfuerzos realizados por parte del Estado no fueron
suficientes; pues entre 1951 y 1960, el sector público sólo participó como
agente productor de vivienda con el 5.4%; el sector popular con el 65.8% y el
privado con el 28.8%. Entre 1960 y 1970 las cifras variaron a 9.3%, 63.9% y
26.8% respectivamente, dando un ligero incremento en la participación del
sector público (Maya, 1999).
Sin
embargo, a finales de los años ochenta, en el contexto de la ideología
neoliberal y la influencia de las agencias internacionales de ayuda, se da un
giro importante en la política de vivienda que se va a caracterizar por una
desregularización del sector habitacional y por un cambio radical en el papel
jugado por el Estado mexicano, volviéndose éste menos intervencionista. En
estas transformaciones, la influencia del Banco Mundial ha sido decisiva. Este
organismo internacional, propone que el Estado debe dejar de lado la
producción, financiamiento y mantenimiento de viviendas y ocuparse de mejorar
la eficacia del mercado inmobiliario y de las condiciones habitacionales de los
más pobres.[2] En otras palabras, debe constituirse en el
engranaje para la aplicación de lo que denomina estrategias facilitadoras.
Estas
estrategias facilitadoras se centran en los aspectos financieros, la simplificación
del marco normativo, la desregulación de los mercados y la provisión de
infraestructura y tierra por parte de los gobiernos para que el sector privado
pueda producir de manera más eficiente la vivienda. Así, la política del Banco Mundial ha implicado la apertura del
sector vivienda hacia la mayor intervención de los agentes inmobiliarios y
financieros privados con el apoyo del Estado (Puebla, 2002,216).
En
1987, el Infonavit introdujo modificaciones en su sistema de financiamiento
para adecuarlo a las condiciones de la economía inflacionaria de ese entonces.
Entre otras cosas, el nuevo mecanismo financiero propuso que el precio de la
vivienda financiada se tradujera a su equivalente en un número de veces el
salario mínimo vigente en ese momento, y la cantidad resultante constituiría el
monto del crédito otorgado a los asalariados. De esta forma, se aprecia que
desde entonces, se le da mayor preferencia a la dimensión económica y se deja
de lado la calidad y tipo de vivienda que se está ofreciendo.
De esta forma, desde 1989 el
presupuesto otorgado a los institutos de vivienda se reducen significativamente
y en un contexto de libre mercado y de apertura comercial y financiera, la
política habitacional mexicana se libera, permitiendo una mayor intervención de
los agentes privados financieros, promotores y constructores.
La nueva política habitacional
Los
años noventa se inician con marcadas políticas económicas que pugnan por una retirada
(o disminuida) intervención del Estado en las acciones orientadas a satisfacer
las demandas que provienen de los sectores populares. Como se señaló antes, en
el contexto del sistema económico neoliberal, las políticas habitacionales
dictadas por organismos como el Banco Mundial, reorientan las funciones del
Estado, volviéndolo más eficaz y adecuado para el logro de los fines tanto del
capital local como del internacional.
El
Estado mexicano sentó su política en el Plan
Nacional de Desarrollo 2001-2006. El instrumento político para lograr
sus objetivos es la
Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi),
organismo creado en 2001 y cuya responsabilidad es el diseñar, promover,
dirigir y coordinar la política nacional de vivienda del gobierno federal, a
fin de garantizar el acceso a una vivienda digna a las familias mexicanas y a
contribuir al desarrollo social y económico del país. No obstante lo establecido en esta política de vivienda, la estrategia
de la presente administración sigue sustentándose sólo en criterios financieros
que dejan como una quimera el objetivo de hacer una vivienda digna para
el grueso de la población. Así, la
Conafovi sacrifica la calidad por la cantidad, ya que sus
programas de trabajo fundamentales, no mencionan nada relativo al diseño y
calidad de la vivienda.
De
esta manera, en la nueva política habitacional se visualiza que los
desarrolladores privados constituyen la
opción para que la población pueda
acceder a una vivienda digna y a través de ello, mejorar la calidad de vida de
la población y contribuir a superar el gran rezago habitacional que impera en
nuestro país. En este trabajo buscamos aportar elementos que permitan conocer
si la participación de la promoción inmobiliaria privada, en el contexto de esta
nueva política habitacional, está contribuyendo a mejorar la calidad de vida de
las familias y con ello superando el rezago de vivienda, al constituirse en la
única opción legal para estos sectores de población. En otras palabras,
buscamos reflexionar en torno al papel de la actual política habitacional y su
impacto en la calidad de vida de las familias.
