Valor del suelo urbano en una ciudad intermedia: la volatilidad del capital y sus resultados efímeros

Beatriz Dillon
bdillon@cpenet.com.ar

Beatriz Cossio
bettycos@cpenet.com.ar

Valor del suelo urbano en una ciudad intermedia: la volatilidad del capital y sus resultados efímeros (Resumen)

La mayoría de las transformaciones operadas en los territorios resultan de los procesos globales de reestructuración económica y política de las últimas décadas, cuyo interés primordial está centrado en los espacios urbanos y, en forma más destacada, en las ciudades metropolitanas. En las ciudades de rango intermedio, la dinámica y los procesos de reestructuración económica han favorecido la aplicación de estrategias para facilitar la radicación de inversiones, dando lugar a una competencia entre territorios para atraer capitales. El desarrollo de nuevos factores y condiciones de competitividad conlleva una posición de dependencia de los mercados financieros y comerciales  acentuando, aún más, las desigualdades y la fragmentación territorial y social del espacio urbano. Identificar los procesos de crecimiento y expansión y sus efectos sobre el valor que el suelo urbano adquiere, es una herramienta fundamental para intervenir en los problemas urbanos antes de su ocurrencia. La formación de valor del suelo en las ciudades intermedias y los factores, actores y agentes sociales que inciden en ello, es lo que se propone examinar y exponer en este trabajo, teniendo en cuenta que, en este rango de ciudades, los procesos mencionados se reproducen al igual que en las ciudades metropolitanas aunque en distinta escala.

Value of urban land in a intermediate city: volatility of capital and its ephemeral result (Abstract)

Most of the transformations in the territories are the result of global processes of economic and political restructuring of recent decades, whose primary interest is centered in urban areas and, most prominently, in metropolitan cities. In the cities of intermediate range, the dynamics and economic restructuring processes have encouraged the implementation of strategies to facilitate the establishment of investments, leading to competition between regions to attract capitals. The development of new factors and conditions of competitiveness carries a position of dependence of the financial and commercial markets accentuating, even more, the inequality and the territorial and social fragmentation of the urban space. To identify the processes of growth and expansion and its effects on the value that the urban soil acquires, it is a fundamental tool to intervene in the urban problems before its occurrence. The formation of value of the land in the intermediate cities and the factors, actors and social agents who affect in it, is what one proposes to examine and to expose in this work, bearing in mind that, in this range of cities, the mentioned processes reproduce as in the metropolitan cities though in different scale.

La mayoría de las transformaciones operadas en los territorios son el resultado de los procesos globales de reestructuración económica y política de las últimas décadas, cuyo interés primordial está centrado en los espacios urbanos y, en forma más destacada, en las ciudades metropolitanas.

La dinámica de acumulación del capital que se desarrolla a ritmos temporales acelerados, especialmente a partir de los años noventa, se visibiliza mediante procesos de producción y consumo del espacio urbano e incide en la fragmentación y jerarquización del territorio con la consecuente segregación del tejido social y de los usos del suelo urbano.

El capital está incluido en el territorio a través de infraestructuras físicas, denominado capital inmobiliario, que le permite facilitar su movimiento y circulación. El capital financiero se materializa en el accionar de los propietarios de la tierra urbana y de los promotores inmobiliarios mediante una lógica de mercado que diferencia áreas articuladas, valorizadas y dinámicas y áreas marginadas, desestructuradas y debilitadas.

El rol del Estado en la organización territorial está siendo cada vez más erosionado por la implantación de una lógica de mercado que exige mecanismos y legislaciones que favorezcan la iniciativa privada en las inversiones del sector inmobiliario.

La aceleración del crecimiento urbano y sus consecuencias no es solo aplicable a las grandes metrópolis, sino que procesos similares se hacen cada vez más visibles en las ciudades de rango intermedio. En estas ciudades, la dinámica y los procesos de reestructuración generaron la aplicación de estrategias para favorecer la radicación de inversiones, dando lugar a una competencia entre territorios, para atraer capitales. Las condiciones de competitividad de los mercados financieros y comerciales fueron, progresivamente, acentuando las desigualdades y provocando fragmentación territorial y social. La influencia del poder económico, volátil y dinámico, permitió modificar o reconfigurar sectores urbanos en plazos demasiado breves.

