Scripta Nova
REVISTA ELECTRÓNICA DE GEOGRAFÍA Y CIENCIAS SOCIALES
Universidad de Barcelona.
ISSN: 1138-9788. Depósito Legal: B. 21.741-98
Vol. IX, núm. 194 (30), 1 de agosto de 2005

EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN EL SECTOR UNIVERSITARIO DE LA CIUDAD DE BAHÍA BLANCA, ARGENTINA. EL IMPACTO DE LOS EDIFICIOS DE BAJO COSTO DE FUNCIONAMIENTO EN EL PAISAJE

Silvia Santarelli

Marta Campos

Universidad Nacional del Sur. Departamento de Geografía y Turismo, Bahía Blanca, Argentina.

El mercado de la vivienda en el sector universitario de la ciudad de Bahía Blanca, Argentina. El impacto de los edificios de bajo costo de funcionamiento en el paisaje (Resumen)

El sector universitario de la ciudad de Bahía Blanca en Argentina presenta un desequilibrio funcional generado por una nueva modalidad en el mercado de la vivienda como consecuencia de la proliferación, muy acentuada en los últimos cinco años, de edificios con planta baja y tres pisos en predios ocupados por antiguas casonas con jardín cuyos terrenos se extendían hasta el centro de manzana. Los nuevos edificios se caracterizan por su bajo costo de funcionamiento dado que carecen de ascensor y otros gastos derivados del mantenimiento de lugares comunes que utilizan todos los usuarios; cabe destacar asimismo la celeridad de su construcción que no sobrepasa los siete meses, situación que provoca profundas transformaciones en diversos aspectos: en el paisaje, en la estructura urbana y poblacional, en la dinámica social y comercial del sector, en el juego de la oferta y la demanda inmobiliaria y en el valor de la tierra. La intensidad y rapidez de los cambios producidos por estos emprendimientos producen serios conflictos; en primer, lugar aquellos derivados de una falta de paralelismo entre las construcciones de estos edificios -que en algunos casos superan los tres por cuadra- y la ampliación y adecuación de los servicios públicos básicos, en especial redes cloacales y de abastecimiento de agua potable, según los requerimientos del aumento de población. Los conflictos emergentes son percibidos y manifestados permanentemente en los distintos medios de prensa local y en presentaciones a autoridades ejecutivas y al Concejo Deliberante de la ciudad en búsqueda de una solución inmediata, difícil de concretar debido principalmente a la falta de legislación y problemas presupuestarios.

Palabras clave: mercado de la vivienda, paisaje, conflictos urbanos.

Housing market in the university area of the city of Bahía Blanca, Argentina. The impacts of low maintenance cost units on the landscape (Abstract)

The university sector of the city of Bahía Blanca in Argentina presents a functional imbalance generated by a new modality in the house market as a result of the proliferation, very accentuated in the last five years, of buildings of three floors in estates occupied by old large houses with garden whose lands extended until the square center. The new buildings characterize by his low cost of operation since they lack elevator and other expenses derived of the maintenance from common places that all the proprietors use; it is possible to also emphasize the speed of his construction that does not exceed the seven months, situation that causes deep transformations in diverse aspects: in the landscape, in the urban and population structure, the social and commercial dynamics of the sector, in the game of the real estate supply and demand and in the value of the land. The intensity and rapidity of the changes produced by these enterprise cause serious conflicts; in the first place those derivatives of a lack of parallelism between the constructions of these buildings -that in some cases surpass the three by block- and the extension and adjustment of the services basic public, in special sewer networks and of potable water supply, according to the requirements of the increase of population. The emergent conflicts are perceived and declared permanently in different means of local press and in presentations to the executive authorities and the Municipal Council of the city in search of a solution immediate, difficult to mainly make specific due to the lack of legislation and budgetary problems.

Key words: house market, landscape, urban conflict.

Introducción

El espacio urbano, inmerso en un proceso continuo de construcción y reconstrucción, se transforma acorde con la dinámica de la realidad socioeconómica y la evolución que experimentan tanto las funciones como los usos del suelo. En este contexto, el mercado de la vivienda adquiere relevancia pues su lógica de funcionamiento, sustentada en el modelo capitalista que prioriza los intereses de la oferta y la demanda, responde en forma inmediata y especulativa a las necesidades de una sociedad en cambio permanente.