La actuación de las empresas privadas
inmobiliarias
Si
bien, desde hace algunas décadas, las empresas inmobiliarias privadas ya venían
actuando de manera incipiente en la producción de vivienda pública, actualmente
aunque existen varias empresas pequeñas, se han conformado grandes consorcios
que monopolizan la producción habitacional de vivienda de interés social. Estas
empresas inmobiliarias se caracterizan porque están integradas verticalmente, es decir, se incorporan en proyectos
habitacionales completos que van desde la adquisición del suelo,[3] su urbanización, la construcción de
viviendas, la promoción e incluso, a través de los llamados créditos puente, el
financiamiento para facilitar su acceso a la población objetivo.
Otra
característica de su forma de actuar es que sus acciones en su mayoría se
localizan en las periferias de las áreas urbanas ya que ahí hay mayor la
disponibilidad de suelo barato, no desarrollan las grandes obras de infraestructura vial y de servicios
que se requieren para proyectos de tales dimensiones, ni llevan a cabo estudios
de impacto urbano social y ecológico, y sin embargo, tienen una influencia
determinante en el proceso de expansión del área urbana.
A las
empresas no les interesa cualquier tipo de terreno, ya que se pueden dar el
privilegio de identificar el suelo más viable para sus proyectos y hacer las transacciones
para obtener el suelo, en tiempos y costos ventajosos, ya que manejan un amplio sistema de información digitalizado sobre las principales
variables que afectan la dinámica urbana. De ahí que se conviertan en grandes
especuladoras de terrenos y obtengan numerosas ventajas sobre los
desarrolladores inmobiliarios más pequeños (Puebla, 2004).
En la producción de la vivienda,
los grandes consorcios privados emplean tecnología de punta que consiste
en modelos lineales que utilizan moldes para los muros y techos, y repiten
cientos e incluso miles de veces unos cuantos prototipos creando un paisaje
repetitivo y monótono. También cuentan con plantas para producción de concreto,
lo que les facilita la fabricación de casas monolíticas en tiempos y costos muy
reducidos.
El
empleo de línea de producción sumamente eficiente es una característica de
estas grandes empresas ya que con ello generan fuertes economías de escala, que
les permite reducir tanto el número de insumos como las actividades del proceso
de producción. Es importante señalar que este tipo de tecnología demanda menos
mano de obra que la construcción tradicional, y los empresarios además,
consiguen los insumos a precios de mayoreo con los productores directos.
Para la construcción de estos
grandes conjuntos utilizan varias fuentes de financiamiento,[4] por un lado el capital de los propios promotores, y por el
otro, los créditos puente que otorga
la banca comercial o bien las Sofoles (Sociedades Financieras de Objeto Limitado), lo más relevante es
que monopolizan los financiamientos de los organismos públicos de vivienda, particularmente los del Infonavit y
del Fovissste.[5]
Si bien, en su momento estos
fondos solidarios que el Estado creó, principalmente el Infonavit y el
Fovissste, edificaban sus viviendas a través de la contratación de empresas
constructoras y despachos privados, la diferencia de aquel entonces con el
momento actual, es que, al menos, estas constructoras eran vigiladas por las
áreas técnica y social de los organismos habitacionales, sin embargo,
actualmente no existe ese estricto control constructivo y las empresas tienen
libre juego sobre la calidad de materiales y construcción. Los organismos
públicos contaban también con reservas territoriales propias, en donde llevaron
a cabo la construcción de sus unidades habitacionales. Hoy día, como señalamos,
los promotores poseen sus propias reservas de suelo que si bien son adquiridas
con grandes ventajas, en el costo de la vivienda, el suelo es considerado a
precios del mercado, lo que impacta su precio final, además de que se generan
localizaciones urbanas sin lógica alguna. Asimismo, los consorcios privados
tienen su propia tipología de vivienda cuyo su tamaño, calidad y diseño está
determinada por el costo de producción, permitiéndoles generar importantes
márgenes de utilidad.