Como en las grandes ciudades, en el nuevo siglo, también las ciudades intermedias comienzan a materializar los cambios tecnológicos, económicos y sociales que dan lugar a una reconfiguración de los espacios urbanos asignando a la iniciativa privada y a los “desarrolladores” o “promotores inmobiliarios” un protagonismo inusitado.

En estas ciudades se hace más evidente el rol del Estado como agente de marcada influencia en el mercado inmobiliario, pues, a través de sus acciones y reglamentaciones, interfiere activamente en lo que se refiere a la formación de valor del suelo. La localización de infraestructura y equipamientos de uso colectivo, las normativas de zonificación, los planes de revitalización urbana o el fraccionamiento para la construcción de viviendas, son algunos ejemplos de ello.

La aplicación de estas iniciativas, originó la valorización o depreciación del suelo urbano, lo que significa una diferenciación de usos en el espacio, dado que el valor del suelo está relacionado íntimamente con el uso que se hará de él e influye, directamente sobre el habitar, en función de las expectativas que tengan los consumidores en un tiempo determinado.

Las políticas urbanas destinadas al ordenamiento y la planificación y la legislación urbanística intentan, desde esta perspectiva, promover la búsqueda de una organización territorial que tienda a reducir los desequilibrios espaciales.

La formación de valores del suelo urbano de las ciudades intermedias y los factores, actores y agentes sociales que inciden es lo que se propone examinar y exponer en este trabajo, teniendo en cuenta que, en este rango de ciudades, los procesos mencionados se reproducen al igual que en las ciudades metropolitanas aunque en distinta escala.

El rol del Estado como agente interviniente, no sólo a través de acciones públicas -inversiones en infraestructura y equipamientos y en la definición de la normativa urbana-, sino también como comprador de grandes superficies de tierra para el emplazamiento de conjuntos habitacionales de tipo social es otro de los tópicos abordados.

Las condiciones de competitividad, agentes y actores sociales dependientes de los mecanismos financieros y comerciales, aportados básicamente por el auge del capital inmobiliario, acentúan procesos de desigualdad y fragmentación socioterritorial y significan/resignifican los lugares.

Con este trabajo se proponen, además, algunas cuestiones particulares del efecto del crecimiento y la expansión urbana, de una ciudad intermedia, en las diferenciales del valor del suelo urbano y algunos lineamientos estratégicos para planificar la dispersión y el crecimiento de manera inclusiva a efectos de aportar al Plan Estratégico Municipal de Santa Rosa – La Pampa- gestionado desde el poder local.

Aproximaciones teóricas: El rol de las ciudades en una economía globalizada

Las áreas metropolitanas y las ciudades de todo el mundo presentan cambios acelerados, desde la década de los ‘70 y, especialmente, después de 1973, con la aplicación de nuevas lógicas impuestas por el modelo económico, el rol de los agentes de decisión y las condiciones del mercado con el consecuente efecto diferencial sobre los actores sociales y los espacios geográficos, independientemente de su escala y localización. Harvey (2007:139) plantea que se produce “el cambio del fordismo (la cadena de montaje de producción en masa, la organización política de masas y las intervenciones del Estado del bienestar) a la acumulación flexible (la búsqueda de mercados especializados, la descentralización unida a la dispersión espacial de la producción, la retirada del Estado-nación de las políticas intervencionistas unida a la liberalización y la privatización)”.

En los países de mayor desarrollo económico, el capital financiero es uno de los elementos básicos de las nuevas estrategias de reproducción del capital que se expande hacia todo el planeta y está conformado por los mercados de divisas y bonos, los propietarios de la tierra urbana, los promotores del desarrollo inmobiliario y otros actores involucrados, entre ellos los especuladores.

Nuevos procesos se ven intensificados a partir de las tecnologías de la información y la comunicación y, particularmente, en la economía y el desarrollo de los mercados financieros, en el contexto de la globalización.

El mercado mundial de capitales presenta una lógica operativa basada en estas tecnologías que le permite su inserción rápida en los estados nacionales y en centros financieros concretos para desplegarse en tiempos muy breves.

Según Saskia Sassen (2007:246), la globalización y las tecnologías de información y comunicación han permitido el ingreso de una gran variedad de actores locales en ámbitos internacionales y en este sentido, las ciudades constituyen el “espacio político central en la globalización, mucho más que la nación”.