En Bahía Blanca el uso del suelo universitario ha incidido en la transformación del espacio urbano en el sector donde se localizan los dos centros de altos estudios con que cuenta la ciudad -la Universidad Nacional del Sur (1956) y la Facultad Regional Bahía Blanca de la Universidad Tecnológica Nacional (1954)- debido a una nueva modalidad en el mercado de la vivienda que busca satisfacer la demanda de la población estudiantil.

El incremento de estudiantes en los últimos años, con el consiguiente requerimiento de alojamiento temporario, propicia la construcción acelerada de edificios de bajo costo de funcionamiento cuya proliferación provoca un desequilibrio funcional acentuado y un manifiesto impacto en el paisaje, en la estructura urbana y poblacional, en la dinámica social y comercial del sector, en el juego de la oferta y la demanda inmobiliaria y en el valor de la tierra.

Los nuevos edificios se caracterizan por su altura, que no excede de planta baja y tres pisos, ausencia de ascensor, cocheras y de otros gastos de mantenimiento de lugares comunes que utilizan todos los propietarios, atributos que los hacen atractivos para la población universitaria. Los mismos se construyen en predios ocupados originariamente por antiguas casonas con jardín cuyos terrenos, si bien no superan los veinte o treinta metros de frente, se extienden hasta el centro de manzana y por lo tanto su superficie permite erigir un número considerable de viviendas en la misma unidad catastral y funcional anterior.

La finalidad del trabajo consiste tanto en conocer el grado de incidencia de esta modalidad de edificación en la configuración del paisaje y en la identidad del sector, a partir de las características del grupo social que se incorpora, como en identificar los principales conflictos derivados de la nueva forma de ocupación.

La metodología se basa en un exhaustivo trabajo empírico que comprende el relevamiento en el terreno, encuestas a residentes, entrevistas a los distintos agentes involucrados y el tratamiento de la problemática en la prensa local.

Las transformaciones en el mercado de la vivienda y el uso del suelo universitario

Todo proceso territorial involucra coordenadas espacio-temporales que es necesario delimitar con la finalidad de contextualizar la situación bajo análisis. En el presente estudio, por considerarse que el uso del suelo universitario es un factor decisivo en el impulso adquirido por la construcción de edificios cuya caracterización se describe en párrafos anteriores, los criterios que orientan la delimitación espacial del área de estudio (Figura 1) son la localización de las dos universidades mencionadas y una distancia no superior a diez cuadras como radio de influencia de dichos establecimientos.

Por las normativas municipales -de acuerdo con el Código de Planeamiento de Bahía Blanca (1993)- se establece que el área de estudio forma parte de las zonas R1, C1 y C2 definidas y caracterizadas por dicho documento:

“R1. RESIDENCIAL DENSIDAD MEDIA. Residencia general donde la vivienda esta asociada con los usos directamente vinculados a ella tolerándose otros que por su tipo y magnitud no desvirtúan el carácter predominante de la zona. Convive la vivienda unifamiliar con la vivienda multifamiliar de hasta cuatro pisos”.

“C1. MICROCENTRO DIRECCIONAL. Esta zona coincide con los EJES de partición del ejido y es soporte del más alto nivel de diversificación y densidad de equipamiento comercial e institucional”.

“C2. MACROCENTRO DIRECCIONAL. Es el segundo escalón de densificación y tiene como función el apoyo al área central y zonas adyacentes”.

