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SANTIAGO CENTRO: ¿PUEDE CONVIVIR UN ESPACIO RESIDENCIAL CENTRAL CON EL LOCUS DE ESPECULACIÓN INMOBILIARIA?
Santiago Centro: ¿Puede convivir un espacio residencial central con el locus de especulación inmobiliaria? (Resumen)
La ponencia que se presenta a continuación tiene como escenario la comuna de Santiago o área central de la ciudad de Santiago, donde a inicios de los años noventas se llevó a cabo un Plan de Repoblamiento, que más que devolverle la vocación residencial al centro de la ciudad lo convirtió en un espacio de especulación inmobiliaria que olvidó el legado histórico, patrimonial y social de barrios emblemáticos. La ponencia tiene como objetivo explicar las causalidades del cambio socioterritorial del centro desde los años noventas haciendo especial hincapié en los efectos de los no-diálogos entre el Estado, el Gobierno Local, el capital inmobiliario y aquellos que habitan los barrios centrales. La ponencia se estructura en tres apartados: el primero, da cuenta de las causas y características del Plan. El segundo, caracteriza la evolución de la oferta inmobiliaria y finalmente, se esbozan respuestas iniciales a la pregunta que guía la presentación.
Santiago Downtown: can residential central space and real state speculation coexist? (Abstract)
In the central zone of Santiago, the Santiago commune, a re-population plan was carried out since the nineties. Rather than recuperating its residential role, downtown Santiago was transformed into a space of real state speculation. Thus, the CBD forgot its historical, patrimonial and social legacy as an emblematic neighborhood. This paper explains the causes of the socio-territorial change in downtown since the nineties, stressing the effects of non-dialogue between national government, local government, real state capital and dwellers of central neighborhoods. The first part of the paper examines causes and features of the Plan; the second, characterizes the evolution of real state supply and the third proposes some initial responses to the question that guides the presentation.
Key words: residential renovation, real estate market, gentrification.Se invierte la espina dorsal y Santiago Centro se convierte en opción residencial
Desde la década de los cincuenta el área central de Santiago o comuna de Santiago, ha venido perdiendo población de manera intensa. El despoblamiento estaba dominado por un proceso de desplazamiento de las familias de los sectores medios y medios altos “que emigraban hacia los nuevos loteos del sector oriente los que ofrecían las bondades del denominado modelo de “ciudad jardín” contribuyendo así, al fuerte proceso de expansión que experimentó la ciudad de Santiago en este período” (Saavedra y Contreras, 2008:5).
Hasta la década de los cuarentas la comuna de Santiago, concentraba un importante volumen de población llegando incluso a un peak aproximado de 440.000 habitantes. A partir de ese momento la población comunal disminuyó de manera intensa a favor de los territorios periféricos (Cuadro 1), donde la oferta inmobiliaria privada daba paso a nuevos frentes inmobiliarios y ciudades satélites basados en la oferta de la cercanía a la cordillera, a la naturaleza, al campo y al habitar en espacios residenciales de mayor amplitud.
Cuadro 1. |
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El terremoto de 1985 agudizó aún más las condiciones de despoblamiento y deterioro de la Comuna, generando con ello un proceso gradual de pauperización residencial y multiplicación de sitios eriazos. Paralelo al proceso de erradicación periférica llevado a cabo por el Estado en los años ochentas, los terrenos abandonados de la comuna de Santiago, comenzaron a ser “retomados en parte por nuevos ocupantes ilegales de algunas viviendas deterioradas que no han sido demolidas o por arriendo de tierra para construcción de mediaguas en los interiores de los terrenos que fueran parcialmente despejados mediante demoliciones posteriores al sismo de marzo de 1985” (Necochea e Icaza, 1990:50) (Contreras, 2005:9).
La radiografía al deterioro era complementada con diversas investigaciones que el gobierno local encargaba a universidades del Estado. Las investigaciones revelaban la urgencia de renovar, repoblar y reconvertir la imagen de deterioro que imperaba sobre el centro urbano. Era necesario definir vocaciones claras sobre la condición económica de la Comuna, ya que ésta avanzaba hacia actividades predominantemente no residenciales entre éstas, oficinas, comercio, talleres e industrias, siendo éstas últimas altamente deteriorantes.
