NEGOCIOS INMOBILIARIOS EN EL FRENTE LITORAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE VALPARAÍSO (AMV): ENTRE LA (DES) PROTECCIÓN DEL MEDIO NATURAL Y LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA UNESCO

Rodrigo Hidalgo
Instituto de Geografía – Pontificia Universidad Católica de Chile

Negocios inmobiliarios en el frente litoral del Área Metropolitana de Valparaíso (AMV): entre la (des) protección del medio natural y la conservación del patrimonio cultural de la UNESCO (Resumen)

El borde costero del área metropolitana de Valparaíso se encuentra sometido a una fuerte presión de los negocios inmobiliarios al ser un espacio cuyo alcance abarca la zona central del país y en especial a la ciudad de Santiago. Se observan procesos de uso intenso de áreas con alto valor del entorno natural y de deterioro en zonas del patrimonio cultural que deben llamar la atención de los tomadores de decisiones de la comunidad en general.

Real estate business in the coastal front of the Metropolitan Area of Valparaiso (AMV): between (des)protection of the natural system and cultural heritage conservation of UNESCO (Abstract)

The coastal edge of Greater Valparaiso is under strong pressure from real estate to be a space whose scope covers the central region and especially the city of Santiago. Processes are observed in areas with intensive high value of the natural environment and deterioration in areas of cultural heritage that should draw the attention of decision makers in the community.

Desde hace algún tiempo, el mercado inmobiliario ha cobrado cada vez más fuerza como agente constructor de ciudad (Pereira e Hidalgo, 2008; Formiga, 2005), por lo que recientemente la mirada del cuerpo científico centrada en los problemas urbanos y sociales, se ha centrado con mayor detención en el análisis de los agentes constructores de ciudad y, por tanto, especialmente en el mercado inmobiliario[1]. En esta línea, en el caso de la ciudad de Santiago de Chile, se han desarrollado trabajos relativos a las empresas y compañías que se encuentran detrás de la gestión inmobiliaria, centrándose particularmente en las consecuencias socio-espaciales que se dibujan en el territorio y que afectan y modifican constantemente su desarrollo urbano (Siqueira Bueno, 2005; Hidalgo y Zunino, 2011). También se ha analizado el rol de las redes informales dentro del desarrollo inmobiliario (Yáñez, Rehner y Figueroa, 2010).

Ciertas investigaciones también se han enfocado en la forma en que los agentes inmobiliarios toman decisiones y se apropian de las cualidades del emplazamiento o condiciones de sitio de sus proyectos -paisajísticas y de valorización de la naturaleza como espacio de vida- y venden y publicitan estas amenidades como parte del proyecto, afectando normalmente el entorno que rodea al proyecto y sin considerar la sostenibilidad del recurso que ocupan y explotan (Hermann & Haddad, 2005; Gili Busquet, 2004).

Otros trabajos han enfatizado las implicancias que el negocio inmobiliario tiene sobre los centros históricos de las ciudades, modificando la estructura social imperante en estos lugares de alta densidad histórica y cultural, desencadenando procesos de tugurización y de gentrificación, que juegan aparentemente en dirección opuesta, tales como el deterioro y la revitalización, pero que en definitiva provocan un aumento de la renta de las inversiones en dichas zonas. La tugurización se traduce en deterioro y con ello en un descenso del valor del suelo, con lo cual se hace posible mayores niveles de inversión, la que aprovecha y posibilita la reconversión de lugares bien servidos y ocupados al interior de la ciudad.

A su vez, la gentrificación (anglicismo no superado en la literatura iberoamericana cuando informa de su propia realidad), da cuenta de la llegada de población de mayores ingresos hacia las áreas centrales en supuesto estado de deterioro, para ser mejorada y reconvertida, con el consecuente desplazamiento de la población de menores recursos y con la mejora aparente de las condiciones físico materiales de los servicios y equipamientos de dichos lugares. Una lectura amplia de este proceso se encuentra en la compilación anglosajona de Lees, Slater y Wyly (2008).