Con respecto al período de tiempo considerado, 1995-2005, se tuvo en cuenta la convergencia de varios factores entre los cuales pueden citarse: la ampliación de la oferta de carreras universitarias –a partir de 1995- que constituyen una fuerte atracción de estudiantes provenientes de una extensa región; cambios en el sistema económico en Argentina con respecto a la relación peso-dólar (desde 1991 regía la Ley 23.928 referida a la convertibilidad que establecía dicha relación en 1-1), esta Ley se deroga con la promulgación de una nueva (Ley 25.445) en junio del 2001, hecho que deriva en un nuevo régimen de encajes establecido por la comunicación A 3.274 del Banco Central de la República Argentina en el mismo año que condujo a la incautación de ahorros -el denominado “corralito”- decisión política que provoca falta de confianza en el sistema bancario por la debacle que significó para los ahorristas y, en consecuencia, la búsqueda de nuevas opciones de inversión así como el desarrollo creciente del sector de la construcción a partir de la incipiente reactivación de la economía en el país en los últimos dos años. A esta serie de circunstancias se suma la presencia de numerosas casas antiguas disponibles, que pasan a engrosar el mercado de la vivienda.

En el caso particular de la Universidad Nacional del Sur la ampliación de la oferta de carreras con gran poder de convocatoria comienza con Derecho y Farmacia en una primera instancia, luego la creación de una carrera de corta duración, Guía de Turismo, y por último la Licenciatura en Turismo en el año 2001. Esta oferta académica incrementó en forma notable la cantidad de alumnos de dicho centro de estudios muchos de los cuales provienen de una amplia región circundante; esta aseveración se confirma mediante los guarismos proporcionados por el Departamento de Ingreso y de Registro y Contralor de la U.N.S.:

Cuadro Nº1

Incremento de alumnos en Universidad Nacional del Sur

Año	Número total de alumnos regulares U.N.S.	Ingreso total alumnos U.N.S.	Ingreso en las carreras mencionadas
Año	Número total de alumnos regulares U.N.S.	Ingreso total alumnos U.N.S.	Derecho	Farmacia	Turismo
1995		2.313
1996	13.686	4.563	1.578	307	399
2000	18.548	4.224	863	273	-
2005	22.897	4.718	727	280	284

Figura Nº1
Localización del área de estudio en la ciudad de Bahía Blanca.

Fuente: Elaborado por la Cartógrafa María Laura Rubio sobre la base de planos catastrales de la Municipalidad de Bahía Blanca.

De casas antiguas a departamentos con bajo costo de funcionamiento

El Arroyo Napostá y el Canal Maldonado (arroyo Maldonado hasta 1910), que delimitan por el noreste, norte y el noroeste el sector bajo estudio, constituyen dos ejes que desde los orígenes de la ciudad de Bahía Blanca ejercieron atracción para el asentamiento de quintas y chacras; la documentación existente muestra la fuerza del proceso que era ya importante en 1828 y se acrecienta entre 1851 y 1880 (Ockier, C., 2001: 141 y 148). En una etapa posterior, que esta autora (2001: 159) sitúa entre 1927 y 1950, se intensifica la venta de quintas y chacras loteadas en terrenos que varían entre 1.000 y 15.000 metros cuadrados y comienza un proceso de urbanización a partir de posteriores subdivisiones de dichos terrenos, con un notable aumento en el valor de la tierra, dando lugar a la construcción de viviendas unifamiliares. Tradicionalmente el área se distinguió, desde los primeros momentos de expansión del centro urbano, por la presencia de casas en amplios terrenos que, por lo general, se extienden hasta el centro de manzana.

El año 1956 representa un hito relevante en el sector pues se construye el complejo edilicio de la Universidad Nacional del Sur en Avenida Alem al 1.200, núcleo organizador del espacio por el impulso que provoca en el mercado inmobiliario; este hecho incide de manera notable en el valor de la tierra y da inicio a una nueva fase caracterizada por la edificación de viviendas representativas de la clase media o media alta asociadas a departamentos internos para estudiantes provenientes del área de influencia de la ciudad (Ockier, C., 2001: 169). Asimismo, la instalación de la Universidad Tecnológica Nacional Regional Bahía Blanca en calle 11 de Abril 461 aumenta la demanda de viviendas de bajo costo de funcionamiento.

En las últimas dos décadas se produce otra etapa de reconversión cuando las viviendas antiguas se reemplazan por otras de excelente construcción con incidencia en la calidad paisajística por las formas, colores y estilo que aportan: chalets con tejas, rejas artísticas y presencia de jardines con variedad de plantas y diseños, ocupadas por familias de alto poder adquisitivo. Desde el año 2000 –como consecuencia de la oferta de nuevas carreras universitarias, aspecto ya mencionado- se intensifica notablemente un fenómeno puesto de manifiesto en años anteriores: la proliferación de edificios económicos para atender la creciente demanda.