El primer paso hacia la densificación y renovación residencial fue la creación de la Corporación de Desarrollo para Santiago (Cordesan) en el año 1985, institución privada sin fines de lucro, dependiente administrativa del municipio de Santiago, siendo el alcalde su máximo representante. La Cordesan, adquiere relevancia con el retorno a la democracia al impulsar el Plan de Repoblamiento en el año 1992.
Uno de los objetivos iniciales del Plan de Repoblamiento fue convertir, capturar y organizar una demanda de vivienda heterogénea –para todos los estratos socioeconómicos- vinculando los proyectos inmobiliarios a las zonas de renovación urbana designadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en el año 1987, a través de la Ley de Renovación Urbana (Ley 18.595). Dicho instrumento pretendía estimular la recuperación de áreas deterioradas, a través de incentivos tributarios vinculados al congelamiento del impuesto territorial en zonas previamente declaradas de renovación (Larraín y Figueroa, 1991; Contreras, 2005).
Dentro de los factores claves que explican el proceso de densificación y renovación residencial que experimenta la Comuna, desde inicios de los noventas destacan: cambios normativos que desregularon las alturas de las construcciones; aplicación del subsidio de renovación urbana orientado inicialmente hacia la demanda; creación de un banco de terrenos; creación y consolidación de una bolsa de demanda y, los bajos precios de suelos en sectores con ventajas de accesibilidad y conectividad (Contreras 2005, 2008; Trivelli, 2009). Lo anterior, complementado con obras de mejoramiento urbano, en especial paseos peatonales e iluminación de pasajes y calles en barrios patrimoniales e históricos, donde la recuperación y la rehabilitación lentamente avanzaban.
Hasta inicios de los años noventas la comuna de Santiago, estaba condicionada a una normativa urbana que promovía la ciudad compacta, y que tenía como fuente de inspiración la planificación en densidad propuesta por Karl Brunner, en los años treinta. La propuesta buscaba racionalizar el crecimiento urbano y favorecer el uso intensivo de los sitios que estaban disponibles en el centro de la ciudad. No obstante, los inicios de los años noventas liberarán las condiciones de edificación, principalmente la altura y el coeficiente de constructibilidad, a objeto de incentivar a la oferta inmobiliaria privada, a invertir en el centro metropolitano sin restricciones.
Junto con permitir una flexibilización a las normas de construcción el Plan, recibió como impulso a su propuesta de densificación la aprobación y posterior aplicación del subsidio de renovación urbana en el año 1992. El subsidio permite complementar el financiamiento de la compra de vivienda en dos tramos de valores: hasta 1.000 UF[1] (US$ 40.443) con un ahorro mínimo exigido de US$ 4.044 y, hasta 2.000 U.F. (US$ 80.887) con un ahorro mínimo de US$ 8.089 (Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 2007). El subsidio de renovación urbana ha tenido un gran impacto en la oferta inmobiliaria privada, quienes han ido reduciendo el tamaño del producto ofertado, para ajustarse al tramo máximo cubierto por el instrumento (2000 U.F.) y a las demandas de jóvenes profesionales, solteros, separados, entre otros perfiles que han visto en la centralidad una opción de articular proximidad laboral y localización residencial.
En el período 1991 a 2008 (Figura 1) se han entregado a escala Región Metropolitana de Santiago, aproximadamente 25.000 subsidios de renovación urbana, capturando la comuna central un 65,0% del total (1.694 unidades). A nivel comunal el total de subsidio se incrementó progresivamente desde su debut hasta 1998, con una media anual cercana a los 950 subsidios. Lo anterior, amparado en una oferta inmobiliaria que a mediados de los años noventas había adquirido confianza e incentivos para invertir en el espacio central. En los últimos cinco años el subsidio de renovación urbana ha sido capturado por los territorios pericentrales a la comuna de Santiago, quienes han adoptado el principio densificador del Plan de Repoblamiento, promoviendo proyectos inmobiliarios en altura para jóvenes y adultos profesionales.