Dentro de las transformaciones producidas por el paso del sistema fordista al sistema de producción flexible y desde la crisis capitalista, determinadas innovaciones financieras le confieren al capital una importancia desmedida.

Los cambios en las formas de organización empresarial, en las normas de competitividad, en la expansión/retracción de los mercados mundiales con las consecuentes transformaciones en materia financiera y monetaria, en el desarrollo de inversiones, en las formas de producción y en las relaciones entre el capital y el trabajo,  dan como resultado medidas de flexibilización de actividades laborales, de liberalización de los mercados financieros y de desregulación de la economía.

A partir de 1972, los nuevos sistemas financieros le otorgan mayor autonomía al sistema bancario por lo que se produce un aumento considerable en el volumen de las actividades cambiarias y en la demanda de productos y servicios asociados.

“Las condiciones fundamentales que posibilitaron esta transformación fueron la apertura de los mercados nacionales mediante la desregulación; un flujo masivo de fondos hacia los mercados a través de la creciente participación de grandes instituciones financieras, especialmente las compañías aseguradoras, los fondos de pensión y los bancos de inversión” (Sassen, 1999:93).

La expansión masiva de los mercados financieros internacionales, se hace mucho más vertiginosa en los años ochenta con una creciente participación en las inversiones institucionales tales como compañías de seguros, fondos de pensión, bancos, que operaban en el mercado local e internacional.

La preeminencia del sector inmobiliario como parte del circuito de circulación del capital es un fenómeno acrecentado a partir de la década de los ’90, en muchos países latinoamericanos y, particularmente, en Argentina, dado que el modelo económico adoptado creó condiciones favorables para su desarrollo. En esta década, en América Latina y, particularmente, en Argentina, se promueven una serie de transformaciones vinculadas a las políticas neoliberales que se tradujeron, básicamente, en una fuerte desregulación económica y en la reestructuración del Estado, con cambios drásticos en la composición de los grupos sociales y en el espacio urbano.

En Argentina, los planes de ajuste y estabilización financiera propuestos por organismos internacionales como el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el Banco Mundial se  basaron en medidas tales como la reforma tributaria, la disciplina fiscal, la reducción del gasto público, el tipo de cambio unificado y competitivo, la liberalización del mercado, las inversiones extranjeras directas, la desregulación y la privatización.

Simultáneamente, grandes obras urbanas se desarrollan en las ciudades mayores mediante operatorias privadas vinculando las mismas con el espacio globalizado y con la sociedad en red.

El espacio urbano tiene, entonces, una importancia vital para el capital, dado que constituye la materialización de las estrategias de acumulación del mercado financiero y se visualizan a través de la construcción de grandes emprendimientos inmobiliarios, shopping centers, emprendimientos hoteleros y vinculados al turismo, centros de convenciones y megaeventos, grandes condominios, urbanizaciones cerradas verticales y horizontales, edificios comerciales y lúdicos, parques temáticos, entre otros.

Las operaciones de reconversión y recuperación de espacios urbanos tanto por parte del Estado como de emprendedores privados, tienen como objeto esencial, mantener la circulación del capital.

De esta manera, el sector inmobiliario se convierte en un factor relevante para la reproducción del capital, dado que la posesión de títulos de propiedad permite la posibilidad de convertirlos en dinero instantáneamente.

En las grandes ciudades y en las intermedias también, el suelo urbano adopta un particular proceso de encarecimiento, con sus negativas consecuencias para la organización del espacio urbano, la distribución espacial de los grupos sociales y la construcción de unidades habitacionales, así como también la imposibilidad de los sectores más desfavorecidos de acceder al mercado formal del suelo urbano.

La crisis de 2008 y sus repercusiones en el  mercado del capital

La crisis financiera desatada en EEUU y su rápida expansión hacia el mercado mundial crearon una serie de interrogantes acerca de la supervivencia de los capitales invertidos en el sector inmobiliario.

La caída de los mercados financieros, el salvataje a los bancos, la intervención y el giro regulatorio en la política económica por parte de aquellos Estados defensores de las economías de libre mercado, muestran ciertos indicadores de una desaceleración no sólo del proceso de globalización sino también de la dinámica de las inversiones inmobiliarias.