Las distintas etapas de transformación que experimentó el sector, en cada una de las cuales los agentes intervinientes estaban orientados por intereses y lógicas diferentes, tuvieron su impacto en el paisaje dando como resultado la actual combinación de casas antiguas, residencias de clase media y media alta junto con estos nuevos edificios (Figura 2).

Agentes productores y usuarios de las nuevas viviendas

Los agentes inmobiliarios consultados se manifiestan sobre la proliferación acelerada e intensa de estas construcciones y, en general, reconocen aspectos positivos y negativos; entre los primeros destacan la dinámica económica que se ha producido en el área y en particular para las transacciones propias de su actividad. En este sentido señalan que se incrementa el valor de terrenos baldíos y casas antiguas muy requeridas por las empresas constructoras y ven con agrado la continua demanda de ese tipo de edificios porque activa el mercado inmobiliario tanto en ventas como en administración de alquileres.

Paradójicamente, también describen la situación como negativa pues observan una reducción en el valor de las casas de alta calidad, en especial cuando están contiguas a edificios o quedan encerradas entre ellos, aspecto que dificulta la iluminación natural, conlleva a una pérdida de intimidad en los patios y una percepción de mayor inseguridad pues pueden ser observados desde distintos puntos a esto se suman las molestias provocadas porque en ocasiones se arroja basura desde ventanas y balcones de los edificios sobre los jardines de las casas lindantes. Otros inconvenientes que señalan son los relacionados con el tránsito por el incremento de bicicletas y motos y el estacionamiento de vehículos sobre la vereda por falta de cocheras.

Figura Nº2
Viviendas y edificios representativos de distintas etapas del proceso de ocupación en una secuencia de imágenes y plano de ubicación de la secuencia de imágenes: 1. Casa antigua sin modificaciones. 2. La Margarita (1925), hoy recuperada. 3. Casa construida por J. B. Prenassi (1932) hoy demolida. Gentileza Sr. W. Prenassi. 4. Edificio construido en el terreno de la imagen 3. 5, 6, y 7 Casas de clase media alta. 8. Edificios de bajo costo de funcionamiento.

Con respecto a la calidad opinan que es heterogénea si bien predominan los de construcción rápida y económica. Al ser ocupados en su mayor parte por estudiantes existe poco mantenimiento de la infraestructura; asimismo como uno de los propósitos es reducir al máximo los gastos de funcionamiento –carecen de ascensor, de portero permanente, de personal de seguridad-, tienen poco control de entrada y salida de personas y vehículos, hecho que los torna inseguros y proclives a un deterioro rápido.

En relación con la demanda señalan que la mayor parte de la misma está representada por inversores -cuya finalidad es alquilar los departamentos a jóvenes y estudiantes- y padres de estudiantes provenientes de la región quienes los habitarán durante su estancia en Bahía Blanca. Esta permanencia transitoria provoca un recambio continuo que se expresa en el dinamismo del mercado inmobiliario y un cambio en el perfil de los habitantes que tradicionalmente residían en el sector.

Por último destacan que la construcción de estos edificios seguirá intensificándose porque aún persiste una importante demanda si bien comienza a perfilarse la saturación del mercado.

El impacto de las nuevas construcciones

Las decisiones y acciones de los agentes que intervienen en la construcción del espacio urbano siempre provocan un impacto en él, entendiendo por impacto toda alteración beneficiosa o nociva resultante de dichas acciones.

En el caso particular de la construcción de edificios de funcionamiento económico, el relevamiento total del sector estudiado enriquecido con entrevistas a informantes clave como agentes inmobiliarios, integrantes de la Comisión de Fomento del Barrio Universitario, a vecinos, comerciantes y encuestas realizadas a moradores de los edificios y a quienes habitan en sus inmediaciones permitieron identificar una serie de impactos algunos de los cuales, percibidos como conflictos por diversos agentes involucrados, han tenido repercusión en la prensa local y presentados en el Concejo Deliberante de la ciudad. Una síntesis de los mismos se presenta en la Figura 3.