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| Figura 1. Evolución
del subsidio de renovación urbana en la comuna de Santiago versus la Región Metropolitana de Santiago (número de subsidios entregados), 1991 a 2008.
Fuente. elaboración propia a partir de Observatorio Habitacional, MINVU. |
Dos mecanismos creados por la Cordesan, incentivaron las posibilidades de densificar y renovar residencialmente la Comuna. El primero, denominado banco de terrenos orientado a la compra de sitios obsoletos y abandonados, cuya operación se reducía a la transacción y a la búsqueda de predios privados o municipales susceptibles de desarrollo inmobiliario (Aravena, 2003, 2009). Durante el período 1992 a 1998 el 60% de las operaciones inmobiliarias se realizaron en terrenos de más de 3.000 m2 (Le Got, 2005) principalmente en predios localizados al poniente de la Comuna, una de las zonas más devastadas después del terremoto de 1985.
El segundo mecanismo de incentivo a la inversión fue la bolsa de demanda cuyos objetivos eran capturar a los interesados en comprar viviendas en las zonas de renovación urbana propuestas por el Estado. Era un mecanismo orientado a asesorar a los interesados en vivir en barrios centrales, ofreciéndoles planes habitacionales adecuados a su condición socioeconómica (Valenzuela, 2003). Se privilegiaba a los residentes de viviendas antiguas, deterioradas e incluso a habitantes de pasajes y cités que habitaban en la Comuna. Con el tiempo la bolsa de demanda fue reemplazada por la acción directa entre oferta inmobiliaria, demanda residencial y banca privada y los interesados provenían de diferentes comunas de la ciudad de Santiago e incluso de otras ciudades del país.
A partir de la combinación entre banco de terreno y bolsa de demanda se buscaba “a las empresas constructoras o inmobiliarias dispuestas a construir las viviendas requeridas en los terrenos ofertados, firmando un convenio de acción conjunta que se denominó “Convenio de Repoblamiento” (Valenzuela, 2003:8).
Una de las primeras señales para romper la inercia de que habitar e invertir en el centro no era rentable fue la firma de un convenció entre el municipio, la Cordesan y la cooperativa habitacional Habitacoop, dando lugar al proyecto habitacional “Esperanza”, en una superficie de propiedad municipal de aproximadamente 3.000 m2, cuyo uso era de centro de acopio de vehículos requisados por el municipio (Trivelli, 2009). Este proyecto ha sido exitoso, especialmente por impulsar la relocalización de residentes de la Comuna y por establecer una tipología edificatoria orientada a grupos familiares, principales demandas a inicios del Repoblamiento.
El inicio del Plan, tuvo un impacto en los valores promedios del suelo para toda la comuna de Santiago. Como consecuencia del Repoblamiento y de la creación del subsidio de renovación urbana los predios subieron desde niveles en torno a 5 y 6 UF/m² (US$ 202 a 243) en 1990 hasta niveles actuales de 18 a 20 UF/m² (US$728 a 809) (Trivelli, 2006). Estos antecedentes han posicionado a la comuna central como principal mercado inmobiliario a escala metropolitana, en un contexto de fuerte crecimiento del precio del suelo en los territorios periféricos, condición favorecida por el proceso expansivo que ha experimentado la ciudad (Contreras, 2008).
Cuadro 2. |
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Fuente. Contreras, 2009 en base a Trivelli y Cía. |
Si bien existe un proceso de revalorización de áreas que históricamente estaban obsoletos el Cuadro 2, revela una estabilidad en los precios de suelo de la comuna de Santiago, del orden del 5,5 por ciento. El crecimiento residencial y demográfico de las comunas de la periferia de la ciudad tuvo fuertes repercusiones sobre el valor del suelo los que “tienden a valorizarse más de lo que probablemente una buena parte de los proyectos que allí se localizan puedan asumir. En estas condiciones se verifica una reversión de la tendencia a la concentración de inversión inmobiliaria fuera del centro, y la comuna de Santiago comienza a exhibir un liderazgo” (Figueroa, 2006:8 y 9) reflejado en la posición que ocupa desde el año 2003.