El sistema financiero global está conformado básicamente por instituciones y prácticas que operan a través de grandes bancos, fondos de inversión y otras formas especiales de cobertura y resguardo del capital.

El momento de la crisis coincide con “el registro de fuertes desequilibrios mundiales: entre el trabajo y la circulación de capitales, el déficit comercial de los Estados Unidos y el predominio del capital financiero sobre el capital productivo, entre otros. Así, la burbuja del mercado de crédito hipotecario de alto riesgo y la consiguiente deflación de la deuda, junto con el largo período de abundante liquidez y las bajas tasas de interés antes de la crisis, llevaron a los inversionistas a buscar mayor rentabilidad y a subestimar los riesgos.” (CEPAL, 2009:4).

El alto nivel de endeudamiento del sector privado -sobre todo de los estadounidenses-,  los riesgos excesivos en el sistema financiero, los intermediarios financieros escasamente regulados y las estructuras e instrumentos de securitización complejos, provocaron tensiones que no se habían observado por lo menos en las últimas dos décadas del siglo XX.

Desde septiembre de 2008, las condiciones mundiales sufrieron un marcado deterioro a partir de la proliferación masiva de hipotecas de alto riesgo y la pérdida de valor de una enorme cantidad de derivados construidos sobre la base de dichas hipotecas, con lo cual las perspectivas y el contexto externo empeoraron.

A mediados de 2007, el aumento de la tasa de desempleo de los Estados Unidos provocó el colapso del mercado de las hipotecas de alto riesgo y comenzó a repercutir rápidamente en los estados contables de determinadas instituciones financieras.

El aumento de los precios de los alimentos y la energía, obligó a aumentar las tasas de interés para controlar las presiones inflacionarias. La gran volatilidad de los precios de las materias primas, sobre todo alimentos e hidrocarburos, atribuible al aumento de la población y de los ingresos, asociado a la rápida industrialización de Asia y el otorgamiento generalizado de subsidios a la producción en países de Europa y los Estados Unidos, se agrega a la lista de factores intervinientes presentes en esta crisis.

Hay otros factores de naturaleza más especulativa, como el exceso de liquidez y la influencia de los fondos de cobertura, que provocaron el derrumbe de los mercados financieros y dificultaron las transacciones comerciales mundiales.

Las instituciones financieras y los fondos de inversión de las economías desarrolladas, rápidamente retiraron grandes sumas de dinero de los mercados emergentes, lo que causó problemas a los bancos y mercados locales. Las líneas de crédito, fundamentales para las transacciones internacionales, también se congelaron, lo que afectó el comercio y redujo los ingresos de exportaciones (CEPAL, op.cit).

Los efectos de la crisis impactan en los grupos sociales más vulnerables debido al incremento de los precios de los alimentos y la energía y al deterioro de las condiciones del mercado laboral. Los valores de la tierra urbana y las posibilidades de acceso a la misma y a una vivienda se incluyen dentro del amplio espectro de situaciones críticas producidas por la crisis. El resultado final depende del marco económico, social e institucional propio de cada país.

El suelo urbano y la volatilidad del capital

El suelo urbano constituye un bien que opera en un mercado imperfecto y heterogéneo. Estos rasgos se deben básicamente a situaciones tales como la localización, las dimensiones, la normativa, la disponibilidad de equipamientos e infraestructura comunitaria y las características especiales, en general, que son irrepetibles. Es decir, cada lote urbano no posee otro igual y adquiere condiciones únicas lo que le otorga un rol relevante que se traduce en la asignación de valor.