Estos dos frentes de análisis ponen en relevancia el área de estudio de este trabajo, situada en el frente litoral del área metropolitana de Valparaíso (AMV), y donde se viven situaciones disimiles que informan, por una parte, de un negocio bullente y, por otra, de un deterioro deplorable. En el primer caso se encuentra la urbanización y casi máxima densificación de la duna de Concón, situada en el extremo norte del AMV y, en el segundo caso, el deterioro del espacio patrimonial declarado por UNESCO para una porción de la ciudad puerto de Valparaíso. Entre ambas comunas está la Viña del Mar, ciudad y comuna símbolo de la actividad turística costera chilena, y que hoy también se ve sometida a fuertes presiones del desarrollo inmobiliario y que no puede ser obviada dada su importancia como destino de inversión para primeras y segundas residencias, cuyo alcance al igual que sus vecinas, está en directa relación a su cercanía con la ciudad capital, Santiago.

Es en este espacio costero donde se pretende analizar las distintas dimensiones del desarrollo inmobiliario, haciendo énfasis en la constante disminución de las áreas de alto valor paisajístico del medio natural, como ocurre con el campo de dunas de Concón y, en el escaso mejoramiento que ha tenido el área patrimonial declarada por la UNESCO en el año 2003 en la ciudad puerto de Valparaíso. Lo anterior da cuenta del exiguo valor urbanístico de la producción inmobiliaria que se ha llevado a cabo en las últimas décadas, basada en un intenso proceso densificación de las construcciones en la línea de costa y un paradojal deterioro del área patrimonial UNESCO de la citada ciudad puerto. Develar algunas líneas interpretativas de este fenómeno y otorgar antecedentes empíricos, a través del uso de los registros de construcción, también está en el centro del contenido de este trabajo.

Metodología y área de estudio

La metodología utilizada se basó principalmente en la recopilación de datos de proyectos inmobiliarios en venta o construcción, en las principales fuentes de Internet que los ofrecen, tales como Portalinmobiliario.com y Elinmobiliario.com, información con la que se construyó de una base de datos, considerando como características las coordenadas geográficas (UTM), la dirección (nombre de calle y número), la comuna, el tipo de residencia (casa o departamento), la empresa inmobiliaria, el nombre de proyecto, la superficie de departamentos, el número de pisos, el número de departamentos, el número de dormitorios y el rango de valor de los departamentos (en equivalente UF[2]).

Posteriormente, se verificó en terreno la base de datos creada y se completó con los proyectos inmobiliarios no encontrados en las fuentes revisadas. De esta manera se depuró la base de datos, llegando a obtener la oferta inmobiliaria actual en las comunas de Concón, Viña del Mar y Valparaíso.

Además, para recopilar datos contextuales, tales como los permisos de edificación de las comunas de Concón, Viña del Mar y Valparaíso, se acudió a las direcciones de obras municipales (DOM) respectivas, a rescatar la información. Para el caso de la evolución de valores (precios) de departamentos y casas ofertados por los proyectos inmobiliarios en cada comuna, se realizó una búsqueda exhaustiva de oferta inmobiliaria en la colección histórica del periódico El Mercurio de Valparaíso, para los años 1992, 1995, 2000, 2005 y 2009.

El área de estudio involucra a la tres comunas costeras del área metropolitana de Valparaíso (AMV), esto es Concón, Viña del Mar y Valparaíso, las que son parte de la conurbación Gran Valparaíso, junto a las comunas de Quilpué, Villa Alemana y Limache, la que según el Censo de 2002 llegaba a una población de 822.829 habitantes y que según las proyecciones para 2012, superarán el millón de habitantes. Si a esto se suma la cercanía con la ciudad de Santiago y su área de influencia, se está frente a un universo demográfico que bordea los 10 millones de personas, y que se encuentra en promedio a menos de dos horas de tiempo de viaje por tierra.

Negocios inmobiliarios, la transformación del medio natural y la desvalorización del patrimonio urbano

La evolución reciente de la construcción en las comunas estudiadas

Como se mencionó, las comunas en estudio (Concón, Viña del Mar y Valparaíso), se localizan de norte a sur en la zona costera del área metropolitana de Valparaíso (AMV), contando la primera de ellas con una población, al año 2006, de 46.339 habitantes, con un ingreso autónomo por hogar de $868.587 (1.360 €) y un promedio de habitantes por hogar de 3,5. Por su parte, Viña del Mar cuenta con 286.292 habitantes, un ingreso promedio de $540.285 (852 €) y un promedio de 3,6 habitantes por hogar. Finalmente, Valparaíso tiene 266.659 habitantes, un ingreso autónomo por hogar de $539.539 (850 €) y un promedio de 3,7 habitantes por hogar (Ministerio de Planificación, 2006). Estos datos informan de una geografía social diferenciada de la zona costera del AMV y dan cuenta de una gradiente socioeconómica que tiene claras implicancias en la oferta inmobiliaria que se genera en este espacio litoral.