Un mercado inmobiliario privado que se consolida
Cuando se inicia el Plan en 1992, una de las principales metas era convertir a la comuna de Santiago, en una opción residencial. El suplemento de Urbanismo y Construcciones del Diario el Mercurio, anunciaba que una de las principales metas del Plan “era aumentar el número de habitantes al año 2000 de 230.000 a 350.000. Con la puesta en marcha del Plan, comenzaron a desarrollarse una serie de convenios con inmobiliarias y cooperativas, orientadas a la construcción de edificios que acogieran a residentes de la Comuna y de otros sectores de la ciudad.
A objeto de explicar cómo evoluciona el mercado de viviendas en la Comuna, se presenta un ranking metropolitano de la posición que ésta ocupa en el total de permisos de edificación entregados desde 1980 al segundo trimestre del año 2009. En la década de los ochentas, y en continuidad con el proceso de expansión residencial de los años setentas, el área central era ampliamente superada por la oferta de departamentos de las comunas periféricas del cono de altas rentas (Vitacura, Las Condes, Providencia y Ñuñoa) (Cuadro 3).
En las fases iniciales del Plan la Comuna, concentraba en promedio un 2,0 por ciento del total de permisos por viviendas. Al año 1995 se posiciona en el mercado inmobiliario metropolitano favorecido por instrumentos normativos y un subsidio de renovación urbana, que incentivaba la localización de una demanda cautiva, que por años valoró de manera negativa vivir en la centralidad. Al año 1997 se habían invertido más de cinco mil nuevas unidades a nivel comunal representando con ello una participación del orden del 9,2% del total metropolitano. La recuperación económica derivada de la recesión económica llegó más temprano a la comuna de Santiago, que al resto de las comunas de la ciudad. En pleno período de crisis (1999) el núcleo central se posicionó en el lugar 10 de los territorios con mayor oferta inmobiliaria (Cuadro 3).
Cuadro 3. |
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A principios de la década de los años noventas la Comuna, se localizaba en el octavo lugar (Cuadro 3) del ranking metropolitano siendo superada por los frentes inmobiliarios periféricos en especial Puente Alto, que concentraba un importante volumen de viviendas sociales y Maipú, que ofertaba proyectos de viviendas unifamiliares.
Las crisis económicas al interior de la Comuna, han repercutido de manera especial en el producto ofertado. El mercado inmobiliario en el período de recesión 1998-1999 replanteó la tipología de producto ofertado, reduciendo el tamaño de los departamentos, por costos, rentabilidad y con el objetivo de capturar una demanda cautiva de jóvenes, profesionales, técnicos e inversionistas interesados en vivir e invertir en el centro. Incluso, ajustó el tamaño del producto para recibir los beneficios del subsidio de renovación urbana.
Desde los orígenes del Repoblamiento se han construido más de 100.000 viviendas nuevas en más de 570 operaciones inmobiliarias y con una media anual de 28 proyectos por año y una tendencia al ascenso, a excepción en los períodos de crisis económicas. De cuatro proyectos construidos en 1990 la oferta pasó a 37 en 1997 e incluso al año 2008 se batió el récord con 65 operaciones y más de 17.000 unidades construidas. En el período 1990 a 2009 se llegó a una densidad promedio de 147 unidades por proyecto (Cuadro 4), cifra significativa y reveladora de la densidad con la que se construía en el marco del Plan de Repoblamiento. Desde el año 2000 la tendencia en términos de densidad por proyecto fue ascendente, sobrepasándose los 200 departamentos por proyecto.