El valor del suelo es diferente en cada sector de la ciudad. De acuerdo a la definición tradicional el valor del suelo urbano, en tanto mercancía, incluye de manera agregada el costo de reposición del capital, la fuerza de trabajo invertida –en caso de existir-, los servicios básicos incorporados y el excedente estimado en forma de ganancia para el propietario. A estos componentes básicos de la oferta se le suman, más recientemente, el denominado valor hedónico[1] y aquel impuesto por las condiciones del entorno. La ecuación tradicional, que vinculaba el costo del suelo urbano según su distancia con el centro de la ciudad –el valor disminuye a medida que la distancia al centro aumenta-, ha variado sustancialmente. La intervención de otros factores como la necesidad de alejarse de la ciudad hostil -no contenedora e insegura- y de tomar mayor contacto con elementos de la naturaleza, ha contribuido a un cambio sustancial del valor referencial del suelo urbano y la intervención de componentes perceptivos sociales que valorizan o desvalorizan las áreas de expansión.  En la fijación de precios se conjuga, entonces, la disposición a pagar, por parte de los consumidores y la valoración que se hace de las características particulares que el lote presenta, así como también el grupo socioeconómico que habita en él o las bondades del entorno geográfico-paisajístico. A su vez, resulta cada vez más relevante, el rol desempeñado por los desarrolladores inmobiliarios en el mercado de nuevos emprendimientos residenciales encargados de compatibilizar las representaciones sociales con las ofertas residenciales. En este caso el sector inmobiliario opera como creador –o recreador- de imágenes y representaciones de los consumidores a la hora de resolver los nuevos emprendimientos. La transición de la fijación del valor del suelo de recurso productivo a recurso escénico como elemento para construir la atractividad, desencadena el aumento de la demanda por parte de sectores sociales en ascenso –o de clases medias-alta- ávidos de construir un estilo de vida alejado de los grandes centros urbanos (González Maraschio, 2007)

Dentro de las valoraciones positivas se menciona también la cercanía a establecimientos comerciales, educacionales o de entretenimiento, y aquellas de carácter simbólico plasmado en la búsqueda de respuesta a significaciones y resignificaciones de los lugares.

Núñez Cerda (2002:50), establece factores condicionantes en el precio del suelo y menciona a la “microlocalización que mide características del barrio en que se encuentra el sitio y la macrolocalización que mide las características de la ciudad como la red de transporte, ubicación del sitio en la ciudad y accesibilidad al centro”.

El sector inmobiliario es, en general, complementario de la economía porque atrae capitales excedentes, aunque sufre las oscilaciones o vaivenes del mercado en cuanto a la sobrevaloración o subvaloración de los productos.

Los “desarrolladores” o “promotores inmobiliarios” le asignan a este sector y a la construcción un protagonismo inusitado, promoviendo la gestión privada del suelo urbano y la búsqueda de nuevas oportunidades para la aplicación de recursos provenientes del capital financiero.

De esta manera, se producen diferenciaciones abruptas entre áreas más valorizadas y otras desfavorecidas, reproduciendo el modelo de inclusión-exclusión que fragmenta las ciudades en su morfología física y social.

Las inversiones en el sector inmobiliario y sus resultados en las ciudades intermedias

En las ciudades de rango intermedio, la dinámica y los procesos de reestructuración económica han favorecido la aplicación de estrategias para facilitar la radicación de inversiones, dando lugar a una competencia entre territorios para atraer capitales. El desarrollo de nuevos factores y condiciones de competitividad conlleva una posición de dependencia de los mercados financieros y comerciales acentuando, aún más, las desigualdades y la fragmentación territorial y social del espacio urbano. 

Las ciudades intermedias desempeñan un rol relevante en el territorio, tanto a escala local o regional, en cuanto se constituyen en centros de bienes y servicios especializados o como nodos de  múltiples intercambios sociales, económicos y culturales. Actúan, también, como articuladoras de flujos que conectan a las redes globales y regionales y alojan distintos niveles de la administración de gobierno local y provincial a través de los cuales se canalizan las diversas demandas de amplios sectores de la población.

María Encarnação Sposito (2006) quien analiza el caso de Brasil, propone una comprensión de las ciudades medias relacionando dos vertientes analíticas — los procesos de la concentración y centralización económica conjugados con la mejoría y diversificación de los sistemas de transportes y telecomunicaciones, considerando las (nuevas) formas contemporáneas con que las actividades económicas de los diversos ramos comerciales y de servicios vienen organizándose espacialmente “como parte de un proceso de concentración económica que se acompaña de desconcentración espacial”, así como las formas de competitividad que se desarrollan entre las ciudades de porte medio para presentarse más rentables y propicias para recibir las inversiones que se desconcentran espacialmente (Sposito, 2006, p. 12).

De esta manera, con la radicación de estas inversiones, se cambia la dinámica de producción y estructuración del espacio intraurbano de las ciudades medias, así como también la forma como estas ciudades se relacionan y interaccionan con su área de influencia, con otras ciudades medias y con las metrópolis.