Respecto de las obras aprobadas para su construcción, la comuna que posee la mayor cantidad con destino de industria, comercio y establecimientos financieros para el año 2008, es la de Valparaíso, seguida por Viña del Mar y posteriormente Concón, tendencia que se modifica parcialmente para el año 2009, donde la mayor cantidad de construcciones destinadas a este fin se encuentran en Valparaíso, Concón y finalmente Viña del Mar. Respecto de las construcciones nuevas con destino viviendas, para el año 2008 éstas son mayoritarias en la comuna de Viña del Mar, seguida por Valparaíso y finalmente Concón; para el año 2009 la tendencia se mantiene (Cuadro 1). El análisis de estas cifras advierte que para el año 2009 es en la comuna de Valparaíso (seguida por Concón y Viña del Mar) donde se ha construido la mayor cantidad de construcciones destinadas a industria, comercio y finanzas, mientras que es en la comuna de Viña del Mar (seguida por Valparaíso y Concón), donde se construyeron más viviendas. Esta comuna ha mostrado un claro aumento de la oferta en materia de vivienda, la que se relaciona fundamentalmente con procesos de densificación en áreas vinculadas a la centralidad tradicional y a la nueva centralidad marcada por la gran superficie comercial del mall Marina Arauco, así como también en sectores de la parte norte, por la segunda línea de edificación del borde de mar, en la zona de Reñaca, sobre todo en la cuenca del estero del Marga-Marga.

Respecto de los permisos de edificación, en general, se aprecia una variación porcentual positiva de permisos de edificación en algunos distritos al interior de las comunas de Valparaíso y Viña del Mar (Figura 1), principalmente en el centro y plano de las mismas. Asimismo se observan otros distritos con una variación negativa de los permisos otorgados entre los años 2001 y 2010, esencialmente en el sector norte de Viña del Mar (límite con la comuna de Concón) y en el distrito suroeste de la comuna de Valparaíso. Es muy probable que esta tendencia esté dada por un agotamiento de la superficie a densificar, en el borde litoral de dichas comunas, las que muestra una excesiva urbanización en altura que se viene dando prácticamente desde la década de 1970.

Respecto de la variación interanual de los permisos otorgados en las tres comunas, se aprecia que la de Valparaíso ha tendido a la estabilidad de permisos de edificación en cada año, contando con una variación porcentual interanual cercana a cero, sin embargo, en un análisis de mayor detalle se advierte una baja considerable entre los años 2007 y 2008 la que se recupera en el bienio siguiente, 2008-2009 (Figura 2); dada la magnitud de la variación ella se podría explicar por una baja en la calidad del registro municipal.

En relación a la evolución de los permisos de edificación en la comuna de Viña del Mar en el periodo 2001-2010, existe una mayor inestabilidad, pues para 2002-2003 se constata la mayor variación (negativa), la que si bien es recuperada para el año siguiente y tiende a estabilizarse en adelante, presenta en promedio para el resto del período, una cierta disminución.

Para completar el contexto, también se realiza un breve análisis de la variación de precios en el periodo 1992-2009 en las comunas estudiadas. Las tres muestran un cambio porcentual positivo, siendo Valparaíso la que experimenta la menor variación positiva en los valores (en UF) de los departamentos ofrecidos y Viña del Mar, la que muestra la mayor variación (Cuadro 2). Si se mira más en detalle, en la comuna de Concón se da una mayor variación positiva de los valores de departamentos en 1992-1995 y 2000-2005; en Valparaíso, en 1992-1995 y 2005-2009 se dan variaciones positivas, mientras que en 1995-2000 y 2000-2005 estas son negativas, siendo la única comuna que muestra variaciones negativas en los valores de las viviendas ofrecidas en proyectos inmobiliarios. Viña del Mar muestra las mayores variaciones positivas entre todos los periodos considerados (Cuadro 2).