A objeto de reconocer la evolución del Plan de Repoblamiento y el rol del mercado inmobiliario privado, recurrimos a las siguientes fases a partir de la cual ha sido descrito (Valenzuela, 2002, 2003; Aravena, 2003 y 2009; Contreras, 2005 y 2008; Le Got, 2005):
Fase de arranque del Plan, 1992 a 1994
En su primera fase el Plan, privilegiaba la construcción de menores unidades en tamaños superiores, siendo el núcleo familiar la demanda privilegiada. Previo al año 1992 la densidad de unidades por proyectos alcanzada a 47 unidades aproximadamente (Cuadro 4). Cuando se inicia el Plan, la densidad por proyecto era de 67 unidades. Durante esta fase se construyeron 44 proyectos con un total de 2.849 viviendas, lo que representó un 7,8% del total de unidades entregadas entre 1992 y 2009. Se entregaron 15 permisos anuales para edificaciones en altura.
Cuadro 4. |
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En esta fase el sector bienes raíces se compromete muy poco con el repoblamiento, con una inversión promedio inferior a los mil millones de pesos. Los primeros proyectos tuvieron inversiones reducidas, especialmente en equipamiento complementarios como ascensores, gimnasios, entre otros, ya que lo importante era generar un cambio en la forma de vida chilena, fuertemente sustentada en el ideal de la casa con jardín y muy basada en un modelo que privilegiaba la expansión por sobre la densificación. Bajas inversiones se unieron a la necesidad de insertar en nuestra sociedad que una vivienda colectiva y en especial, el departamento podría ser una adecuada elección residencial aprovechando las ventajas que entrega la centralidad y la red de transporte que sustenta al centro (Le Got, 2005).
En esta primera fase la oferta residencial estaba orientada a las familias y en particular a los estratos socioeconómicos medios y bajos, quienes vivían en la Comuna y deseaban permanecer en ella. La tipología ofertada resguardaba también la altura de las construcciones siendo la media de 5 pisos. Para esta fase “las variaciones en las alturas se observan más en la manzana que en el lote” (Le Got, 2005:7).
Fase intermedia. Consolidación y confianza inmobiliaria, 1995-2002
Esta fase de consolidación de la oferta inmobiliaria en el área central se diferencia del período anterior en: la consolidación del subsidio de renovación urbana; la confianza adquirida por las inmobiliarias, especialmente en términos de estar acogidos por una normativa urbana flexible; el fortalecimiento y apertura de nuevos frentes inmobiliarios; mayores densidades y alturas y finalmente, la sofisticación y reducción del tamaño del producto ofertado.
Durante este período se capturó un 35,5% del total de licencias entregadas desde 1992 al segundo trimestre del 2009. En 1995 la cooperativa Habitacoop aún invertía en la Comuna, en especial en los barrios del sector norponiente. Sin embargo, comienzan a entrar al mercado nuevas inmobiliarias (Centro Verde, Mónica, Inmobiliaria Paz Froimovich, Santa Bárbara, RVC, Constructora Hepner y Muñoz, entre muchas otras), que ven en los bajos precios de suelos y en la normativa des-regularizadas condiciones ideales para rentabilizar el negocio inmobiliario. El aumento en el número de unidades construidas, es otra de las características de este período. De 67 unidades por proyectos para la primera fase del Plan pasamos a 129 departamentos por construcción, lo que también redunda en un menor tamaño del producto ofertado.
Esta fase se caracteriza por concentrar un número importante de empresas que invierten en el área central, llegando a 200 proyectos con un promedio anual de 25 operacionales. La altura promedio en esta fase es de 11 pisos con edificaciones que se construyen entre 5 a 14 pisos.
Otro de los rasgos de este período y en consonancia con el anterior refiere al rol que lentamente va experimentando la zona suroriente de la Comuna (Figura 2), convirtiéndose en uno de los sectores más atractivos para el mercado inmobiliario y en especial, los barrios Lira y Almagro, donde la disponibilidad de sitios baldíos, predios usados como centros de acopios de automóviles, bodegas en desuso, pasajes y cités deteriorados y proximidad al microcentro metropolitano, entregan ventajas competitivas al negocio inmobiliario. A su vez, las áreas iniciales donde se había llevado a cabo el Plan de Repoblamiento (barrios Brasil, Yungay y Balmaceda) fueron sometidas a restricciones en altura a mediados de los años noventas, lo que indujo al desplazamiento y dispersión del frente inmobiliario especialmente hacia el suroriente de la comuna central.