Los nuevos procesos sociales y espaciales cambian los roles de las ciudades medias, redefiniéndolos, produciendo cambios en la dinámica intraurbana, dado que el movimiento económico del actual momento histórico convierte a las ciudades medias en el escenario apropiado para la reproducción y acumulación del capital.

Ese movimiento económico la creación de nuevas centralidades y artefactos más adaptados al nuevo contexto de la dinámica económica. Este contexto, al redefinir los roles de las ciudades medias, revela en la dinámica intraurbana de estas ciudades los cambios resultantes entre lo que existe y lo que se impone, poniendo de relieve las contradicciones de la circulación del capital en los lugares.

Según la misma autora, en la redefinición de la centralidad en las ciudades medias, se parte de la hipótesis de que, en las ciudades medias, las nuevas áreas centrales son creadas en estas ciudades para que se adapten y “atiendan” las necesidades contemporáneas de la reproducción y acumulación del capital. En el proceso de mundialización del capital se estimula en estas ciudades la necesidad de generar nuevas áreas centrales, estructuras monocéntricas con una importante concentración de establecimientos comerciales y de servicios, segmentando los mercados consumidores según diferentes posibilidades de consumo y mayores facilidades de accesibilidad.

La atractividad de las ciudades medias radica entonces en la creación de “nuevos flujos, materiales e inmateriales, de capital y mercancías que reproducen nuevos signos, ideas, valores, contradicciones, discursos, entre otros”. (Sposito, op.cit.:6).

Ellos necesitan ser complementados con nuevos emprendimientos inmobiliarios, residenciales, comerciales, de servicio, algunos de uso exclusivo produciendo diferenciaciones en la valorización del suelo urbano.

La localización estratégica de muchas de estas ciudades medias e intermedias en cuanto a las redes de transporte y comunicación con rasgos de centralidad, es una condición esencial dado que permite una mayor atracción hacia el entorno territorial de nuevos consumidores, asignándole a las inversiones realizadas una mayor rentabilidad.

Asimismo, en estas ciudades es necesario oponer el análisis del crecimiento con el de expansión territorial planificada. En Argentina, muchas capitales de provincia, como el caso de Santa Rosa[2] –capital de la provincia de La Pampa- han experimentado estos procesos (crecimiento y expansión territorial) de manera abrupta, en algunos casos, o en forma más equilibrada, en otros, aunque en su mayoría han manifestado la dificultad de articular ambas situaciones. Los procesos migratorios de impacto urbano generaron necesidades de planificación de la expansión de la ciudad que, en la mayoría de los casos, fueron resultado de procesos de la interacción entre los propietarios de terrenos en zonas suburbanas y los desarrolladores urbanos e inmobiliarios, pero con escasa intervención del Estado en la planificación. Esto significó que la normativa urbana debió adaptarse a las condiciones externas creadas por estos operadores.

Si bien los factores globales mencionados impactan en todas las ciudades del mundo, independientemente de tu tamaño y jerarquía, existen factores locales y rasgos particulares que generan situaciones diferenciales según los aspectos coyunturales que se analicen.

Fruto de la investigación empírica en una ciudad intermedia es posible afirmar que en el crecimiento de estas ciudades ni la expansión territorial ni la densificación en zonas centrales son resultados azarosos, sino que resultan de la interacción del accionar político del Estado con la dinámica del capital privado lo que influye en las formas, en las funciones, en las dinámicas de la inversión y del crecimiento de la ciudad. Pero, a su vez, esta situación influye en el comportamiento de la demanda, tanto sea como modelador de las preferencias habitacionales de los consumidores como del valor perceptivo que se le otorga al entorno tanto por sus condiciones socioeconómicas (resolución y valor arquitectónico de las construcciones previas) como por el valor hedónico puesto sobre algunos componentes del paisaje urbano (árboles, cuencos de agua, desniveles en el terreno, etc.) y de la presencia de infraestructura y equipamientos que influyen sobre el valor (corredores de circulación de acceso a la ciudad, centros comerciales, etc.).

Esta situación genera, a su vez, un círculo de reproducción del valor. Es decir, el valor aumenta o disminuye no solo por las cuestiones propias del mercado sino y, sobre todo, por las condiciones previas del entorno del sector incorporado.