El impacto de las nuevas construcciones ¿se manifiesta con la misma fuerza en todo el sector?

En la hipótesis de trabajo se plantea que la localización de las universidades, y con mayor incidencia la Universidad Nacional del Sur, es una de las causas principales que actúa como desencadenante de la última y particular fase del proceso de construcción de espacio urbano en el sector delimitado por el Canal Maldonado, el parque de Mayo y las calles Fuerte Argentino, Estomba e Hipólito Irigoyen -área de residencia preferida por los estudiantes dada la proximidad a ambos centros de altos estudios- que no sólo modifica la dinámica del mercado inmobiliario sino también transforma la estructura de ocupación del suelo con los consiguientes conflictos derivados.

El primer relevamiento del terreno permitió detectar la desigual distribución del tipo de edificación descripta con anterioridad y, además, una disparidad notable en la cantidad de departamentos por edificio, circunstancias que marcan diferencias en la intensidad de transformación que tales inmuebles provocan tanto en el paisaje como en el adecuado funcionamiento de los servicios de cloacas y agua potable por la población que potencialmente pueden albergar.

Figura Nº3

En el análisis de la problemática se emplean distintas funciones S.I.G. para medir y representar cartográficamente la magnitud de la transformación acontecida con la finalidad de facilitar su visualización e interpretación. El relevamiento incluyó todos los edificios del sector como también terrenos baldíos, casas en demolición y casas antiguas en venta por constituir lugares potenciales para erigir este tipo de viviendas. En la Figura 4 se muestra la localización absoluta de los edificios (simbolizados con un pequeño punto de color negro al igual que baldíos y casas en demolición y en venta) y el peso que adquiere cada uno de ellos según la cantidad de departamentos que posee. Cabe destacar que se representa únicamente el tipo de construcción estudiada que se inserta en un sector de edificación continua en manzanas totalmente ocupadas.

Los resultados obtenidos permiten sostener que de los dos centros educativos la Universidad Nacional del Sur es el agente con más fuerza generadora del fenómeno examinado pues la mayor densidad de edificios y departamentos se localiza en un radio de cinco cuadras alrededor de esta Universidad con manifiestos ejes de concentración donde la carga real y potencial de población tiene su mayor peso. Es oportuno mencionar la intensidad y celeridad que el proceso presenta en distintas cuadras como por ejemplo en el eje de la calle 12 de octubre, de gran transformación en la actualidad (Figura 5).

Cambios en el paisaje: color, forma y calidad visual

El paisaje -conjunto de formas reales, concretas, componente visual del espacio, factible de ser percibido de manera diferente por las personas para quienes presenta signos que adquieren distintos significados- constituye un potencial que incrementa el valor de los lugares; de este modo, alcanza relevancia en una planificación y gestión de los mismos orientada a ofrecer condiciones destinadas a mejorar la calidad de vida de las comunidades locales, favorecer las inversiones y un desarrollo autosostenido. Concepción Sanz Herráiz cuando se refiere al sentido que se le concede en la actualidad lo considera:

“… un bien que forma parte del patrimonio de los individuos y las sociedades. Un bien de carácter natural, histórico, social y cultural que requiere una atención no sólo por parte de los científicos sino también de las administraciones porque el paisaje en sí mismo, como legado cultural, debe ser un bien común…”. (Sanz Herráiz, 2000: 281).

El Consejo de Europa en el preámbulo del Convenio Europeo del Paisaje (2000: 2) también reconoce su valor cuando afirma que

“…es un elemento importante en la calidad de vida de las poblaciones en todas partes: en los medios urbanos y rurales, en las zonas degradadas y de gran calidad, en los espacios de reconocida belleza excepcional y en los más cotidianos".

y recomienda una gestión que garantice su mantenimiento y protección.

En este sentido, María del Milagro Escribano (1991) menciona entre las características visuales más sobresalientes la “forma, color,… y composición espacial de los elementos”. Así, para evaluar la calidad visual sostiene que es necesario considerar además la “fragilidad visual” es decir, “… la susceptibilidad de un paisaje al cambio cuando se desarrolla un uso sobre él”. Esta última permite conocer el grado de modificación o deterioro que puede experimentar un paisaje como consecuencia de las actuaciones de los agentes.