En otras palabras, la producción
en serie y las economías de escala que generan las empresas inmobiliarias hace
que produzcan viviendas a costos muy bajos, no obstante, éstas son vendidas a
precios comerciales, lo que se traduce para los consorcios inmobiliarios en
jugosas ganancias. Además, en el precio de la vivienda se incluye el costo del
financiamiento bancario y de los intermediarios que participan, por ello las
viviendas se venden muy por encima de su valor de producción, limitando con
ello el acceso de la población de menores recursos a los programas
habitacionales. Es precisamente el sector que recibe ingresos por encima de los
4 salarios mínimos el que está accediendo a las viviendas producidas por los
agentes privados y a los créditos que otorgan las instituciones públicas,
dejando fuera a la población de menores ingresos que son la gran mayoría,
quienes siguen dando respuesta a sus necesidades de vivienda a través de la
autoconstrucción; modalidad que el Estado conjuntamente con el sector
inmobiliario sigue apoyando, aunque de manera incipiente, a través de programas
de vivienda denominados como “lotes y servicios” y “vivienda progresiva”. Sin
embargo, para la mayoría de la población de bajos ingresos, resulta más
sencillo seguir poblando irregularmente las periferias urbanas y autoconstruir
sus viviendas, en donde el espacio vital es mucho más amplio que el
proporcionado en los conjuntos habitacionales promovidos y financiados por el
sector inmobiliario.
Los grandes conjuntos habitacionales,
cristalización de la nueva política habitacional del Estado Mexicano
Como
hemos señalado arriba, el retiro paulatino del Estado mexicano en la política
habitacional ha propiciado la intensa e incontrolada participación del sector
inmobiliario en la producción de vivienda, la cual se ha cristalizado en la
construcción de enormes conjuntos habitacionales que, por su tamaño y densidad,
equivalen a la conformación territorial de una ciudad, aunque planeada como un
fraccionamiento. En los últimos años, se han proyectado, en diferentes partes
del territorio mexicano, unidades habitacionales de casi 20,000 viviendas, sin
una adecuada previsión para la dotación de servicios urbanos y comunitarios.
Generalmente se encuentran localizados en zonas periféricas alejadas del tejido
urbano y social, lo que ha traído como consecuencia, grandes desplazamientos de
la población desde la vivienda hacia su lugar de trabajo, y utilizando casi
siempre un transporte colectivo deficiente e inseguro (Maya y Cervantes, 2005).
Estos conjuntos se construyen como si fuesen fraccionamientos regidos
por una serie de normas mínimas y poco articuladas con la realidad urbana que
se está proyectando. La posición reduccionista expresada en esta normatividad,
en todo caso, trasciende en la calidad de lo que se está construyendo, tanto de
la vivienda como la del conjunto o unidad habitacional. Es decir, a diferencia
de los conjuntos tradicionales del Infonavit, estas grandes unidades habitacionales
incluyen menos elementos de equipamiento, servicios de infraestructura,
espacios abiertos y áreas verdes, ya que los promotores inmobiliarios se
limitan a proporcionar sólo los elementos mínimos indispensables para cumplir
con la normatividad establecida.
El Estado mexicano participa poco en la provisión de infraestructura
la cual, depende, de la disponibilidad de recursos financieros que posean los
gobiernos locales y estatales; pues en México, la responsabilidad de planear y proporcionar
los servicios de infraestructura varía de un estado a otro, a veces, inclusive
de una ciudad a otra. Con frecuencia las autoridades municipales tienen que
negociar con el desarrollador de vivienda, la dotación de infraestructura
dentro de un marco jurídico complicado, en perjuicio, una vez más, de la
calidad de la vivienda construida.
Otra
diferencia con los conjuntos tradicionales en los que prevalecen departamentos
en edificio, en estos grandes conjuntos se ofrecen tipologías de
vivienda preferentemente unifamiliar (aunque también hay dúplex y cuádruplex).
En todos los casos, se trata de viviendas sumamente pequeñas que van de los 45 a los 70 m2. No obstante, la forma
en que las diminutas casas están diseñadas, oculta sus reales dimensiones y les
da una apariencia de amplitud.