Estos cambios de precios tienen que ser leídos con cierta detención; ellos informan de un fortalecimiento de la concentración de los grupos de mayores ingresos en las comunas de Concón y Viña del Mar, mientras que la oferta de viviendas en Valparaíso tiende a ser más variopinta, lo que se traduce en un espacio socio-económicamente más diverso, pero no por eso, menos ajeno al interés de reproducción de la renta que buscan las inversiones inmobiliarias.

Cuadro 2.
Variación interanual de precios de departamentos, 2001-2010, Concón, Viña del Mar y Valparaíso

Adicionalmente, cabe destacar que la comuna de Viña del Mar es la que concentra un mayor número de proyectos inmobiliarios ofertados entre 1992 y 2009, mientras que Concón es la que presenta el menor número. Viña del Mar sobrepasa por un gran número de proyectos a las otras dos comunas, en todos los años analizados, mientras que Valparaíso aún en los mejores años no alcanza cerca de la mitad de proyectos que la primera (Cuadro 3).

Cuadro 3.
Número de proyectos inmobiliarios ofertados entre 1992 y 2009, Concón, Valparaíso y Viña del Mar

En el catastro de proyectos inmobiliarios para el año 2010, se observa que la comuna Viña del Mar mantiene su primacía, seguida por Valparaíso y Concón (Cuadro Nº 4). En el caso de las construcciones destinadas a vivienda del registro del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se da un orden coincidente, aunque no ocurre lo mismo con la construcción de edificaciones dedicadas a industria, comercio y servicios financieros, donde Viña del Mar se posiciona al final de las tres, por detrás de Valparaíso que lidera la lista.

Cuadro 4.
Total de proyectos inmobiliarios nuevos en 2010, comunas de Concón, Viña del Mar y Valparaíso

En relación a las características que poseen los proyectos inmobiliarios indicados en el Cuadro 4, en general, se trata de viviendas de tipo departamento, con un rango de precios que van desde las 665 UF hasta las 20.500 UF (Cuadro 5). Este rango de precios habla de una oferta diversa, que abarca a toda la demanda solvente de vivienda, es decir, la de aquellos grupos que con sus propios recursos pueden a acceder a ella. Aunque también da cuenta de la desigualdad de ingresos y la búsqueda de renta por parte de los promotores inmobiliarios en todos los niveles socioeconómicos de la población. En la porción de menor valor, están viviendas que son subsidiadas por los programas del Estado, para la población de menos recursos, en el límite de lo que podría considerarse vivienda social y, por lo general, ubicada lejos de la línea de costa, límite natural pero también social, ya que solo la población de mayores ingresos puede acceder a esta amenidad representada por el frente marítimo.

Existe, a su vez, una oferta de gran lujo en proyectos muy exclusivos. Hay indicios que una parte no despreciable de esta oferta está destinada a la segunda residencia y también a otros procesos que ya han vivido los países más desarrolladas. Por ejemplo, la llegada de población extranjera de altos ingresos que compra una residencia en Chile y particularmente en las comunas analizadas en este trabajo. A modo de ejemplo, se puede señalar que en los últimos cinco años los permisos de residencia para adultos mayores aumentaron en un 36% y las residencias temporales en un 68%. Se trata de personas de la tercera edad que vienen a radicarse en Chile, buscando un buen clima, costos menores que en Miami o la costa azul española y con calidad de vida y entorno cultural diferente (Portalinmobiliario.com, 2011).

Cuadro 5.
Proyectos inmobiliarios ofertados al año 2010 en las comunas de Concón, Valparaíso y
Viña del Mar, según tipología, superficie y precio

El análisis detallado del Cuadro 5 indica que la comuna de Concón cuenta con dos proyectos con viviendas de tipo casa, cuyos valores oscilan entre 3.990 y 6.000 UF; los departamentos, en tanto, varían entre las 1.100 y 8.311 UF. Valparaíso tiene diez proyectos con viviendas de tipo casa, con valores entre 1.326 y 4.122 UF; los proyectos de departamentos tienen valores desde 667 hasta 4.992 UF. En el caso de Viña del Mar, se registra un proyecto con viviendas de tipo casa, con un valor de 4.479 UF; los departamentos, en tanto, varían entre 790 y 20.500 UF. De esta manera se advierte que la oferta inmobiliaria de menor valor se encuentra en la comuna de Valparaíso (departamentos), mientras que la más costosa se localiza en Viña del Mar. Sin embargo, es en Concón donde se da una menor oscilación entre los precios de viviendas nuevas.