En el caso examinado, si bien los edificios provocan ciertos desequilibrios funcionales y estructurales es dable reconocer que muchos de ellos por sus colores –rosas, celestes, grises, verdes, en general tonalidades pasteles-, formas y estructuras –que expresan estilos propios de cada empresa constructora- son percibidos como un aporte de belleza y renovación, ya que conforman una llamativa trama junto a casas antiguas y chalets con jardines (Figura 6).

Figura Nº4
Localización absoluta de edificios de bajo costo de funcionamiento y carga en la superficie de ocupación según cantidad de departamentos.

1. Universidad Tecnológica Nacional

2. Universidad Nacional del Sur

Fuente: Elaboración propia sobre la base de datos obtenidos en el terreno, 2004-2005.

La percepción de los residentes y los mecanismos de gestión

Los estudios de percepción adquieren importancia en Geografía pues permiten comprender los significados que los componentes del espacio geográfico tienen para las personas porque son esas representaciones simbólicas -y el imaginario colectivo que se conforma a partir de cada una de ellas- las que inciden en los comportamientos espaciales y valoración que hacen de los lugares. Conocer dichos comportamientos es relevante porque los mis mos tienen connotaciones manifiestas en la organización del espacio y en la creación de las diversas formas que configuran el paisaje. Al respecto Roger Brunet sostiene que los elementos concretos que conforman el paisaje constituyen “... un conjunto de signos...” los cuales adquieren distintos significados para las personas que lo observan y perciben:

“... el paisaje es precisa y simplemente `lo que se ve´... existe con independencia de nosotros; por pertenecer al mundo de lo real puede, en teoría, ser susceptible de un análisis científico objetivo... es por otra parte, `vivido y sentido´ de forma distinta por los hombres, que de una u otra forma son sus usuarios...” (Brunet R., 1982: 486).

Figura Nº5
Intensidad y dinamismo del proceso de construcción.

En este contexto, se considera primordial incorporar al presente trabajo un estudio de percepción pues ésta guía la toma de decisiones e influye en los vínculos que las personas entablan desde lo económico, social, comercial o institucional y en los motivos que los impulsan a aceptar o rechazar determinados sectores urbanos, espacios verdes, calles, entre otros. Con la finalidad de conocer la percepción sobre el impacto de la proliferación de los edificios con bajo costo de funcionamiento en el sector objeto de análisis se realizaron encuestas cuyo modelo se presenta en el Cuadro 2. Se consideraron diferentes grupos de edades y las mismas se realizaron en diez edificios de estas características a residentes en ellos y en áreas aledañas a los mismos, es decir a vecinos de esta modalidad de vivienda. Una síntesis de los resultados obtenidos se muestra en las figuras 7, 8, 9 y 10.

Cuadro Nº2
Modelo de cuestionario para conocer la percepción de los residentes del sector universitario con respecto a los edificios de hasta cinco pisos.

Nombre del encuestador:…… Localización (lugar encuesta)….:…………….............................................

Edad del encuestado:……….. Actividad que realiza:…………………………………………………..…..

1. ¿Cuál de los siguientes aspectos percibe que están asociados con los edificios mencionados?:

§ Ruido	§ Se mejoró el aspecto del lugar
§ Color	§ Conveniencia económica
§ Belleza	§ Mayor cantidad de residuos y suciedad en las calles
§ Música alta	§ Homogeneidad en el aspecto del barrio
§ Bullicio y movimiento en horas de descanso	§ Convivencia entre vecinos: se deterioró ……. Mejoró ………….
§ Olor desagradable	§ Otros (especificar)
§ Alegría

2. ¿Nombre otros inconvenientes, conflictos o ventajas relacionadas con las nuevas construcciones? …….

3. ¿Las nuevas construcciones tienen alguna incidencia en su actividad? SI… NO… ¿Cuál? …………….

4. ¿El recambio o llegada de personas a los nuevos edificios ¿crea en Ud. incertidumbre o inseguridad?.................................. o ¿mayor seguridad?.......................................................................................