Las
empresas inmobiliarias han sabido bien realizar un diseño urbano atractivo para
la población y a través de éste se les vende la promesa de una mejora en sus
condiciones de vida y sobre todo el sueño siempre acariciado de las familias
por obtener una vivienda en propiedad.
Paralelamente, en el diseño de estas casitas, los arquitectos han sabido
cristalizar los anhelos de familia clase-media: viviendas independientes de dos
pisos, con un lugar de estacionamiento (que hace las veces de un pequeño
jardín), emplazadas en espacios abiertos y algunas de ellas conformando
privadas cerradas con rejas en donde sólo hay acceso para la gente que ahí vive
y para circular el tráfico interno (al estilo de los condominios horizontales
propios de sectores medios y altos de la ciudad).
En realidad, la nueva política
habitacional a través de la actuación de estas empresas inmobiliarias está
generando espacios hacinados debido a las reducidas dimensiones de las
viviendas. Si bien no hay estudios que señalen una relación directa entre
espacio y violencia, no podemos negar que la falta de espacio habitable impide,
a nivel familiar, la cohesión entre sus miembros, anula la intimidad y expulsa
a sus integrantes a la calle, particularmente a los jóvenes, con todos los
peligros de seguridad que ahí existen.
Los grandes conjuntos habitacionales y la calidad de vida de las
familias[6]
De
acuerdo con los datos recopilados en la investigación, en los grandes conjuntos
habitacionales del municipio de Ixtapaluca, las familias que acceden a este
tipo de viviendas promovidas por las inmobiliarias privadas son, en su inmensa
mayoría jóvenes, y conforman en forma predominante hogares nucleares, de ellos
7 de cada 10 de ellos aún no han tenido hijos. Hay una presencia importante de
familias que tienen como jefe una mujer (21.7%). En donde encontramos
diferencias entre los dos conjuntos analizados: San Buenaventura (SB) y Cuatro
Vientos (CV), es en los niveles de escolaridad y en el ingreso de los jefes de
hogar. Así, en SB los jefes de hogar tienen niveles de escolaridad medios e
incluso altos (70% tiene estudios medio superior y superior), lo que se refleja
en una población que se puede catalogar como de ingresos medios. Por su parte,
en CV, se trata de población de menor nivel educativo: 7 de cada diez tiene estudios hasta secundaria, lo que también
impacta en ingresos menores (el 70% gana menos de 4 salarios mínimos). En ambos
casos se trata de población que trabaja mayoritariamente como empleados.
La calidad de vida de las familias
que han optado por este tipo de viviendas producidas por las empresas
inmobiliarias privadas está condicionada, en parte, por la manera en que éstas
fueron producidas y por sus dimensiones y características. Así, en relación con
los materiales utilizados en la construcción de las viviendas, la ausencia de muros medianeros no permite la
privacidad de las familias y genera fuertes problemas entre vecinos; el
inadecuado aislamiento acústico y térmico las hace poco confortables en
condiciones de clima y temperatura extremas. Además, la construcción en serie y
la utilización de unos cuantos prototipos, produce un paisaje urbano repetitivo
y monótono, a pesar de la combinación de estilos y colores que se emplearon en
su diseño original.
No
obstante, entre los problemas más graves que se detectaron están
aquellos que se relacionan con las reducidas
dimensiones de las viviendas, los cuales producen graves conflictos vinculados
a la falta de espacio para satisfacer las necesidades de los diferentes
miembros del hogar y para un desarrollo confortable de su vida cotidiana,
generando con ello niveles de hacinamiento
semejantes a los registrados en las vecindades de la Ciudad de México.
Por ejemplo, las pequeñas
viviendas no cuentan con espacios para guardar, esto
obliga a las familias a convivir entre cajas, ropa, libros y demás utensilios
cotidianos. El tipo de muebles que gustan a las personas, no siempre caben en
los espacios reducidos de estas viviendas. Es el caso de la mesa del comedor,
mueble fundamental de convivencia familiar, la cual debe permanecer durante el
día pegada a la pared para permitir la circulación en la sala comedor, sólo se
recorre para comer y entonces, las personas ya no pueden circular libremente.
Por ello, la familia se ve forzada a utilizar en forma intensiva, los espacios
internos de la vivienda para satisfacer sus necesidades cotidianas como es el
descansar, cocinar, hacer tareas escolares, comer juntos, etc.