Lo anterior se relaciona directamente con el ingreso autónomo promedio por hogar de cada comuna, siendo Concón la que posee un mayor indicador de este tipo, superando por mucho a Viña del Mar, la comuna que le sigue y que se ubica levemente por encima de Valparaíso en este indicador.

En cuanto a las empresas inmobiliarias responsables de los proyectos (Cuadro 6), la con mayor presencia en el área de estudio es Aconcagua, seguida de Alborada y RVC. Un análisis por comuna muestra situaciones dispares, con un predominio en la comuna de Concón de las inmobiliarias Aconcagua y Alborada (con tres proyectos cada una); en la comuna de Valparaíso de Aconcagua (con siete proyectos) y RVC (con tres proyectos) y; en el caso de Viña del Mar, Aconcagua, Alborada, Bravo Izquierdo Argenta, Paz y Puangue (con dos proyectos cada una). Estos datos dan cuenta de una alta concentración en el mercado de la vivienda, en el frente litoral del AMV, el que aparece dominado por unas pocas empresas.

Cuadro 6.
Inmobiliarias predominantes en comunas de Concón, Valparaíso y Viña del Mar

Entre la desprotección y la desvalorización: los casos de las dunas de Concón y del área patrimonio UNESCO de Valparaíso

Respecto a la localización de los proyectos inmobiliarios en la comuna de Concón (Figura 4), se aprecia una concentración de estos en el sector de las dunas costeras, ubicándose allí los departamentos más costosos, con vista al mar.

Las dunas de Concón corresponden a un espacio de alto valor paisajístico y natural, “la originalidad del campo dunario de Punta Con-Con es el estar constituido por dunas antiguas que se encuentras ‘colgadas’ sobre una terraza marina a más 30 metros sobre el nivel del mar” (Castro y Andrade, 1990). Sin embargo, este espacio dunario ha sido sometido a una intensa ocupación por parte de los proyectos inmobiliarios descritos, obviando la particularidad del sistema natural que lo componen. Las dunas son unidades de alta fragilidad ambiental, que cumplen importantes funciones en la interfase marino terrestre para la protección de la vida tierra adentro, así como también en la oferta de hábitats particulares para plantas y animales, destacando la avifauna, por lo que corresponden a uno de los ecosistemas más dinámicos de la tierra (Castro y Morales, 2006).

Las figuras legales de protección de ese espacio son débiles y no vinculantes. Las dunas de Concón son Santuario de la Naturaleza, los que corresponden a lugares “terrestres o marinos que ofrezcan posibilidades especiales para estudios e investigaciones geológicas, paleontológicas, zoológicas, botánicas o de ecología, o que posean formaciones naturales, cuya conservación sea de interés para la ciencia o para el Estado” (extraído de Moreira, 2005:102, la cita original es del artículo 31 de la La ley 17.288 de 1970 sobre Monumentos Nacionales). Las dunas de Concón fueron declaradas “Santuario de la Naturaleza por el Ministerio de Educación, a través del Decreto N° 481 del 5 agosto de 1993. Cubría una superficie de 45 hectáreas, que quedó reducida a 12 por el Decreto N° 106 del 9 de marzo de 1994” (Moreira, 2005:102).

Lo anterior está demostrando que el retroceso de la superficie protegida de las dunas de Concón está en directa relación con el favorecimiento del negocio inmobiliario, asociado a los proyectos descritos en el acápite anterior. Los edificios en altura, construidos sobre la duna, explotan en su venta la vista al mar. Estos corresponden a elementos de fragmentación del espacio, donde la altura y densidad de la construcción más que estar determinada por los instrumentos de planificación urbana se explican por la capacidad económica y técnica de los inversionistas.

La Figura 5 muestra como estas edificaciones en la línea de costa determinan la geografía social del espacio urbano (Osorio, 2010). En ella se aprecia como el valor del suelo y el estatus socioeconómico desciende en la medida que aumenta la distancia a la línea de costa, al punto que a partir de cierta distancia comienzan a aparecer conjuntos habitacionales de vivienda social.