Paralelamente el centro histórico de la ciudad, confirma en este período su poder de atracción no sólo de oficinas, sino también de departamentos para residencia. El triángulo fundacional en conjunto con el barrio Sta. Lucía Forestal, absorben más de 23 proyectos, los que se insertan en uno de los territorios de mayor riqueza patrimonial e histórica dentro de la ciudad. Los proyectos en el centro histórico de la Comuna, llegan a un promedio de 158 unidades con ofertas dirigidas especialmente para jóvenes profesionales que deseen habitar en departamentos de un ambiente.
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Figura 2. Comuna de Santiago. Evolución de la
localización de la oferta inmobiliaria. |
La demanda cautiva había sido capturada hasta 1995. La oferta inmobiliaria ya no construía sólo para antiguos residentes. Las cooperativas habitacionales lentamente van desapareciendo y surgen nuevos inversionistas inmobiliarios que diversifican y mutan el producto ofertado. Es a partir de esta fase cuando los proyectos ofrecen equipamientos como gimnasios, salas de estar, lavanderías, e incluso muchos de los productos se van sofisticando en términos constructivos. Esto último es complementado por una demanda que proviene de diferentes sectores de la ciudad e incluso del país.
Fase actual. Posicionamiento y Liderazgo inmobiliario a escala metropolitana. 2003-2010
Uno de los rasgos que distinguen esta fase es la dispersión de los proyectos inmobiliarios en todos los sectores de la Comuna, aunque es la zona suroriente y en especial los barrios Lira y Almagro (Figura 2) los focos de atracción del mercado inmobiliario. En menor medida, pero de manera ascendente adquieren importancia los barrios localizados en el sector sur-poniente, en especial República y Ejército, los cuales complementan la oferta educativa con la residencial en altura. La zona norponiente declina finalmente su participación en el mercado inmobiliario local, asociado a las restricciones en altura que imperan desde mediados de los años noventas y que resultan de un quehacer efervescente de antiguos residentes que se oponen a la altura y al quiebre morfológico de barrios históricos, complemente transformados.
Para este período se construyen 320 proyectos, lo que representa el 57,0% del total de licencias entregadas entre 1992 y el segundo trimestre de 2009. La zona suroriente y en especial los barrios Lira y Almagro se consagraron como opciones residenciales con un total de 169 proyectos correspondientes al 52,8% del total de licencias entregadas en esta fase. La densificación sigue una tendencia al alza, llegando a una media anual de 229 unidades por proyecto (Cuadro 4). Algunos proyectos se construyen con alturas superiores a los 35 pisos de altura, siendo la media para esta fase de 18 pisos.
Otro de los rasgos de esta etapa, es la competencia a nivel inmobiliario lo que se traduce en mejorar el nivel de equipamiento y la calidad del producto ofertado, reduciendo con ello el tamaño del producto, a objeto de asegurar la rentabilidad del negocio inmobiliario y de capturar los beneficios del subsidio de renovación urbana. Al respecto Le Got (2005), sostiene que “la competencia entre las diferentes empresas del sector les obliga a cuidar cada vez más la calidad de los productos para imponerse en el mercado de las clases medias altas en crecimiento” (p.17). La mitad de los proyectos ofertados son de 1 ambiente y se reducen las ofertas de 2 y 3 dormitorios especialmente en los barrios Lira, República y Ejército.