No se puede negar que con
la vivienda se da una mejora en las condiciones habitacionales, si tomamos como
indicador el promedio de personas por vivienda, sin embargo, hay algunas familias
que se ven en la necesidad de utilizan la sala para dormir (esto es mayor en CV
en donde el 20% tiene esta costumbre, mientras que en SB lo hace el 10.2%).
Esta situación es resultado no sólo del reducido número de cuartos, sino del
tamaño de los mismos. En cuanto a los servicios de la
vivienda, si bien todas ellas tienen conexión de agua entubada, existen fuertes
carencias de abasto, así lo manifestó el 70% de los entrevistados, quienes
reciben el vital líquido sólo unas horas al día.
Las
empresas inmobiliarias hacen una normatividad muy rígida para reglamentar el
uso de los diferentes espacios de los conjuntos habitacionales, así como para
garantizar la conservación no sólo de sus condiciones materiales, sino también
de la imagen urbana. Esta normatividad establece la prohibición de modificar
las fachadas de las viviendas en cuestión de diseño, materiales, textura o
color, así como de construir en el área de copropiedad. Tampoco está permitido
levantar bardas y muros y realizar cualquier tipo de construcción y ampliación
en el frente de las viviendas ya que se considera un espacio exclusivo para
estacionamiento. El Régimen de
Propiedad en Condominio, establece también que las viviendas están
destinadas exclusivamente al uso habitacional, por lo que prohíbe llevar a cabo
cualquier modificación o cambio de uso del suelo en éstas.
Sin
embargo, a pesar de la reglamentación impuesta, existen muchos elementos que
provocan la modificación de las viviendas (más del 30% de los entrevistados la
ha transformado o ampliado), quizá el más importante sea su reducido tamaño y
en consecuencia, la necesidad por parte de la familia, de un mayor espacio
habitable. La falta de comercios y servicios en la zona y la necesidad de las
personas por marcar una diferencia en las viviendas ante un paisaje
caracterizado por la monotonía y la repetición, provocan también que las
familias modifiquen sus viviendas para poner un negocio o bien para
“distinguirse” de la masa. Como es de esperarse, estas modificaciones a las viviendas
se llevan a cabo sin seguir los lineamientos, sin garantizar la calidad de los
materiales empleados, ni cuidar cuestiones estructurales. El resultado es, por
un lado, la transformación del paisaje urbano y por el otro, la desvalorización
de su propio patrimonio y el de las familias vecinas.
Un
elemento que causa descontento entre la población es la carencia, en el
conjunto habitacional, de espacios destinados para el establecimiento de
comercios y servicios, esto afecta las condiciones en que se lleva a cabo la
vida cotidiana, además de ser un factor adicional que propicia las
modificaciones de las viviendas para instalar locales y facilitar el abasto
cotidiano. Esta situación agrava las ya de por sí pequeñas dimensiones de la
vivienda, debido a que esta actividad la llevan a cabo básicamente en el
espacio destinado a la sala-comedor (71.4%) restando este ámbito de convivencia
y rompiendo la intimidad de la familia. Hay quienes utilizan incluso el
estacionamiento para construir en ese espacio, un improvisado negocio,
generando conflictos entre los vecinos cercanos.
Al respecto conviene señalar que
en estos grandes conjuntos, en general, no existe una intensa vida vecinal y la
relación que se establece entre vecinos sólo se reduce al saludo (65%), y si
bien el 30% sí los frecuenta, el resto ni los conoce o los conoce sólo de
vista. Esto se traduce en una falta de organización para enfrentar las
necesidades cotidianas que se presentan a nivel vecinal.