En tanto, en la comuna de Viña del Mar (Figura 6), se observan todos los proyectos inmobiliarios nuevos localizados en el centro urbano y se detectan al menos tres concentraciones principales. Una en el área del centro tradicional de la comuna, la que se vio potenciada por el mejoramiento de la calle Viana vinculada al soterramiento del antiguo ferrocarril de Santiago a Valparaíso, cuyo trazado se convirtió en el MERVAL, Metro Valparaíso, que une a las comunas de Valparaíso y Limache al interior del AMV. Esta obra mejoró notablemente la conectividad de los lugares cubiertos por el MERVAL y a su vez fue factor de desarrollo inmobiliario importante para Viña del Mar. Otra zona de concentración corresponde al área norte de la comuna, con el estero Marga-Marga como eje principal. Un tercer lugar de cambio se relaciona con la subcentralidad constituida a partir del ya mencionado mall Marina Arauco, la que está generando procesos de renovación y gentrificación de los espacios circundantes. Asimismo, se advierte que en estos focos de concentración comercial se concentran principalmente viviendas con valores entre 2.000 y 5.000 UF, donde las residencias de mayor valor se localizan en el norte, hacia el límite con la comuna de Concón (la de mayor ingreso autónomo promedio).

Por otra parte, se advierte una localización preferencial de los nuevos proyectos inmobiliarios cercana al borde costero, aunque prácticamente ninguno de ellos cuenta con vista a dicho atractivo, dado que la línea de costa agotó su espacio constructivo en la década de los noventa (ver el trabajo de Castro y Villagrán, 1998, y de Negrete, Allesh, Alvarez y Schweitzer, 2000). Otro aspecto que resalta del análisis, es que la localización respecto a la distancia a la línea de costa es el factor principal de valorización de los emprendimientos inmobiliarios, pudiendo tener esto consecuencias en el desencadenamiento de procesos sobre el sistema natural, que pueden desembocar en riesgos para la población que los habita.

En el caso de la comuna de Valparaíso, se advierte que los nuevos proyectos inmobiliarios tienden a localizarse de manera más dispersa en la zona urbana, indistintamente entre el plano y los cerros. Sin embargo, destaca una concentración de proyectos fuera del área urbana, cuyos valores fluctúan entre las 900 UF y 5.000 UF.

A diferencia de lo constatado en la comuna de Viña del Mar, en Valparaíso los proyectos inmobiliarios no muestran una tendencia a la localización en zonas de gran densidad comercial, sino más bien estos se aprecian dispersos y sin un patrón establecido. La explicación puede estar asociada a la topografía de la ciudad, la que provoca que el suelo plano sea es particularmente escaso y sus cerros actúen como verdaderas barreras al desarrollo inmobiliario en altura. En esta comuna los proyectos con residencias más costosas se encuentran en el sector del Cerro Artillería, en la zona oeste, donde se localiza el segundo foco de densidad comercial de la ciudad.

La situación de Valparaíso debe ser analizada de modo particular dado que ella alberga un área patrimonial declarada por UNESCO en 2003, la que ha mostrado una contradictoria evolución. Por una parte, la zona patrimonial, al ser restrictiva en términos de nuevas edificaciones, provoca que ellas se concentren o dispersen hacia otros espacios de la comuna, tal como se aprecia en la Figura 6. Es muy probable que muchos de estos emprendimientos estén generando procesos de gentrificación al localizarse en algunos de los cerros de Valparaíso, habitados por población de más bajos recursos.

Por otro parte, contrariamente al efecto esperado en el área patrimonial de Valparaíso, ella ha mostrado signos de deterioro y escasa inversión desde el año 2003. La Figura 7 muestra en detalle la variación del Índice de Desarrollo Socioeconómico[3] para las 23 hectáreas que corresponden al área patrimonial, entre los años 2002 y 2011. Se observan cambios regresivos en la composición del estatus socioeconómico de algunos lugares, los que pueden estar relacionados con pérdida de población. Esto, por ejemplo, ocurrió con la explosión de la red de gas domiciliario en la calle Serrano, en febrero de 2007, la que dejó “31 edificios con daños graves y 72 locales comerciales afectados, además de 26 inmuebles con derrumbes parciales y destrozos de vidrios a tres cuadras a la redonda” (Canales, 2008) (Figura 8).