En este sentido, el crecimiento y la expansión, en ciudades intermedias –como el caso de Santa Rosa-, provocó los siguientes resultados:

1. densificación del uso del suelo en las áreas centrales de las ciudades. La materialización se evidencia en el crecimiento horizontal, en el aumento desmedido de los alquileres en las zonas comerciales y financieras y en el valor de los escasos terrenos disponibles y de las propiedades a remodelar o reciclar, entre otras. En este caso, se ponen en evidencia pautas de crecimiento en las que no necesariamente se requiere de la generación de nuevo suelo urbano y el valor se fija a través de un iniciador previo (particular o inmobiliario) regulado por la ley de oferta y demanda. La fluidez y disponibilidad de capitales y de oferta y demanda de propiedades y terrenos establece el valor comercial del suelo del centro de las ciudades. La disponibilidad de suelo urbano en áreas de expansión, en general, no influye en la moderación de los precios en las áreas centrales de las ciudades, ya que el destino de los mismos –comercial, financiero o residencial y de esparcimiento- es diferencial.
2. la expansión de suelo urbano impulsada por el crecimiento poblacional está condicionada por las limitantes naturales o artificiales de las ciudades. En este caso, las condiciones socioeconómicas de los ocupantes previos generan un punto de partida para la fijación de valor.
3. la provisión de equipamiento e infraestructura genera condiciones previas positivas para la fijación de valor en los procesos de expansión. Las vías de circulación –avenidas de circunvalación, autopistas, corredores urbanos- se convierten en vías acceso rápido al centro de la ciudad y valorizan áreas de expansión alejadas de él. Los desarrollos inmobiliarios en estas áreas carecen, muchas veces, de una planificación previa en cuanto a la previsión de servicios sociales básicos, que son reclamados posteriormente a la ocupación.
4. la propaganda vinculada al desarrollo inmobiliario de ciertos sectores de la ciudad genera aspectos positivos o negativos previos a efectos de la fijación del valor. En este caso el recurso escénico y el valor hedónico adquieren relevancia e imponen valores inusitados e impensados en la expansión de las ciudades intermedias.
5. la expansión territorial a causa de la adquisición de suelo para el emplazamiento de conjuntos de viviendas sociales, por parte del Estado, genera un valor atípico, por la escasa disponibilidad de grandes extensiones para la construcción de viviendas masivas y por su parte, una desvalorización inmediata del entorno a causa de la percepción del resto de los habitantes de la ciudad. La generación de áreas de poblamiento masivo pionero, produce conflictos vinculados con la construcción de las relaciones sociales, la conformación de una comunidad y la homogeneidad paisajística generada por soluciones habitacionales con un diseño arquitectónico uniforme y dudosa calidad constructiva y de materiales. En este caso la expansión territorial no tiene relación directa con las condiciones de mercado sino con la política de adjudicación de viviendas.
6. un importante factor dentro del crecimiento suburbano reciente de las ciudades intermedias, lo explica la expansión territorial por el surgimiento de nuevas zonas residenciales vinculadas con la demanda de una elite de clase media ascendente (comerciantes, profesionales independientes, funcionarios). Estas nuevas formas de urbanización provocan cambios en la morfología física y social que generan una fragmentación del espacio urbano. Las llamadas urbanizaciones cerradas, countries y clubes de campo son un ejemplo de ello [3] e intentan reproducir factores percibidos de las grandes metrópolis en las ciudades intermedias. En estos casos, no es la inseguridad o la diferenciación social el factor emergente de las nuevas soluciones inmobiliarias, sino una forma de reproducir una situación más vinculada con la propaganda del desarrollo inmobiliario que por una necesidad concreta de resolución.
7. el crecimiento de las ciudades intermedias genera la necesidad –espontánea o planificada- de incorporar suelos “sin valor de mercado” en el cual deben establecerse las condiciones de la oferta, por lo que no existen precios definidos con anterioridad. En este caso el establecimiento de un valor contingente pone en juego la indagación entre quienes se convierten en oferentes y los demandantes. Según los testimonios recogidos, en estos casos se coloca un valor inicial referencial de la oferta que se va ajustando a aquellos propuestos por la demanda.