Los
grandes conjuntos que los consorcios inmobiliarios están produciendo, como
señalamos antes, se caracterizan por su emplazamiento periférico al tejido
urbano, esto agudiza la separación entre la vivienda y el lugar
del trabajo, y con ello afecta la forma de vivir y utilizar los espacios del
conjunto y de la ciudad, al mismo tiempo que los convierte en ciudades dormitorio. Para el
traslado cotidiano, la mayoría de las familias deben combinar varios
medios de transporte, situación que se agrava debido a
las malas condiciones en que se encuentran los transportes colectivos como los
microbuses, que hacen no sólo más tardado el viaje, sino más inseguro. Para
transportarse además la familia tiene que realizar fuertes inversiones no sólo
en tiempo (en SB el tiempo promedio per cápita de traslado para ir y regresar a
su actividad principal es de 2 horas y cuarto: el 36% hace menos de 1 hora y
media, el 45% invierte de 1 hora y media a tres horas, pero hay aún un 19% que
requiere más de 3 horas para ir y regresar, para el caso de CV el tiempo
invertido es mayor, ya que este conjunto se encuentra más alejado y sobretodo
mal comunicado con la autopista México-Puebla), sino también en dinero (las familias invierten alrededor del 22% del ingreso familiar en
transporte).
Las repercusiones que trae consigo esta localización periférica, no
sólo en cuanto a desgaste físico del individuo, sino también a la convivencia
familiar y en la economía del hogar son evidentes: se genera aislamiento y
segregación ya que el alto costo de trasladarse a la ciudad obliga a las familias
a salir a la ciudad sólo para lo imprescindible como es trabajar y estudiar,
rompiendo las redes de solidaridad que tenían con familiares y amigos en su
residencia anterior. El impacto es mayor para la mujer y los niños pequeños los
que permanecen en el conjunto durante el día, mientras el jefe del hogar y los
hijos mayores se ausentan prácticamente la jornada completa.
Son
todos estos aspectos a los cuales el Estado mexicano ha dejado de prestar
atención, depositando en manos de los agentes privados la producción de
vivienda, sin mayor control sobre la calidad de lo que se está construyendo y,
por si fuera poco, sin una normatividad
urbana que reclame una forma más adecuada de emplazar, diseñar, construir y
operar los conjuntos habitacionales.
La percepción de las
familias
La evaluación que las familias hacen a su vivienda y al
conjunto habitacional se relaciona con el grado en que su realidad se aproxima
a sus anhelos y aspiraciones, y al modo de vida que cifran en ellos. Llama la
atención que a la mayoría de la población de SB señaló que sí le gusta su
vivienda, mientras que en CV predominan los que están a disgusto con ello. En
algo que coinciden ambas poblaciones es en la valoración que hacen del entorno,
consideran que les gusta la tranquilidad de la zona ya que es segura y
constituye un espacio sin riesgo para los jóvenes y niños. Esta apreciación se
entiende en la medida en que las personas buscan salir de la Ciudad de México,
en donde el imaginario colectivo ha fortalecido la imagen de una ciudad
insegura, contaminada y llena de tráfico.
Sobre la calidad de las viviendas que recibieron, en general
las familias mencionan que ésta es mala, ya que al poco tiempo de habitadas presentaron
humedades y cuarteadoras y principalmente que es muy pequeña para sus
necesidades de espacio. Algo que es del agrado de la población y que los
arquitectos supieron trabajar bien, es el diseño de la vivienda, sus espacios,
en el que se incluya un pequeño jardín (aunque realmente se trata del
estacionamiento); también la manera como se manejó la gama cromática, y
principalmente el reconocer que una casa no es lo mismo que un departamento y
valorar la independencia y la privacidad que les proporciona, principalmente
porque los aísla de los vecinos. Una de las razones fundamentales por las que
se buscó esta nueva vivienda es la propiedad
ya que se reconoce la importancia de no continuar “tirando el dinero” pagando
una renta, no importa que la vivienda esté lejos o que sea más pequeña, “ya es
de uno” y eso le da una valoración tan importante, que los otros factores que
afectan su calidad de vida quedan en segundo término.
Sin embargo, parece
contradictorio que el 60% de las familias, si pudiera, sí vendería su vivienda,
esto refleja la falta de satisfacción residencial que se experimenta en estos
grandes conjuntos. La vivienda con la que sueñan es una que se localice en una
mejor colonia. Hay quienes incluso mencionaron problemas económicos como razón
para vender la vivienda.
Reflexiones finales
La nueva política habitacional
mexicana iniciada en los años noventa tiene su contexto en las estrategias facilitadotas promovidas por
las agencias internacionales y más específicamente en los lineamientos del
Banco Mundial; en la desregulación de las instituciones financieras, en los
cambios en la legislación y en la normatividad y en reforma de los organismos
habitacionales. Esto ha traído como consecuencia la pérdida paulatina
del rol que el Estado había mantenido
durante décadas como rector de la economía, y la instauración de un sistema
predominantemente privatizado y mercantilizado, lo que ha permitido una mayor intervención de los agentes privados financieros,
promotores y constructores en la producción de vivienda de interés social.