En términos de morfología y funciones urbanas, destacan algunas transformaciones de la actividad productiva en los cerros Alegre y Concepción, vinculados a la actividad de ocio y turismo, con nuevos usos de hotelería y gastronomía, en donde se ha podido observar un importante paso desde la función residencial hacía la actividad descrita (San Martín, 2011). Es posible que detrás de estas modificaciones en el uso del suelo se esté desplazando población de esa zona y con ello, generando un proceso de desarraigo y desvinculación de la población porteña tradicional de esos lugares.

Del análisis efectuado queda de manifiesto un escaso interés por invertir y desarrollar actividades económicas en el área patrimonial, lo que se explicaría por la baja rentabilidad y por las supuestas trabas que implica e impone la declaración UNESCO. Este resultado da cuenta también de factores estructurales, que escapan de esta investigación, y que dicen relación con problemas de gestión por parte de las estructuras públicas involucradas, las que no han sido capaces con sus planes y programas de acelerar el mejoramiento y conservación de esa porción de la ciudad puerto de Valparaíso.

Consideraciones finales

El borde costero del área metropolitana de Valparaíso se encuentra sometido a una importante presión por el desarrollo de negocios inmobiliarios. Se están llevando a cabo intervenciones de distinta envergadura, pequeñas, medianas y grandes, dirigidas a diferentes grupos socioeconómicos de la población, con destino de primera o segunda residencia, en un mercado que comienza a ampliarse hasta afuera de las fronteras del país,

El atractivo de vivir cerca del mar sigue estando presente tanto en la oferta como en la demanda de unidades residenciales, cuestión que no puede ser frenada pero necesita imperiosamente de una regulación que asegure la sostenibilidad temporal y la sustentabilidad natural del recurso paisajístico y patrimonial sobre el cual se emplaza, tanto de las dunas costeras como de las áreas de alta tradición histórica y cultural.

El desafío está asociado a la necesidad de conciliar los intereses de los distintos actores que confluyen en este proceso de expansión física, en los márgenes de la conurbación costera del AMV y, de densificación de los espacios ya construidos al interior de ella. Un factor crucial es potenciar el dialogo entre los distintos actores, con intereses diversos y a veces contrapuestos, (sector público, inversionistas y comunidad, -tanto organizaciones sociales como los movimientos ciudadanos-), frente a un marco regulatorio diverso y débil a la vez (Andrade, Arenas y Guijón, 2008). La opinión de la ciudadanía no es solo un dato de la causa, sino un factor que puede potenciar positivamente los instrumentos de regulación y hacer perdurable la rentabilidad económica y social de los desarrollos inmobiliarios.

Esto último pasa efectivamente por repensar el modo en que el desarrollo urbano fragmentado se ha dado en las ciudades chilenas, desde la implantación del modelo neoliberal hacia finales de la década de 1970. La rentabilidad máxima a corto plazo se contradice con el uso y densificación extrema de espacios costeros de alto valor patrimonial, tanto desde el punto de vista natural como cultural. Son estos elementos los que hay que poner en el debate, para generar un marco de comprensión y de nuevas alternativas que permita asegurar la sostenibilidad de los recursos de base del territorio.

Notas

[3] El Índice de Desarrollo Socioeconómico (IDS) tomó como base de cálculo el Índice de Desarrollo Humano (PNUD-MIDEPLAN, 2000). Se construyó en base a tres tipos de indicadores o dimensiones: bienes suntuarios, nivel de estudio de la población de más de 25 años y calidad de la vivienda (Ver Hidalgo y Borsdorf, 2005).

 

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© Copyright Rodrigo Hidalgo y Federico Arenas, 2012.
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Ficha bibliográfica:

HIDALGO, Rodrigo y Federico ARENAS. Negocios inmobiliarios en el frente litoral del Área Metropolitana de Valparaíso (AMV): entre la (des) protección del medio natural y la conservación del patrimonio cultural de la UNESCO. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. [En línea]. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de noviembre de 2012, vol. XVI, nº 418 (46). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-418/sn-418-46.htm>. [ISSN: 1138-9788].

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