Finalmente, esta fase es elocuente en reflejar las características de un mercado inmobiliario que pos 1995 y limitado por el subsidio de renovación urbana ha valorado la reducción del producto ofertado, y ha buscado nuevos frentes inmobiliarios en zonas deterioradas, en vías de transición y donde el precio promedio del suelo es estable respecto a las zonas iniciales del Plan de Repoblamiento. Por lo tanto, tal como sostiene Hall (1996), Santiago centro, está dominado por un mercado inmobiliario cuya solución de planificación más sencilla fueron los pisos: “Si la gente tiene que vivir en grandes ciudades debe aprender a vivir uno encima de otro” (215). Tanto el Plan de Repoblamiento, como la oferta inmobiliaria privada –que promueve densidad y altura- han visto en el patrimonio y en la recuperación de antiguas viviendas frenos a la inversión.
A modo de conclusión: ¿Puede convivir un espacio residencial central con el locus de especulación inmobiliaria?
La Figura 2 nos revela el poder territorial de la oferta inmobiliaria privada sobre diferentes barrios de la comuna central de Santiago, quienes a través del tiempo cambiaron la fisonomía y fueron transformándose a medida que oferta y demanda residencial se iban conjugando. Inicialmente el Plan, estuvo dominado por una oferta inmobiliaria privada que determinaba el producto, el tamaño, la localización y el perfil de su demanda. No obstante, en los últimos años hemos comprobado que más allá del Plan de Repoblamiento, el centro es habitado por una demanda cautiva, principalmente de jóvenes profesionales o adultos profesionales –muchos de los cuales han sido clasificados como “yuppie” (yupps: young urban profesional parents) o dinks (dinks: doble sueldo sin hijos) los cuales ven en la densificación en altura, en la recuperación o rehabilitación de casonas antiguas, formas de articular proximidad laboral, localización residencial y en algunos casos, de promover la inversión y la especulación inmobiliaria.
Si bien es cierto que el Plan, ha sido cuestionado por no lograr uno de sus objetivos claves “repoblar el área central” al perder más de 30 mil habitantes en el último período intercensal (1992 a 2002), debemos ser cuidados a la hora de interpretar las formas de transformación, ocupación y movilidad desde y hacia el núcleo central. Los resultados del período intercensal 1997-2002 dieron cuenta de una emigración de más de 110 habitantes y de una inmigración cercana a los 80 mil habitantes. A pesar de la pujanza inmobiliaria y el aumento en el número de hogares (60 a 72 mil) en la Comuna, el tamaño promedio de la familia se redujo de 3,5 en 1992 a 2,8 habitantes por hogar en el año 2002. Por lo tanto, la recuperación del centro debe comprenderse “como un proceso de intensa movilidad residencial, con fuertes cambios en la oferta inmobiliaria, expresados en una mayor edificación, que debe soportar estos intensos cambios poblacionales” (Figueroa, 2006:1).
Lo interesante de estos últimos treinta años, es que el centro de Santiago, se posiciona a escala metropolitana no sólo por capturar un importante volumen de metros cuadrados sino también, por rehabilitar, reforzar y consolidar el comercio, sus equipamientos, algunos espacios públicos, que enriquecen la articulación entre oferta inmobiliaria y demanda residencial. Desde los años noventas, observamos un renacer del núcleo central, condición que incluso ha llevado a plantear más allá del Repoblamiento un incipiente proceso de elitización (Contreras, 2003, 2005, 2008); (Hidalgo et al, 2003); De Mattos et al (2005 y 2007) o gentrificación (Glass, 1964) de barrios históricos y patrimoniales. Lo anterior, amparado en la tesis de la penetración de habitantes de mayores ingresos, respecto de sus antiguos residentes en barrios donde predominaba la obsolescencia. No obstante, este proceso de movilidad centrípeta está representado por la llegada de profesionales de ingresos medios –en menor medida de ingresos altos, que provienen de diferentes comunas de la ciudad e incluso de otras regiones del país, y no representa al suburbanita de altos ingresos que retorna al núcleo central (Contreras, 2008).