Del análisis de estos elementos se deduce que en las ciudades intermedias, el capital financiero se convierte en uno de los elementos básicos de las nuevas estrategias de reproducción del capital inmobiliario. Ello se evidencia en nuevas formas de organización empresarial, en las normas de competitividad, en la expansión/retracción del mercado del suelo urbano con las consecuentes transformaciones operadas en distintos sectores de la ciudad. La dinámica del mercado inmobiliario se evidencia en la provisión de infraestructura y equipamiento localizado en la periferia y en áreas poco consolidadas de la ciudad, dando lugar a áreas de alto valor e intenso desarrollo inmobiliario y otras desvalorizadas con entornos de baja receptividad.

El Estado, también actúa como factor interviniente y tiene sus implicancias en el territorio. Por un lado como un fuerte consumidor de tierra urbana interesado en la adquisición de grandes superficies destinadas a la construcción de viviendas sociales y, por otro, ejecutando proyectos e intervenciones en la infraestructura y equipamientos públicos.

Conclusiones

El espacio urbano de las ciudades intermedias se encuentra actualmente siendo objeto de un  proceso cada vez más exacerbado de valorización diferencial del suelo. La aplicación de modelos económicos de acumulación en las últimas décadas ha permitido poner el interés en áreas, equipamientos y redes que faciliten la circulación del capital, esencialmente de tipo financiero.

El sector inmobiliario y sus operadores han desplegado estrategias y prácticas que han vehiculizado en tiempos muy breves una rápida producción y acumulación de capital invertido. Por su parte, la gestión de los espacios urbanos, por parte de los gobiernos locales tiende –o debería tender- a promover el desarrollo económico y social equitativo para equilibrar las oportunidades de acceso a los servicios públicos y privados esenciales que contribuyan a mejorar las condiciones de vida de las poblaciones que residen en las ciudades.

El Estado, a través de los gobiernos locales, ha tomado decisiones en materia urbanística tales como la desregulación de usos en el territorio o la falta de lineamientos claros en lo que se refiere a tendencias de crecimiento, densidad, oferta de suelo urbanizable, criterios de localización para grandes emprendimientos que están provocando, en las ciudades intermedias, algunos efectos perversos, difíciles de recomponer en un breve tiempo.

Las legislaciones urbanísticas que pueden permitir distintas actividades en algunas áreas y prohibir en otras, o crear restricciones para construir, en determinados sectores, preservando o depreciando el valor adquirido del entorno, generan también, una valorización diferencial en el suelo urbano.

Por lo tanto, el estímulo a la atracción de capitales en las ciudades intermedias evidencia resultados que en algunos casos manifiestan una fragmentación y segregación de los sectores urbanos.

Ello se contrapone a la noción de que el Estado es, a su vez, un ente generador de planes, programas y proyectos cuya acción y gestión favorece la accesibilidad, preserva el valor simbólico, fomenta la vida urbana de relación donde se expresa la diversidad.

Las políticas urbanas, sobre todo aquellas destinadas al ordenamiento y planificación, deben tender a la búsqueda de una organización territorial superadora o reductora, de los desequilibrios espaciales.

El crecimiento urbano, asociado a procesos políticos, sociales y económicos globales, contribuye a modelar ciudades con fuertes contrastes sociales que se evidencian en el valor de mercado del suelo urbano y en la materialización de dichas diferencias.

En las ciudades intermedias el proceso de fragmentación y segregación urbana y social se evidencia claramente en las áreas de expansión y no en el centro de las ciudades donde el valor de los terrenos y propiedades impide la localización de los sectores más pobres de la población. El valor del suelo varía no solo en función de la ley de oferta y demanda sino a través de la aplicación de factores percibidos por los consumidores, vinculados muchas veces a las representaciones sociales de los habitantes urbanos.

En estas ciudades el proceso de expansión puede verse como positivo en tanto que aún ofrece la posibilidad de control –mediante la planificación y la aplicación de medidas de regulación – que impidan la reproducción de procesos de fragmentación y segregación urbana.

En definitiva, el valor del suelo urbano producto del crecimiento y la expansión de las ciudades intermedias, indica que no existe direccionalidad entre la densificación de las construcciones en el centro de la ciudad y las áreas de expansión ubicadas en las áreas suburbanas.

El precio del suelo como función del aprovechamiento del mismo se ha visto relativizado por nuevas lógicas que valoran la construcción en espacios abiertos y alejados del centro de la ciudad, con soluciones habitacionales de alto valor económico.

Notas