5. ¿Exprese en una palabra qué piensa de las nuevas construcciones (edificios de 3 /5 pisos sin ascensor)? ……………………………………………………………………………………………………………..

Es oportuno asimismo transcribir la opinión de habitantes del sector:

“El auge de estas construcciones en el corazón del Barrio Universitario tiene un aspecto positivo porque cubre una demanda de viviendas económicas pero debo señalar los principales aspectos negativos: la generación de gran cantidad de efluentes líquidos para una red no preparada que se evidencia en las reiteradas intervenciones de Aguas Bonaerenses para descongestionar algunas bocas importantes como las de las calles Santiago del Estero-Alvarado, Santiago del Estero-Perú y Salta-Mitre que en varias ocasiones se han visto desbordadas; mayor cantidad de residuos diseminados en veredas y calles por la falta de respeto de los horarios estipulados para la recolección y por último la circulación de personas a toda hora con alteración de la tranquilidad del barrio” (vecina de calle Trelew al 200).

“Es un problema mucho más difícil de lo que se cree. Primero los vecinos procuramos que el Poder Ejecutivo de la ciudad envíe una nota al Concejo Deliberante para que intercediera con una ordenanza para poner fin a este tipo de construcciones, pero el Concejo contesta que no tiene ingerencia porque además del código municipal existe un código provincial como instancia superior que permite este tipo de construcciones…Un aspecto positivo es la aparente aprobación de la ampliación de las obras cloacales, que constituye uno de los problemas mas acuciantes, incluidas en el proyecto de Patagonia Norte –mediante gestiones realizadas por el actual Poder Ejecutivo de la ciudad- para paliar este problema” (vecina de calle Uruguay al 400).

Figura Nº7
Aspectos percibidos como positivos por los residentes del sector.

Fuente: Elaborado sobre la base de entrevistas realizadas por los alumnos de la cátedra “La Geografía en las Ciencias Sociales. Teoría y método” de la carrera de Profesorado en Geografía, Departamento de Geografía y Turismo, Universidad Nacional del Sur, 2003 y 2004.

Figura Nº8
Aspectos percibidos como negativos por los residentes del sector.

Los vecinos encuentran en la Sociedad de Fomento del Barrio Universitario una vía para canalizar sus inquietudes y quejas. Consultados miembros de la Comisión Directiva, que cuentan con el asesoramiento de una Comisión de Urbanismo, manifiestan haber recibido quejas de vecinos quienes ya preveían la intensificación de este tipo de construcciones y los problemas derivados desde el año 1995; las mismas se incrementan a partir del 2000 y es la Comisión Directiva de la Sociedad de Fomento la encargada de gestionar ante el Concejo Deliberante y el Municipio en búsqueda de soluciones y de recopilar y archivar cartas, estudios y trámites realizados así como el tratamiento de diversos temas relacionados con la problemática por la prensa local; en julio del 2004 el Concejo Deliberante ante los constantes reclamos emite una ordenanza (Exp. 904-HCD- 2004, Nº 12-737) para realizar “… un estudio particularizado del Barrio Universitario para proponer nuevos parámetros de las distintas tipologías de construcciones…”.

Reflexiones finales

El espacio urbano se construye en un proceso continuo en el cual interactúan múltiples agentes con intereses diversos, específicos y en ocasiones contradictorios muy difíciles de conciliar; entonces, la función del Estado es fundamental al momento de dirimir conflictos, encauzar propuestas o producir cambios de normativas acordes con los nuevos escenarios emergentes.

La situación analizada muestra, por un lado, beneficios desde la satisfacción de una demanda acuciante de vivienda para un determinado segmento, en especial jóvenes y estudiantes; desde lo económico para constructores, agentes inmobiliarios e inversores y porque representa una importante fuente de trabajo para distintos sectores de la ciudad; por otro, constituye -además de serios problemas en el abastecimiento de los servicios públicos básicos- pérdidas pues se destruye y reemplaza el patrimonio arquitectónico representativo de una etapa histórica de la ciudad y se altera la composición poblacional originaria perfilándose una nueva identidad en ambos aspectos: el residencial y el poblacional.