La invitación que nos hace la lectura del Plan de Repoblamiento, es que paralelo a sus objetivos y acciones, se fueron conjugando un sinnúmero de factores (localización, renovación, reciclaje, universitarización, entre otros), que han convertido al área central en una opción habitacional y en un nicho para la inversión de capitales nacionales y foráneos, que ven el patrimonio como una opción de inversión y de poner en valor los atributos de vivir la centralidad. Lo anterior, no queda al margen de que muchos capital inmobiliarios privados y colectivos compran edificios en altura, a objeto de consolidar un mercado del rental, que ve en los turistas extranjeros y en los turistas de otras regiones del país, una opción de negociar y de capturar los atributos de la centralidad.
En este sentido, debemos valorar que el Repoblamiento ha devuelto el rol metropolitano del núcleo central no sólo en el mercado residencial, sino también, en la concentración de equipamientos comerciales de alta calidad, galerías de artes, museos, entre otros cambios morfológicos, que introducen la tesis de la gentrificación. Lo paradojal es que a medida que la oferta inmobiliaria mutó hacia otros sectores de la comuna central, el deterioro y la tugurización comenzaron a dominar barrios que a inicios del Repoblamiento, fueron íconos de la densificación y renovación. Incluso, Torres e Hidalgo (2009), revelan que ha surgido un negocio inmobiliario asociado a los nuevos conventillos y cités donde predomina un mercado de camas que renta con los migrantes en un mercado de habitaciones y piezas subarrendadas.
Rodríguez (2007), asegura que los programas de recuperación del centro parecen haber modificado positivamente el atractivo de la comuna de Santiago” (p.31), pero no para los habitantes intrametropolitanos sino más bien, por su poder de atracción residencial de habitantes de otras regiones. Lo que pondríamos en tensión es la temporalidad de los migrantes regionales, llevando a plantear la hipótesis de que muchos de éstos permanecen por un tiempo en la Comuna, estudiando o trabajando y luego se van.
Por lo tanto, la comuna de Santiago o el núcleo central de la ciudad, requiere una lectura transversal y a microescala, que visibilice la multiplicidad de procesos socioterritoriales que hoy lo caracterizan y que no son ajenos a las transformaciones de otros espacios centrales latinoamericanos desde los años noventas: elitización, gentrificación, inmigración, tugurización, renovación, reciclaje, universitarización, entre otros fenómenos, que deben ser analizados y estudiados acorde a los patrones de crecimiento histórico, económico, cultural y político de la realidad latinoamericana.
El Plan de Repoblamiento, constituyó una forma de diálogo vertical entre el Gobierno Local, la Cordesan y el creciente mercado inmobiliario privado. Pese a la constitución de seminarios y encuentros entre la ciudadanía y el gobierno local, dichas instancias fueron insuficientes para desarrollar una forma de planificación y gestión comunal, que reflejara los intereses de la comunidad residente y del espacio en transformación. Hoy son reconocidos los efectos de los no diálogos entre todos aquellos que construyen o destruyen el núcleo central: quiebres arquitectónicos entre antiguas y nuevas construcciones en altura; destrucción de barrios patrimoniales, tugurización de áreas que fueron densificadas o renovadas, entre otros (Contreras, 2005; 2008).
Por lo tanto, sí puede convivir un espacio residencial central con el locus de la especulación inmobiliaria, no obstante, esta relación nos advierte el tipo de área central que vamos construyendo mayoritariamente “corto placista” y que nos invita a plantearnos las siguientes preguntas: ¿Qué es mejor: repoblar asumiendo sus costos o bien, dejar que lo que existe sigue deteriorándose?; ¿Qué hubiera pasado con el paisaje urbano de barrios como Brasil y Yungay si no se hubiera repoblado?; ¿Cuál es la capacidad de carga futura de la Comuna para sustentar el Programa de Repoblamiento?, ¿Por qué el patrimonio ha sido visto como freno a la inversión inmobiliaria privada?..., entre otros.
Esta convivencia entre espacio residencial en densidad y el locus inmobiliario ha profundizado la condición de “espacio en tránsito” del centro de la ciudad, amparado además, en un Estado y en un gobierno local ausente en términos de plantear propuestas concretas de cómo habitar la centralidad y cómo fundar las bases para ajustarse a las demandas de quiénes han optado y se proyectan en la urbanidad.
Notas