Ahora, la política consiste en dejar en manos de la
iniciativa privada, la construcción de vivienda social, en un marco de
reglamentación débil acompañada por un Estado ajeno a las necesidades reales de
la población que demanda una vivienda popular digna. Consecuentemente, los
problemas de índole social, urbano, económico y ambiental se dejan sentir en
las ciudades en un nivel de gravedad que empieza ya, a ser notable.
Si
bien la política habitacional plantea entre sus objetivos generales contribuir
a superar el gran rezago habitacional que viven millones de mexicanos, y
mejorar su calidad de vida, esto no se está cumpliendo ya que el modelo de
actuación de la promoción inmobiliaria privada está creando un fuerte
desbalance entre la oferta de vivienda (hay sobre producción) y la demanda de
población solvente para pagarla. Esto es un indicio claro que la política
habitacional no tiene una orientación social, al estar en manos de los grandes
promotores privados, la producción de vivienda se monopoliza y la búsqueda de
ganancia se convierte en el motor principal de operación.
La
atención prioritaria que se está dando a los sectores de población de ingresos
medios como consecuencia de la manera de actuar de los promotores privados, del
tipo de producto que ofrecen y de las características del financiamiento en que
se lleva a cabo el proceso de producción habitacional constituye otro indicio
del cambio de orientación de la política de vivienda mexicana.
En
los nuevos desarrollos habitacionales, la falta de equipamiento comercial y de
servicios provoca no sólo la transformación de las viviendas y del espacio
urbano, sino lo más grave, afecta negativamente la vida cotidiana de miles de
familias que han optado por estas viviendas. La lejanía del conjunto urbano del
resto de la metrópoli implica no sólo grandes desplazamientos y fuertes
inversiones de dinero y de tiempo, sino fundamentalmente el desgaste físico de
las personas, la disminución de su vida familiar y produce espacios fuertemente
segregados. Además, el reducido tamaño de la vivienda afecta la convivencia cotidiana, genera hacinamiento y por ende
impacta negativamente la calidad de vida de miles de familias.
Las
personas valoran su experiencia habitacional en estos espacios ya que
consideran que son zonas tranquilas, sin contaminación, ni delincuencia, sin
tráfico y más seguras que la gran
ciudad. No obstante, estos factores en donde las familias anclan su
satisfacción son los más proclives a cambiar en el corto tiempo. Recuérdese que
se trata de familias jóvenes en su gran mayoría, con hijos pequeños, los cuales
con el tiempo irán creciendo, saturando los espacios y generando ámbitos de
conflicto por el uso de las áreas comunes. Además el colorido y vivo paisaje
urbano se transformará por las modificaciones que han sufrido las viviendas
ante la falta de espacio y de equipamiento y se tenderá a vivir en un ámbito
desvalorizado e inseguro.
En
efecto, la promoción inmobiliaria privada está generando la expansión
indiscriminada de la mancha urbana y conformando una nueva modalidad no sólo de
paisaje urbano, sino fundamentalmente de modo de vida, presente cada vez más en
nuestra realidad mexicana. El término de vivienda digna debe concebirse como un
todo, es decir, no sólo hacer referencia a los materiales de construcción y a
los servicios que tiene, sino, tomar en cuenta el tamaño, la ubicación y el
equipamiento que la rodea, como indicadores fundamentales de lo que debe ser
una vivienda digna.
Sostenemos
que la política habitacional debe partir de un concepto amplio e integral de vivienda, es decir no se puede seguir
concibiendo a la vivienda sólo como cuatro paredes y techo, hay que incluir en
su concepción tanto el entorno urbano que la rodea como su localización. Se
trata de construir ciudad y
no sólo un número desmedido de viviendas. Se trata, justamente, de dotar de
viviendas integradas en espacios urbanos que permitan a la población construir
identidades y generar sentimientos de arraigo y pertenencia con su territorio y
sobre todo, vinculadas con la ciudad.
Notas