Anexos

Cuadro Nº3

Opiniones de personas que habitan en los edificios de bajo costo de funcionamiento, en porcentaje. Fuente: Elaborados sobre la base de entrevistas realizadas por los alumnos de la cátedra “La Geografía en las Ciencias Sociales. Teoría y método” de la carrera de Profesorado en Geografía, Departamento de Geografía y Turismo, Universidad Nacional del Sur, 2003 y 2004.

Actividad que realiza	Estudiante		Comerciante			Otros
Edad	< 27	28-60	< 27	28-60	> 60	< 27	28-60	>60	T
1. Avance barrio, adelanto.	0	0	0	0	0	0	0	0	0
2. Bonitos, luminosos, confortables, llamativos, vistosos, económicos.	80	0	7	7	0	0	7	0	100
3. Falta de espacios libres.	80	20	0	0	0	0	0	0	100
4. Son parte de estrategias.	0	0	0	0	0	0	0	0	0
5. Para estudiantes y gente joven.	100	0	0	0	0	0	0	0	100
6. Superpoblación.	50	0	25	0	0	25	0	0	100
7. Caos, descontrol urbanístico, molestos, mediocres, antifuncionales.	92		0	0	0	8	0	0	100
8. Problemas cloacas, agua y electricidad	77	0	0	8	0	15	0	0	100
9. Seguridad	57	0	14	0	0	14	14	0	100
10. Inseguridad o incertidumbre	88	6	0	0	0	6	0	0	100
11. Cercanía a la Universidad	100	0	0	0	0	0	0	0	100

Cuadro Nº4

Opiniones de vecinos de edificios con bajo costo de funcionamiento, en porcentaje. Fuente: Elaborados sobre la base de entrevistas realizadas por los alumnos de la cátedra “La Geografía en las Ciencias Sociales. Teoría y método” de la carrera de Profesorado en Geografía, Departamento de Geografía y Turismo, Universidad Nacional del Sur, 2003 y 2004.

Actividad que realiza	Estudiante		Comerciante			Otros
Edad	< 27	28-60	< 27	28-60	> 60	< 27	28-60	> 60	T
1. Avance barrio, adelanto.	0	0	0	50	0	0	17	33	100
2. Bonitos, luminosos, confortables, llamativos, vistosos, económicos.	11	0	17	22	6	6	33	6	100
3. Falta de espacios libres.	0	0	0	50	0	0	0	50	100
4. Son parte de estrategias.	0	0	0	0	0	0	0	100	100
5. Para estudiantes y gente joven.	0	0	0	0	0	0	0	0	0
6. Superpoblación.	0	0	0	50	0	50	0	0	100
7. Caos, descontrol urbanístico, molestos, mediocres, antifuncionales.	50	0	14	7	0	7	14	7	100
8. Problemas cloacas, agua y electricidad	25	0	0	31	0	0	19	25	100
9. Seguridad	9	0	18	18	0	9	36	9	100
10. Inseguridad o incertidumbre	20	0	0	33	0	7	20	20	100

Por lo expuesto creemos que una vía adecuada es abordar el conflicto mediante la participación y el consenso en la búsqueda de soluciones alternativas entre los distintos agentes afectados y desde los centros de decisión para adecuar los servicios a la realidad actual y las normativas de construcción necesarias mediante una legislación tendiente a compatibilizar los nuevos edificios con el estilo residencial del barrio.

Notas

[1] El trabajo forma parte del proyecto “Las potencialidades de los espacios locales y sistemas de articulación regional en la valoración de la calidad de vida en el suroeste bonaerense. El aporte de los S.I.G” dirigido por la Dra. Silvia Santarelli, con financiamiento de la Secretaría General de Ciencia y Tecnología, U.N.S.

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Ficha bibliográfica:

SANTARELLI, S.; CAMPOS, M. El mercado de la vivienda en el sector universitario de la ciudad de Bahía Blanca, Argentina. El impacto de los edificios de bajo costo de funcionamiento en el paisaje. Scripta Nova. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2005, vol. IX, núm. 194 (30). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-30.htm> [ISSN: 1138-9788]

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